鄂尔多斯市场报告

22.9%
290.4
380.4
2003
2004
2005 2006年 2007 GDP（亿元） 增长率
2008
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2003
鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 GDP
41.9%
43.5% 56737.6
300 250 200 150 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 28.75 54.05 111.46 144.8 260 111.19 128.25 120.93 170.17 33.67 87.76 51.15
房地产开发投资 10.07 32.83 竣工面积 销售面积 销售额 77.81 13.98
30% 25.7% 25% 24.8% 19435 16226 19.8%20% 15% 10% 5% 0% 城镇居民人均可支配收入
• •
2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达 19435元，同比增加3209元，增长19.8%。 2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元， 同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要 来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人 均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总 收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续 增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。
2005年至2007年房地产开发投 2005年至2007年 年至2007 资、竣工、商品房销售面积均逐 年增长，尤其是商品房销售面积 商品房销售面积 增长稳定，增长率均在70%以上。 70%以上 增长稳定，增长率均在70%以上 2005年-2007年商品房销售面 积均大于当年竣工面积，需求十 需求十 分旺盛，房地产供需失衡一直处 分旺盛 房地产供需失衡一直处 于卖方市场。 于卖方市场。 房地产价格近几年增长异常迅 速。2006年房屋均价为1800元/ 平，2008年已经上涨到4000多元 /平米。 自08年之后房地产市场成交量 08年之后房地产市场成交量 与得到了快速的发展，市场供需 与得到了快速的发展， 两旺 单位： 万平米 2005-2009年年东胜区房地产开发指标 2005-2009年年东胜区房地产开发指标
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向 享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、 16.52% 文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。
4.07%
25000 20000 15000 11147 10000 5000 0 重庆 银川 鄂尔多斯 兰州 贵阳 昆明 11455 9034 10507 9953
17.38% 9.34%
康巴什新区：强力的政策拉动，但与老城联系较弱，未来将主要分担老城分化出 康巴什新区：强力的政策拉动，但与老城联系较弱， 的行政和文化功能
铁西新区
与老城区联系紧密，一期建设已基本完成，房地产市场发展迅速。 但目前配套设施不完善，入住率不高
01
二期
铁西 新区 一期
铁西区一期占地约8公顷，2003年5月开始动工建设，目前一期已基 铁西区一期 本建设完毕，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用， 城市面貌焕然一新。 铁西二期占地约10公顷，立足城市发展布局，定位于现代化的总部 铁西二期 现代化的总部 经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70%的土 经济、商贸金融、行政办公及居住 地已经卖出，部分项目已开工。 城市面貌较新， 城市面貌较新，环境较好 区政府迁入，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使 用，城市面貌较新。 环境相对东胜老城区好，绿化覆盖率高。 大规模商业配套在建， 大规模商业配套在建，配套设施逐渐完善 商业配套设施仍待完善，一期火车站附近和二期诃额伦路西侧 有大型商业综合体项目在建。 生活服务配套不断增加，东胜区演艺广场；东胜区医院、实验 中学、十二完小全面投入使用。
鄂尔多斯房地产市场报告
城市背景研究 市场环境研究 房地产市场评估及客群特征 东胜市场趋势预测
城市背景研究
城市概况
鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包 头市、呼和浩特构成内蒙古中部区 域经济的“金三角”。 域经济的“金三角”
鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕， 与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三 角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘 优势。 全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积 8.7万平方公里，2008年末全市常住人口159.1万人， 东胜区总人口约43万人。 随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市 的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。 鄂尔多斯是典型的资源性城市，因 “扬（羊）眉（煤）吐（土）气” 著称，其中煤炭储量占全国1/6，天 然气储量占全国的1/3。
鄂尔多斯历年GDP及增长率 鄂尔多斯历年GDP及增长率 GDP
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
29.7%
31.0%
1603.0 29.9% 1150.9 25.8% 24.0% 800.0 550.1
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
01
东胜老城区： 东胜老城区： 城市资源丰富，配套完善，城市核心 商业中心，目前处于城市更新/升级 发展阶段 康巴什新区： 康巴什新区： 有强力的政策拉动，但与老城联系较 弱，未来将主要分担老城分化出的行 行 政和文化功能
市场环境研究
整体市场——05-07年鄂尔多斯房地产市场需求旺盛， 供给失衡，一直处于卖方市场，08年以后市场供需两旺
153.76 275.84 139.82 236.52
——鄂
住
主要为老城区、
政府 ★ 伊 化 区政府 路 达 区 拉 特 路
区、
•
• •
老城区：传统成熟居住区， 老城区：传统成熟居住区， 供应较少， 供应较少，土地稀缺后续 主要为拆迁改造项目 价格平台： 价格平台：6000-7000 产品形式： 产品形式：小高层、高层 ：城 ，价格平台较 价格平台： 价格平台： 00- 00 产品形式： 产品形式： 层、小高层、 高层 区：城 区： 区， 区， 地产 价格平台： 价格平台： 00- 000 产品形式： 产品形式：小高层、高层 区： 区：政 区， 较 价格平台： 价格平台： 00- 00 产品形式： 产品形式： 层、小高层 高层， 小高层为主
升值潜力工薪阶层企事业单位员工普通公务员出租司机教师等工资水平在鄂尔多斯属中等水平收入较为稳定有一定积他们大部分拥有一套住房希望通过住房升级改善生活状态并已有成型的购房计划地段价格户型部分客户已开始追求社区环境及品质感拆迁户城市居民因原住房拆迁获得高额补偿区域拆迁得到的补偿普通的在100300万多的甚至能达到1000万居住在老城区或者郊区已经很多年破旧的土墙低矮的院子就是他们的家地段价格户型及配套设施外地人外地打工人群主要为服务行业希望在鄂尔多斯安家落户薪水中低水平家庭收入除支付每月生活的各项开支外剩余不多以租房为主或临时居住于单位宿舍价格户型设计交通配套设施养老客户城市居民退休或与子女分巣选择养老住房空巢老人有积蓄或子女为老人买房多居住于老城区关注医疗交通商业等配套设施要求生活方便社区环境配套设施交通价格客群分析客户关注点地段开发商品牌社区环境物业管理成为客户置业的决策核心同时景观居住舒适度等开始受到关注我很不满意现在在市中心的房子几乎没有物业停车房也不完这些事情天骄大酒店客户经理我很不满意现在在市中心的房子几乎没有物业停车房也不完善
•
消费水平
居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休闲消费占比低，可发展空间大
城镇居民人均消费结构图
• • •
2009年东胜区社会消费品零售总额132亿 元，同比增长26% 2009年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
14.30%
元
5.38% 25.72% 食品 衣着 居住 家庭设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐服务 其它商品和服务
102128.0 75161.0 32.5%
50% 40% 30%
22.20% 21.4% 39891.2 25937.5 20046.0
19.9% 20% 10% 0% 2006年 2007 2008
2004
2005
人均GDP（元）
人均GDP增长率
收入水平
依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群
铁西新区：依托一期的发展基础和与老城的紧密联系， 铁西新区：依托一期的发展基础和与老城的紧密联系，未来将发展成为鄂尔多斯 城市发展新的增长极
东胜老城区
生活、商业配套相对成熟，是城市核心商业中心，但城市面貌落后， 目前处于城市更新/ 目前处于城市更新/升级发展阶段
随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转 移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心 区域传统商业贸易服务中心， 区域传统商业贸易服务中心 重点为居住及都市型工业。 城市面貌落后，处于城市升级、 城市面貌落后，处于城市升级、更新阶段 城市传统核心区，但城市面貌较差。 为 城 目， 较 ， 于 ，城市升级 较 。 配套相对成熟、但 配套相对成熟、 生活、商业配套较为成熟。 商业配套 中 街 ， 型 市、 为 。 生活、 配套 经济发展， 鄂托克街
老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区） 老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区） 的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势
康巴什新区
定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏， 居住氛围还没有形成
《鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划》中对于康巴什-阿镇片区的 发展定位为：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心 鄂尔多斯市的政治、 鄂尔多斯市的政治 经济、文化中心。 城市面貌较新， 城市面貌较新，市政府迁入 康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟。 2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区。 目前行政办公区域基本形成，市政府、公安局、国土局、药监局、 煤炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。 生活、商业配套在建， 生活、商业配套在建，居住氛围不佳 区域内道路建设完善。 生活、商业等配套不齐全，中心商业带处于在建状态。 房地产市场处于起步阶段 房地产市场尚不活跃，目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、 尚都、翰林院等个别商品房项目在售，其余项目均为行政、事业单 位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段。
08年西部主要城市居民人均可支配收入比较（ 08年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元） 年西部主要城市居民人均可支配收入比较
17.9% 13002 7204 9.3% 8770
•
2008年，城镇单位在岗职工平均工资为36255 元，同比增长13.9%。城镇居民人均可支配收 入达到19435元，增长19.8%。 每百户城镇居民拥有家用汽车28辆，较上年增 加12辆；拥有移动电话241部，较上年增加18 部；拥有家用电脑48台，较
街 后于 。
达 拉 特 路
东胜老城区 城市 /升级发展阶段
，配套
，城市核心商业中心，目前处于城市更新 城市核心商业中心，
城市各板块发展总结： 城市各板块发展总结：
铁西新区： 铁西新区： 与老城联系紧密，且一期已初步形成 了城市新区的认知，未来将发展成为 鄂尔多斯城市发展新的增长极 城市发展新的增长极
经济发展
鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济 实力及增长速度连续几年居自治区前列。
根据人民网公布的中国城市 最新经济实力排行榜，内蒙古 自治区包头、鄂尔多斯、呼和 浩特3个城市进入全国88个GDP 过千亿元城市榜单； 中国社会科学院发布的2009 年《城市竞争力蓝皮书》中， 鄂尔多斯市在综合增长竞争力 城市中排名第一； 鄂尔多斯2008年人均国民生 产总值达到102028元，已超过 北京、上海。在全国城市人均 GDP排名中列第一位。 城市 包头市 鄂尔多 斯 呼和浩 特 排 08年 08年GDP 增长率 名 1700亿 1603亿 1603亿 1294亿 20.05% 01 22.9% 17.5% 02 03
西部城市人均消费支出比较
19064
7.28%
•
东胜区每百户城镇居民拥有家用汽 车30辆，街道上悍马、奔驰、宝马 随处可见，被形象描述为“站在大 街上看车展”。
城市发展
01
随着城市空间拉大，将形成 “一城两片三区”的空间布局和职能分工， 一城两片三区” 东胜片区将成为区域商贸中心。
中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋 《鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 中指出：突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席 热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向 促进中心城区向 大城市迈进 “一城两片三区” 一城两片三区” 一城两片三区 “一城” 鄂尔多斯都市区；“两片” 东胜片区与康阿片区“三区” 东胜、康巴什与阿勒腾席热区 东胜片区－ 东胜片区－区域传统商业贸易服务中心 随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区 将更多担负起区域商贸中心的功能 康－阿片区－新政治经济文化中心 阿片区－ 康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市 的行政、经济管理职能 阿勒腾 席热区
鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（ 鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）
25000 20000 21.7% 15000 11025 10000 5000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 增长率
25000 20861 20000 15000 10000 5000 0 包头 呼和浩特 鄂尔多斯 成都 重庆 西安 20267 19435 16943 15708 15035