吴楠、沈阳庞大弘盛置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

吴楠、沈阳庞大弘盛置业有限公司商品房销售合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2022.05.23
【案件字号】(2022)辽01民终4433号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【文书类型】判决书
【当事人】吴楠;沈阳庞大弘盛置业有限公司
【当事人】吴楠沈阳庞大弘盛置业有限公司
【当事人-个人】吴楠
【当事人-公司】沈阳庞大弘盛置业有限公司
【代理律师/律所】李明哲辽宁卓政律师事务所;张桐溪辽宁卓政律师事务所;路畅辽宁联胜律师事务所;韩冬虹辽宁联胜律师事务所
【代理律师/律所】李明哲辽宁卓政律师事务所张桐溪辽宁卓政律师事务所路畅辽宁联胜律师事务所韩冬虹辽宁联胜律师事务所
【代理律师】李明哲张桐溪路畅韩冬虹
【代理律所】辽宁卓政律师事务所辽宁联胜律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】吴楠
【被告】沈阳庞大弘盛置业有限公司
【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

上诉人主张案涉房屋属于标准户型，实际“窗体大小”与合同约定不符，即主卧宽和高应为1.8米，实际宽为2.1米，高为1.4米。

经查，有上诉人签字确认的中央学府高层特殊户型告知确认单明确载明案涉房屋主卧设备平台处有造型壁柱，北侧次卧与连廊距离为4米左右，可能会产生视线遮挡等影响，合同中对于“窗台高度”标注的特殊户型亦包括案涉房屋，且双方签订的商品房买卖合同及附件中并未明确约定案涉房屋的窗户及外延部分的内容，故上诉人提交证据不足以证明案涉房屋属于标准户型，一审对上诉人要求被上诉人对案涉房屋的窗户及外延部分与合同约定不符部分进行整改并据此要求赔偿损失的诉讼请求未予支持并无不当。

综上，上诉人吴楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1436元，由上诉人吴楠负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 02:31:42
【一审法院查明】一审法院认定事实，2018年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，包括合同附件及住宅交付标准，约定原告购买被告开发的位于沈北新区房屋一处，建筑面积为91.88平方米，总价款为654186元。

约定交付时间为2020年6月30日前。

交付条件为该商品房经验收合格。

该合同附件四为合同补充协议，名称为臻心公告中央学府项目特别提示。

其中12/13页列表非标户型差异梳理全面的“窗体大小”部分中注明的高层房屋内并不包括案涉房屋，而在“窗台高度”中注明的高层房屋中包括案涉房屋，内容为：窗台高度900的位置2某2-2~31-1(其余标准为600mm)。

另查，案涉房屋系小区2某楼2-28-1。

原告称被告于2020年8月10日左右通知原告收房，但原告因案涉事由一直没收房。

原、被告对于合同附件中明确列明的房号里不包含案涉房屋的事实均无异议。

审理中，原告提供了案涉房屋所在楼宇的竣工验收备案书，并提供了有原告签名按手印的“中央学府高层特殊户型告知确认单”，该确认单显示案涉房屋所在2某2层及以上住宅主卧设备平台处有造型壁柱，会对二层住户产生遮挡影响，而且空调放置位置需要集中在栏杆部分，以免空调死机。

北侧次卧与连廊距离为4米左右，可能会对二层及以上中间户住户产生噪声、视线遮挡等影响。

次卧没有预留空调位及空调孔洞。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。

案涉房屋所在楼宇经竣工验收合格，原告签署的中央学府高层特殊户型确认单可以证明对于“窗体大小”部分标注的特殊户型并不包括案涉房屋，但对于“窗台高度”标注的特殊户型包括案涉房屋，故原告提出案涉房屋属于标准户型与合同约定不符。

现原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件中并未明确约定案涉房屋的窗户及外延部分的内容，故
原告主张案涉房屋的窗户及外延部分与合同约定不符并据此要求被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：驳回原告吴楠的全部诉讼请求。

案件受理费1436元，减半收取计718元，由原告吴楠负担。

二审期间，当事人没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】吴楠上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人对案涉房屋不符合约定的窗户及外延部分进行整改，如不能整改则判令被上诉人赔偿案涉房屋的窗户及外延部分不符合合同约定所造成的损失65418.6元或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。

事实和理由：1.案涉房屋应以标准户型的主次卧窗的宽高为基准进行设计并交付，而标准户型主次卧窗的宽高已经在《中央学府项目特别提示》第12页中予以明确，故一审法院认为双方关于窗户大小没有约定属于基本事实认定错误，应予纠正。

2.一审判决对合同及《特殊户型告知确认单》的约定及表达方式存在错误理解，严重偏离本意，认定角度不符合通常交易习惯及一般人认知。

3.《中央学府项目特别提示》第十二页中对于标准户型窗体的描述的约定内容属于格式条款。

上诉人的房屋不属于特别标注的窗体大小有异的特殊户型，窗户大小标准应参照标准户型处理，而双方在《中央学府项目特别提示》第十二页中案涉房屋应当参照的标准做出约定，即主卧窗户宽度1.8米，高度为1.8米，次卧窗户宽度为1.4米，高度为1.8米。

在被上诉人明确拒绝整改情况下，应承担违约损失赔偿责任65418.6元。

综上，上诉人吴楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
吴楠、沈阳庞大弘盛置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽01民终4433号
当事人上诉人(原审原告)：吴楠。

委托诉讼代理人：李明哲，辽宁卓政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张桐溪，辽宁卓政律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)：沈阳庞大弘盛置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲昌路1-26号。

法定代表人：经纬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：路畅，辽宁联胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩冬虹，辽宁联胜律师事务所律师。

审理经过上诉人吴楠因与被上诉人沈阳庞大弘盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院(2021)辽0113民初10993号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称吴楠上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人对案涉房屋不符合约定的窗户及外延部分进行整改，如不能整改则判令被上诉人赔偿案涉房屋的窗户及外延部分不符合合同约定所造成的损失65418.6元或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。

事实和理由：1.案涉房屋应以标准户型的主次卧窗的宽高为基准进行设计并交付，而标准户型主次卧窗的宽高已经在《中央学府项目特别提示》第12页中予以明确，故一审法院认为双方关于窗户大小没有约定属于基本事实认定错误，应予纠正。

2.一审判决对合同及《特殊户型告知确认单》的约定及表达方式存在错误理解，严重偏离本意，认定角度不符合通常交易习惯及一般人认知。

3.《中央学府项目特别提示》第十二页中对于标准户型窗体的描述的约定内容属于格式条款。

上诉人的房屋不属于特别标注的窗体大小有异的特殊户型，窗户大小标准应参照标准户型处理，而双方在《中央学府项目特别提示》第十二页中案涉房屋应当参照的标准做出约定，即主卧窗户宽度1.8米，高度为1.8米，次卧窗户宽度为1.4米，高度为1.8米。

在被上诉人明确拒绝整改
情况下，应承担违约损失赔偿责任65418.6元。

二审被上诉人辩称沈阳庞大弘盛置业有限公司辩称，请求维持原判。

一、被上诉人交付的房屋符合合同约定。

二、关于“特殊户型”窗户大小合同中没有明确约定，上
诉人主张未达到合同标准请求赔偿缺乏事实和法律依据。

三、《高层特殊户型告知单》
明确告知上诉人属于特殊户型，上诉人签字，被上诉人尽到了提示义务。

四、上诉人未
举证证明合同及附件对其履行合同构成重大利害关系，亦未能证明该合同条款排除上诉
人主要权利，不构成格式条款。

原告诉称吴楠向一审法院起诉请求：1.被告对案涉房屋不符合约定的窗户及外延部分整改；2.被告赔偿案涉房屋窗户及外延部分不符合合同约定造成损失65418.6元；3.被告承担诉讼费等。

一审法院查明一审法院认定事实，2018年6月25日，原、被告签订《商品房买
卖合同》，包括合同附件及住宅交付标准，约定原告购买被告开发的位于沈北新区房屋
一处，建筑面积为91.88平方米，总价款为654186元。

约定交付时间为2020年6月30
日前。

交付条件为该商品房经验收合格。

该合同附件四为合同补充协议，名称为臻心公
告中央学府项目特别提示。

其中12/13页列表非标户型差异梳理全面的“窗体大小”部
分中注明的高层房屋内并不包括案涉房屋，而在“窗台高度”中注明的高层房屋中包括
案涉房屋，内容为：窗台高度900的位置2某2-2~31-1(其余标准为600mm)。

另查，案涉房屋系小区2某楼2-28-1。

原告称被告于2020年8月10日左右通知原告收房，但原告因案涉事由一直没收房。

原、被告对于合同附件中明确列明的房号里
不包含案涉房屋的事实均无异议。

审理中，原告提供了案涉房屋所在楼宇的竣工验收备案书，并提供了有原告签名按手印的“中央学府高层特殊户型告知确认单”，该确认单显示案涉房屋所在2某2层
及以上住宅主卧设备平台处有造型壁柱，会对二层住户产生遮挡影响，而且空调放置位
置需要集中在栏杆部分，以免空调死机。

北侧次卧与连廊距离为4米左右，可能会对二层及以上中间户住户产生噪声、视线遮挡等影响。

次卧没有预留空调位及空调孔洞。

一审法院认为一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。

案涉房屋所在楼宇经竣工验收合格，原告签署的中央学府高层特殊户型确认单可以证明对于“窗体大小”部分标注的特殊户型并不包括案涉房屋，但对于“窗台高度”标注的特殊户型包括案涉房屋，故原告提出案涉房屋属于标准户型与合同约定不符。

现原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件中并未明确约定案涉房屋的窗户及外延部分的内容，故原告主张案涉房屋的窗户及外延部分与合同约定不符并据此要求被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：驳回原告吴楠的全部诉讼请求。

案件受理费1436元，减半收取计718元，由原告吴楠负担。

二审期间，当事人没有提交新证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

上诉人主张案涉房屋属于标准户型，实际“窗体大小”与合同约定不符，即主卧宽和高应为1.8米，实际宽为2.1米，高为1.4米。

经查，有上诉人签字确认的中央学府高层特殊户型告知确认单明确载明案涉房屋主卧设备平台处有造型壁柱，北侧次卧与连廊距离为4米左右，可能会产生视线遮挡等影响，合同中对于“窗台高度”标注的特殊户型亦包括案涉房屋，且双方签订的商品房买卖合同及附件中并未明确约定案涉房屋的窗户及外延部分的内容，故上诉人提交证据不足以证明案涉房
屋属于标准户型，一审对上诉人要求被上诉人对案涉房屋的窗户及外延部分与合同约定不符部分进行整改并据此要求赔偿损失的诉讼请求未予支持并无不当。

综上，上诉人吴楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1436元，由上诉人吴楠负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长杨帆
审判员谢宏
审判员吕长辉
二〇二二年五月二十三日
法官助理李春
书记员许璐本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清
事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

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