内蒙古房地产估价师《制度与政策》：城乡规划实施的监督检查试题

内蒙古房地产估价师《制度与政策》：城乡规划实施的监督检查试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。

以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

则实际单价为__。

A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
2、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。

A：7.5％
B：8.3％
C：12.5％
D：16.7％
E：借款合同
4、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
5、职工上年结转的住房公积金按计息。

A：结息日挂牌公告的活期存款利率
B：结息日挂牌公告的定期存款利率
C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E：执行层的组织协调
6、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途
B：建筑规模
C：容积率
D：绿地率
E：工业用地的监测点评估价格
7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。

这种竞争者属于竞争者。

A：从容不迫型
B：选择型
C：凶猛型
D：随机型
E：借款合同
8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。

A：22
B：28
C：38
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
9、物业服务企业应当是具有独立的。

A：机关法人地位的经济组织
B：事业法人地位的经济组织
C：企业法人地位的经济组织
D：非企业法人地位的经济组织
E：执行层的组织协调
10、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。

A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点
B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点
C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点
D．该曲线由向上回转为向下凸的据点
11、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A．大青叶
B．鱼腥草
C．败酱草
D．水牛角
E．白头翁
12、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。

A：90
B：91
C：93
D：95
E：执行层的组织协调
13、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。

A．购买价格
B．权益投资比率
C．空置率
D．运营成本
14、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15
B．30
C．45
D．60
15、《中华人民共和国物权法》规定，抵押权自时设立。

A：签订
B：登记
C：起草
D：签字
E：执行层的组织协调
16、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__。

A．建设部
B．国土资源部
C．国家房管总局
D．市县房地产管理部门
17、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。

A：3752
B：3806
C：4128
D：4830
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。

A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
19、下列不属于房地产结合物的是__。

A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
20、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要作用不包括。

A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C：有助于保持估价机构工作的连续性
D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E：工业用地的监测点评估价格
21、住房公积金管理工作的法律依据是__。

A．《中华人民共和国公积金管理条例》
B．《住房公积金管理条例》
C．《住房公积金管理规定》
D．《公积金使用规定》
22、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
23、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
24、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。

A．实物补贴性
B．实物福利性
C．低租福利性
D．货币补贴性
25、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

A：建筑水平和工艺
B：建筑材料
C：价格水平
D：建筑构配件
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。

A：较乐观的估计值
B：较保守的估计值
C：过高的估计值
D：过低的估计值
E：可能的估计值
2、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
3、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。

A．最低投资报酬宰
B．平均投资报酬率
C．最低投资利润率
D．平均投资利润率
4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．进度控制
C．合同管
D．成本控制
5、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。

A．内部收益率总是大于目标收益率
B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
6、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
7、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
8、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：市场上有足够多的生产者和消费者
B：市场上的产品是同质的
C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者
D：资源完全自由流动
E：市场信息是完全畅通的
9、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：各类房屋的抵押价格
B：各类房屋的租赁价格
C：各类房屋的重置价格
D：基准地价
E：标定地价
10、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
11、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。

A：使用注册房地产估价师名称
B：签署房地产估价报告
C：发起设立房地产估价机构
D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
12、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A：存量
B：增量
C：流量
D：减量
E：借款合同
13、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
14、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
15、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。

A：60％
B：70％
C：85％
D：90％
E：执行层的组织协调
16、土地使用税的课税对象是范围内的土地。

A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
17、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极
限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时
B：利润最大时
C：允许的最低经济效益指标
D：允许的最高经济效益指标
E：借款合同
18、招标方式可以分为公开招标和__招标。

A．隐式
B．私下
C．幕后
D．邀请
19、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
20、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
21、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
22、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。

A：旅馆
B：影剧院
C：商店
D：餐馆
E：写字楼
23、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
24、耕地占用税实行__税率。

A．递减
B．比例
C．定额
D．超额累进
25、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低
B．基本不变，逐渐升高
C．逐渐升高，基本不变
D．逐渐降低，基本不变。