杭州房地产市场的现状及未来应对举措

杭州房地产市场的现状及未来应对举措
作者：毛狄
来源：《中国房地产·综合版》2014年第05期
现今，杭州房地产市场上新建商品房供给充足，越来越多的楼盘告别了“期房清盘”的昔日盛景。

如何应对未来房地产业的发展，是杭州房地产市场面临的重要问题。

一、杭州房地产市场的供给现状
截至2014年2月底，据杭州透明售房网相关数据显示，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源库存112499套，相比同年1月底115091套减少2592套。

2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约87015套，较2012年85436套同比增长1.85%。

而2011年、2010年、2009年、2008年同期数据分别为42577套、61135套、111280套、38478套。

可见，2013年商品房成交基本稳定维持于历史较高水平，按2013年商品房成交量预期，现有新建商品房库存去化周期约为15.51个月。

而当前一线及二线重点城市的新建商品房存货去化周期多数为8-12个月，可见杭州新建商品房库存偏高。

与此同时，2013年杭州市土地市场成交金额创历史新高，全年共出让225宗地块，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万平方米，出让金额1326.8795亿元，同比增长117%，打破2009年1069亿元人民币的杭州单年土地“吸金”记录，继北京和上海后全国排名第三。

2013年，招商、万达、恒大等十多家全国性房地产开发企业陆续进入杭州房地产市场，在土地市场上高价拍地展开布局，购地金额占到杭州主城区土地出让金的七成以上。

随着楼市竞争的日益激烈，开发商已普遍能将拿地到楼盘首次开盘时间压缩至7-12个月，以减少财务成本和避免市场上可能出现的不确定性因素。

预计2014年下半年杭州房地产市场将会迎来2013年成交地块所处楼盘的入市高峰，供应集中区域价格将会承压。

二、杭州房地产市场的需求情况
1.城市品质带动市场需求
拥有“东方休闲之都，品质生活之城”美誉的杭州，其极好的自然历史景观与完善的城市配套建设，营造了高品质的居住氛围；较为宽松的户籍政策，四大国家级未来科技城落户地之一的优质创业环境，吸引着新杭州人在杭州定居立业；同时，杭州地处经济发达的浙江省，来自省内周边地市以及全国各地的新杭州人也为省会城市杭州的房地产市场提供了源源不断的置业需求。

2.城市化进程带动房地产市场刚性需求
2001年3月杭州所辖的萧山、余杭撤市建区，行政区划调整后，杭州市区面积和人口分别增加了4.5倍和3.13倍。

目前，杭州下辖8个区，3个县级市和2个县。

《2014年杭州市政
府工作报告》（征求意见稿）称2014年将“逐步理顺和完善萧山、余杭两区的体制机制，推进富阳、临安撤市设区工作，加快融入主城区步伐”。

随着城市化进程的推进，杭州房地产市场的直接辐射范围和购买力将随之大大增强，杭州房地产市场的直接购房需求也将会在一定时期内维持刚性。

3.区域经济发展形势对需求的影响
2008年全球金融危机发生以来，出口导向型的浙江沿海城市国民经济遭受重创，民营经济受创尤甚。

杭州作为浙江省中心城市，省内杭州以外的不动产购置需求在杭州房地产市场上一直发挥着举足轻重的作用，是民间资金，尤其是省内民间资金不动产置业的流向首选地，而区域经济发展的减速，使得浙江省内宁波、温州等地居民在杭州的房产置业能力显著下滑。

三、杭州房地产市场未来发展的应对举措
1.实施灵活的区别化土地政策
目前杭州房地产市场供需矛盾较为突出，新建商品房库存去化周期大大超过健康去化周期区间，市场价格水平压力巨大。

为尽快恢复市场的供求均衡，政府应及时采取措施，实施区别化的土地政策进行逆向调节，适度减少乃至暂停新建商品房高库存区域的新土地入市投放以进行适当的市场保护。

2014年3月，杭州土地市场迎来一年多来最冷清的1个月，市内八区仅公告了6宗地块，主城区没有一宗地块出让，这有利于维护杭州房地产市场的健康稳定发展，尤其在杭州房地产市场恢复供求均衡前，持续实施区别化的逆向土地政策非常必要。

2.鼓励房地产开发企业信贷模式转型
房地产开发信贷政策变化影响着房地产开发商的融资数量和融资成本，进而影响房地产开发商的开发成本并最终影响房地产开发商的市场行为。

有关部门应采取有效措施鼓励并促进房地产开发企业信贷融资模式从房地产开发贷款向经营性物业抵押贷款转型，切实降低房地产开发企业的经营杠杆，防止部分房地产开发企业急于扩大规模而激进拿地的行为出现，从而增强房地产企业的风险抵御能力，同时维持杭州房地产市场供给的稳定。

3.落实差别化的个人住房信贷政策
个人住房信贷支持下的住房需求有两类：刚性需求是以自住为目的的，是否购置住房受信贷政策影响较小；弹性需求是以投资或投机为目的的，是否购置住房受信贷政策影响较大。

个人住房信贷政策的变化影响着居民的住房需求量和需求结构，并通过供求关系反映于房地产市场上。

有关部门应切实维护差别化的个人购房信贷政策和个人住房贷款利率的稳定，从而在杭州房地产市场保证弹性住房需求受到合理限制的同时，充分保障刚性需求购房者和首次改善型购房者的购房需求，以形成真实合理的住房需求总量和需求结构，从而推动杭州房地产市场的健康发展。

4.加强房地产开发企业的品牌建设
杭州房地产开发企业在现今新建商品房供给充足的状态下，应加强品牌建设，以准确的客户定位、良好的品质保证和灵活的差异化竞争立足市场，在激烈的市场竞争中占据重要的地位。

如2013年下半年万科和滨江两家知名房地产开发企业分别携30余万平方米建筑面积体量的大型楼盘入驻杭州城北，其入市楼盘去化比例均超过80%，深受购房者的青睐，而周边其他在售楼盘去化速度受其影响则大为减缓。

同处该板块的德信·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘被迫于2014年2月宣布降价清盘。

未来“品牌溢价”现象在杭州房地产市场将越来越普遍，如位于杭州闲林板块绿城房地产集团开发的翡翠城项目，其销售均价显著高于同区块其他中小房企产品销售均价三成以上，客户的认可给绿城房产带来了不菲的品牌增值和溢价。

中小型非知名房地产开发企业的生存空间在未来将不断受到品牌房地产开发企业的挤压，当然无论房地产市场形势如何变化，房地产开发企业只有做好自身的品质建设和品牌塑造，才能在跌宕起伏的房地产市场上立足。

5.创新房地产企业的营销手段
在当前竞争激烈的市场环境下，房地产开发企业变革传统的销售模式，推动销售渠道和营销手段的多样化势在必行。

（1）大力发展代理销售渠道
随着房地产业的发展，目前房地产市场上已拥有大量的中介代理销售机构，部分如世联行等已具有良好的品牌效应，掌握众多的优质客户资源，房地产开发企业可与中介代理销售机构合作，利用其所建立的庞大客户网络进行整合营销，从而加快开放楼盘的销售进程，缩短销售周期，降低销售成本，达到合作双赢，推进房地产销售市场的发展。

（2）加强与互联网企业合作
未来互联网的市场不可估量，房地产开发企业应抓住机遇深入进击网络市场，与房地产专业门户网站（如搜房网）的地方分站合作，推广房地产产品在特定地域客户群中的知名度，培养潜在意向客户群；与腾讯、阿里巴巴等成熟互联网企业的电商平台展开网络购房合作，利用其成熟的电商平台完成房地产产品的推广与销售，降低房地产企业的销售成本，拓宽房地产企业产品的辐射范围。

参考文献：
1.2014年2月杭州商品房市场研究报告.http：
///info/news_newsinfo_53339485_33_2.htm
2.杭州商品房市场分析报告——透明售房市场研究院.http：
///upload/info/subjectspecial/13891726907550/index.html
3.2013年杭州土地市场分析报告——透明售房市场研究院.http：
///upload/info/subjectspecial/13892403627570/index.html
4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：
///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
5.2013部分重点出让地块开发节奏一览表.http：
///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a
6.温州市统计局.温州市国民经济主要指标（1978-2005）.http：
///info_view.jsp？id0=z0h8lnk7l8&id1=z0h8lo4bmc&id=z0hbn0dmes 7.刘杰.房地产企业营销策略分析.中国商贸.2013.12
李求军/责任编辑。