租赁合同无效损失赔偿的案例分析

租赁合同无效损失赔偿的案例分析
摘要：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在实务审判中往往会因无法提供损失依据而导致赔偿请求证据不足的问题，通过该案例对合同无效后损失赔偿主张做以下分析。

关键词：合同无效损失赔偿
裁判要点
合同一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对造成合同无效存在过错导致合同无效，应对合同另一方的损失承担赔偿责任。

基本案情
2015年5月，聚兴公司委托其股东潘某与余某签订《房屋租赁合同》，约定聚兴公司承租场地，但无权转租（借）他人，如有特殊情况确需转租的，经余某同意后方可进行。

2016年3月，屈某氏公司与聚兴公司签订《场地租赁合同》，屈某氏公司须向聚兴公司交纳总额为十万元的履约保证金；聚兴公司保证拥有房产的合法转租权，其转租行为已得到房屋所有权人的书面确认，同时保证其转租行为已得到房屋原始承租人的书面确认；如因聚兴公司违约或过失等任何非屈某氏公司原因或非不可抗力因素导致本合同提前终止的，聚兴公司均应赔偿屈某氏公司损失，屈某氏公司损失等内容。

2016年12月余某向屈某氏公司发出《告知函》，内容为其与潘某在2016年11月7日经过协商签订了《解约协议书》，正式解除了租赁关系，同时其也收回了场地使用权。

2017年3月14日余某再次向屈某氏公司发出《告知函》，即屈某氏公司与聚兴公司签署租赁合同同时，聚兴公司提供的法律文件《转租同意证
明》其并不知情，更无在《转租同意证明》文件上签名确认，其无须履行承接聚兴公司租赁合同中出租方的权利义务；后余某于2017年5月收回场地。

在一审诉讼过程中，屈某氏公司提供了《转租同意证明》，经鉴定《转租同意证明》上“余某”手印不是余某本人所印捺，“余某”签名与委托人提供的余某样本签名字迹不是出自同一人的笔迹。

同时屈某氏公司还提供了增值税发票、《新铺装修工程合同》及各项物料采购合同、结算单等，反映其租赁店铺装修费用及固定资产价值。

原告屈某氏公司提出诉讼请求：1.判令确认于2017年5月20日解除原告与被告聚兴公司签订的《场地租赁合同》；2.判令被告聚兴公司返还原告保证金十万元，赔偿原告经济损失；
一审裁判结果
广东省潮州市湘桥区人民法院作出判决：一、被告聚兴公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州屈某氏个人用品商店有限公司保证金十万元；
二、驳回原告广州屈某氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。

裁判理由
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定屈某氏公司请求聚兴公司返还其保证金十万元，符合法律规定，应予支持。

屈某氏公司请聚兴公司赔偿其经济损失，虽然《场地租赁合同》中约定，但由于《场地租赁合同》应当认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，上述约定自始没有法律约束力，此外，在诉讼过程中屈某氏公司虽向本院申请评估《场地租赁合同》中剩余租期的预期利润损失、停电期间的利润损失及《场地租赁合同》租用场地的装修残值，但屈某氏公司不愿意预交评估费而导致评估无法进行，屈某氏公司所提聚兴公司赔偿其经济损失及承担律师费的请求缺乏依据，应依法予以驳回。

屈某氏公司不服一审判决，上诉至潮州市中级人民法院。

二审裁判结果
广东省潮州市中级人民法院作出判决：一、维持潮州市湘桥区人民法院（2017)粤5102 民初1005号民事判决第一项：潮州市聚兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付广州屈某氏个人用品商店有限公司保证金十万元；二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2017)粤 5102 民初1005号民事判决第二项；三、潮州市聚兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州屈某氏个人用品商店有限公司经济损失412497.89元；四、驳回广州屈某氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。

二审裁判理由
依据《中华人民共和国合同法》第四十二条和第五十八条的规定，聚兴公司未取得余某的同意擅自与屈某氏签订《场地租赁合同》而致合同无效，聚兴公司的行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对造成合同无效存在过错，其应对屈某氏的损失承担赔偿责任。

由于本案双方当事人签订的《场地租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，双方在合同中的约定不宜作为认定屈某氏损失数额的依据。

本案中，聚兴公司应承担的损害赔偿责任应为屈某氏公司遭受的实际损失，除履约保证金外，屈某氏还主张其损失数额包括装修及固定资产残值、停电期间利润损失以及剩余租期利润损失。

对屈某氏的各项赔偿请求，本院分析如下：1、关于装修残值，屈某氏对案涉铺位进行装修花费，有屈某氏一审提供的发票、装修工程合同以及工程结算报告为据，可予认定。

屈某氏主张被屈某氏赔偿装修残值，依据充分，本院予以支持；2、关于固定资产残值，屈某氏为店铺经营需要采购的灯箱、灯具、安全系统所需设备设施等物料，有相应的发票、采购合同、订单明细等为据，可予认定。

屈某氏主张将其中无法拆除的部分折算残值，计入屈某氏的损失范围，依据充分，本院亦予支持。

3、关于屈某氏主张的停电期间利润损失及剩余租期利润损失，审理认为，企业的经营利润受内外部环境等多方面因素影响，即使在正常经营的情况下也存在波动空间，屈某氏主张的上述利润损失是假设在合同有效履行的情况下可能获得的利润，该利润并未实际发生且也存在不确定性，仅凭屈某氏提供的前期经营利润数据确实不足
以认定其2017年3月17日至5月20日停电期间以及剩余租期的利润损失，故本院对屈某氏该部分主张不予支持。

案例分析
无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。

但是往往在确认为无效合同之后，若仅仅是返还因该合同取得的财产，就会造成合同一方或者双方在合同履行过程中投入的资金或者财产损失无法得到赔偿。

因此，在合同签订过程中，一定要将因合同履行和投入的部分作出详细的约定，例如在本案的租赁合同中，要将固定装修装饰物品价值计算以及预期利润的计算的依据作详细的约定，才可以在诉讼过程中根据合同依据以及相应的证据进行该部分损失的主张。

本案一审法院在认定合同无效的基础上，同时要求屈某氏公司对装修及固定资产残值、停电期间利润损失以及剩余租期利润损失进行鉴定，意义在于通过第三方鉴定数据确定赔偿数额，但是因屈某氏公司在涉案租赁场地装饰装修时保留了相应的证据（包括装饰装修合同、发票、送货单、以及利润审计报告等），因此不同意另行鉴定。

二审法院对屈某氏公司提交的上述材料予以认可，因此依法支持了屈某氏公司的关于装修残值以及固定装饰物品的损失。

关于预期利润损失部分，虽然本案二审中依然未得到法院支持，但是本案的二审审判时间在《中华人民共和国民法典》颁布之前，《合同法》当中也没有明确赔偿预期利润的依据。

但是，依据《民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，在合同约定明确，并且有相应证据证明的情况下，在审判实务中主张合理预期的利润损失也将得到法院的支持。