陕西省渭南市房地产市场分析

区位优势明显，项目前景乐观； 区位优势明显，项目前景乐观； 收益较高，建议投资。 收益较高，建议投资。
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陕西省渭南市房地产市场分析报告
西部发展控股有限公司 2011年 17日 2011年2月17日
•渭南市区位分析
渭南是陕西东部的新兴中等城市， 她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭， 北接延安，古有“三秦要道，八省通 衢”之称，今是西北地区的“东大 门”。境内交通发达，连霍、西禹高 速公路，108、310国道，101、106等7 条省道，同陇海、西延、西韩、西南 等6条铁路纵横交错，构成四通八达的 交通网络。渭南中心城市距省会西安 60公里，距咸阳国际机场90多公里。
•渭地区开发成本估算
住宅产品成本： 住宅产品成本：
由于对渭南地区建设成本及规费标准不详，仅根据经验进行测算。
项目 收入 土地成本 开发成本 其中： 前期及各项规费 高层住宅建安 小区配套 费用 管理费用 营销费用 税费 总成本 净利润 投资回报
单位指标 金额 （元/平米） （万元） 4000 480000 500 60000 200 1400 200 32 120 300 2752 1248 45.35% 24000 168000 24000 3840 14400 36000 330240 149760 45.35%
•渭南房地产市场状况
*人口增幅 人口增幅6.58%；投资增幅 人口增幅 ；投资增幅26.34%；人均居住面积处于较高水平；销售量增 ；人均居住面积处于较高水平； 幅趋缓。 幅趋缓。
•区块分析
渭南市按照房地产业的发展状况可大致分为：中心区（包括朝阳大街、 东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。 •中心区是城市的经济文化中心，配套完备，交通便捷，是大多数渭南人的理 想居住地。渭南目前的房地产项目也集中于此区域。 •开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房 地产用地征用，但目前尚无大规模 开发建设。 •老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市西移，老城区已越 老城区同城市中心地带被沋 来越发偏远。 三大区域在渭南人心中地位排序: 三大区域在渭南人心中地位排序: 中心区﹥开发区﹥ 中心区﹥开发区﹥老城区 *就目前现状而言，中心区依然是渭南市的中心地带，但随着城市发展，中心 区土地资源日渐紧缺，构建讲求品味与环境的现代居住理念的大盘已经不可 能。 *随着产业拉动，开发区必然成为房地产开发的热点，土地价格随之升值，精 品大盘和高档住宅将不断出现。
•渭南市地方资源特色
渭南市地处秦岭地槽与鄂尔多斯地台结合部，矿产资源丰富， 四 大类矿产资源均有发育。在空间上呈现“南有色，北能源， 中地热、建材”的带状分布格局。北部为陕甘宁盆缘区，以煤、 沉积型非金属矿产为主，有少量金属矿产与沉积变质型矿产。煤、 水泥灰岩、沉积型铁矿、铝土矿等矿产全产于北部区。中部为汾 渭地堑区，赋存有储量极其丰富的砖瓦粘土矿产、优质矿泉水、 地热资源和少量的盐矿。南部为豫西断隆，主要是一多金属矿带， 如大型钼矿、铀铌铅矿和大面积出露的小秦岭金矿田等，其次是 非金属建筑材料，大理石、蛭石和石墨等赋存其中，还有华山花 岗岩及老牛山花岗岩建筑板材、石材等。渭南市矿产埋藏浅，伴 生、共生矿产多。 截至2002年底，查明有资源/储量的矿种共51种。能源矿产4 种，金属矿产8种，稀有、稀散、稀土元素8种，非金属矿产31种， 矿产地238处。已探明并列入储量表的矿产38种，产地221处。钼、 铅、铜、铌、硒5个矿种储量居陕西省第1位，其中钼居全国前3 位；铁、铝土矿、铼储量居陕西省第2位；金矿储量居陕西省第3 位；煤、大理石和石墨储量居陕西省第4位。 全市拥有国家级文物保护单位35个，省级文物保护单位51 个，自然保护区2个。奇险峻秀的西岳华山，气势磅礴的唐朝皇 陵，颇具南国情趣的黄河湿地洽川，有“北国小三峡”之称的 黄河龙门，“民居瑰宝”党家村及司马迁祠等自然人文景观开 发前景广阔。
*房地产的发展总是以城市改造、扩建、重心偏移为契机， 从渭南的历史及规 房地产的发展总是以城市改造、扩建、重心偏移为契机， 划来看，渭南城市发展的总趋向是城市由东向西横向发展为主， 划来看，渭南城市发展的总趋向是城市由东向西横向发展为主，南北纵向发 展为辅，城市的总发展趋势是：西进。因此选择房地产项目应以西部为重点。 展为辅，城市的总发展趋势是：西进。因此选择房地产项目应以西部为重点。
*渭南市本地市场规范性不强，包括报建费在内大多数政府部门产生的费用均 渭南市本地市场规范性不强， 渭南市本地市场规范性不强 可再议，可以以一事一议的标准来执行。 可再议，可以以一事一议的标准来执行。
•结论及建议
渭南地区城市人口较少，临近西安，城市聚集力较弱，且为三门峡泄洪区，形象 落后，区域认同度不高。 项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争的过渡阶段，随着优质大盘的出现， 项目开发成本将进一步提高。 政务环境不规范，变数较大。 基础设施配套能否按时到位，对项目开发成败有重要影响。 在市场形势良好的 情况下，渭南具备投资价值，但需谨慎 。 就项目本身而言
•渭南市经济发展水平
*渭南市经济发展水平处于陕西省中等水平，增幅排名相对落后。基础设施 渭南市经济发展水平处于陕西省中等水平，增幅排名相对落后。 渭南市经济发展水平处于陕西省中等水平 投入相对较低，制约了当地房地产发展速度。 投入相对较低，制约了当地房地产发展速度。
•临渭发展规划1 临渭发展规划1
﹡从地域交通上来看，渭南市在政治、 从地域交通上来看，渭南市在政治、 经济上受省会城市西安辐射影响较大。 经济上受省会城市西安辐射影响较大。
•渭南地理及行政区划
渭南境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌 类型区，总人口5518763人(户籍人口)，全市总面积1.31万平方公里。现辖一 区（临渭）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、 白水、合阳、富平）和高新技术开发区，其中临渭为市中心区，位于全市西南。 韩城市在省十强县排名第九。
•临渭发展规划2 临渭发展规划2
中心城区组团功能布局： 中心城区组团功能布局：
中心区组团：市级行政中心、商务中心、商业中心、文化中心和旅游服务中心，交通枢纽，综合 型居住社区。 高新区组团：市级高新技术产业基地、文教科研基地、体育中心和综合型居住社区。 经开区组团：市域重要的农产品加工、现代制造业和商贸物流基地、文化交流中心、职业培训中 心、休闲度假基地。 华州组团：市域重要的重化工业基地、有色金属冶炼和深加工基地、组团级综合服务职能。
•渭南市房地产开发产品
市场处于起步阶段，个项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争的过渡阶段。 位于市中心或毗邻市中心的房地产项目优势明显。 除“绿景园”、“乐天花园”外产品档次普遍较低。绿景园是渭南目前唯一的精 绿景园” 乐天花园” 品大盘，它的诞生标志着一个新的时代的到来——园林、绿化、健康等住宅概念 品大盘，它的诞生标志着一个新的时代的到来——园林、绿化、健康等住宅概念 被导入渭南房地产 市场。如何在规划上超越绿景园，将成为下一阶段房地产开发 所必须面临的问题。 中高档楼盘主力户型以三室居多，面积多在80——140平米之间，60——80平米的 中高档楼盘主力户型以三室居多，面积多在80——140平米之间，60——80平米的 精品小户型较少。 社区配套简单。一是消费者配套意识差，二是政府未能按时配套到位。 本地开发商占大多数，没有成熟的营销机构介入，产皮包装和形象塑造简单草率。
建安成本：按照一般 的多层建设成本850元 的多层建设成本850元/ ㎡，小高层和高层1400 ，小高层和高层1400 元/㎡，地价按200元/ ，地价按200元 平方米计算，其他各项 费用按地价加建安价之 和200元计算。 200元计算。 若容积率按3.0计算， 土地价格按100万/亩计 算，则每平米土地成本 500元/平米。则在目前 情况下，收益较好。
产品以高层、小高层为主，对高层及小高层接受能力较强。
喜欢座南朝北，南北通透的户型。 最能接受总价在10——20万之间。 最能接受总价在10——20万之间。
•渭南房地产市场形势
•2010年渭南市商品房成交均价多层为2600元/平方米。多层均价3000元/平米：高层均 2010年渭南市商品房成交均价多层为2600元 平方米。多层均价3000元 价3400元/平米。 3400元 •老城区由于配套成熟，价格略高于其他区域，最高价达到了4180元/平米；中心区域在 老城区由于配套成熟，价格略高于其他区域，最高价达到了4180元 售楼盘三个，近期最高价 价格近4000元/平米；高新开发区环境较差，配套、交通等均 价格近4000元 较差，房价在本市一直处于较低水平，最高价约3100元 较差，房价在本市一直处于较低水平，最高价约3100元/平米。 •2010年渭南市商品房月均区化120套左右，市场处于供小于求状态。 2010年渭南市商品房月均区化120套左右，市场处于供小于求状态。 •购房者多为改善型购房者，自用为主，投资意识淡薄。 •当地城区居民占销售比例的45%，外地人员占55%。在外地购房人群中农村进城人员占 当地城区居民占销售比例的45%，外地人员占55%。在外地购房人群中农村进城人员占 外地购房的60%。 外地购房的60%。 •市内的一些事业单位工作人员大多有自己的集资房，个人买房还没有形成主流而且多 数房地产项目优先考虑团购销售。 •二手房交易较为火爆，主要以外地客为主，挂牌均价在2800元/平米左右。老城区及中 二手房交易较为火爆，主要以外地客为主，挂牌均价在2800元 心区附近准新房二手房挂牌价在3600元 平米左右：边缘区域老旧小区挂牌价在2000— 心区附近准新房二手房挂牌价在3600元/平米左右：边缘区域老旧小区挂牌价在2000— —2500元以内。市面上流动的二手房源大多为老旧房源为主。 2500元以内。市面上流动的二手房源大多为老旧房源为主
•渭南市土地供应状况
渭南市土地储备量较大，2009年及2010年为推量高峰期，仅2010年就有 2000亩土地面市，属推量较大区域。