4房地产投资经济评价

13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成 。21.6.2621.6.2623:35:2223:35:22June 26, 2021
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14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。2021年6月 26日星 期六下 午11时 35分22秒23:35:2221.6.26
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5、You have to believe in yourself. That's the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Thursday, June 17, 2021June 21Thursday, June 17, 20216/17/2021
•关于NPV的例题：P80例4-5
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三、动态投资分析
4、动态投资回收期
n
(CI CO)t (1 ic )-t 0
t0
优:考虑了资金的时间价值，能够比较准确的反映资金的回收时间 缺：强调资金回收的快慢，忽视了项目的盈利能力。该指标是比较 “保守”的指标，应该作为辅助指标，不应作为主要参数。 P88 例4-10
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15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021年6月下 午11时 35分21.6.2623:35June 26, 2021
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16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021年6月26日星期 六11时 35分22秒23:35:2226 June 2021
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二、房地产投资静态分析
3）股本化率
股本化率
税前现金流量 初始股本投资
*100%
优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。 缺：没有考虑所得税的影响
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二、房地产投资静态分析
4）现金回报率
现金回报率
税后现金流量 初始股本投资
100%
优：既考虑了不同融资方式对投资回报的影响， 又考虑所得税的影响
缺：没有考虑物业价值的变动和税后现金流量的 时间价值
B、没有考虑项目资金回收后的情况
例4-3
P 76
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二、房地产投资静态分析
2、传统指标
1）收益乘数
总收益乘数
市场价格 总收入
净收益乘数
市场价格 净经营收益
收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高
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二、房地产投资静态分析
2）全面资本化率
全面资本化率
净经营收益 市场价格
全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在 共同的不足，即没有考虑融资方式的差异，例如 一次性付款和银行按揭。
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4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:19
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17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。下 午11时35分22秒下午11时35分23:35:2221.6.26
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
NPV (CI CO)t (1 i)t I0 t 1
NPV>=0,可行 NPV<0,不可行
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三、动态投资分析
NPV的优缺点 优：考虑了资金的时间价值，可以根据NPV大小 进行项目比选。 缺：1）投资额不等的项目无法比选 2）折现率不易确定，带有主观性 3）不能反映项目单位投资的效果（净现值率） 4）无法判断预期收益率的大小（IRR）
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二、房地产投资静态 权益增加额 初始股本投资
该指标在传统指标中是最有效的
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三、动态投资分析
本节内容提要： 1. 净现值NPV 2. 净现值率NPVR 3. 内部收益率IRR 4. 动态投资回收期
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三、动态投资分析
1、净现值（NPV）
n
NPV (CI CO)t (1 i)t to n
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一、房地产投资经济评价概述
3、房地产投资经济评价指标体系 项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收 期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等
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一、房地产投资经济评价概述
表4-1 房地产投资经济评价指标体系
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一、房地产投资经济评价概述
4、现金流量表和现金流量图
现金流量：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现 金流入和现金流出的代数和成为净现金流量。 现金流量表包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。 现金流量图：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种 示意图。“三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量； 最后标出现金流量的具体数字。（课本例4-1）
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一、房地产投资经济评价概述
B、基础数据的收集、整理和计算： 开发项目基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自 有资金和融资安排、税收减免等。 置业投资项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银 行按揭情况、出租情况等
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一、房地产投资经济评价概述
C、有关财务报表的编制及指标的计算 开发项目 基本报表:现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表 辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、 销售收入估算表、出租收入估算表等 置业投资项目 只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析 D、结论 各项指标是否达到要求、项目是否可行等
静态投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额
（2）每年收益额相差较大时
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+上期 累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 使用方法：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个 项目比选
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二、房地产投资静态分析
静态投资回收期的不足：
A、没有考虑资金的时间价值
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一、房地产投资经济评价概述
2、房地产投资经济评价的方法 1）静态分析 2）动态分析 区别：是否考虑资金的时间价值
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9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。21.6.2621.6.26Saturday, June 26, 2021
定义： 房地产投资经济评价是在对某一项目的投资环境和市场进行分析和研究 的基础上，对其经济效果进行的评价。 1、房地产投资经济评价的步骤 A、评价依据、原则及方法的确定： 依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析 原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定 性分析还是定量分析，对风险态度等 方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。
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开发项目，年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附 加-年总成本费用
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二、房地产投资静态分析
使用方法：将投资利润率与行业平均利润率或事先确定 好的可以接受的投资利润率进行比较。 指标运用难点：判别标准难以确定
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二、房地产投资静态分析
2)投资利税率 投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资） *100% 注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和， 或者是年销售收入与年总成本费用之差。
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10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。23:35:2223:35:2223:356/26/2021 11:35:22 PM
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11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。21.6.2623:35:2223:35Jun-2126-J un-21
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12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。23:35:2223:35:2223:35Satur day, June 26, 2021
IRR与 ic 比较（ ic 为同期行业基准利率或投资
者可接受的最低收益率）
IRR< ic ,项目ic 盈利能力低于行业平均水平 IRR= ic ,项目盈利能力等于行业平均水平 IRR> ic ,项目盈利能力高于行业平均水平 注：判断项目是否可行，一般采用IRR与 ic 比较
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三、动态投资分析
B、内部收益率指标存在问题 •再投资利率问题，即收益的再投资问题&&各期收 益率不同 •多重根问题，(课本P86，图4-4 4-5）
第4章 房地产投资经济评价
1
内容提要
一、房地产投资经济评价概述 二、房地产投资静态分析 三、房地产投资动态分析
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一、房地产投资经济评价概述
本节内容提要： 1. 房地产投资经济评价的步骤 2. 房地产投资经济评价的方法 3. 房地产投资经济评价指标体系 4. 现金流量表和现金流量图
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一、房地产投资经济评价概述
使用方法：与行业基准投资利税率、行业平均投资利税率或投 资者可以接受的投资利税率比较
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二、房地产投资静态分析
3)资本金利润率 资本金利润率率=（利润总额或年平均利润总额/ 资本金）*100% 使用方法：与前面类似
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二、房地产投资静态分析
4）静态投资回收期 （1）项目投资后，每年收益额大致相当时
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三、动态投资分析
2、净现值率（NPVR） VPVR=NPV/i
3、内部收益率（IRR）
n
(CI CO)t (1 IRR)t 0
t0
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三、动态投资分析
A、内部收益率的作用 IRR与i比较（i为同期贷款利率水平）
IRR>i，项目盈利 IRR=i，项目盈亏平衡 IRR<i，项目亏损
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三、动态投资分析
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二、房地产投资静态分析
本节内容提要： 1、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本 金利润率、静态投资回收期
2、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本 化率、现金回报率、经纪人收益率
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二、房地产投资静态分析
1、现代指标 1）投资利润率
投资利润率
年利润总额或年平均利润总额 项目总投资
置业投资项目，年利润总额=年租金毛收入-经营成本-贷款按 揭本息支付-其他成本
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3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.2021