07年《房地产估价案例与分析》

请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）【参考解析】：1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。

2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。

第3题2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

【参考解析】：1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。

（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。

（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)请根据以下内容回答4～7 题某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。

经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。

2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

第4题若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。

A．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值第8题房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。

A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点【您的答案】：空【正确答案】：C第9题在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。

A．目前住宅市场价格B．未来住宅市场价格，折现至估价时点C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点【您的答案】：空【正确答案】：D第10题在确定开发成本时，应采用（）。

A．该开发公司测算的开发成本B．现时的客观开发成本C．各期销售时的客观开发成本D．各期开发时的客观开发成本【您的答案】：空【正确答案】：A第11题在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。

A．销售费用、销售税费和开发利润B．销售费用、销售税费和所得税C．销售费用、销售税费和购地税费D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费【您的答案】：空【正确答案】：C请根据以下内容回答12～13 题某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。

假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。

第12题运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。

A．[2000，2300]B．[2030，2270]C．[2060，2240]D．[2090，2210]【您的答案】：空【正确答案】：D第13题假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（）元/m2。

A．2136B．2165C．2179D．2206【您的答案】：空【正确答案】：D三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。

每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)第14题封面和目录（略）致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。

估价时点：2007年3月5日。

我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。

估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。

随函附交3份房地产估价报告。

×××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签字）2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况1.土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砖混一等层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。

2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。

土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。

本报告按无续期考虑。

3.他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。

具体情况如下：他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：9573m2；权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。

五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。

六、估价时点估价时点为2007年3月15日。

七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。

市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。

收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。

十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。

十一、估价报告应用的限制本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

十二、估价作业日期2007年3月5日至2007年3月16日十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）估价技术报告一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。