论不动产善意取得的法律效力

论不动产善意取得的法律效力
【摘要】善意取得制度是各国民法上的一项重要法律制度，不动产善意取得，是将善意取得制度引入不动产领域，以保障善意第三人的合法权益。

在不动产适用善意取得后，应在善意第三人、原权利人、无权处分人和不动产登记机关之间分配各自的责任。

【关键词】不动产；善意取得；法律效力
随着《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的颁布，不动产善意取得作为一项制度规定下来。

不动产善意取得是指受让人信赖不动产登记证书而与无权处分不动产的让与人以合理的价格进行交易，如受让人取得该不动产时出于善意，则其取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。

一、不动产善意取得制度的基本理论
不动产能适用善意取得制度，主要是因为物权的公示公信原则，无权处分人虽然不是不动产的真正权利人，却在登记簿上被记载为该不动产所有权人，只要善意第三人信赖该不动产的登记情况，并与该登记权利人进行交易，即使该登记内容有误，对于信赖该登记的善意第三人不发生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。

不动产善意取得制度是维护公示公信力的必然要求。

不动产适用善意取得制度的构成要件有：第一，让与人是具有合法权利外观的无权处分人；第二，存在不动产登记瑕疵；第三，受让人受让该不动产时是善意。

不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产［1］；第四，以合理的价格有偿转让不动产；第五，受让人已取得所有权；第六，不存在异议登记。

二、不动产登记机关的责任不动产登记机关的责任，指不动产登记机关没有尽到法律规定的职责，造成登记错误，给权利人造成损害时所应承担的责任。

登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任，在享受一定利益的同时承担一定的责任。

现在许多登记部门注重收取登记费用，甚至不断提高登记费用，但很少注意到其应尽的职责。

［2］只有让不动产登记机关承担一定的义务和责任，才能强化登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，以使登记的内容真实可靠。

（一）不动产登记机关承担无过错责任
不动产登记机关承担的责任的性质，理论上有过错责任说和无过错责任说。

《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

”理由在于：首先，登记资料的真实是登记具有公信力的前提，交易当事人出于对不动产登记机关的信任而遭受损害时，让其通过各种途径从加害人处获得赔偿较难，从保护受害人角度出发，不动产登记机关的首先赔偿义务、无过错责任对其更有利；其次，我国目前对不动产登记机关的审查义务规定为形式审查为主，必要情况下的实质审查为辅。

形式审查降低了不动产登记机关工作人员的工作要求及工作难度标准，可能会使其审查流于形式，缺乏对登记申请的有效监管。

为督促不动产登记机关工作人员提高工作水平，有必要强化登记机关的责任。

［3］（二）不动产登记机关承担责任的情形
在现实生活中，造成不动产登记错误的原因不同，不动产登记机关承担责任的方式也不尽相同。

具体说来，不动产登记机关承担责任有以下几种情形。

第一，如果登记错误是不动产登记机关的工作人员造成的，不动产登记机关
首先应对受害人承担责任。

《中华人民共和国侵权责任法》第34条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

”至于是否追究不动产登记机关工作人员的责任及如何追究其责任，这是登记机关自己的内部事务，取决于登记机关与其工作人员之间的雇佣合同与登记机关的内部规章，登记机关可以追究其工作人员的行政责任或民事责任。

第二，如果登记错误是由是不动产登记机关和转让人的共同过错造成的，如申请人提供虚假材料，不动产登记机关也未尽到合理的审查义务，两者应对原权利人承担共同赔偿责任。

第三，如果登记错误是由转让人的过错造成的，如申请人提供虚假材料，而不动产登记机关尽到了合理审查义务，但仍造成登记错误，由于不动产登记机关承担的是无过错责任，因此登记机关要和虚假材料提供者对原权利人共同承担责任。

但登记机关向受害人赔偿后，可向造成登记错误的人追偿。

第四，如果登记错误不是不动产登记机关造成的，而是原权利人的原因导致的，那么因登记错误造成的不动产损失，应由原权利人承担，不动产登记机关不负责任。

三、善意第三人的保护与限制
善意第三人只能根据登记簿这种公示形式推定转让人为所有权人，享有正确物权。

应该重视不动产登记的公信力，对于第三人善意信赖不动产登记簿记载的内容，进行合法、有偿交易，而取得的权利予以强制保护，使其免受任何人追夺。

［4］善意第三人可以基于自己取得的所有权，对抗真正所有权人。

从受让人完成不动产登记时起，受让人就成为不动产的合法所有人，原所有人的权利归于消灭。

第三人取得的所有权是完全的、无缺陷的。

即使该不动产所有权上原来设定有负担或存在瑕疵，该负担或瑕疵也随即消灭。

第三人虽依法取得不动产所有权，但具体的交易是在出让人与受让人之间进行的，因此，出让人与受让人之间仍然应该履行不动产所有权移转的权利义务关系，第三人不能借口善意取得而拒绝支付价款。

［5］如果第三人不支付价金，则应向出让人承担责任。

四、原权利人的保护与救济
不动产善意取得制度侧重保护善意取得人的合法权益，维护交易安全、谋求社会整体效益。

但法律应尽可能平等保护各方当事人。

在不动产善意取得制度中，原所有权人丧失不动产所有权，不得对第三人主张原物返还请求权或债权责任，且原所有权人一般较少有过错，是最大受害者。

因此法律给原权利人提供了一系列救济措施以维护自己的权利。

不当得利救济：无权处分人擅自处分他人不动产，使自己得利，所得对价是原不动产的替代价值，原权利人丧失不动产所有权，原权利人受损与让与人获利间缺乏法律依据，故在原权利人与无权处分人间成立不当得利。

原权利人可请求无权处分人返还不当得利。

侵权责任救济：无权处分人处分他人不动产，若具备侵权行为要件，原权利人可要求其承担侵权责任。

在无权处分人因侵权行为获益时，损害赔偿请求权与不当得利返还请求权发生竞合。

若不当得利的返还不足以填补原权利人所受损失，对超过利益部分的损失仍可请求无权处分人承担赔偿责任。

（三）导师制的作用
大众化教育背景下本科生导师制的实施是否有必要？调查结果显示，在被调查的我院04、05级93人中，有79%的学生认为实行本科生导师制对于本科生培养教育具有重要的意义，82%的教师认为有利于因材施教和学生的个性发展；有
利于教学与科研相结合；有利于充分发挥教师教书育人的主体作用；有利于密切师生关系，增进师生友谊。

可见，绝大多数师生对大众化教育背景下实施本科生导师制的认识具有高度的一致性。

（四）结论
通过调查和比较分析，我院本科生导师制在实行过程中仍存在不少有待解决的问题，归纳为以下几点：一是本科生导师制形式化程度较浓厚，活动方式比较单一，师生比例不协调，师生间沟通交流较少，本科生导师制难于真正发挥作用。

二是导师制指导内容不够规范。

导师对自身职责和工作目标不够明确，部分导师难于做到尽职尽责。

三是导师制考评机制缺乏科学性，且与之配套的制度不健全和不完善，这在很大程度上影响了本科生导师制的实施效果及导师的工作积极性。

三、完善本科生导师制的对策和建议
（一）结合实际，加强针对性指导
指导方式应结合我院师资条件、教学科研状况、学生素质、班主任和辅导员制度等实际，选择不同类型。

目前，本科生导师制基本上分为综合导师制、年级导师制、英才导师制等不同类型。

由于我院班主任和辅导员制度的存在，与综合导师制必然产生职能上的重复，难于协调两种制度的职能，加之生师比问题突出，因而不适宜采用。

而英才导师制由于其覆盖面过小，闲置和浪费了导师资源，因而也不适宜采用。

相对而言，年级导师制由于主要是针对低年级学生的大学生活适应、学习方法、专业发展和职业规划的指导，可以有效地克服供需不平衡的问题，加之高年级的学生已经具备了较强的独立自主能力，就不再需要配备导师了，因而比较适宜。

同时，为求得导师制的良好效果，应加强指导的针对性和多样性，如利用电话相互联系或网上交流、导师经常下寝室、学生经常登门请教等加强学生与导师间的交流与了解，为导师制的顺利实施奠定基础；导师应根据学生的专业特长、学习兴趣和个性特征，制订并实施具体计划，通过导师论坛、专题讲座、谈心交流、学业辅导等形式，采取集中和个别相结合的方式，开展经常性的、有针对性的教育活动；此外，在指导要求上，既要倡导导师找学生，也要要求学生主动找导师，发挥两方面的积极性，形成良性互动，以增强指导实效。

（二）强化导师队伍，明确导师职责
在进行导师筛选的过程中，挑选专业业务好、政治素质高、责任心强的老师担当本科生的导师是本科生导师制在实施过程中的一个重要环节。

近几年，随着我校扩大招生，学生数量急剧增加，但与此相对应的师资队伍建设却严重滞后，最突出的问题就是本科生导师的数量不能适应本科生导师制发展的要求。

为此，
我们认为一方面应严格控制学生规模，加强师资队伍建设，提高教师工资福利待遇，以稳定导师队伍，激发导师工作的积极性；另一方面可适当招收部分在读研究生来充实导师队伍，使师生比保持在理想状态。

此外，应明确导师职责，这既是加强导师工作管理的必要手段。

也是衡量和考评导师工作的客观依据。

具体而言，本科生导师的职责大概分为以下几项：一是根据人才培养目标和专业培养计划，对学生的专业学习、选课过程给予指导。

二是定期组织学习讨论，让学生参与科学研究，培养学生理论联系实际的能力和创新思维能力，引导学生了解学科前沿情况，对学生的发展方向提出建议。

三是及时了解学生的思想动态，对学生进行思想品德教育，让学生树立正确的人生观和价值观，促进学生个性健康、充分地发展。

（三）加强制度建设，完善考评体系
一是学院应建立导师培训制度，提供有关信息，使导师懂得如何去导。

如为保证导师能有效地指导学生选课，教学管理部门可利用课余时间让导师集中学习学分制的有关管理规定，使导师了解学分制的管理模式、选课过程的操作；学院和各系可组织导师学习，使其了解本专业培养计划，熟悉公共基础课、专业基础课和专业课与选修课等课程的安排情况；学院可为导师提供所指导学生的有关信息，如学习、奖惩、家庭情况，以便于导师因材施教；学工部门应向导师发布毕业生就业行情及市场信息，以方便导师为学生就业出谋划策。

二是完善导师岗位目标责任制和具体考评办法，对导师在任期内的德、能、勤、绩定期进行考核并记入档案，对导师的考核要充分听取学生的意见，要把考核结果与教师年度考核、专业技术职称、职务晋升、岗位聘任和奖酬金结合起来。

学校可设立本科生导师奖励基金，对工作突出的优秀导师进行表彰奖励，对不认真履行导师职责、考核不合格的导师加强教育管理，甚至取消其导师资格。

三是建立健全监督体制，采取灵活多样的监督方式，如在学工或教科办设立意见箱，向广大学生做定期导师成果调查，接受学生提出的建议和批评；加强监督网络，拓宽监督渠道，保障言路畅通等。

［参考文献］
［1］李达轩，曾凡东.本科生导师制的探索与实践［N］.光明日报，2003-06-06.
［2］周萍，樊如放.我国本科生导师制实行过程中存在的问题及对策［J］.教学研究，2002（4）.。