上海市崇明县人民政府办公室关于转发县住房保障房屋管理局制定的崇明县住宅修缮工程管理试行办法的通知-

上海市崇明县人民政府办公室关于转发县住房保障房屋管理局制定的崇明
县住宅修缮工程管理试行办法的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市崇明县人民政府办公室关于转发县住房保障房屋管理局制定的崇明县住宅修缮工程管理试行办法的通知
各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门：
县住房保障房屋管理局制定的《崇明县住宅修缮工程管理试行办法》已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

二○一二年四月十九日
崇明县住宅修缮工程管理试行办法
为加强对本县住宅修缮工程的实施及其建设管理，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发〔2011〕60号）（以下简称《试行办法》），结合本县住宅修缮改造实际情况和管理要求，特制定本办法。

第一条（适用范围）
本办法适用于本县行政区域内投资30万元以上（不含30万元）的住宅修缮工程的实施及其建设管理；不涉及面积变动的内部分割改造的成套改造项目，也纳入本办法的管理范围。

第二条（组织管理机构）
崇明县住房保障和房屋管理局（以下简称县住房保障房屋管理局）是本县住宅修缮工程的主管部门。

成立崇明县住宅修缮工程管理中心，负责本县住宅修缮工程的具体管理，崇明县住宅修缮工程管理中心未
成立前，由县住房保障房屋管理局授权相关单位负责具体管理工作。

各乡镇负责本辖区内住宅修缮工程的配合、协调工作。

崇明县建设和交通委员会对住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理。

绿化市容、质量技监、消防、安监、卫生、人防、气象、公安等部门以及供水、排水、供电、供气、邮政、电信、有线电视等单位按照相关法律法规的规定和各自职责，负责相关管理工作及设施设备的修缮、改造和维护。

第三条（立项备案）
实施住宅修缮工程的项目，由业主（房屋所有权人或者经业主大会授权的业委会，未成立业委会的可委托所在地居委会）向县住房保障房屋管理局申请备案。

备案内容应明确拟修缮科目、初步预算、资金来源及初步落实情况，并组织征询全体业主意见。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由县住房保障房屋管理局上报市住房保障房屋管理局立项；享受县级财力补贴的住宅修缮工程项目，由县住房保障房屋管理局立项，汇总后报市住房保障房屋管理局备案；其他住宅修缮工程项目，由县住房保障房屋管理局出具备案证明，汇总后报市住房保障房屋管理局。

第四条（实施单位确定）
由县住房保障房屋管理局选择几家具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的项目管理公司，组成实施单位备选目录。

在征求改造范围内业主和居委会的意见后，从备选目录中选择实施单位。

实施单位确定后，由出资方、业主与实施单位签订委托实施合同。

享受市、县财政补贴的项目由县住房保障房屋管理局、业主与实施单位签订实施合同；业主自筹资金项目由业主与实施单位签订实施合同。

合同中应注明资金来源与出资比例。

第五条（监理单位选择）
由县住房保障房屋管理局委托招标代理公司，通过招投标形式，确定当年度施工监理单位。

该监理单位接受县住房保障房屋管理局委托，参与当年度享受政府补贴项目及其业主自筹资金项目的住宅修缮工程的监理工作。

监理单位确定后，由实施单位和监理单位签订委托监理合同。

第六条（修缮实施方案的编制）
由业主、物业公司、实施单位、监理单位和设计单位共同确认住宅修缮工程的修缮科目。

实施单位据此编制实施方案，实施方案内容包括：修缮科目、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等。

实施方案经县住宅修缮管理部门审核后公示，取得三分之二以上业主同意后办理工程报建手续。

公示确定后的实施方案，原则上不再调整。

如确需调整或增加改造内容，须由出资方、物业公司、实施单位、监理单位和设计单位等共同会审签字确认后方能调整，总费用须控制在概算额度内。

由业主全额
出资的增加项目由业主与实施单位另行签订委托实施合同。

第七条（工程报建）
由实施单位填报《上海市建设工程报建表》，并准备工程报建需提供的有关材料，向县住宅修缮管理部门办理工程报建手续，经审核后取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设工程建管程序告知单》。

第八条（合同备案和开工审核）
实施单位按照报建告知要求完成施工单位等承发包手续，并签订施工（包括分包合同）和监理等合同。

在组织开工实施前，须填报住宅修缮工程开工审核单向县住宅修缮管理部门申报合同备案和开工审核。

开工审核内容主要包括：计划落实、资金筹措、实施方案审核、相关手续办理、业主意见征询、施工和监理等合同备案、施工组织设计审定等情况。

第九条（施工单位选择）
1、根据《关于加强本县小型建设工程项目管理的实施意见》（崇府办发〔2011〕41号），投资金额在30万元以上的建设工程，要采取公开招标方式确定施工单位。

具体招投标办法根据市住房保障房屋管理局有关规定执行，由县住房保障房屋管理局负责监管。

2、施工单位应具有与建设规模相符的资质，近三年无重大责任事故。

施工单位应在其资质等级许可范围内从事工程建设活动，不得转包和违法分包工程。

3、招投标中禁止虚假招标、串通投标、恶意竞争和挂靠借用资质投标等违法违规行为。

如有上述行为，一经查实，中标无效，取消该单位三年参加本县住宅修缮工程投标资格。

4、合同签订。

实施单位与中标施工单位签订施工合同。

工程计费标准应按国家和市住房保障房屋管理局相关规定执行。

安全生产协议和廉政建设协议应同步签订。

第十条（施工组织设计）
施工组织设计由施工单位编制，经上级技术部门审批后，报监理单位和实施单位审查。

实施单位要组织有关单位对工程建设过程中可能存在的质量安全重大风险进行评估，县住宅修缮管理部门应将评估内容作为住宅修缮工程项目是否需进行房屋检测以及施工组织设计评审的依据。

第十一条（房屋检测和施工组织设计评审）
以下住宅修缮工程实施前须进行房屋检测：
1、房屋成套改造工程
2、平改坡改造工程有以下情况的：
（1）房屋建成30年以上
（2）房屋存在倾斜、结构裂缝等较大安全隐患
（3）房屋曾进行过改扩建和加层改造
3、相邻工程对房屋产生较大结构影响后的住宅修缮工程
4、涉及结构安全的修缮工程
5、法律法规规定的其他项目
以下住宅修缮工程实施前须进行施工组织设计评审：
1、相邻工程对房屋产生较大结构影响后的住宅修缮工程须进行工程设计评审
2、采用新材料、新技术、新工艺的住宅修缮工程须进行工程设计和施工组织设计评审
3、检测结论为损坏严重，须在修缮改造中对房屋结构进行加固维修的
4、法律法规规定的其他项目
第十二条（工程材料选择）
住宅修缮工程主要材料涉及内外墙涂料、管材、屋面材料等，县住房保障房屋管理局根据工程材料必须符合国家、行业、本市地方标准的选用标准确定当年度主要工程材料目录；业主自筹资金项目可参照选用。

施工单位应对进场材料向监理报验，根据《试行办法》中规定，工程材料由双方见证取样，由施工单位委托专业单位检测并出具合格报告书；实施单位可直接委托专业单位进行材料复检。

县住宅修缮管理部门应对辖区范围内的住宅修缮工程使用的主要材料定期进行现场抽样，委托专业单位检测并出具检测报告，检测结果报市住房保障房屋管理局备案。

监督检测费用不计入工程成本，由同级财政落实。

第十三条（工程质量）
住宅修缮工程实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则。

勘查设计等单位应加强施工过程中的现场服务。

施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。

监理单位应按照有关规定，切实落实施工现场的监理责任。

质量标准，按照《房屋修缮工程技术规程》和国家、本市有关工程技术规范执行。

第十四条（工程安全）
由实施单位和施工单位对施工现场的安全生产负责。

施工单位应执行《上海市建设工程施工安全监督管理办法》中的规定，按照施工方案、技术标准和施工规范进行施工，并认真落实通过监理等审查的施工组织设计中的安全质量防护措施；特种作业人员应按照有关规定，经过专业的作业培训，确保持证上岗。

实施单位应在工程施工过程中加强对工程质量、安全、文明施工情况的巡查监督。

第十五条（消防安全）
住宅修缮工程执行《上海市建筑工程施工现场消防安全管理规定》，严格动火制度，设置消防分区，并接受消防部门的管理。

对消防部门提出的问题和隐患，应认真整改。

第十六条（竣工备案）
住宅修缮工程结束，施工单位完成验收自评、监理单位完成复验评定，物业公司和业主完成验收移交接管后，由实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业主、居委会及相关管理部门等共同完成竣工综合验收。

验收通过后，实施单位向县住宅修缮管理部门办理竣工验收备案。

享受市财力补贴的住宅修缮工程项目，由县住宅修缮管理部门通过竣工验收备案后，上报市住房保障房屋管理局进行复查；其他项目，市住房保障房屋管理局组织抽查。

第十七条（项目保修）
施工单位必须按规定履行质量保修责任，保修期不得低于国家规定的最低保修期限，一般保修期为防水防渗修缮3年；给排水管道、设备设施、电气设施和外立面饰面工程2年；公共部位室内装修、路面及绿化补植工程1年；其他项目的保修期由实施单位与施工单位在合同中约定。

住宅修缮工程质量保修期届满后，业主应当委托物业服务企业或具有修缮资质的企业维修养护，并负担相关维修费用。

第十八条（居民满意度测评）
住宅修缮工程竣工验收后，由县住房保障房屋管理局委托业委会或居委会根据《崇明县住宅修缮工程居民满意度测评办法》，组织居民满意度测评，测评应于审计结算前完成。

居民满意度测评结果作为次年实施单位、监理单位、施工单位择优选用的依据。

第十九条（审价决算）
工程竣工验收一个月内，施工单位应将工程决算，连同完整的竣工资料报送项目实施单位，由实施单位报送专业审价单位进行工程审价和财务决算审计。

享受市级财力补贴的住宅修缮工程项目的决算审价审计单位由市住房保障房屋管理局指派；享受县级财力补贴项目由县财政局指派；业主自筹资金项目由业主自行指派。

审价单位确定后，实施单位应和审价单位签订委托审价合同。

第二十条（资金筹付）
1、资金组成
列入当年政府补贴计划的住宅修缮工程资金由市、县两级政府给予适当补贴，其余费用由业主资金承担，其中系统售后公房净归集资金收入方也应承担一定比例。

2、资金筹集
县财政局负责落实县级资金，县住房保障房屋管理局负责申请市级补贴资金，业主委员会负责落实业主资金。

因业主大会未成立不能正常使用维修资金的，由当地人民政府解决落实。

享受市、县财政补贴的项目，业主资金（包括系统售后公房净归集资金收入方）应根据合同价和约定出资比例计算，在开工审核
前将所承担资金的70%拨付至指定账户，财务审计完成后统一结算。

3、资金拨付
工程费用按工程进度支付，财务审计完成后三个月内应支付至95%，保留5%保修款，待保修期满后付清。

建设单位管理费按财政部和市住房保障房屋管理局相关规定合理提取、使用。

第二十一条（监督管理）
1、管理全覆盖。

县住宅修缮管理部门应切实履行管理职责，确保管理全覆盖，同时还应加强对辖区内住宅修缮工程的现场巡查，强化安全质量和文明施工等的动态监管。

2、聘请市民监督员。

由实施单位会同项目所在居委会，聘请1-2名项目实施范围内办事公正、公信力高的居民作为市民监督员，对工程现场安全生产、文明施工、工程质量等进行监督，并参与项目的竣工验收工作。

3、接受社会监督。

崇明县房屋维修应急热线962121平台负责受理群众对本县房屋修缮工程各类违规行为以及涉及工程安全、质量、文明施工等的投诉举报，并做好跟踪处理。

第二十二条（责任追究）
如有违反国家相关规定和本办法的，按照市住房保障房屋管理局《关于加强住宅修缮工程工作问责制度的通知》和崇明县相关问责细则规定，进行问责。

造成重大责任事故的，依法追究企业法人代表和直接责任人员责任。

第二十三条（附则）
本办法以现行法规和政策为依据，如国家及上级部门规定有变动或有新规出台，以国家及上级部门规定为准，未尽事宜以国家相关法规和政策为准。

本办法自印发之日起试行两年，具体由崇明县住房保障和房屋管理局负责解释。

崇明县住房保障和房屋管理局
二〇一二年四月十二日
——结束——。