建筑装饰行业营改增实务操作指南培训演示课件.ppt
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（三）转让土地使用权
转让无形资产当中的土地使用权按照11% 缴纳增值税。
（四）不动产租赁服务
1、土地使用权出租 属于不动产租赁 11% 2、建筑物广告位租赁 属于不动产租赁 11% 3、车辆停放服务、过路费、过桥费 属于不动 产租赁 11%
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（五）兼营问题
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分 别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销 售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
8
建筑业、房地产开发企业会计处理更加 复杂
对各月纳税额进行动态控制将成为企
9 业常态工作
10 企业法定代表人的法律风险将增加
11
单个企业税负增加或降低取决于自身 管理水平
12
对会计人员的业务素质提出更高的要 求
精选
四、营改增后建筑房地产企业的八大 应对措施
1)与收入相关增值税涉税流程管控 2)产品定价和供应商管理 3)老合同的修订与完善 4)加强增值税发票管理，防范发票纳税风险
第三、哪些纳税人可以合并纳税？
精选
二、建筑与房地产开发企业有关纳税人实操问题
1、小型建筑企业装饰公司是否可以成 立个人独资企业、合伙企业？
2、新办房地产开发企业什么时间办理 一般纳税人认定好？
3、工程挂靠方式未来会发生什么变应税范围与税率
精选
一、建筑与房地产开发企业应税范围
精选
这里需要关注的问题是：
第一、挂靠承租方式经营的如何判定纳税人
第二、为什么要划分一般纳税人与小规模纳税人？
个人销售额超过一般纳税人标准是否可以认定一般 纳税人？ 个体工商户销售额超过一般纳税人标准是否一定认 定为一般纳税人？ 新成立的公司是否一定等销售额超过一般纳税人认 定标准了才能申请一般纳税？
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（二）销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动 产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的
财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住 、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建 筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑 物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产 缴纳增值税。
精选
3 修缮服务 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固 、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长 其使用期限的工程作业。
4 装饰服务 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修， 使之美观或者具有特定用途的工程作业。
精选
5 其他建筑服务 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程 作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑 物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚 ）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表 面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理 等工程作业。
（一）提供建筑劳务 1 工程服务 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工 程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操 作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金 属结构工程作业。
精选
2 安装服务
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设 备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的 装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、 梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防 腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营 者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类 似收费，按照安装服务缴纳增值税。
备注：增值税改革的发展历程
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3、进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本” 组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持 续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向 中高端水平打下坚实基础
4、创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市 场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、 结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构 性改革等方面将发挥重要的促进作用
5、系统性控制
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二、建筑业与房地产企业实行营改增六大变化
1、全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台
2、不动产纳入抵扣范围 3、房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入 4、建筑房地产金融生活服务业税率及征收率确定
5、很好处理了房地产建筑企业异地项目纳税地点问题 6、会计核算及纳税申报将发生重大变化
建筑装饰行业营改增 实务操作指南
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第一部分、建筑与房地产企业营改增 背景、影响、变化与应对
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一、为什么国家要推进建筑与房地产营改增？
1、实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消 除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社 会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转 型升级
2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规 范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增 强企业经营活力
1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务 、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务 、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
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三、建筑与房地产企业营改增影响
1 发票管理将成为企业重点管理问题 2 涉税条款将成为合同中必备条款 3 企业组织架构将发生重大变化 4 价内税改为价外税将对企业所得税产生影响 5 价内税改为价外税将对土地增值税产生影响 6 价内税改为价外税使得企业财务状况及经营成果将发生变化
精选
7
价内税改为价外税将对企业现金流产生 影响
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5)系统改造和信息化建设 6)及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机关建立良 好的沟通关系 7)加强会计人员业务培训，提高其业务处理能力 8)运用正确的会计处理方法，防范会计核算变化带来的 风险
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第二部分：建筑与房地产开发 企业纳税人
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一、纳税人一般规定
（一）纳税人的一般规定 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产 或不动产的单位和个人，为增值税纳税人， 应当按照本法缴纳增值税，不缴纳营业税。
（三）转让土地使用权
转让无形资产当中的土地使用权按照11% 缴纳增值税。
（四）不动产租赁服务
1、土地使用权出租 属于不动产租赁 11% 2、建筑物广告位租赁 属于不动产租赁 11% 3、车辆停放服务、过路费、过桥费 属于不动 产租赁 11%
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（五）兼营问题
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分 别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销 售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
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建筑业、房地产开发企业会计处理更加 复杂
对各月纳税额进行动态控制将成为企
9 业常态工作
10 企业法定代表人的法律风险将增加
11
单个企业税负增加或降低取决于自身 管理水平
12
对会计人员的业务素质提出更高的要 求
精选
四、营改增后建筑房地产企业的八大 应对措施
1)与收入相关增值税涉税流程管控 2)产品定价和供应商管理 3)老合同的修订与完善 4)加强增值税发票管理，防范发票纳税风险
第三、哪些纳税人可以合并纳税？
精选
二、建筑与房地产开发企业有关纳税人实操问题
1、小型建筑企业装饰公司是否可以成 立个人独资企业、合伙企业？
2、新办房地产开发企业什么时间办理 一般纳税人认定好？
3、工程挂靠方式未来会发生什么变应税范围与税率
精选
一、建筑与房地产开发企业应税范围
精选
这里需要关注的问题是：
第一、挂靠承租方式经营的如何判定纳税人
第二、为什么要划分一般纳税人与小规模纳税人？
个人销售额超过一般纳税人标准是否可以认定一般 纳税人？ 个体工商户销售额超过一般纳税人标准是否一定认 定为一般纳税人？ 新成立的公司是否一定等销售额超过一般纳税人认 定标准了才能申请一般纳税？
精选
（二）销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动 产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的
财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住 、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建 筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑 物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产 缴纳增值税。
精选
3 修缮服务 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固 、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长 其使用期限的工程作业。
4 装饰服务 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修， 使之美观或者具有特定用途的工程作业。
精选
5 其他建筑服务 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程 作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑 物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚 ）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表 面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理 等工程作业。
（一）提供建筑劳务 1 工程服务 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工 程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操 作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金 属结构工程作业。
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2 安装服务
安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设 备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的 装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、 梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防 腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营 者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类 似收费，按照安装服务缴纳增值税。
备注：增值税改革的发展历程
精选
3、进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本” 组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持 续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向 中高端水平打下坚实基础
4、创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市 场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、 结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构 性改革等方面将发挥重要的促进作用
5、系统性控制
精选
二、建筑业与房地产企业实行营改增六大变化
1、全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台
2、不动产纳入抵扣范围 3、房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入 4、建筑房地产金融生活服务业税率及征收率确定
5、很好处理了房地产建筑企业异地项目纳税地点问题 6、会计核算及纳税申报将发生重大变化
建筑装饰行业营改增 实务操作指南
精选
第一部分、建筑与房地产企业营改增 背景、影响、变化与应对
精选
一、为什么国家要推进建筑与房地产营改增？
1、实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消 除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社 会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转 型升级
2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规 范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增 强企业经营活力
1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务 、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务 、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
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三、建筑与房地产企业营改增影响
1 发票管理将成为企业重点管理问题 2 涉税条款将成为合同中必备条款 3 企业组织架构将发生重大变化 4 价内税改为价外税将对企业所得税产生影响 5 价内税改为价外税将对土地增值税产生影响 6 价内税改为价外税使得企业财务状况及经营成果将发生变化
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价内税改为价外税将对企业现金流产生 影响
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5)系统改造和信息化建设 6)及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机关建立良 好的沟通关系 7)加强会计人员业务培训，提高其业务处理能力 8)运用正确的会计处理方法，防范会计核算变化带来的 风险
精选
第二部分：建筑与房地产开发 企业纳税人
精选
一、纳税人一般规定
（一）纳税人的一般规定 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产 或不动产的单位和个人，为增值税纳税人， 应当按照本法缴纳增值税，不缴纳营业税。