海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作试题

海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告
封面的写作试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，分，6060分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。

上，空置率由。

A ：上升到下降：上升到下降
B ：下降到上升：下降到上升
C ：高于合理空置率到低于合理空置率：高于合理空置率到低于合理空置率
D ：低于合理空置率到高于合理空置率：低于合理空置率到高于合理空置率
E ：借款合同：借款合同
2、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

日的价格为元／㎡。

A ：2 402．22
B ：2 302．22
C ：2 202．22
D ：2 102．22
E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格
3、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。

身上。

A ．开发商．开发商
B ．银行．银行
C ．购房者
．购房者 D ．都是．都是
4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。

倍。

A ．5～10，4～6
B ．5～12，3～6
C ．6～10，4～6
D ．3～6，2～3
5、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。

元才有足够的偿还能力。

A ．9876.35
B ．9564.72
C ．9421.67
D ．9375.81
6、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。

A ．-1.33
B ．
-0.66 C ．0.66
D ．1.53
7、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。

该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。

市场价值为元／㎡。

A ：4653
B ：5347
C ：5352
D ：5366
E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格
8、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。

行政法规制定的规范性法律文件是。

A ：地方性法规：地方性法规
B ：政府规章：政府规章
C ：部门规章：部门规章
D ：自治条例：自治条例
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调
9、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

A ：测算待开发房地产的最高价格：测算待开发房地产的最高价格
B ：测算后续必要支出及应得利润：测算后续必要支出及应得利润
C ：测算房地产开发项目的预期利润：测算房地产开发项目的预期利润
D ：测算房地产开发中可能出现的最高费用：测算房地产开发中可能出现的最高费用
E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格
10、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。

内将竣工工程交付给开发商。

A ．半个月．半个月
B ．一个月．一个月
C ．一个半月
．一个半月 D ．二个月．二个月
11、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

答复。

A ．3
B ．5
C ．7
D ．10
12、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A ：建筑物重置价：建筑物重置价
B ：建筑物现值：建筑物现值
C ：土地价格：土地价格
D ：房地产价格：房地产价格
E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格
13、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

A ：需求拉动型通货膨胀：需求拉动型通货膨胀
B ：成本推动型通货膨胀：成本推动型通货膨胀
C ：结构失调型通货膨胀：结构失调型通货膨胀
D ：预期型通货膨胀：预期型通货膨胀
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调
14、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

者的首次还款额是（）元。

A ．2040.8
B ．3451.83
C ．5089.1
D ．6666.7
15、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。

、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。

A ：销售收入：销售收入
B ：转让收入：转让收入
C ：租金收入：租金收入
D ：利息收入：利息收入
E ：借款合同：借款合同
16、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。

、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。

A ：普通会计准则：普通会计准则
B ：特殊会计准则：特殊会计准则
C ：基本会计准则：基本会计准则
D ：具体会计准则：具体会计准则
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调 17、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。

A ．产权不明确的房屋不予补偿．产权不明确的房屋不予补偿
B ．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C ．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D ．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿 18、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。

所有。

A ．国家．国家
B ．集体．集体
C ．个人．个人
D ．房产管理部门．房产管理部门
19、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A ：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B ：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C ：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D ：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调 20、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。

、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。

A ：融通资金职能：融通资金职能
B ：防灾防损职能：防灾防损职能
C ：分配职能：分配职能
D ：分散风险职能：分散风险职能
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调 21、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A ．经营成本．经营成本
B ．物业档次．物业档次
C ．业主目标收益要求．业主目标收益要求
D ．同类型物业的市场供求关系．同类型物业的市场供求关系
22、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。

是我国土地所有权发生转移的唯一方式。

A ．出让．出让
B ．划拨．划拨
C ．转让．转让
D ．征用．征用
23、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
24、土地增值税以为计税依据。

、土地增值税以为计税依据。

A ：纳税人继承房地产所取得的土地增值额：纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B ：纳税人出租房地产所取得的土地增值额：纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C ：纳税人转让房地产所取得的土地增值额：纳税人转让房地产所取得的土地增值额
D ：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
E ：执行层的组织协调：执行层的组织协调
25、李某购买的商品房交付后，李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

经检测室内空气质量不符合国家标准。

经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。

若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。

内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。

A ：5000
B ：12574
C ：12650
D ：13911
E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不计入用地面积范围的有。

、下列不计入用地面积范围的有。

A ：无明确使用权属的冷巷：无明确使用权属的冷巷
B ：有明确使用权属的间距地：有明确使用权属的间距地
C ：市政管辖的马路等公共用地：市政管辖的马路等公共用地
D ：公共使用的排水沟：公共使用的排水沟
E ：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地 2、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。

、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。

A ：保护房地产权属登记部门的合法权益：保护房地产权属登记部门的合法权益
B ：保护房地产权利人的合法权益：保护房地产权利人的合法权益
C ：保证交易安全，减少交易成本：保证交易安全，减少交易成本
D ：是房地产管理的基础工作：是房地产管理的基础工作
E ：为城市规划、建设、管理提供科学依据：为城市规划、建设、管理提供科学依据 3、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A ．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B ．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C ．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格益价格
D ．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价卖价
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A ：以出让方式取得的土地使用权：以出让方式取得的土地使用权
B ：以划拨方式取得的土地使用权：以划拨方式取得的土地使用权
C ：以转让方式取得的土地使用权：以转让方式取得的土地使用权
D ：以出租方式取得的土地使用权：以出租方式取得的土地使用权
E ：以抵押方式取得的土地使用权：以抵押方式取得的土地使用权
5、对零售商业物业进行分类的主要依据有(2006年试题)
A ：建筑规模：建筑规模
B ：经营商品的特点：经营商品的特点
C ：服务人口的收入水平：服务人口的收入水平
D ：周围环境：周围环境
E ：商业辐射区域的范围：商业辐射区域的范围
6、下列不属于房地产估价基本程序的是__。

A ．获取估价业务．获取估价业务
B ．实地查看估价对象．实地查看估价对象
C ．确定估价结果．确定估价结果
D ．估价资料公开．估价资料公开
7、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。

建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。

A ：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 B ：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房
C ：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅
D ：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建
E ：高收入家庭购买、租赁经济适用住房：高收入家庭购买、租赁经济适用住房
8、保险，就是一种针对__办法。

办法。

A ．危险发生前的预防．危险发生前的预防
B ．危险发生中的抑制．危险发生中的抑制
C ．危险发生后果的抑制．危险发生后果的抑制
D ．危险发生后果的补救．危险发生后果的补救 9、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。

的基础上进一步绘制的明细图。

A ．房产分幅图．房产分幅图
B ．房产分丘图．房产分丘图
C ．地籍图．地籍图
D ．宗地图．宗地图
10、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。

倍中误差作为限差。

A．1
B．2
C．3
D．4
11、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。

、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。

A：固定污染源
：固定污染源
B：移动污染源
：移动污染源
C：点源
：点源
D：高架源
：高架源
E：线源
：线源
12、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+__+正常利税。

正常利税。

A．拆迁费用
．拆迁费用
B．建造建筑物费用
．建造建筑物费用
C．公共设施建设费用
．公共设施建设费用
D．市政设施建设费用
．市政设施建设费用
13、房地产企业债务融资的主要资金来源有。

、房地产企业债务融资的主要资金来源有。

A：上市
：上市
B：增发新股
：增发新股
C：发行企业债券
：发行企业债券
D：住房抵押贷款
：住房抵押贷款
E：信用贷款
：信用贷款
14、公房出售以后，维修资金由__缴交。

缴交。

A．售房单位
．售房单位
B．购房人
．购房人
C．房管局
．房管局
D．售房单位及购房人双方
．售房单位及购房人双方
15、影响商品需求的因素包括。

、影响商品需求的因素包括。

A：消费者偏好
：消费者偏好
B：消费者的收入水平
：消费者的收入水平
C：该商品本身的价格
：该商品本身的价格
D：相关商品的价格
：相关商品的价格
E：厂商对未来的预期
：厂商对未来的预期
16、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折
旧的有__。

A．功能落后
．功能落后
B．功能缺乏
．功能缺乏
C．环境污染
．环境污染
D．交通拥挤
．交通拥挤
E．正常使用的磨损
．正常使用的磨损
17、最大诚信原则的內容主要包括。

、最大诚信原则的內容主要包括。

A：告知
：告知
B：保证
：保证
C ：弃权：弃权
D ：禁止反言：禁止反言
E ：允许反言：允许反言
18、抵押权人包括。

、抵押权人包括。

A ：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B ：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C ：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D ：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织或者其他组织
E ：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织人或者其他组织
19、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登记。

个工作日内完成登记。

A ．1
B ．10
C ．15
D ．30
20、下列情况的房地产不得发布广告。

、下列情况的房地产不得发布广告。

A ：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B ：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C ：司法机关依法决定查封的：司法机关依法决定查封的
D ：预售房地产，已取得该项目预售许可证的：预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E ：权属有争议的：权属有争议的
21、下列属于优先股股东享有权利的有。

、下列属于优先股股东享有权利的有。

A ：参加股东大会的权利：参加股东大会的权利
B ：分配股息的优先权：分配股息的优先权
C ：分配剩余资产的优先权：分配剩余资产的优先权
D ：有限的表决权：有限的表决权
E ：要求赎回权：要求赎回权 22、下列关于建筑详图，表述正确的是。

、下列关于建筑详图，表述正确的是。

A ：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等
B ：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图为建筑详图或大样图
C ：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据
D ：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准
E ：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法 23、房产分户图的主要内容有。

、房产分户图的主要内容有。

A ：房屋权界线：房屋权界线
B ：房屋建筑面积：房屋建筑面积
C ：用地面积：用地面积
D ：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位
E ：房屋边长：房屋边长
24、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予__等处
罚。

罚。

A ．罚款．罚款
B ．吊销估价资质证书．吊销估价资质证书
C ．吊销营业执照．吊销营业执照
D ．没收违法所得．没收违法所得
25、__不是减轻纳税人负担的措施。

不是减轻纳税人负担的措施。

A ．附加．附加
B ．规定起征点和免征额．规定起征点和免征额
C ．减税．减税
D ．免税．免税。