12注会税法-刘颖基础班-第八章土地增值税法(2)

第三节应税收入和扣除工程
【关于土地增值税扣除工程的归纳】
〔一〕取得土地使用权所支付的金额〔适用新建房转让和存量房地产转让〕
〔二〕房地产开发本钱〔适用新建房转让〕
〔三〕房地产开发费用〔适用新建房转让〕
〔四〕与转让房地产有关的税金〔适用新建房转让和存量房地产转让〕
〔五〕财政部规定的其他扣除工程〔适用新建房转让〕
〔六〕旧房及建筑物的评估价格〔适用存量房地产转让〕
【1.房地产开发企业转让新房可扣除的工程】
〔一〕取得土地使用权所支付的金额
〔二〕房地产开发本钱
〔三〕房地产开发费用
①利息〔不包括加息、罚息〕+【〔一〕+〔二〕】×5%以内
或：②【〔一〕+〔二〕】×10%以内
〔四〕与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加。

〔五〕财政部规定的其他扣除工程〔加计扣除〕
【〔一〕+〔二〕】×20%
【2.非房地产开发企业转让新房可扣除的工程】
〔一〕取得土地使用权所支付的金额
〔二〕房地产开发本钱
〔三〕房地产开发费用
①利息〔不包括加息、罚息〕+【〔一〕+〔二〕】×5%以内
或：②【〔一〕+〔二〕】×10%以内
〔四〕与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。

【3.各类企业转让存量房可扣除的工程】
〔一〕取得土地使用权所支付的金额
〔四〕与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。

〔六〕房屋及建筑物的评估价格
①评估价格=重置本钱价×成新度折扣率
②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5％
【4.各类企业转让未经开发的土地】
〔一〕取得土地使用权所支付的金额
〔四〕转让环节的税金
【例题·多项选择题】以下工程中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的工程有〔〕。

A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发本钱
C.与转让房地产有关的税金
D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
一个教材之外的考点：
纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。

【例题1·多项选择题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的工程有〔〕。

〔2021年原制度〕
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置本钱
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【例题2·单项选择题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的工程有〔〕。

A.房屋的净值
B.建造旧房产的重置本钱
C.房屋开发费用
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】D
第四节应纳税额的计算
一、增值额确实定
〔一〕通过收入减除扣除工程求得
〔二〕关于评估价格的使用
纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
〔1〕隐瞒、虚报房地产的成交价格的；
〔2〕提供的扣除工程不实的；
〔3〕转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【提示】
1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

不是由税务机关进行评估。

2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。

3.税务机关可根据评估价格确定扣除工程金额。

【例题·单项选择题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除工程金额不实的，在计算土地增值税时，应按照〔〕。

〔2001年〕
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
二、应纳税额的计算方法
〔一〕计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除工程金额
第三步，用收入总额减除扣除工程金额计算增值额
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除工程金额
第四步，计算增值额与扣除工程之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。

公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除工程金额×速算扣除系数
〔二〕土地增值税计算的命题规律
关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型〞到“关系加分摊型〞的变化。

【例题1·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金〔营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰〕。

该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发本钱为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元〔不能按转让房地产工程计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明〕。

另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。

〔1997年〕
【答案及解析】
〔1〕确定转让房地产的收入15000万元。

〔2〕确定转让房地产的扣除工程金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发本钱为4000万元
③房地产开发费用为：〔3000+4000〕×10%=700〔万元〕
④与转让房地产有关的税金为:15000×5%+15000×5%×〔7%+3%〕=825〔万元〕
⑤从事房地产开发的加计扣除为：〔3000+4000〕×20%=1400〔万元〕
⑥转让房地产的扣除工程金额为：3000+4000+700+825+1400=9925〔万元〕
〔3〕转让房地产的增值额=15000-9925=5075〔万元〕
〔4〕增值额与扣除工程金额的比率=5075÷9925≈51%
〔5〕计算应纳土地增值税税额：
第一种计算方法：应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+〔5075-9925×50%〕×40%=1533.75〔万元〕
第二种计算方法：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75〔万元〕。

〔1〕李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。

〔2〕李某转让商铺应缴纳的印花税。

〔3〕李某转让商铺应缴纳的土地增值税。

〔4〕……
【答案及解析】
〔1〕应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=〔80-50〕×5%×〔1+7%+3%〕=1.65〔万元〕〔2〕应缴纳的印花税=80×0.05%＝0.04〔万元〕
〔3〕计算土地增值税时可扣除工程金额=70×80%＋1.65＋0.04＝57.69〔万元〕
增值额=80－57.69=22.31〔万元〕
增值率=22.31/57.69×100%=38.67%＜50%，适用30%的税率、速算扣除系数为0
应缴纳的土地增值税=22.31×30%=6.69〔万元〕
〔4〕……。