三环新城商业策划思考

城市品位的提升，使本项目成为区域商业街成为可 能！
西南新城区域价值飚升
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面对世界环境恶化的挑战，旨在建设北京的绿色家园
与世界环境趋于恶化的现实相反，西南新城积极保护非再生的自然资源，抢救正 在消失的历史文化，探索人与自然和谐共生的生存方式：统筹经济发展与环境建 设，充分利用百万亩绿化带建设的优势，建设可持续发展的生态环境，打造舒宜 适人的绿色家园。
城市 = “城”+“市”
“街市”即商业街是人类生活的载体，创造了商业街也就创造了一种生活方式， 将来商业建筑的生存也将是靠提供某种体验：热闹、繁华、怀旧、民俗、丰富、 交往、表演，使人忘掉城市的繁忙，唤醒人们对乡土故园的记忆。
而西南新城区域做为一个新兴城市，目前尚没有作 为地标的商业街，所以，打造西南地标商业为时代 所需！
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七大产业---放飞彩虹计划
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交通：城市改造方兴未艾 路网系统日趋完备
▶在最新的北京市规划”两轴一两带一多中心”的格局上，西南新城正好在两个 重点发展的卫星城与城市中心地带之间，并且自身也是新规划中的发展重点；
▶西南新城约2／3的地区处于西南二环至五环路之间。有首都的陆上码头之称; ▶北京市的二环、三环、四环、五环和建设中的六环穿行丰台，与京开、京良、
商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业 街
商业街发展潮流
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据北京王府井和上海南京路两大商业区最新的一项统计数据表明，来步行街的人有 60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来，同时，这 个数字还在不断向前者倾斜。
因此以娱乐化方式经营商业已经成为商业街发展的 必然走向，这是我们对本案思考的一个出发点！
商业街发展潮流
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随着生活水平的提高，消费者来到商业街已经不仅仅是因为需要某件物品而专 程前来采购，逛街成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种 快乐的心情中消费的。
所以如何营造项目休闲的生活氛围，是项目在规划和行 销推广中需要考虑的问题。
商业街发展潮流
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<四>三环新城商业街地段价值
三环新城生活区形成
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三环新城生活区即以三环新城商业街为圆心，以3公里为 半径，包括三环新城、优筑、万年花城、汇丰家园、东 丽景园等社区在内的一个集中常住人口达十几万人的中 央生态居住区已基本形成。
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万年花城商业对本案的影响
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旅游：历史、自然、人文三大旅游版块齐发力
▶历史文化:燕京八景之一的“卢沟晓月”\平古城抗日战争纪念馆、“二七”纪 念馆 ▶自然景观:占地2000亩的花乡森林公园 \农业观光旅游区\房山观光旅游区 ▶人文景观:世界公园、青龙湖郊野休闲度假区\老美跑车城、世界珍禽园、世界
名犬园
西南新城区域价值飚升
万年花城的商业只是一个社区商业，而三环新城的商业 凭借其得天独厚的地段优势，完全可以打造成为代表西 南新城板块的区域地标商业。
三环新城生活区的消费群体
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收入较丰厚，有事业基础
相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度 为代价。 可以每天只睡几个小时，其余时间用来工作，甚至可以放弃假期。 但内心里希望享受时尚、休闲的生活。
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[三环新城]商业街策略思考
目录
壹：项目定位篇
一、商业形态发展趋势 二、商业街发展潮流 三、西南板块区域价值 四、三环新城商业街地段价值
贰：项目规划篇
一、商业街发展规划 二、商业街建设规划 三、商业街业态规划 四、消费趋势解读
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叁：项目企划篇
一、企划策略及主轴 二、目标客层分析 三、项目形象定位 四、项目案名思考
新型城市空间结构出现: 两轴—两带—多中心
两轴---指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带---指东部发展带和西部发展带 多中心---在市郊形成10个以边缘集团为重点的多中心格局
多中心格局的出现，为本项目成为西南区域地标 商业街提高最好的时代背景！
西南新城版块崛起
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西南新城板块身为北京四大金角之一，西南是三、四环之间最后一块尚未大规 模开发的区域。在新的城市规划中，“京西生态带”的西南花乡板块，以其200 多年温柔花乡的独特魅力成为众人关注的焦点。
商业形态发展趋势
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城市空心化后的商业发展趋势
在城市空心化发展之后，城市发展向多中心方向发展，城市多中心的出现会分
散一些人流，城市中心人口向城郊结合区的转移已初见端倪，随着中、高产 阶层居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，这时候，
在城市中心周边区域，开始形成新的商业区。而城市中心商业区也在功能上发 生变革，其功能由最初的满足周边居民的日常购物变为旅游、休闲、度假、购 物的场所。
商业街发展定位
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从项目所在区域及地段的区位价值出发，抓住区域期待 地标性商业街的时代背景，顺应奢华正在流行，趋优消 费的新消费理念，我们得出三环新城商业街的发展定位 是：
西南时尚中心·地标商业街
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<三>西南板块区域价值
北京--国际都市格局形成
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所以，根据所在城市的发展状况适时调整商业街的业态比例，满足目标消费群体的 不断升级和变化的综合需求，是复合商业街的成功之所在，复合商业街要为前来的 顾客提供多层次服务，把餐饮、文化、休闲与购物立体结合，满足商业街的消费群 体追求各种乐趣的需求。
因此，三环新城商业街的发展潮流就是让商业街更 多的是成为生活街，而不仅仅是一个购物场所！
商业区形态
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社区商业区
社区型商业街要兼顾附近居民购物和旅游者观光两种需求，商店类型和商品品种 档次都要比近邻型商业街更加丰富。社区型商业街可以是综合性的，也可以建成 销售某类商品的专业街，便于消费者货比三家。由于消费者并不居住在附近，应 准备汽车停车场所，附近的公共交通也应非常便利。
京石和京津塘高速公路衔接呼应．形成了首都最为发达的公路网络。
七大产业---放飞彩虹计划
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商贸：交通规模不断扩大 整体发展逐年提速
近年来．西南地区商贸流通业在总量、质量和效益三个方面同步提高，成为拉 动区域经济增长的重要力量。在建设现代化新城区，西南的商贸流通业作为第 三产业的重要组成部分迅速发展，多元化发展日趋完善。
三环新城生活区的消费群体
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面对北京西南部的七大未来，旨在提升城市的品位
根据北京未来的规划，西南新城板块，将成为旅游、交通、商贸、教育、地产、汽 车和高科技的热点，这些热点行业，将随着西南区域开发逐年加快，使整体环境明 显改善，人民生活水平不断提高，让这一地区的教育、科技、文化、卫生、体育等 各项事业蓬勃发展，以前所未有的速度提升城市品味。
商业区形态
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区域商业区
区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重点服务对象。商店类型 和商品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平 也应更加高档。除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动
场所。
商业区形态
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中心商业区
建设绿色家园，吸引更多人居住，也增加了项目的人气， 为本案打造区域商业街打下良好的基础！
西南新城区域价值飚升
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面对社会与人全面发展的困惑，重在全面提升城市价值
西南新城将以坚韧不拔的毅力，努力缩小与其它发达区域的差距，推动区域平衡发 展，重视科学规划与有效实施，推出绿色产业与循环经济发展，促进人与社会的充 分和谐，全面提升城市价值。
城市价值的不断提升，也不断提升了本项目的商业价值！
西南新城区域价值飚升
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面对辉煌灿烂的未来，旨在发展安宁舒适的新社区
未来的五年，是西南新城板块突飞猛进、高速发展的时期。作为以西南为家的开发 建设者，要努力寻求与区域共荣辱的目标。在充分发挥区域优势的基础上，打造有 居住价值的新型居住生态区。
西南新城区域价值飚升
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房地产宏观环境的改善，很大程度上促进了房地产业的良性发展和住宅产业化进程。 后来者居上，不光是说人，象西南板块这样，目睹了如回龙观、望京等区域的种种 不合理规划，完全有理由充分有效地融合区域资源优势，打造一个崭新的复合型新 城市。
西南新城需要地标商业街
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西南新城板块是北京地产市场的一只“潜力股”，正展示出前所 未有的风貌，居住、商贸、交通、高科技、汽车、教育、旅游，七大未来引
领北京西南板块驶入快车道。
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三环新城
七大产业---放飞彩虹计划
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汽车---打造未来交易中心
2大汽车交易中心
中国汽车博览会展中心(市政规划重点项目)将建成集汽车博览、展示、贸易、 会议、科普等多功能于一体的国际汽车园区； 北京旧机动车交易市场(市政规划四大汽车交易园区)建设占地22.6公顷
七大产业---放飞彩虹计划
地产---厚积薄发、聚焦西南
▶ 空挡聚焦效应 ▶ 可持续性发展 ▶ 成片开发，大牌加盟 ▶ 生态地产，势在必得 ▶ 多元化地产均衡发展趋势
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七大产业---放飞彩虹计划
高科技：发展的动力，人才的向心力
▶国家级开发区—丰台园产业基地 ▶科研院所与院校的人才资源 ▶产业的多元化发展
那么，本案是作为社区商业街来发展还是作为区域商业 街来打造？
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<二>商业街发展潮流
现代商业街的内涵
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商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。 商业街按不同规模来划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型 商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。
肆：项目行销篇
一、项目行销谋略 二、项目行销策略
口碑行销、事件行销 DM行销、DS拜访、投资说明会
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第一章节：项目定位篇
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我们所要思考的战略课题是：
本案应该是一个什么样的商业街？
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<一>商业形态发展趋势
商业区形态
图示：
四大主流商业形态
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商业形态发展趋势
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城市空心化后的商业发展趋势
从世界范围来看，商业街在城市的建设和发展中起着重要的作用，著名的商业街都 有一段辉煌的历史。但是，随着城市的发展和变迁，由于城市空心化导致的位于市 中心的商业街缺少周边居民的支撑，新兴业态（如超级市场和购物中心）的出现又 分散了不少客流、传统商业街本身功能单一以及拥挤的交通等原因，使很多的商业 街都面临衰落的尴尬。
中心商业区 区域商业区
零散商业网点 社区商业区
商业区形态
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零散商业网点
零散商业网点的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主店铺类型可以 有一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗染、理发等服务门 店。这种类型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别 确定不同的商品结构和价格档次。
七大产业---放飞彩虹计划
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教育：西南新能源
▶ 1200亩的人文园区；包括首都经贸大学、中国法官学院、燕京华侨大学等 ▶ 中学\小学\幼儿园发展全方位多层次的阶梯式教育体系。 ▶ 新移民的南迁将改变西南区域原有的人口结构，提高人口素质,促
进新型人文环境的形成
七大产业---放飞彩虹计划
中心商业区，作为一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商业价值和对城 市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的 缩影，更是城市人性的表现。我们经常讲的古代一些赶集的形式，它是商业街的一 种业态方式。今天在全国我们不难看到有很多非常优秀的商业街，比如有“中华商 业第一街”美誉的南京路、北京的王府井等等。
商业形态发展趋势
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城市空心化后的商业发展趋势府井和南京路最新的一项
所以未来城市商业区的发展将会形成一个层次化、网络化的发展 趋势，即在城市中心区域会形成1—2个大的中心商业区；在城市中心区域形成
次大的区域商业区；在一些比较大的综合社区形成相对较大的社区商业区；在 一般住宅小区会产生一些零散的商业网点。