雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.05.20
【案件字号】(2020)豫01民终5483号
【审理程序】二审
【审理法官】扈孝勇
【审理法官】扈孝勇
【文书类型】判决书
【当事人】雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司;郑州雅居乐房地产开发有限公司;吴倩怡
【当事人】雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司郑州雅居乐房地产开发有限公司吴倩怡
【当事人-个人】吴倩怡
【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司郑州雅居乐房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈学政河南中涵律师事务所
【代理律师/律所】陈学政河南中涵律师事务所
【代理律师】陈学政
【代理律所】河南中涵律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司;郑州雅居乐房地产开发有限公司
【被告】吴倩怡
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定诚实信用原则反证证据不足举证责任倒置重新鉴定证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院相同。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

吴倩怡与雅居乐房地产公司签订的《商品房买卖合同》及与雅居乐雅生活公司签订的《前期物业服务管理协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对合同（协议）的双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

吴倩怡、雅居乐雅生活公司签订的《前期物业服务管理协议》约定，雅居乐雅生活公司对案涉房屋所在小区内的共用部位、公用设施设备进行维护、修缮，等物业服务。

共用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。

雅居乐雅生活公司上诉主张本次返水事故系吴倩怡对花园进行了改造，导致下水管道出现了堵塞，导致污水无法直接排入污水管网，吴倩怡具有重大过错的，应承担全部责任。

但雅居乐雅生活公司未提交下水管道堵塞系吴倩怡改造花园所致的证据，应当承担举证不利的后果；且下水管道的维护、修缮属于
雅居乐雅生活公司提供物业服务的义务，下水管道堵塞、污水无法直接排入污水管网给吴倩怡造成损失，雅居乐雅生活公司应当承担相应的违约责任。

故雅居乐雅生活公司关于吴倩怡在漏水返水事故中具有重大过错，应承担全部责任的上诉理由，本院不予认可。

虽然返水事故是发生在雅居乐房地产公司将涉案房屋交付吴倩怡后，但雅居乐房地产公司并无证据证明是因吴倩怡的过错所造成的，一审法院认定雅居乐房地产公司把房屋交付吴倩怡使用时，小区的排水系统是不完善的，从而认为雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，交付的房屋不符合合同约定并无不当。

雅居乐雅生活公司作为吴倩怡所在小区的物业管理公司，根据物业合同，雅居乐雅生活公司应对小区的排水系统进行日常维护、管理，保持排水系统的正常使用，但雅居乐雅生活公司没有尽到合同约定的义务，致使返水事故发生，一审认定其存在违约行为亦无不当。

综上所述，上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3132元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司各负担1566元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-15 21:20:35
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2014年9月28日，吴倩怡与雅居乐房地产公司签订了编号为ZM140××××某某某某的《商品房买卖合同》，约定：雅居乐房地产公司将位于中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19号楼1-4层104号房屋出售给吴倩怡；该商品房户型为复式住宅，用途为成套住宅，属钢混结构，层高3.3米，建筑层地上4层、地下某某；该商品房建筑面积212.32平方米，其中套内建筑面积200.88平方米，公共部位与公用房屋公摊面积11.44平方米；约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19109.74元，房屋总价款4057380元；合同第八条对交付期限约定：出卖人
应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

《商品房买卖合同》补充协议第9条第7款约定：根据市政规划要求，买房人房屋前后或地面花园所在地地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，买房人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检查工作；如买受人在房屋、花园使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。

《商品房买卖合同》签订后，吴倩怡已按照合同约定支付了首付款，并通过银行按揭贷款形式付清全款。

雅居乐房地产公司于2014年6月25日取得《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

2014年9月28日，吴倩怡（乙方）与雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款约定：雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司对本园区内的共用部位、公用设施设备进行维护、修缮，提供绿化、环境卫生、公共秩序、交通与车辆停放秩序维护等物业服务。

协议第二条第一款约定：共用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。

协议第三条队物业管理服务质量要求作出约定：二、设备运行状态良好、使用正常、维修及时，做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查、正常使用。

三、公共场所（地）的维护和小区路面整洁、维修及时，标志系统完整规范，配套设施维修及时。

2019年8月1日和2019年8月10日，吴倩怡所居住的房屋发生泡水，室内装修和财产受到损失。

吴倩怡在河南九鼎资产评估有限公司处对上述损失依法评估，河南九鼎资产评估有限公司作出豫九鼎评报字（2019）第85号《吴倩怡核实泡水损失涉及的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产资产评估报告书》一份，确定吴倩怡委托的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产在2019年8月1日、2019年8月10日两次泡水后损失评估价值为181400元，吴倩怡为此支付鉴定评估费12600元。

吴倩怡依据其与雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司之间的《商品房买卖合
同》以及《前期物业管理服务协议》的约定，要求雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司对上述损失承担赔偿责任。

双方协商未果，吴倩怡诉至该院。

本案在审理过程中，雅居乐房地产公司对吴倩怡提交的豫九鼎评报字（2019）第85号《吴倩怡核实泡水损失涉及的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产资产评估报告书》有异议，向该院提出重新鉴定申请。

该院依雅居乐房地产公司申请，委托河南求实资产评估有限公司对上述损失进行鉴定，河南求实资产评估有限公司作出豫求实评鉴字（2019）第124号中牟县人民法院委托位于郑东新区××路××（东园）住宅项目某某楼某某某某房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失评估项目资产评估报告书一份，确定位于郑东新区××路××（东园）住宅项目）住宅项目某某楼某某某某房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失的评估价值为人民币141597元地产公司为此支付鉴定费10000元。

本案在审理过程中，吴倩怡向该院提交变更诉讼请求申请书，申请变更事项为：第二项诉讼请求变更为：判令雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司赔偿吴倩怡因不能修复和完善排水设施造成雨污水倒灌造成的房屋价值减值损失500000元；第三项诉讼请求变更为：判令雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司赔偿吴倩怡房屋外立面墙砖进行更换和修复费用104000元；吴倩怡至今未依法向该院交纳相应案件受理费。

庭审中，吴倩怡表示吴倩怡主张房屋价值减值损失50万元暂时没有证据提交，但是在与雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司私下交流中，雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司无法承诺解决问题，根据产品质量法，应该由雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司申请鉴定。

雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司表示根据房屋价值损失，应该由吴倩怡申请鉴定。

庭审中，吴倩怡表示吴倩怡主张房屋外立面墙砖修复费用104000元暂时没有证据，但是根据吴倩怡咨询相关单位的意见，大概需要104000元，具体应该由雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司申请鉴定。

雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司不认可，雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司认为不需要鉴定，因为外立面属于公共部分，过了质保期，建议动用维修基金。

雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司认为只要墙面不完全铲掉，雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司都可以进行相关修缮。

雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公
司庭后3日内向法院提交恢复修缮大概预算价格。

一审法院另查明，2017年9月25日，雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。

当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法真实有效，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。

根据《商品房买卖合同》约定，雅居乐房地产公司应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付吴倩怡使用。

吴倩怡的房屋在2019年8月1日、2019年8月10日发生两次泡水现象，可见雅居乐房地产公司把房屋交付吴倩怡使用时，小区的排水系统是不完善的，存在较大问题。

故该院认为雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，交付的房屋不符合合同约定，小区的雨污水排水设施不完善，致使吴倩怡房屋泡水财产遭受损失，应承担赔偿责任。

雅居乐雅生活公司作为吴倩怡小区的物业管理公司，根据物业合同，雅居乐雅生活公司的管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统的正常使用，雅居乐雅生活公司没有尽到合同约定的业务，存在违约行为，致使吴倩怡财产遭受损失，应承担赔偿责任。

故吴倩怡要求雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司共同赔偿吴倩怡房屋泡水造成的房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失141597元的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。

雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司辩称吴倩怡在返水事故中存在明显过错，但未提供充分证据加以证明，该院不予支持。

吴倩怡要求雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司承担装修期间误工损失20000元以及要求雅居乐
雅生活公司全部免除雨污水修复之前对吴倩怡应当收取的全部的物业管理费的诉讼请求，理由不当，该院不予支持。

吴倩怡要求雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司承担租房损失20000元，但未提供相应证据加以证明，该院不予支持。

关于吴倩怡申请变更第二项和第三项诉讼请求的主张，吴倩怡至今未依法向该院交纳相应案件受理费，雅居乐雅生活公司、雅居乐房地产公司均不予认可，且双方当事人均表示应该由对方对相应损失申请鉴定。

故吴倩怡的该主张本案不予处理。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴倩怡财产损失141597元；二、驳回吴倩怡的其他诉讼请求。

案件受理费5146元（由吴倩怡预交纳），减半收取2573元，由吴倩怡负担1100元，雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司负担1473元。

鉴定费22600元（其中，12600元由吴倩怡预交纳，10000元由郑州雅居乐房地产开发有限公司预交纳），由雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司负担。

【二审上诉人诉称】雅居乐雅生活公司上诉请求：1.依法撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初10218号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由吴倩怡承担。

事实与理由：一、一审判决认定雅居乐雅生活公司没有尽到对小区排水系统的日常维护、管理义务，保持排水系统的正常使用，存在违约行为，并判令雅居乐雅生活公司与雅居乐房地产公司承担共同赔偿责任，属于认定事实、适用法律严重错误。

雅居乐雅生活公司一审提交了2019年1月至11月份《设备、设施维修保养记录表》、《污水管线维护保养记录表》、《雅居乐国际花园化粪池清理方案及报价》、污水管线清理维护照片、设备维护记录照片等相关大量证据，均可证明雅居乐雅生活公司完全按照《前期物业管理服务协议》的约定提供了符合约定的物业管理服务，尽到对小区排水系统的日常维护、管理义
务，尽到了保持排水系统正常使用的合同义务。

一审法院在吴倩怡未提供任何合法有效证据的情况下，未查明吴倩怡房屋泡水的主要原因，仅仅凭借法官的主观臆断，便认定雅居乐雅生活公司存在违约行为，属于认定事实严重错误，完全违背了客观事实，损害了雅居乐雅生活公司的合法权益。

另外，一审判决认定雅居乐房地产公司把房屋交付给吴倩怡时，小区的排水系统是不完善的，存在较大问题，而却在雅居乐雅生活公司不存在违约及过错的情况下，判令雅居乐雅生活公司与雅居乐房地产公司承担共同赔偿责任，没有任何事实和法律依据，严重损害了雅居乐雅生活公司的合法权益。

二、吴倩怡所述的房屋雨污水管道返水、漏水问题，吴倩怡具有重大过错，相应责任不应由物业承担。

吴倩怡购买涉案房屋时，其与雅居乐房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款第（2）项已经约定：甲方将小区内部分绿地作为业主私家花园，该私家花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属的业主专有使用（不可用于盈利性用途）。

该私家花园自交付使用后所产生的维修、维护费用及国家规定应缴纳的规费、税费或其他费用或支出均由使用该私家花园的业主自行承担。

同时，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第7款亦约定：根据市政规划要求，乙方房前屋后或者地面花园所在地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，乙方对此不持异议，并承诺不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，如乙方在房屋、花园等使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。

吴倩怡家中发生返水事故，并非是室内污水直排至吴倩怡房屋一层和负一层、小区污水管网与市政管网未连接等问题，本次返水事故发生后雅居乐房地产公司联合雅居乐雅生活公司对返水事故进行原因查验时，发现吴倩怡对花园进行了改造，导致下水管道出现了堵塞，导致污水无法直接排入污水管网，显然吴倩怡在漏水返水事故中是具有重大过错的，应承担全部责任。

请求在查明本案事实的基础上，依法撤销原判，改判或发回重审。

雅居乐房地产公司上诉请求：1.撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初10218号民事判决，将案件发回重审或在查明事实的基础上，依法改判；2.本案诉讼费及一审诉讼费由吴倩怡承担。

事实与理由：一、一审法院并未查明涉案房屋的漏水原因，而仅以
2019年8月发生的两次泡水事故即认定雅居乐房地产公司将涉案房屋交付于吴倩怡时不合格，属于事实认定不清。

本案涉及的返水事故发生于2019年8月1日和2019年8月10日，此时距房屋交付已相隔近4年，一审法院以该两次返水事故倒推雅居乐房地产公司将涉案房屋交付于吴倩怡时，排水系统就是不完善的，显然缺乏相应的事实依据。

同时，对于涉及的两次返水事故，雅居乐房地产公司在帮助吴倩怡进行原因查验时，发现吴倩怡对花园的改造导致了下水管道的堵塞，显然吴倩怡在漏水返水事故中具有过错。

同时，在涉案小区进行集中交付前，雅居乐雅生活公司已对物业共用部位、共用设施进行了承接验收，经验收合格后，雅居乐雅生活公司开始对涉案小区进行物业管理，并收取物业服务费，涉案小区已整体交付，且均符合合同约定。

在涉案小区整体交付之后，雅居乐房地产公司既未对涉及管道进行改造，亦无相关维护和管理责任，一审法院以涉案小区交付近4年后发生的返水事故，认定雅居乐房地产公司4年前交付时排水系统即不完善，缺乏相应的事实基础。

二、在吴倩怡未尽到举证责任，一审法院又未予准许雅居乐房地产公司就返水原因申请鉴定的情况下，仅以涉案房屋发生过泡水事故，即认定雅居乐房地产公司交付的房屋排水系统不完善，属法律适用错误；根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，向吴倩怡交付涉案房屋时，已经通过郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站验收，并已取得郑州市郑东新区管委会建设环保局出具的《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且涉案小区的给排水工程经审查合格，雅居乐房地产公司已经举证证明交付房屋合格，且也举证了吴倩怡对花园进行了改造，此时应当由吴倩怡举出相反证据，证明雅居乐房地产公司交付房屋排水系统质量不合格，未提供证据加以证明的，理应承担不利后果。

一审过程中，在吴倩怡拒绝就返水原因申请鉴定的情况下，雅居乐房地产公司提出对返水原因进行鉴定，但一审法院未予准许，仅依据发生返水的情况，即认定雅居乐房地产
公司交付房屋排水系统不完善，在未查明返水原因的情况下，判定雅居乐房地产公司应承担相关责任，存在法律适用错误。

综上，雅居乐房地产公司已按合同约定交付了涉案房屋且对涉及的管道无维护管理的义务，吴倩怡并未证明本次事故为房屋质量问题导致且存在明显过错。

请求将案件发回重审或在查明事实的基础上依法改判。

综上所述，上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖
合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2020)豫01民终5483号当事人上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，曾用名雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司，住所地河南省中牟县刘集镇财政所院内某某。

负责人：王广忠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭永璞。

委托诉讼代理人：张领叶。

上诉人（原审被告）：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅）。