2019年上半年成都消费者购房需求分析报告(38页)19页word

2019年上半年
成都消费者购房需求调研报告
Kinvo成都分公司
业务发展与策划中心
2019-07
目录
一、总结 (2)
二、购房人群主要特征 (3)
三、购房目的分析 (5)
四、购房需求特征和偏好分析 (6)
五、购房人群购买力分析 (8)
六、购房人群对购房时机的考虑 (9)
七、购房人群对房产投资的看法 (10)
八、购房人群对置业郊区的主要观念 (10)
九、购房人群对市场形势及未来预期分析 (12)
十、成都“限购政策”对购房行为的影响 (14)
十一、首套房贷利率及首付款上调对购房行为的影响 (18)
一、总结
2019年上半年，受国家宏观调控政策的持续影响，成都政府对投机、投资性需求依然持严厉打压、不放松的态度，使得上半年“刚需”市场成为楼市主角，商品住宅交易市场整体亦呈现出“量升价稳”态势，与此同时，成都市购房人群也表现出了一些明显特征：
◆成都购房人群置业目的仍以自住刚需为主,投资需求持续萎靡
1）调研数据显示，成都购房人群置业目的主要以解决基本居住需要的刚性需求为主，2019年上半年占比基本维持在60%左右；而受严厉的宏观调控政策影响下，投资、投机性需求持续萎靡，占比不足10%。

2）调研数据显示，2019年上半年货币政策明显放松，但整个宏观调控政策依旧严厉背景下，开发商加大优惠力度，刺激市场需求，使得大部分客户选择短期内购房。

◆上半年成都多数购房人群对房产市场走势预期持积极乐观态势
1）数据显示，多数购房者预期未来三到六个月房价将会小幅上涨或趋于稳定，占比稳定在四成左右，同时，认为未来三到六个月房价会小幅下降的购房占比达到30%左右，另外持不明确态度的购房者占比超过20%。

2）数据显示，2019年上半年六成左右的购房者认为房产市场已经进入调整期，3月份占比高达69%，达到2019年以来最高点；同时认为“已接近或达到调整底部”的购房者上升趋势明显，占比在15%以上。

◆上半年成都购房人群年轻化特征显著
1）2019年上半年，从购房者的年龄分布看，25-39岁的购房人群依旧
是成都房地产市场的消费主体，2019年上半年占比维持80%左右，同比2019年上涨了15%左右。

值得注意的是，25-29岁购房消费人群的比例较去年呈明显上升态势，今3月占整个购房者人群的五成左右。

2）从购房者的家庭年收入情况看，2019年1月10000元以上的高收入人群达到50%左右，随后比例开始大幅下降；从2月开始10000元以下的收入人群占主力，合计比重占70%-80%左右；2019年下半年5000元以下购房者比例开始扩大，占比达到15%左右。

3）总体来看，2019年1-6月成都多数购房者接受单价以4500-5000元/平米为主，其中3月单价在4500-5000元/平米的占比高达43%；其中接受价格在7500元/㎡以上的占比仅在4%以下。

二、购房人群主要特征
◆年龄特征——成都消费者购房主力集中在25-39岁，年轻化
特征突出
从购房者的年龄分布看，25-39岁的购房人群依旧是成都房地产市场的消费主体，2019年上半年占比维持80%左右，同比2019年上涨了15%左右。

值得注意的是，25-29岁购房消费人群的比例较去年呈明显上升态势，今3月占整个购房者人群的五成左右。

形成这一变化趋势主要是受近降息、存贷款利率调整等一系列利好的政策的
影响，刺激刚需入市，较大程度上拉高了30岁以下首次置业者的比重。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆学历情况——专科以及本科学历购房人群构依旧是中坚力量
从购房者的学历分布看，专科以及本科人群占绝对主力，比重稳定在80%以上。

从另一个角度看出，越来越多受过高等教育的省内外年轻人选择定居在此，成都对外的吸附能力日益加强。

随着成都高校的不断壮大，大量“90”后大学生将聚集于此，亦将为成都
房地产需求市场不断注入新鲜力量。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆户籍结构——在成都工作生活的外地人及本地居民持续占主导
从购房者的户籍情况看，在成都工作生活的外地人和本地居民是购房大军中的主力，比重稳定保持在80%以上，其中在成都生活的外地人占比高达45%左右。

外地人特别是省内二级城市客户一直是成都楼市需求端的重要来源，从目前情况来看，2019年上半年外地人购房比例在逐步加大，相关调控政策对外地客户购房影响并不十分明显，未来有何发展，我们仍将密切关注。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆工作单位性质及职业分布——以私营企业的一般雇员为主，职业
及职位构成结构整体稳定
成都购房者主要来自私营企业等非国有制企业，占比达到45%左右；“国字头”企事业单位占比在三成左右。

从职业分布看，与2019年大致相同，依旧以企业一般雇员占主导，约占六成；企业经理人、企业主等高收入群体比例持续下滑，2019年上半年仅维持在10%左右。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆家庭月收入——2019年上半年10000元以下收入者占绝对主力
从购房者的家庭年收入情况看，2019年1月10000元以上的高收入人群达到50%左右，随后比例开始大幅下降；从2月开始10000元以下的收入人群占主力，合计比重占70%-80%左右；2019年下半年5000元以下购房者比例开始扩大，占比达到15%左右。

形成这一变化的原因可能是受近降息、存贷款利率调整等一系列利好的政策的影响，刺激刚需入市，越来越多的中低收入人群陆续入市。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆家庭结构及居住成员——以三口、两口的小家庭结构以及单
身居住为主
调查数据显示，越来越多的单身开始购房，2019年上半年比例达到了30%左右，同比上涨了10%左右；成都消费者希望购房后以2-3人小家庭为单位独立居住，家庭成员结构也以“夫妻+孩子”和“夫妻”两人以及“单身”为主，这亦从侧面反映出了成都房地产市场的中青年购房人群刚性需求和改善性需求旺盛的局面。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆目前居住区域——整体分布较广，其中主城区的东、南区域
以及龙泉区域相对较为集中
调研数据显示，购房人群现阶段居住区域分布范围较为广泛。

其中，主城区城东和城南、郊县龙泉区域相对集中。

其他区域（主要为省内二级城市）的购房者开始上扬，2019年上半年占比在6%-15%之间。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心三、购房目的分析
◆购房目的——自住刚性需求为主，投资需求持续萎靡
调研数据显示，成都购房人群置业目的主要以解决基本居住需要的刚性需求为主，2019年上半年占比最高达到72%，始终占据壁江山；其次是改善型需求，
占比较2019年下滑10%左右，保持在20-30%左右。

而在目前严厉的宏观调控政策下，投资赚钱或资产保值为主要考虑的投资需求持续萎靡，比例维持在10%以下。

可以看出，刚性需求是目前成都住宅市场的主要中坚力量，在2019年上半年降息、降准等一系列利好的政策的影响，刺激刚需，未来走势，我们将持续关注。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆置业次数——购房人群置业次数比例基本稳定，以首次置业
和二次置业者为主
调研数据显示，2019年上半年购房客户的置业次数分布基本稳定，市场主要由首次购房和二次购房的客户主导，特别是首次置业者，比重从2019年的五成左右上涨至七成左右。

2019年宏观调控政策依旧严厉，近期降息、降准的利好消息相继传出，刺激刚需客户集中入市，同时改善型需求继续被误伤。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆原有房屋处理——准备继续持有保值或出租的购房者占多
数，准备卖掉变现的购房者继续下降。

由以下数据表明，目前多数购房者由于原来并无房产因此不存在房屋处理。

而对原已有房屋的处理方式上，以继续持有保值或出租的购房者居多，2019年
上半年准备卖掉变现的购房者占比维持在4%左右。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心四、购房需求特征和偏好分析
◆户型需求——以两居、三居户型为主流需求
调研数据显示，2019年上半年，两居和三居户型是成都市购房者的首选户型；其中，购房者对两居户型的需求占比稳定在三成以上，选择三居户型的购房
者占比超过四成，其中2月、5月占比高达49%。

形成这一变化的原因有以下几种可能，其一，被压抑已久的刚需客户近期在各种优惠以及较大价格让步下开始集中入市；其二，近期各种利好政策相继传出，
加强了客户的购买信心。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆面积需求——以71-110㎡为主流需求，合计占比在七成左
右
整体来看，今年1-6月总体调研数据分析来看，70-110平米面积段需求很受广大成都市购房者的青睐，占比重在70%左右。

另外130平米以上的大户型
需求锐减，2019年占比仅在4%左右。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆房屋类型需求——高层电梯物业依旧是绝对主力产品
从整体调研数据结果走势分析来看，2019年上半年，高层电梯物业依旧是成都市购房人群的主导需求产品，其次，小高层物业亦受到部分购房者青睐。

多数购房者以高层电梯物业为主导需求产品，占比达到八成左右；今年2月高层物业需求达到高峰，占比达92%。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心
◆购房优选区域——城东以及龙泉区域为购房者优选区域；
整体来看，成都市购房者选择购房区域以城东以及龙泉为主，合计占比达到60%左右，其中，今年4月龙泉区域占比达到44%；选择在一环内购房的人群较去年有所减少，占比重在10%左右。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆比选因素——区域位置、价格、户型设计以及周边生活配套设施是购房者最为关注的因素
整体来看，2019年上半年情形与去年相似，区域位置、价格、户型设计以及周边生活配套设施是购房者最为关注的因素,其中，以价格和区域位置为主，合计占比30%左右。

从今年1-6月调研数据结果可以看出，成都市购房者对户
型设计的要求下降了，侧面反映了，刚需客户对房屋的舒适度要求不高。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心五、购房人群购买力分析
◆接受单价——购房者接受单价水平在4500-5000元/平米
总体来看，今年1-6月份成都多数购房者接受单价以4500-5000元/平米为主，其中3月单价在4500-5000元/平米的占比高达43%；其中接受价格在7500元/㎡以上的占比仅在4%以下。

形成这一变化的原因可能是抑压已久的刚需客户在各种利好政策以及开发商价格让步的刺激下，2-4月集中入市，低价位的房源更受亲睐。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆总价预算——多数购房者预算总价在30-70万元，其中40-50万元的购房者为绝对主力
调研数据显示，2019年上半年成都市购房者接受总价预算与接受单价情形基本吻合，购房者接受总价基本维持在30-70万之间，总价预算在70万以上的数据明显比去年缩小。

接受总价40-50万元的购房者集中涌现，其中2月占比达到43%。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆首付款预算——六成以上的购房者首付款预算在10-20万元
上半年的调研数据显示，成都市购房者能够接受的首付款在10-20万元的比例上升到了60%以上，其中，接受首付款基本在10-15万元的购房者上涨最明显，另外，能够接受30万元以上首付的购房者比例较2019年大幅下降；这是否是偶然现象或是市场自身规律变化，我们将持续、密切关注。

资料来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆月供支出——八成左右的购房者接受月供支出比在20-40%，上半年整体趋势与2019年持平
2019年1-6月调研数据显示，多数购房者能够接受月供支出比在20-40%，
占比重稳定在80%左右，从走势图可以看出今年上半年跟2019年水平基本一
致。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心六、购房人群对购房时机的考虑
◆入市时机——多数购房者结束观望，选择上半年入市持积极乐观态度
调研数据显示，2019年各种利好金融政策传出，但整个宏观调控政策依旧严厉，各大知名房企纷纷“以价换量”，在价格上做出较大让步，以此打动购房者，成都市购房者觉得已到购房时机，多数购房者选择在短时间内考虑购房。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆置业时机——选择在年内购房的置业者依旧是绝对主力，其中选
择置业时间在未来三到六个月的购房者比例继续走高
据2019年上半年调研数据显示，70%以上的购房者置业时间选在半年内，
其中，未来三到六个月置业的购房者继续走高，今年上半年始终保持在40%左
右，与此相对，选择置业时间在一年以后的购房者占比仅为4%左右。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心七、购房人群对房产投资的看法
◆理想投资——多数购房者对房地产投资持积极乐观态度
从数据显示可以看出，2019年上半年多数购房者对房地产投资持积极乐观的态度，其中6月最为突出，占比达到54%；与此同时，选择投资实业的购房者占比例逐月减少，从3月的48%跌至6月的28%。

形成这一变化的原因可能是近期地方政策微调给了购房者一定的信心，加之
近期多数房企“以价换量”，在价格上做出让步，购房者看到购房最佳时机。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆长期房产投资——购房者对房地产长期投资持积极乐观态度
数据显示，多数购房者对房地产长期投资持积极乐观态度，占比例稳定在七成以上，与此同时，也有两成左右的购房者对房地产长期投资持消极心态。

形成这一变化的原因可能是近期地方政策微调给了购房者一定的信心，加之
近期多数房企“以价换量”，在价格上做出让步，购房者看到投资时机。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心八、购房人群对置业郊区的主要观念
◆郊县置业意愿及理想区域——六成以上的购房者选择郊县置业，其中又以龙泉为首选置业区域
从上半年的调研数据来看，选择郊县置业的购房者大幅提升，占比达到60%左右，较2019年上涨1成到2成，其中3月占比达到79%；同时选择郊县置业购房者以龙泉区域为理想区域，占比达到80%左右，处绝对优势；与此同时，2019年上半年不愿意在郊县置业的购房者有所下降，占比在两成左右。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆郊县置业动机——价格、周边环境、升值潜力等因素驱动购房者选择郊县置业的主要动机
数据显示，2019年上半年多数购房者选择郊县置业的主要动机为价格相对中心城区便宜、交通便利、未来在附近工作以及周边环境适应休闲度假，占比例稳定在70%以上，这一情况跟2019年情况相似。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆选择郊县置业重要因素——交通便利以及周边生活配套依旧是购房者最为关注的因素
数据显示，2019年上半年购房者对是否邻靠地铁轻轨、公共交通及周边生活配套环境最为关注，占比达到70%以上；其中，选择了邻靠地铁、轻轨的购房者比例较大，接近三成，，侧面反映随着城市交通建设发展，未来便捷的交通优势或将成为购房者选择郊县置业的关键因素之一。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆郊县置业最担心的问题——商业生活教育配套缺乏、公共交通不便、周边环境问题依旧是购房者最为担心的问题
数据显示，成都市购房者对商业生活以及教育配套缺乏、公共交通不便、周边环境问题关注度最高，占比例稳定在80%以上。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆郊县与市区房价对比——持不确定态度的购房者占比开始回升，所占比例达到三成以上
数据显示，三成以上的购房者对房价持不确定态度，认为郊县和市区房价都
会上涨的购房者较2019年小幅下滑，另认为房价会下调的购房者6月下滑至4%。

形成这一变化的原因可能是多数购房者对未来房价存在较浓郁的观望情绪。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心九、购房人群对市场形势及未来预期分析
◆60%左右的购房人群对国家未来宏观经济走势持积极乐观态度，表示持负面和不好判定的人群有所减少
数据显示，2019年上半年约60%的成购房者认为未来半年到1年的经济形势依然向好发展及经济稳定的判断总体比例呈上升趋势，表示对经济形势担忧的购房人群有所减少，占比稳定在30%左右，总体来说，虽大部分购房人群对未来国家宏观经济走势的预期持积极乐观的态势，但受频繁的政策影响，已经有越来越多的购房者对未来经济形势持浓郁的观望情绪。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆六成左右的购房者认为房产市场已经进入调整期，认为“已接近或达到调整底部”的购房者上升趋势明显，占比在15%以上数据显示，2019年上半年六成左右的购房者认为房产市场已经进入调整期，3月份占比高达69%，达到2019年以来最高点；同时认为“已接近或达到调整底部”的购房者上升趋势明显，占比在15%以上。

形成这一变化的原因可能有两个方面，一方面是各大知名房企在价格上做出让步，刺激部分压抑已久的刚需人群；另一方面是虽然宏观调控政策依旧严厉，但地方政策微调频现，在一定程度上购房者对政策产生了观望情绪。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆八成以上购房者认为房价水平在5000-9000元/平米，上半年房价认知在8000-9000元/平米的购房者较去年增幅明显数据显示，多数购房者对成都市房价水平认知在5000-9000元/平米，占比例稳定在80%左右，2019年上半年购房者对房价水平的认知在8000-9000元/平米的购房者有增加，基本保持在20%左右。

于此同时，认知水平在10000元/平米以上的的购房者占比不到一成。

形成这一变化的原因可能是成都楼市进一步反弹的影响，房价高位徘徊，随着价格的上升，购房者对价格的认知也呈上升态势。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆四成购房者对未来三到六个月房价上涨持积极乐观态势，持不明确态度的购房者占比超过两成
数据显示，多数购房者预期未来三到六个月房价将会小幅上涨或趋于稳定，占比稳定在四成左右，同时，认为未来三到六个月房价会小幅下降的购房占比达到30%左右，另外吃不明确态度的购房者占比超过20%。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆60%左右的购房者认为成都住宅供求平稳
从数据显示来看，2019年上半年60%的购房者认为未来3-6个月成都住宅供求平稳，认为可选住宅项目越来越多的购房者比重降低，上半年在10%左右。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆七成以上购房者认为国家会继续对房产行业的调控方向，认为调控转向的购房者比例逐月小幅上升
数据显示，2019年上半年认为国家将继续调控方向的购房者占比稳定在七成以上；认为调控将转向的购房者比例开始上升，其中5月占比达到29%，是2019年以来的最高值。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心十、成都“限购政策”对购房行为的影响
◆多数购房者对于限购政策对房价的影响持不明确态度
据2019年上半年的调研数据显示，越来越多的的购房者对限购政策对房价的影响态度不明确，观望情绪渐浓，占比在五成左右；认为房价仍会下跌的占比在20%以上，另认为“限购政策”对房价无影响的购房人群开始减少，今年上半年占比在10%左右。

备注：2019年1月数据缺失
来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆多数购房者仍持观望态度，持积极的态度占比持续下滑
据2019年上半年的调研数据显示，在严厉的调控政策背景下，大多数购房者持观望态度，其中5月表现尤为突出，占比高达61%；持积极态度的购房者占比持续下滑，目前一直维持在30%左右。

备注：2019年1月数据缺失
来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆三成左右的购房者在限购政策下对购房的态度不明朗
成都“限购政策”下，首置者的购房观点——三成的购房者购房态度不明确；表示会购买面积较小的商品房的占比稳定在三成以上；选择首套房买较大房屋的购房者占比小幅上扬，6月占比达到18%；先申请保障房，是否买商品房以后再说的购房者占比稳定在10%左右。

备注：2019年1月数据缺失
来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆三成以上的购房者明确表示住宅限购后不会投资商业地产
据2019年上半年调研数据显示，三成以上的购房者明确表示不会投资商业地产；同时表示会选择投资商业地产的占比也在30%左右，其中，3月占比达到了五成。

备注：2019年1月数据缺失
来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆五成以上的购房者表示主城区限购后愿意置业郊区
据2019年上半年调研数据显示，五成以上的购房者表示在主城区限购后，愿意置业郊区，其中3月最为突出，占比高达87%；明确表示不会置业郊区占比在25%左右；持观望态度的购房者占比在20%。

备注：2019年1月数据缺失
来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心◆多数购房者对进行住宅投资观望情绪浓郁
据2019年上半年调研数据显示，30%-50%的购房者对投资住宅持观望态度，较2019年下半年占比上涨明显；另2019年上半年明确表示会投资住宅但不会选择贷款的客户大幅下滑，占比仅在10%左右。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心 已拥有房产套数——无房产的购房者仍占据主力
2019年上半年无房产的首次置业者依旧占据市场主导地位，占比高达70%左右；有1套房产的购房者近半年走势平稳，维持在25%左右；另有2套及以上的购房者仅占7%左右，一直处于较低水平；整体来看目前无房产的首次置业者依旧是市场的绝对主力。

来源：kinvo西南事业部业务发展与策划中心。