中国房地产市场的金融风险分析【文献综述】

毕业论文文献综述
经济学
中国房地产市场的金融风险分析
房地产产业是拉动我国经济增长的基础产业和支柱产业，但是目前中国房地产市场出现过热的现象，而房地产市场和金融市场相互渗透，因此房地产市场的大部分风险就转嫁给了金融市场，主要渠道是通过银行发生。

近年来，房地产投资对金融业的依赖明显加强，并且风险从多个维度向金融系统加速转移或传递，随着金融周期的到来，大量的金融风险也相继出现。

房地产市场是如何具体影响金融市场和导致金融风险的发生是主要研究方向，并且提出如何有效规避风险的措施和建议，使中国房地产市场和金融市场健康稳定的发展，从而有助于整个中国经济健康发展。

国内外研究现状
刘海英，李伟群的（2010年）《房地产宏观调控与金融风险控制》中分析了中国房价持续上涨的原因，按照供求理论分析，一方面土地供给一直出于供不应求的局面，地价飙升推动房价上涨；另一方面“居者有其屋”的传统思想和担心未来收入水平增长不确定但房价会继续上涨的心理一直影响着人们，购房需求丝毫没有减弱。

按照房价上涨投资说分析，一方面大多数投资购房者缺乏对自己所够得的住房的物权、使用权及使用末期残值的理性分析，甚至大量出现“举债置业、以房养房”的现象；另一方面人民币不断升值的预期持续增加，大量外资为了规避汇率风险纷纷来到中国寻找投资机会，不断进入中国房地产市场，从而也坚定了购房投资者的信心。

这两种投资需求大大挤压了正常的购房需求，从而推动房价进一步上升。

在王漪（2010）《房地产市场金融风险问题分析》中分析了中国房地产金融存在的问题。

1、房地产融资渠道单一。

由于中国房地产金融体系还不完备，融资渠道比较少，房地产金融只要为银行间接融资，直接融资占很小比重。

我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。

这样的单一渠道使得房地产市场对商业银行产生过分依赖。

2、房地产金融体系不完善。

我国的房地产金融的一级市场几乎只有银行体系在为整个房地产产业的发展提供支持，而我国房地产金融的二
级市场只能说还在起步阶段，相关法律也不够完善。

3、房地产创新比较缓慢。

由于政府对房地产金融采取严格的利率管制制度，使得房地产金融的创新受到了一定的限制。

在我国，房地产金融工具种类比较少，金融机构的流动性风险也日益突出。

4、房地产金融体系的预警系统建设滞后。

“重经营，轻管理；重发展，轻风险”的现象比较突出。

银行作为目前我国房地产融资的重要渠道，银行内部管理制度松弛，导致内控风险时有暴露。

在刘海北（2009）《中美房地产风险比较和我国的应对策略》中分析了中美房地产市场金融风险的许多相似之处。

1、经济高速增长，流动性过剩推动房价过度上涨，逐渐形成泡沫。

美国在2001年到2003年间，美联储连续降低利率刺激经济，美国经济在复苏的同时，房价也开始大幅攀升，2000年到2006年间涨幅高达77%。

中国与美国类似，2002年到2006年上半年，我国一年期存款利率和贷款利率一直处于1.98%-2.25%和5.31%-5.85%的历史较低水平。

中国国民经济也得到了高速发展，GDP也连续5年保持10%以上的增速。

宏观金融体系的流动性相对充沛，推动房地产投资和房产价格持续大幅上涨。

2、金融机构房地产信贷迅速扩张，贷款发放标准明显降低，埋下风险隐患。

美国低利率政策大大降低了融资成本，同时也扩大了高风险融资的盈利空间。

住宅金融业务成了金融机构的大力竞争对象，其占银行的资产份额不断扩大。

中国自2002年以来，资产价格也经历了大幅上涨的时期，商业银行特别垂青于住房抵押贷款。

3、通货膨胀加剧，货币政策从紧背景下房贷偿还压力加大，触发信用风险。

2004年6月至2006年6月，美联储连续调升利率，直接推高了借款人的还贷成本，使得大量原本支付能力就先天缺失的次级房屋贷款借款人无力还款。

2004年到2007年，我国基准利率经历了9次调增，一年期贷款利率从5.58%升至7.47%，大大增加了借款人的还贷成本，部分地区的住房抵押贷款违约率和坏账率已有所抬头，潜在金融风险在逐步加大。

研究主要成果
针对中国房地产市场出现的问题和存在的金融风险，政府和金融机构积极寻找对策加以解决。

在袁萌萌，贾秀娥（2009年）的《我国房地产金融的风险及防范研究》中提出了防范房地产金融风险的措施。

第一、加快住房抵押贷款证券化进程，分散银行放贷风险。

我国的房地产金融证券化还处在起步阶段，少数几家商业银行已经推出了住房抵押贷款的证券产品，但是占个人按揭贷款余额的比重微乎其微。

加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进
抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题。

第二、完善个人征信系统，提高个人住房资产质量。

由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系，通过完善征信系统，减少恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，吧贷款风险控制到最低。

第三、提高房地产企业信用，增强企业竞争力。

目前房地产企业的自律程序很差，往往把经营风险转嫁为银行的金融风险，房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提成房地产企业质量，在良好的信用下增强企业竞争力。

第四、加强配套的政策、法律法规建设。

国家应该完善房地产的法规和制度，规范其行为，推动有序竞争。

在薛奕（2010年）的《我国房地产金融风险及应对策略浅探》中提出了应对我国目前房地产金融风险的策略。

第一、建立和完善房地产业金融政策。

建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。

拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。

第二、加强宏观调控，切实稳定房价。

重点控制投机性需求，挤掉市场需求的虚假成分。

优化住房供给结构，加大普通商品房建设的力度，以对开发商实施适当鼓励政策使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大。

完善土地制度，落实农民对土地使用权的保护机制，控制土地价格涨幅。

发展趋势
中国自2003年开始，陆续有政策出台以抑制房地产市场过热，但是房价还是大幅攀升，居高不下。

2010年上半年，最为严厉的一次打压房价的政策在各大中城市特别是房价最高的一线城市中开始实施，虽然房价在各一线城市中没有下降的趋势，但是政府的宏观调控还是有所成效，房价的上涨幅度较政策实施之前有明显回落。

预计今后短时间内，政府对楼市的宏观调控力度将会继续加大，房地产泡沫将会有所改观。

房地产企业贷款和个人住房抵押贷款的审核都将更为严厉，但是房地产贷款余额将会继续增大，增幅会有所回落。

普遍认为，中国房地产市场经历了三个周期，而今后的房地产发展还将是个非常值得研究的课题。

政府和金融机构将对房地产市场的金融风险继续实施有效的防范措施，从各方面降低房地产金融风险。

存在问题
中国房地产本身就是个非常值得研究和深思的课题，要想掌握中国房地产金融市场的发展趋势，必须充实自己房地产和金融方面的知识，具体有以下几点：第一、熟悉房地产市场的发展，从土地供给到住房供给，从土地政策到住房政策，
这需要广泛阅读他人文献资料和查阅政府统计资料数据，特别是政府土地供给数据并不容易准确查阅。

第二、熟悉房地产金融市场的现状，必须得知道目前金融机构对房地产业务的金融政策和近几年的金融数据，从开发商贷款到住房抵押贷，从商业银行存贷利率到流动性，这也需要非常权威、准确的金融数据。

第三、运用哪一种指标来衡量中国房地产周期更为确切，这也需要结合他人分析的成功案例来具体研究。

第四、遇到的最大问题是如何把理论文字和数据结合分析房地产金融风险的发生，如何制定有效的措施去防范金融风险。

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