临沂房产市场报告

临沂房地产市场情况
第一部分：临沂宏观环境研究
通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况
要点概述：
◆临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，
但半径较远；
◆山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业
发达；
◆以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为
灵气的良好历史、人文环境。

一、地理位置及城市性质
⏹临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南
接江苏，是鲁东南地区的中心城市；
⏹全国性商贸物流中心之一；
⏹历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市
二、行政区划及面积
临沂总面积 17250.98 平方公里，辖区 3 区 9 县，是山东省面积最大的市。

全市土地总面积为 1718992.74 公顷（25784891.1 亩），占全省土地总面积的 10.93％。

三、人口状况
2007 年末临沂县总人口为 1022.7 万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120 万，规划到 2010 年，城区人口 145 万人。

其中常住人口 118 万人，暂住人口为 30 万人。

四、交通状况
临沂市交通便利：临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音 737、麦道 82 等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。

境内以4 条过境国道和 14 条省道干线为主。

兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。

京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

五、历史与人文环境
临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。

几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有 2400 多年的历史。

临沂市是著名的革命老区。

拥有良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩
的、高品位的旅游资源。

立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。

在"十五"计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了"绿色沂蒙"、"红色风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。

第二节：经济概况
要点概述：
◆临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均 GDP 远落后于
省内其他城市；
◆三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；
◆财政实力与税收进一步加强；
◆城市房地产投资逐年加大；
一、国民生产总值与人均 GDP 持续快速增长，但人均 GDP 非常低
2007 年，临沂市全年实现生产总值 1404.9 亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8位，但临沂人均GDP-13639 元，在山东省
18 个市中排名 16 位，人均 GDP 远落后于省内其他城市。

二、临沂资源丰富，工业较强。

食品、建材、化工、机械、纺织等
已成为临沂市工业经济的重要支柱。

三、二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速，三产业
比例更趋合理
2007 年，临沂第一产业增加值增长 4.7%，其第二产业增长
16.3%.第三产业增长 19.9%。

三次产业增加比例为 12.4：51：
36.6，第三产业所占比重同比提高 1.3 个百分点。

第三产业比例
的优化、合理及各产业总值不断增加。

四、财政实力增强
税收进一步增加，财政实力增强，2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。

五、房地产投资进一步加大
临沂固定资产投资与房地产投资自2001年以来平稳增长，2007 年度投资规模达到 56 亿元
第三节：居民生活
要点概述：
◆居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；
◆居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放；
一、居民收入有大幅提升
2002 年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07 年 1-3 季度高达 20%以上; 2004 年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07 年也有接近 27%的增长;
二、银行存款继续增加
2004年760亿元；2005年910亿元；2006年1014.6亿元；2007 年1156.1亿元；这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。

小结：临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。

而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；
第四节、城市规划功能分析
1、规划基本概况规划区范围
规划区总面积：1962.93 平方公里
行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区
人口规模：近期（2005—2010）：145 万人
远期（2010—2020）：200 万人
城市建设用地：近期（2005—2010）：168平方公里
远期（2010—2020）：219平方公里
远景（2020 年后）：300平方公里
2、城市功能定位：
临沂市的政治、经济、文化中心、鲁东南地区、苏北地区的中
心城市之一（区域性中心城市）
区域性交通枢纽、区域性商贸中心
工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史
文化名城、滨水生态、宜居城市
3、城市空间结构
临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。

4、近期开发重点南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点
本部分小结：
临沂良好的人口与土地要素条件和快速的经济增长趋势促使临
沂快速成为鲁东南城市的中心，三产比例日趋合理，居民收入水平不断提高，奠定了临沂房地产发展的经济基础，导致近年来临沂房地产市场投资快速增长；
临沂的人均 GDP 在全省范围内处于非常低的水平，临沂的组团城市发展规划形成城市发展的不平衡，提示临沂的房地产投资存在一定的风险。

第二部分：临沂房地产一级市场分析
一、近期土地交易深度剖析
1、土地成交分布区域
兰山148.84万平方米,占32%
南坊121.95万平方米,占26%
经济开发区110.83万平方米,占24%
河东65.25万平方米,占14%
罗庄17.52万平方米,占4%
2007年1-10月市区土地成交面积超过 500 万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。

结论：市场总体供应量一段时期内将得到大量的激增，短期内销售抗性将不断加剧。

2、土地成交用途结构
住宅用地250.89万平方米,占47%
商住混合147.42万平方米,占27%
商业综合138.32万平方米,占26%
结论：住宅用地不断增加、城市人口相对有限，整体去化能力受到一定的制约性。

3、各区域土地成交价格
兰山120万元/亩
南坊90万元/亩
市区80万元/亩
河东50万元/亩
经济开发区40万元/亩
罗庄20万元/亩
结论：市区土地成交价位相对较低，土地开发量过热，短期内整
体供应量远大于市场去化量
4、各类用途土地成交价格
住宅用地成交均价约52万元/亩
商业综合约58万元/亩
商住混合约74万元/亩
本部分小结：
市场土地供应量十分巨大，2007年1-10 月市区土地成交面积
超过 500 万平方米；
土地供应区域分布明显，兰山成交量最大，南坊及经济开发区
紧随其后;
住宅用地供应占据主力，住宅用地占47%，商业综合达到26%，
商住混合占27%;
市区土地成交均价约 60 万元/亩，兰山最高，达到 120 万元
/亩;
住宅用地成交均价约 52 万元/亩，商业综合约 58 万元/亩，
商住混合约 74 万元/亩
第三部分：临沂房地产二级市场分析
临沂楼盘一览。