四川华尚卓越商业管理有限公司、成都德益置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

四川华尚卓越商业管理有限公司、成都德益置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.08.18
【案件字号】(2020)川01民终1844号
【审理程序】二审
【审理法官】冯璐龚耘白福群
【审理法官】冯璐龚耘白福群
【文书类型】判决书
【当事人】四川华尚卓越商业管理有限公司;成都德益置业有限公司
【当事人】四川华尚卓越商业管理有限公司成都德益置业有限公司
【当事人-公司】四川华尚卓越商业管理有限公司成都德益置业有限公司
【代理律师/律所】杨成良四川英济律师事务所;刘锋四川英济律师事务所;冯荣四川融谦律师事务所;胡琳媛四川融谦律师事务所
【代理律师/律所】杨成良四川英济律师事务所刘锋四川英济律师事务所冯荣四川融谦律师事务所胡琳媛四川融谦律师事务所
【代理律师】杨成良刘锋冯荣胡琳媛
【代理律所】四川英济律师事务所四川融谦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】四川华尚卓越商业管理有限公司
【被告】成都德益置业有限公司
【本院观点】华尚公司提交的证据均系法院诉讼资料及公证书，且德益公司对上述证据的真实性、合法性均无异议。

德益公司主张确认德益公司与华尚公司的商品房买卖合同关系不成立并撤销备案的诉讼请求的请求权基础的依据是双方未签订书面合同且华尚公司未支付购房款。

首先，华尚公司一审申请追加当事人并非本案必要共同诉讼当事人。

【权责关键词】无效催告撤销代理违约金恢复原状支付违约金合同约定共同诉讼证据不足自认新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求中止审理中止诉讼（诉讼中止）维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院二审对一审法院查明的事实予以确认。

另查明：1.德益公司另案起诉主张要求华尚公司协助德益公司办理撤销新都区商铺的备案登记手续并支付违约金。

成都市新都区人民法院作出的（2019）川0114号民初3619号民事判决认定德益公司与华尚公司签订的商品房买卖合同无效，德益公司行使解除权解除合同的理由不能成立，驳回了德益公司的全部诉讼请求。

华尚公司不服该判决提起上诉后，本院做出的（2020）川01民终5132号民事裁定认为华尚公司并无上诉利益，裁定驳回了华尚公司的上诉。

该判决现已生效。

2.蓉垚公司起诉黄德良、成都益楷投资管理有限公司股权转让纠纷一案中，蓉垚公司起诉请求中有主张确认对包含案涉房屋在内的新都区龙桥镇紫金路77号97个商铺、3套住宅属于蓉垚公司所有。

四川省高级人民法院作出的(2020)川民终163号民事判决认为，案涉框架协议是股权转让方蓉垚公司与股权受让方达成的协议，是双方真实意思表示，双方在协议中对目
标关系原股东截止转让交易日之前的股东权益以资金或部分资产进行剥离的形式达成合意，对双方基于此形成的是债权债务关系。

蓉垚公司基于框架协议中有关剥离商铺的约定享有系债权请求权，故其以此未据要求确认其对约定剥离的财产享有所有权缺乏相应的法律依据。

【本院认为】本院认为，德益公司主张确认德益公司与华尚公司的商品房买卖合同关系不成立并撤销备案的诉讼请求的请求权基础的依据是双方未签订书面合同且华尚公司未支付购房款。

首先，德益公司在诉讼中陈述包括本案案涉房屋及另案的73套房屋在内的多套商品房买卖合同批量办理签订合同及备案手续时，遗漏签订本案案涉房屋的书面合同，仅由德益公司进行了网上合同备案手续。

本院受理的（2020）川01民终5132号一案中，德益公司以华尚公司未付款为由主张解除上述73套商品房买卖合同并撤销备案，已经发生法律效力判决已驳回了德益公司解除合同并撤销备案的诉讼请求。

其次，合同双方当事人达成具体一致的意思表示的合意是合同成立的核心内容。

按照一般商品房买卖合同的交易习惯及网签备案的流程来看，一般系在双方当事人形成交易合意才会办理合同的备案，同时在备案前一般还需经过双方的确认。

根据本案查明的事实，结合德益公司关于案涉房屋的备案系双方当事人之间的买卖合同关系及撤销备案的理由在于双方未签订书面合同的陈述，可以证明德益公司与华尚公司达成合意后，由德益公司对案涉合同进行备案，德益公司该行为表明了其对双方合同关系成立的认可。

本案中，双方是否签订书面合同系对交易形式的进一步完善，而支付房款属于合同履行的内容，都与德益公司关于合同关系是否成立的主张缺乏关联性。

第三，本案中，华尚公司二审陈述未签订书面合同的原因系经多次催告后德益公司拒不配合签订，德益公司也未举证证明华尚公司存在拒绝签订书面合同的行为。

德益公司进行合同备案后长时间内并未就未签订书面合同向华尚公司提出任何主张，但在案涉房屋权属另案发生争议后才提起本案诉讼以未签订书面合同来主张合同关系没有成立，与一般交易习惯和日常经验法则不相符合。

第四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

但法律另有规定或者当事人另有约
定的除外"、第二条关于“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条中的‘其他形式’订立的合同。

但法律另有规定的除外"之规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果"、第一百零八条关于“对有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在"之规定，从本案双方当事人的行为及关联案件查明事实的情况来看，本案中，德益公司以未签订书面合同及未付款这一理由主张合同关系不成立，并撤销备案的诉讼请求缺乏相应的请求权基础，本院依法不予支持。

依民事诉讼审查之局限性，除法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，本案审查范围系当事人提起的诉讼请求，本案二审中仅审理依据德益公司主张的合同关系不成立的诉讼请求进行评价，而华尚公司上诉提出合同效力、行为性质、行为效力等理由均与本案的诉讼请求缺乏关联性，本院不予采纳亦不予审查。

如对案涉房屋、案涉合同等存在其他争议，当事人可以在符合法律规定的情形下另行主张权利。

此外，对于华尚公司上诉主张一审法院未中止审理、抢先判决、遗漏当事人等存在程序违法应当发回重审。

本院认为，首先，华尚公司一审申请追加当事人并非本案必要共同诉讼当事人。

其次，根据《最高人民法院关于适用
的解释》第三百二十五条之规定，上诉人所称的程序问题并不属于法定的严重程序违法而应将本案发回重审的情形，故本院对其该上诉主张不予支持。

综上所述，四川华尚卓越商业管理有限公司的上诉请求依法成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。

依照《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第一条第一款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3618号民事判决；
二、驳回成都德益置业有限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费200元，由成都德益置业有限公司负担；二审案件受理费400元，由成都德益置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 03:04:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：《商品房买卖合同摘要》载明成都江银机电设备有限公司作为出卖人将新都区房屋出卖给买受人华尚公司，但没有合同签约备案号。

在摘要的说明中载明签约备案号仅在该合同在管理部门网上签约备案正确完成生成。

双方当事人认可2017年5月15日黄德良（甲方）与蓉垚公司（乙方）签订《股权收购框架协议书》真实。

该协议就甲方收购乙方所持成都江银机电设备有限公司（目标公司）100%的股权相关事宜，达成协议：甲方收购标的为乙方合法持有的目标公司100%股权，甲方收购目标公司100%股权包含的资产。

其中载明“二、收购资产状况及总价款：1、甲方收购目标公司100%股权包含的资产：有产权的未售商品房：19035.63㎡、有产权未售车位：500个、未开发的土地：105亩。

……三、交易流程3、本协议签订之日起3个月内（即在2017年8月15日前）乙方将目标公司未售商铺进行出售或剥离……."。

2017年7月25日由蓉垚公司出具的《承诺书》载明“……乙方郑重承诺：遵守《股权收购框架协议书》约定，乙方将北尚城项目尚未销售的商铺（房号：属于成都益楷投资管理有限公司除外）及部分未售住宅（房号：）、部分未售车位剥离至华尚公司（以下简称丙方），由丙方与成都江银机电设备有限公司签订《商品房买卖合同》并备案到丙方名下，剥离的商铺及部分未售住宅、车位全部净收益属于乙方，相关税费、成本、及其他相关支出等全部由乙方承担，由甲方及成都益楷投资管理有限公司在交割款中扣除；丙方按照《商品房买卖合同》约定及时支付合同价款、承担相关经济、法律责任，……按照商品房买卖合同及补充协议约定的支付时间6个月内，在收到合同价款支付至成都江银机电设备有限公司后，成都江银机电设备有限公司在五个工作日内将该部分全部的合同价款转账于乙方，乙方在约定时间内未收到上述款项的，按每天千分之一计息。

甲方即成都益楷投资管理有限公司对上述交易不承担任何经济及法律责任"。

2017年8
月31日蓉垚公司与华尚公司出具《承诺书》，载明“根据四川蓉垚房地产有限公司与成都益楷投资管理有限公司法定代表人黄德良先生于2017年5月15日签订的《股权收购协议》，四川蓉垚房地产有限公司应尽快完成目标公司（成都江银机电设备有限公司）未售住宅剥离和财务手续。

……四川蓉垚房地产有限公司与四川华尚卓越商业管理有限公司现就有关剥离事宜郑重承诺：……"。

2018年3月5日成都江银机电设备有限公司更名为成都德益置业有限公司。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

"《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

"案涉房屋尚未完成正式备案，也无相应的当事人双方签字的书面商品房买卖合同，双方也未举证按照购买案涉房屋的口头协议履行了相应的主要义务，故双方不成立商品房买卖合同关系。

关于德益公司请求判令华尚公司协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同的备案登记相关手续问题。

既然案涉商品房买卖合同不成立，从缔约过失角度分析，相应的合同备案手续应予以撤销。

本案根据双方陈述系股东在转让股权过程中处分剥离公司资产，该行为无效，对因此造成的案涉房屋备案后果，德益公司亦有权要求其华尚公司配合解除备案手续以恢复原状。

关于华尚公司申请追加当事人及中止审理的问题，一审法院认为就本案诉求的审理，可依据相关事实及法律规定加以解决，故不应支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、德益公司与华尚公司之间的成都市新都区房屋商品房买卖合同不成立；二、华尚公司于判决书生效之日起十日内协助德益公司办理注销成都市新都区商品房买卖合同的备案登记相关手续。

案件受理费200元由华尚公司负担。

二审中，华尚公司向本院提交如下新证据：第一组证据：1.成都市中级人民法院（2019）川01民初3224号
案《民事起诉状》；2.（2019）川01民初3224号案《受理案件通知书》；3.（2019）川01民初3224号案《庭前会议笔录》；4.（2019）川01民初3224号案《庭审笔录》、《民事判决书》；5.（2019）川01民初3224号案《限期缴纳上诉费通知书》。

拟证明1.案涉商品房属于蓉垚公司所有，蓉垚公司已合法处置给华尚公司，德益公司不具由诉权，本案涉嫌虚假诉讼；2.本案应当中止审理。

（2019）川01民初3224号案的审理范围就包含了本案案涉的该套商品房，根据蓉垚公司与黄德良签订的《股权收购框架协议书》，案涉商品房属于蓉垚公司所有，故德益公司不享有主张权。

上述案件与本案具有牵连关系，案件中涉及的很多材料的真实性、合法性问题在另一案件中同样涉及，因此本案的审理存在以法院另一个之前正在审理中的案件的裁判结果为依据的问题。

而目前（2019）川01民初3224号案正在四川省高级人民法院二审审理过程中，故本案应当中止审理。

第二组证据：6.成都市中级人民法院（2019）川01民终8513号民事判决。

拟证明案涉股权交易协议均是曾波同时作为蓉垚公司和德益公司的法定代表人所签订，曾波的行为同时对两个公司均有拘束力，且两个协议德益公司均有存档，德益公司明知案涉财产已进行了有效处分，明知交易详情内容及德益公司已经不是权利人和诉讼请求不能成立的情况下，以破坏华尚公司的生产经营为目的的起诉行为，应当被依法追究其责任。

第三组证据：7.（2019）川成证经字第34520号《公证书》。

拟证明1.案涉股权交易过程尚未完成，蓉垚公司作为股权转让方至今也未拿到任何股权转让款，江银机电公司公章和法定代表人印章等至今还在共管的保险柜中，保险柜由蓉垚公司保管至今。

2.德益公司私刻印章的行为是产生全部纠纷的原因，该行为不仅违约违法而且涉嫌犯罪，其实施的一切行为均为无效。

德益公司在交易尚未完成前就私刻印章，转移目标公司财产，侵害蓉垚公司的合法权益，引起本案诉讼。

第四组证据：8.成都市中级人民法院（2017）川01民初3827号案2017年12月12日的《庭前会议笔录》第6-8页；9.（2017）川01民初3827号案2018年1月10日上午的《庭前会议笔录》第6-7页；
10.（2017）川01民初3827号案2018年1月10日下午的《庭前会议笔录》第5页；11.（2017）川01民初3827号案2018年1月29日的《庭前会议笔录》第8页；12.（2017）川
01民初3827号案2018年1月30日的《询问笔录》第4页；13.（2017）川01民初3827号案2018年9月17日的《民事调查笔录》第9-10页；14.（2017）川01民初3827号案2018年12月13日的《调查笔录》第2页；15.（2017）川01民初3827号案2018年12月19日的《调查笔录》；16.（2017）川01民初3827号案2018年12月28日的《民事调查笔录》；17.（2017）川01民初3827号案的《民事判决书》。

拟证明股权转让协议第三条第3款约定“乙方即蓉垚公司将目标公司即德益公司未售商铺进行出售或剥离"，即蓉垚公司有权对案涉商业用房进行处置，有权将该商业用房剥离至本案华尚公司处。

华尚公司与德益公司签订的房屋备案摘要仅系为了办理相应的备案和过户手续所需，是资产剥离的一种方式，而且双方没有买卖合同，对此德益公司也是认可的，其有义务配合资产剥离。

德益公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，但该案判决并未生效，且（2019）川01民初3224号案的当事人是德益公司与蓉垚公司，并非华尚公司，故该案处理结果与本案无关联，不需要中止审理，无法达到华尚公司证明目的。

对第二组证据的真实性、合法性无异议，但不能达到华尚公司的证明目的，该证据中生效判决认定的事实并非审理查明的事实，仅为判决说理部分，是该案审理法院以此进行的推理，且该判决系案外人之间的民间借贷纠纷，与本案不具备关联性。

对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到华尚公司的证明目的，只能证明蓉垚公司至今还没有与黄德良股权交易的交付义务，之前的印章处理状态，不影响德益公司另行刻制印章，德益公司作为独立的主体，有权行使相应的权利。

对第四组证据的真实性、合法性无异议，但该判决还未生效，不能达到华尚公司的证明目的，该案件中所称的剥离是很清楚的，是要签订合同，华尚公司按合同约定支付价款，然后价款到德益公司后，德益公司要扣除税费，再由股东进行处分，本案所涉及是确认合同不成立的，双方没有签订合同，即便要剥离也要签订合同。

本案确认合同不成立解除备案是符合法律规定的，至于另案的判决不影响本案的审理。

【二审上诉人诉称】华尚公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回德益公司的全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费。

事实与理由：一、一审法院程序违法，依法应当
撤销原判，发回重审、1.一审法院未对华尚公司的中止诉讼申请作出处理，一审程序违法，可能导致本案一审判决与四川省高级人民法院现尚在二审审理过程中的（2019）川01民初3224号案件矛盾和冲突，而一审判决否定了成都市中级人民法院（2019）川01民终8513号民事判决认定的事实和法律适用。

一审判决程序严重违法，构成竞争性审判、抢先判决，请求二审法院撤销原判，发回重审。

一审中，华尚公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（六）项及第二款规定，曾两次向一审法院申请中止诉讼。

一审法院对华尚公司两次申请均未作出裁定，其在一审判决中对华尚公司申请的处理方式不符合法律规定，属于程序违法。

一审判决与成都市中级人民法院（2019）川01民终8513号民事判决存在直接矛盾和冲突，一审认定目标公司的财产处理仅是股权交易双方即股东之间的处理，而非目标公司自行处理；而已生效的（2019）川01民终8513号民事判决已经认定，股权交易框架协议系德益公司对其财产的有效处置，即德益公司通过自己的前后法定代表人代德益公司对目标公司的财产进行有效处分，且目标公司持有合同，实质上属于合同的一方当事人，股权转让协议有效。

2.一审法院未依法对华尚公司的追加当事人申请作出处理，存在程序违法。

一审中，华尚公司依据《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定，申请追加当事人。

一审法院对华尚公司的申请未作出裁定，其以在一审判决书中对华尚公司的追加当事人申请进行处理的方式不符合法律规定，属于程序违法。

3.一审法院未依法对证据进行审查核实，存在程序违法。

一审法院未对本案核心证据《股权收购框架协议书》的合法性及效力性问题进行认定，违反基本裁判规则，在此情况下，判决结果没有根据，结果错误，请求二审法院予以纠正。

二、一审判决认为“本案根据双方陈述系股东在转让股权过程中处分剥离公司资产，该行为无效，对因此造成的案涉房屋备案后果。

德益公司亦有权要求华尚公司配合解除备案手续以恢复原状"，该认定错误，与事实不符，也无任何法律依据。

该认定直接导致判决错误，请求二审法院依法纠错。

1.案涉资产剥离非股东行为，而系德益公司的合法处分行为，是交易双方的真实意思表示。

已生效的（2019）川01民终8513号民事判决已对相关情况进行了认定，故案涉《框架协议》本身系德益公司的真实意思表示，是德益公
司自行实施的处分行为。

且本案关于资产剥离的相关条款也系经德益公司前后两位法人代表确认，框架协议第八条第2款也明确约定该协议由德益公司存档一份，故德益公司是明知该情况的。

2.各方对于案涉资产剥离在本案及另案中均有自认，案涉资产剥离系各方各真实意思表示。

由于资产剥离属于股权转让的实质性核心条款，如果案涉资产剥离被否定，将导致双方的股权交易行为无效，与（2017）川01民初3827号案一审认定股权转让协议有效的认定直接冲突。

资产剥离是包括德益公司在内的各方的真实意思表示和有效处分，黄德良、成都益楷投资管理有限公司及德益公司在本案中反言不存在资产剥离，与案件事实不符，与其在另案中的自认相矛盾，且未提供证据推翻其自认，因此资产剥离合法有效，各方应予配合。

3.根据物权法第十五条规定，本案中的资产剥离属于包括目标公司在内的各方当事人对于物权的处分行为，虽未办理物权登记，但并非无效。

案涉不动产资产剥离既是前后股东的行为，也是德益公司的处分行为，合法有效，自合同生效时起，案涉房屋所有权已依法属于四川蓉垚房地产有限公司（以下简称蓉垚公司），其有权将案涉房屋处分给华尚公司。

三、即使抛开股权转让纠纷，德益公司的主张也不成立。

1.未签订房屋买卖合同的原因系由于德益公司拒不配合签订，蓉垚公司多次发函催告，但德益公司始终置之不理，甚至拒收蓉垚公司的工作联系函，导致房屋买卖合同最终未能签订。

在签订完73套商铺房屋买卖合同后，蓉垚公司把目标公司所有材料均已交给了股权受让方，同时德益公司在盖章公管情况下私刻印章，导致蓉垚公司无法再牵制德益公司，致使德益公司完全可以不顾及蓉垚公司，完全不配合蓉垚公司办理资产剥离相关手续，包括签订形式上的房屋买卖合同，酿成本案诉争。

2.本案房屋买卖双方虽未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心办理了商品房买卖合同的备案登记，且已明确了合同的价款、房屋信息等，应当认定双方的买卖合同已经成立。

3.网签形式符合合同的成立要件。

首先，网签是合同订立的合法形式之一。

我国合同法规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

"而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，例如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可。

本案中，双方虽未签订书面合同，但是。