数码港模式天安95499845

——数码港——
数码港概念：
数码港（Cyberport），是指通过互联网、信息流为主建立起来的高科技、软件、信息、文化等的交换或集结中心。

以“土地+互联网”，投资与租赁并举，经营与孵化结合的模式，集创新科技、优质企业开发孵化、金融资本服务和良好办公生活、环保生态环境四位一体的高科技园区。

城市发展背景：
香港数码港发展背景，香港政府赋予香港数码港以促进香港产业结构转型的重要职责，１９９７的亚洲金融风暴之后，香港业界就开展反思，对在本地发展创新科技和高科技高增值产业，逐渐形成共识：要将以加工、贸易为主的香港转变为依靠科技提供高增值服务的香港。

１９９８年明确提出：香港“要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。

至此，打造香港资讯科技的旗舰——数码港，成为香港政府实施转型计划的重大措施之一。

天安数码城发展背景，1987年，深圳市政府正式提出科技兴市，大力支持民营经济特别是民营高科技的发展，1998年以创业服务中心创建孵化器实体为标志，开始了科技企业孵化器实体建设工作。

南山区、罗湖区、福田区等区先后创建了孵化器。

在政府的引导下，民间资本积极参与建设孵化器，形成了以民间资本为投资主体的多样化、多元化、市场化、国际化的局面。

1999年5月这个背景下建设天安数码城诞生。

产业发展背景：
传统房地产依靠土地资源获取高额利润的机会显然减少，行业利润空间在缩小，竞争日趋激化，传统的经营手段只不过延缓旧经济的衰落过程。

而信息技术产业本身随着环境的变迁和信息产业技术的变化，面临调整，需要突破。

新经济是以信息技术发展为核心的产业革命；推动着传统产业部门的技术变革，它使传统产业的主导技术逐步被高新技术所取代，从而使产业结构的素质不断得到提高。

只有和新经济链接，传统房地产才能找到突破口，数码港计划就是房地产与新经济结合的产物。

数码港背景：
六十年代，美国第一个高科技中心——波士顿128公路，几十公里长的公路两旁，设立了很多高科技工厂，当时美国为对抗苏联，大大提高国防开支。

由于该处本身的基础工业发展不俗，加上有两所与高科技有关的大学———麻省理工大学和哈佛大学，在有财力及客观条件下，第一个高科技中心就随即诞生。

“到八十年代，美国第二个高科技中心——加州硅谷的形成和发展。

电脑和科技的发展需要大批电脑和通讯软硬件的工作人员，工程师和科学家集中在斯坦福大学，连带电脑科技所产生的巨大投资，三者结合下，第二个高科技中心就此形成。

企业孵化器，在２０世纪５０年代发源于美国，是伴随着新技术产业革命的兴起而发展起来的。

企业孵化器在推动高新技术产业的发展、孵化和培育中小科技型企业，以及振兴区域经济、培养新的经济增长点等方面发挥了巨大作用，以起了世界各国政府的高度重视，孵化器也因此在全世界范围内得到了较快的发展。

企业孵化器为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速长大形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。

通过提供研发、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。

香港数码港，数码港原本是一个硅谷的摹本，李泽楷把高科技和房地产相结合，在香港建立一个像硅谷一样的工业城，高科技和房地产同时推进，既发挥香港的优势，又弥补硅谷的不足，类似国内的“高科技园”、“软件园”，香港政府以优惠的价格提供土地，由盈科开发，然后用相对低廉的房租吸引高科技公司在此经营。

而应用各种新资讯科技进行多媒体创作，如电影、立体图表和动画制作以及发展软件应用系统。

天安数码城，中小民科企业的孵化基地，致力于创建一个具备共享空间、共享服务、孵化企业、孵化器管理人员、扶植企业的优惠政策五大要素的孵化器。

规划范围：
香港数码港，占地２４公顷，包括四座甲级智慧型写字楼、一幢五星级酒店、零售及娱乐中心和优质住宅部分以及2800个单位的智能型住宅。

天安数码城，占地30万平方米，总建面积80万平方米，高科技产业园区40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施4万平方米。

建设周期：
香港数码港，项目周期共9年，香港数码港计划从1999年开始，2007年达到成熟。

天安数码城，项目总周期15年，从1991年开始零星建设，1999年开始建设天安数码城，2005年完成。

定位模式：
香港数码港，成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位，政府的目标就是要搭建一个信息技术的平台，将科技、人以及商业和谐的结合，发挥汇聚效应。

天安数码城，集科技发展、产业基地、科技成果转换、优良环境、高尚住宅五位一体。

区别于政府办的科技园区多是扶持大的外商投资企业，而“天安数码城”将办成中小型企业发展的基地，特别是中小型民营科技企业，把企业请进门仅仅是个开始。

请进来后，如何为他们提供最好的服务，使他们在这里产生效益。

运做模式：
香港数码港，“土地+互联网”政府土地加私人投资的高科技包装模式已经实现了赢利，并且借助地产市道的复苏，电讯盈科成了大赢
家。

数码港的盈利模式是香港典型的地产炒卖高位套现的套路。

天安数码城，投资与租赁并举，经营与孵化结合的模式，天安数码城有发展前景的网络企业吸引风险投资发掘有潜质的投资项目，吸收并培育高增长的软件企业和优秀软件人才，促成国内企业与国际IT产业界合作由政府提供土地和一般性的基础设施。

赢利模式：
香港数码港，以住宅部分为主要盈利点，“数码港”需要动用158亿港元的庞大资金计划中，香港政府出地作价61亿港元，盈科则斥资70亿港元建上盖物业。

以住宅收益来补贴建写字楼的费用。

“数码港”建成后，住宅收益港府占63％，盈科占37％，余下的数码港核心主体写字楼以及酒店，由港府拥有并做出租之用。

电盈在整个贝沙湾项目中，可净赚六十八亿，比政府赚得还要多（扣除七十八亿地价，政府实际只赚三十九亿）。

天安数码城，住宅、科技投资、经营、租赁多元化收入模式，其住宅部分未能似贝沙湾产生价值裂变。

服务模式：
香港数码港：香港作为国际金融和贸易中心，在经济区位、管理水平、市场监督、信息交流、资金筹措、工作效率等方面具有明显优
势。

天安数码城：有专门为软件园设计的建筑群和完善功能分区规划，提供包括风险投资基金、知识产权保护、高科技资本市场、技术与通讯支持等一系列服务。

数码港内物业升值效应：
1、城市汇聚效应
香港数码港：
城市战略，即城市在全球产业结构中扮演的地位，是否能在全球产生汇聚效应。

S优势：香港作为国际金融和贸易中心，在经济区位、管理水平、市场监督、信息交流、资金筹措、工作效率等方面具有明显优势，并且政府全力支持打造香港资讯科技的旗舰——数码港，成为香港政府实施转型计划的重大措施之一。

W劣势：与美国硅谷相差甚远，香港没有与高科技有关的世界级一流大学；懂投资高科技的本地人不多，世界性的高科技投资不会选择成本高昂的香港。

数码港和科技园徒有“硬件”而无“软件”，是其最大的劣势。

O机遇：香港地产复苏，香港在连接中国同世界经济上继续发挥自由贸易港的重要作用，特别是外资如果要进入内地市场，就需要一个亚太
区总部，首选香港，而数码港也将因此得益。

香港无论在融资及知识产权保护方面的表现都很好，不少内地科技公司要迈向国际，来港同样是好选择。

W威胁：数码港三座智能写字楼经营3年，但租住率约为48％，且多数为不甚知名的创新科技企业，没有想象中的汇聚效应，数码港离真正成为“香港资讯科技旗舰”的还很遥远。

天安数码城：
S优势：深圳是中国电子信息产品生产基地，信息产业发展迅速，民科企业已经成了推动全市经济增长特别是高新技术产业增长的一支生力军。

1990年产值1亿、1995年23亿、2001年400亿，“科技兴市”表现出越来越强大的生命力。

凭借良好的投资环境与优质企业的聚集效应，天安数码城园区已发展成为深港两地乃至珠江三角洲地区最具规模且名副其实的数码港。

W劣势：从投资和规划发展规模，以及提供配套的设施、运作模式和政府扶持力度等方面，天安数码城都不能与香港的数码港同日而语。

天安数码城走的是一条自我生存、自我发展、自我壮大的过程。

2、数码港增值效应
香港数码港：
1、土地增值，政府土地加私人投资的高科技包装模式，科技概念包装土地升值。

2、政府支持，香港政府赋予香港数码港以促进香港产业结构转型的重要职责，有政府参与的投资计划让数码港本身就是优质投资股
3、香港数码港地处海边，优质地段及其在香港城市背景下另一个高级购物中心、旅游中心、科技中心、海边渡假住宅区，不但发挥了都
市综合体在城市核心区域降低综合商务成本形成的功能，而且进一步将城市旅游、渡假、科技、购物等城市高级功能进行整合和延伸，在城市的层面产生了极大的汇聚效应，是城市高级功能综合体。

4、大量新科技运用于住宅、酒店、商业，提升物业自身附加价值。

5、顶尖科技公司入驻，写字楼扮演了科技产业聚集的角色，产生大量高档次消费人群，一方面提高高档住宅和商业的消费能力，随着商
业档次的提高，进一步汇聚城市人流、物流和商流，逐渐形成城市中另一个高端商业中心，带动写字楼、住宅的消费能力，商业、酒店、写字楼、住宅、商务公寓相互促进。

天安数码城：
1、与“土地+户联网”的增值模式不同，天安数码城看准的是市场经济发展形势和整个深圳科技企业的潜力，通过产业孵化器的优质服
务，为整个数码城形成了一个经济良性循环和一个聚集民营科技优质企业的效应。

假如说香港数码港靠的是概念，天安数码城靠的则是经营。

2、孵化器的强大功能，为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务，帮助新
兴的小企业迅速长大形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。

通过提供研发、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。

3、与香港数码港不同，天安数码城各功能物业互相作用、带来增值的的源泉是由园区内产业升级带来的，由于园区对大量优质科技企业
的吸附能力越来越强大，势必带来写字楼及物流园区租赁价格的攀升，同时放大住宅部分的需求而造成升值，但相比香港数码港贝沙湾住宅，天安数码城住宅只停留在数码城自身层面上的升值，而没能达到香港数码港城市层面的汇聚效应带来的价值裂变。

数码港模式初探
数码港5E发展模式：
Exact place hi-tech专门的科技积聚区
Esential location城市区位与功能
Elegant design完美的形象与设计
Excellent facility and service完善的配套设施及服务Extraordinary parter 卓越的合作伙伴及支持体系
数码港规划设计指导标准：
与周围环境、市场要求密切结合
提高土地使用效率和灵活性
提供安全、舒适的工作场所和工作环境
创建明晰、合理的功能区域
减少车辆对区内的影响
创新视觉走廊和营造重要视点景观
在设计上充分反映地形特征、尊重气候因素 在设计上体现创新科技理念和商业价值
深圳天安数码城
概况
地址：深圳福田中心区车工庙段
开发商：深圳天安数码城有限公司
占地：30万平方米
总建面积：80万平方米
（高科技产业园区40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施4万平方米，是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业俱备的跨世纪新城）。

2、总体布局
3、功能分布
天安数码城集--科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，已经进驻了500余家高科技优质企业，并与清华大学联合设立国际产权转移中心，与政府机构强强联手，形成高含量的资源和链接的产业集聚效应成就新时代优质民营企业的价值空间、成长空间、腾飞空间。

天安数码城采用现代化的先进设备，缔造一流的智能化建筑；配有迅捷的信息通道和数码设施。

先进的配置及高新技术成果融为一体的展鉴中心；大型会议报告厅等大型的高科技开发大厦，为现代的科技企业提供接轨未来的时代大舞台。

天安数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全，城内有多家银行、华润超级市场、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店娱乐场所等商业服务设施配套完善。

创新科技广场是天安数码城主要组成部分，为顺应21世纪信息资讯的国际化趋势，采用现代化的先进设备，缔造一流的智能化建筑；配有迅捷的信息通道及数码设施先进的展览中心；大型会议报告厅等大型的高科技开发大厦，为现代的科技企业提供接轨未来的时代大舞台。

创新科技广场是天安数码城的主要组成部分，这是由约20余万平方米高智能化的新型厂厦建筑群组成，为企业提供高素质的现代化空间。

从某种意义上讲，创新科技广场不同于一般的智能化建筑，它是在学习他人的创新经验，把智能建筑与网络系统建设融为一体的独具一格的现代化建筑典范。

采用现代化的先进设备，配以迅捷的信息通道。

数码设施先进的配置及高新技术成果融为一体的展览中心，大型会议报告厅，科技人才培训中心等，集研究、开发、转化、生产销售为一体。

广场将于九月中旬进行内部认购登记。

数码时代大厦为深圳中心西区最佳人文办公空间，深圳首个高尔夫全景观办公空间，拥有香蜜湖人文景观，高尔夫昂然绿意，生态资源更趋优厚；3万平方米的SHOPPING MALL，日常商务生活不假外求；科技智能平台，数码办公体系，便捷联结信息高速；澳洲休闲广场、空中花园，倾情演绎新型生态办公空间；数码时代大厦，以人文、绿色、科技、商务的四维架构，全方位的、立体的现代商务办公空间，铸造高科技企业世界版图的全球事业。

裙楼及商业部分
天安高尔夫海景花园是深圳天安数码城之居家府邸，共23万平方米，是高级科技人员、企业家、社会名流或成功人士理想的高尚住宅，城区内环境优美、管理一流，拥有高级豪华会所、超级市场等配套设施。

创新科技广场2期共两座，高20层，300-600平方米的超大立体商务空间，8.4×8.4的超宽柱距，打造了一个新型生态研发空间的典范。

物流园区及公寓天发、天展、天经、天济、天吉、天祥大厦及7栋公寓
5、天安数码城历史
天安数码城有限公司十年大事记
1990年深圳天安工业开发有限公司成立。

天安工业开发公司是由香港上市公司天安中国投资有限公司与深圳泰然实业公司合资设立的，负责
开发车公庙工业区三十万平方米的土地。

1991年第一幢厂房天发大厦封顶并销售完毕。

1993年开发深圳首个高尔夫概念的高尚住宅区，同年天安派出所成立。

天安派出所年年获优，并被评为全国十佳派出所。

1994年深圳天安物业管理有限公司成立。

从此天安的物业管理走上专业化道路，深圳天安物业管理公司是深圳首批甲级管理公司。

1995年天安工业区获评深圳市安全文明小区。

并被建设部评为全国优秀工业区。

1996年获得深圳市守法纳税大户称号。

所有天安业主喜获第一批房产证。

1997年销售额首次突破2个亿。

公司开始实施系列改革。

1998年天安高尔夫花园经过深圳市、广东省、建设部三级评审，获得“全国物业管理优秀示范大厦”称号。

总经理马申先生荣获深圳市荣誉市民称号，并被评为广东省有突出贡献的外商投资者。

1999年公司正式更名为深圳天安数码城有限公司。

合资成立了深圳清华天安信息技术有限公司，开始了公司由专业房地产开发公司向综合性开发企业的转型。

2000年中国第一宗天使投资与深圳第一个个人独资企业诞生在天安数码城。

中国第一位天使投资家马申先生为国家专利获得者颜政提供办公场所与必须的研究资金办公设备，启动了天安数码城资助与支持个人及中小
德思勤置业
型民营企业成长的计划。

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