张德明、无锡市翠竹房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

张德明、无锡市翠竹房地产开发有限公司商品房预约合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2021.10.15
【案件字号】(2021)苏02民终4515号
【审理程序】二审
【审理法官】顾妍张朴田韦苇
【文书类型】判决书
【当事人】张德明;无锡市翠竹房地产开发有限公司
【当事人】张德明无锡市翠竹房地产开发有限公司
【当事人-个人】张德明
【当事人-公司】无锡市翠竹房地产开发有限公司
【代理律师/律所】董文生江苏雅言律师事务所;祁琦北京大成(无锡)律师事务所
【代理律师/律所】董文生江苏雅言律师事务所祁琦北京大成(无锡)律师事务所
【代理律师】董文生祁琦
【代理律所】江苏雅言律师事务所北京大成(无锡)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】张德明
【被告】无锡市翠竹房地产开发有限公司
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

【权责关键词】合同合同约定当事人的陈述新证据诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-11-10 13:14:55
张德明、无锡市翠竹房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏02民终4515号当事人上诉人(原审原告):张德明。

委托诉讼代理人：董文生，江苏雅言律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱天岩，江苏雅言律师事务所实习人员。

被上诉人(原审被告)：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄办公楼。

法定代表人：陈结传,该公司总经理。

委托诉讼代理人：祁琦，北京大成(无锡)律师事务所律师。

审理经过上诉人张德明因与被上诉人无锡市翠竹房地产开发有限公司(以下简称翠竹房地产公司)商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初6590号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张德明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。

事实和理由：2016年9月2日，其与翠竹房地产公司签订《芙蓉山庄商品房认购协议书》，约定其向翠竹房地产公司购买××区××幢××单元××室的房屋,房屋面积232.42㎡，总价1487488元。

《芙蓉山庄商品房认购协议书》包含了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。

其于当日向翠竹房地产公司支付定金100000元。

现翠竹房地产公司拒绝向其交付房屋，通过查询无锡房产网，芙蓉山庄的房屋均价约为11000元／㎡，双方签订的认购书上单价为6400元／㎡，两者相差4600元，根据所购房屋建筑面积为232.42㎡，要求翠竹房地产公司赔偿房屋差价1069132元及退还定金100000元。

二审被上诉人辩称被上诉人翠竹房地产公司辩称：双方签订的《芙蓉山庄商品房认购协议书》并不具备商品房买卖合同主要内容，张德明仅支付了100000元定金，并未支付过购房款，该认购协议书应当认定为预约合同。

根据认购协议书条款,双方没有在约定期限内办理相关手续，其公司仅需退还定金。

综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称张德明向一审法院起诉请求：1.判令解除其与翠竹房地产公司签订的《芙蓉山庄商品房认购协议书》；2.判令翠竹房地产公司赔偿其房屋差价1069132元及退还定金100000元。

一审法院查明一审法院认定事实：
2016年9月1日，张德明与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司签订
《居间合同》，约定由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司为张德明挑选符合要求的商品房，张德明当天向苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司支付了居间费15000元。

后，苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司介绍张德明购买翠竹房地产公司的房产。

张德明于2016年9月2日向翠竹房地产公司支付定金100000元，当天，双方签订了《芙蓉山庄商品房认购协议书》，约定张德明(乙方)购买翠竹房地产公司(甲方)开发的位于无锡市锡山区××街道××幢××单元××号房，合同约定房屋建筑面积232.42平方米，单价为6400元／平方米，总金额为1487488元。

第四条内容为：“乙方承诺在签订本认购书后于2016年9月30日前：(1)付清首付款或全款(2)与甲方签署《无锡市商品房买卖合同》(3)完成按揭贷款手续的办理……”。

第五条内容为：“如乙方认购的房屋在签订《无锡市商品房买卖合同》前因故停建或取消或者规划设计发生重大更改，则本认购书自行失效，甲方退还乙方所交定金。

”翠竹房地产公司经办人员于2016年9月30日在该合同尾部填写了备注，内容为：“如2016年10月21日前未能同时办理商品房买卖合同及按揭贷款手续，则全额退还定金。

”后，张德明与翠竹房地产公司未能签订商品房买卖合同。

张德明(甲方)与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司(乙方)签订的居间合同第3条第(3)项内容载明：甲方未能与乙方介绍的发展商签订商品房销售合同的，则在甲方提出申请之日起10个工作日内，将甲方未成交部分的居间服务费按原支付路径全部无息退还给甲方。

上述事实，有居间合同、结算确认书、认购协议书、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为一审法院认为，出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律
关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，张德明提出解除其与翠竹房地产公司签订的《芙蓉山庄商品房认购协议书》，翠竹房地产公司同意解除，故法院对张德明提出的该项诉讼请求予以支持。

张德明主张要求翠竹房地产公司赔偿其房屋差价损失1069132元，由于翠竹房地产公司与张德明签订的是认购协议书，双方在2016年10月21日前未能办理商品房买卖合同，故张德明依据认购协议书主张要求翠竹房地产公司赔偿其房屋差价损失无法律依据，法院对该项请求不予支持；由于翠竹房地产公司实际收取了张德明支付的定金100000元，该定金系为张德明购买房产而支付，按照认购协议书中约定，翠竹房地产公司应当将该定金向张德明返还，故法院对张德明主张要求翠竹房地产公司返还定金100000元的诉讼请求予以支持。

据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除翠竹房地产公司与张德明于2016年9月2日签订的《芙蓉山庄商品房认购协议书》；二、翠竹房地产公司于判决生效后十日内向张德明返还100000元；三、驳回张德明的其他诉讼请求。

一审案件受理费14422元，由翠竹房地产公司负担1234元、张德明负担13188元。

本院查明二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

本案中，翠竹房地产公司与张德明于2016年9月2日签订的《芙蓉山庄商品房认购协议书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性
规定，应为有效，对双方具有法律约束力。

根据认购协议书约定，张德明承诺于2016年9月30日前付清首付款或全款，双方须另行签订商品房买卖合同，同时约定如涉案房屋在签订商品房买卖合同前因故停建或取消或者规划设计发生重大更改，则认购书自行失效，翠竹房地产公司退还张德明所交定金。

根据现查明的事实，签订认购协议书后张德明并未于约定期限前付清首付款或全款，双方亦未另行签订商品房买卖合同。

根据认购协议书约定，翠竹房地产公司应当返还张德明支付的定金100000元，一审所作判决正确。

张德明主张应认定涉案认购协议书为商品房买卖合同，与双方约定不符，本院不予支持，故对张德明据此主张翠竹房地产公司赔偿其房屋差价损失1069132元本院亦不予采纳。

综上所述，张德明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13188元，由上诉人张德明负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长顾妍
审判员张朴田
审判员韦苇
二〇二一年十月十五日
法官助理杨志
书记员周雪婷
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