2013邯郸御景大厦项目定位暨定价方案

住宅市场持续低迷，
写字楼市场是否会迎来契机，
让我们继续深入了解写字楼市场……
市场分析
STEP2：写字楼市场分析
邯郸写字楼市场研究分析
在了解写字楼市场之前， 先让我们了解一下写字楼物业的概念及分类---政府、国企、私企等日常办公用房，向综合化、一体化发展，因企业实力因 素，多采用出售（整栋、整层、分割）或租赁（整栋、整层、分割）方式。
盘点， 2013房地产政策…… 调控仍在继续，“国五条”轰动市场，中央多次重申绝不放松房地产调控 2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市 场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）
3月1日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
写字楼的分类
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼。
5A写字楼
写字楼市场目前流行两大评定标准
甲级写字楼
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。５Ａ写字楼倒是有一定的标准，类似 于酒店星级评定的方法。 那么，５Ａ写字楼具体有哪些标准呢？
5A写字楼标准 “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化 OA（办公智能化） 硬件方面，二是广义的指综合“A”级评定标准。 BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） 针对智能化硬件 FA（消防智能化） 狭 义 SA（安保智能化） 5A写字楼 楼宇品牌标准 广 地理位置标准 义 综合“A”级评定标准 客户层次标准 服务品质标准 硬件设施标准
写字楼的概念
“写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员 等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中 心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房 地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起。 从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑 物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办 公、高效率工作需要而产生的。
邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大 城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市 的距离均在500公里以内。
公路交通：是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利， 境内有京深高速公路、青兰高速公路、 107国道、 309国道； 铁路交通：境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长 铁路和邯济铁路； 航空交通：邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、重庆、 大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温 州、海口、合肥等多条航线。
1954年改省辖市;
1956年峰峰市并入邯郸市; 1983年邯郸县并人邯郸市;
1984年改为省辖市;
1986年武安县(后改市)划归邯郸市; 1993年经国务院批准，撤消邯郸地区，实行地市合并，将邯郸地区所辖各县划归邯郸市管辖，
称邯郸市。
交通条件 居晋冀鲁豫四省要冲，公路、铁路、航空四通八达，交通条件十分优越。
甲级写字楼标准
顶级写字楼 高档写字楼（甲级） 甲级写字楼 我国办公楼市场 中档写字楼（乙级） 低档写字楼（丙级）
相符
国际写字楼标准（如四星、五星级） 本地市场现行标准
按照
就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物 业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼 标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星 级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字 楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
邯郸御景大厦项目定位暨定价方案
2013 YEAR HANDAN CITY YUJING BUILDING
本次报告的主要工作，我们围绕以下三大核心问题展开：
Q1
定 位 操 作
Q2
1、怎样的定位及包装才符合市 场及自身？项目客群是哪些？他 们的关注点又是什么？
产 品 调 整
Q3
依据项目定位，对产品进行相 应的调整，使产品与项目融为 一体？
3月15日住建部首肯地方根据自身情况取消经适房 4月9日住建部发布的《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》
国家政策/写字楼， 现行国家政策对写字楼市场的影响…… 从国家宏观经济层面及现有执行政策分析，商业地产与住宅地产相比，将会在未来相当长的时 间内有着非常宽松的投资环境。 从2002开始，国家政策层面就有了对房地产调控政策的出台，十年来针对房地产调控的政 策层出不穷，但所有的调控政策均指向住宅行业，无一例是针对商业地产，其中重要原因是住 宅行业涉及民生问题，住宅价格的高低关乎社会及政局的稳定，但商业地产价格的高低与这些 敏感性问题关联度不大，这就是为什么中央高层可以放任商业地产随意增长的最主要原因，另 外，央行货币的超发使国内十年间货币流通量增长一倍，2012年社会货币流通量高达将近100万 亿元，如此高的货币流通量，在还没有使人民币国际化之前，使国内通货膨胀的可能性大增， 所以政府在对房地产住宅行业投资严控的同时，必须疏导社会资金向其它方面沉淀，这样才能 降低通货膨胀的风险，而商业地产则是社会资金沉淀的其中一个方向。 从现有执行政策来看，商业地产与住宅地产相比，商业地产没有限购限贷的限制，个人购 买商业地产的贷款与其购买住宅是否贷款毫无关联，也就是说购买商业地产无论投资者手中持 有多少住宅及有多少笔贷款均不相干，首付及利率均按恒定比例执行。
了解完写字楼的概念与分类，
我们要深入了解邯郸写字楼市场，
但首先让我们来简单了解一下邯郸市……
邯郸概况 河北南端，四省交汇处，地理区位优越，交通便捷，农业、矿产极其丰富
邯郸市位于河北省南端，地处四省交汇（晋、鲁、豫) ， 地理区位优越，交通便捷，飞，农业综合生产条件优越，素 有“北方粮仓”、“冀南棉海”之称，矿产资源丰富，境内已 探明矿物资源多达40多种，其中煤炭和铁矿石储量分别达到40 亿吨和4.8亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。
2、邯山区
位置:邯郸市的中心城区。 规模:面积37平方公里，人口38万。 经济状况:该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富。 交通配套:交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、 邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。 房产市场:邯山区主要以商贸为主,在房地产市场上主要以商业地产为导向、从邯郸城市整体规划来看，本片区未来房地产主要以商住结 合的项目为主导，从而形成邯郸的经济中心。 区域特征:繁荣、商业密集、人流量集中。
行政分区 1、丛台区
位置:邯郸市辖区，市府驻地。 规模:面积28.3平方公里，人口43.8万， 辖10街道1乡，区府驻中华北大街。 经济概况:城区为邯郸的政治经济中心,主要以发展商贸经济为主。其他还有工业,工业的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装等。 教育配套:丛台区教育配套齐全,有26所学校。 交通配套:丛台有 京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境。 房产市场:城区目前可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，因此土地成本相对较高。 特征分析:丛台区属于邯郸的老城区,周边生活及其他配套相对成熟,主要居住人口为企业单位职工,目前丛台区处于旧城改造阶段,商品房 供应量相对集中。
（1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务 经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。 （2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值 的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层 次通常是趋同的。 （4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。 （5）硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及 电梯、智能等。
4、高新开发区
位置:开发区新区位于邯郸市东北部，京深高速公路两侧。 城区规划:规划面积为23.5平方公里，控制面积50平方公里。其中高速公 路西侧3.5平方公里为新区起步区，规划区域位于东环路与 京深高速公路之间、邯临路以南、丛台路以北区域，与主城区紧密相连，内有高速公路出入口和省道邯临公路。高速公路 以东、邯临路两侧为新区东扩部分，占地20平方公里，布局以邯临路为界，路南为公建生活区，路北为工业区，为相对独 立的新城区。 现状:新区起步区已完成21公里长的“三纵九横”12条道路及148公里长的各种管线铺设，达到了给水、排水、污水、供热、供电、供 气、通讯、宽带网等“十通一平"。
人口区位 人口大市，中心城区百万，全市千万；城市化率达45%；中心城区占总市域面积比例较小，市
区辐射能力弱（小市区、大市域）。
邯郸市辖4个市辖区（另有一个经济开发区）、14个县，
代管1个县级市。邯郸市面积12087平方千米，人口约1000万。
城镇人口400多万人，中心城区人口150万人。在中原经济区 13个城市中，邯郸人口增长率居首位。
经济发展 六大亮点，GDP破3000亿、企业实力、农业产值、旅游收入、城市建设、居 民收入均表明邯郸市整体经济实力剧增！
亮点一：成功跻身“3000亿元俱乐部”
刚刚过去的2012年，预计全市生产总值增长10%左右，首 次跻身中国GDP“3000亿元俱乐部”，标志着我市跨入全国大 中城市经济发展“第一方阵”。
张家口
承德
秦皇岛
唐山
北京 廊坊 保定 石家庄
沧州
衡水 邢台
邯郸
历史沿革 邯郸已有7000多年文明历史，是历史文化名城之一，典故众多。
邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有7000多年。历史上的许多典故以及美好
传说，"将相和"、"完璧归赵"、"胡服骑射"等，都和邯郸的历史有关。 1952年12月22日，邯郸镇复升为邯郸市;
价 格 层 面
3、在目前的市场下，怎样的价 格是相对合理，同时又能实现快 速去化的？
1_政策及市场判研 2_定位及产品调整 3_定价原则及依据 4_营销思路及策略
邯郸御景大厦_市场篇
HANDAN MARKET SECTION
政策分析
STEP1：房产政策分析
最新房地产政策一览
回顾， 2012房地产政策--调控政策频出，银行、政府、保障住房等均出台相应策略，对房地产市场进行多重打压 2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点 3月5日温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归” 3月7日全国计划新开工建设700万套保障性住房 5月18日起存准率下调0.5个百分点 6月8日起降息0.25个百分点 6月18日住宅项目容积率不得低于1.0 7月1日“闲置土地”定义变宽 7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点 12月8日国土部：坚持楼市调控不动摇 12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责
3、复兴区
位置:邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区。 区域规模:面积37平方公里，人口34万，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村。 经济概况:复兴区是重工业区，全国国有企业的旗帜“邯郸钢铁集团有限公 司”、军工企业的一面旗帜“新兴铸管集团有限公司”都 座落在这里；北部是以“滏阳化工集团有限公司”等为主的化工区，邻近还有煤炭、陶瓷、纺织、电力 等诸多大型产业集 团，具有较强的依托发展优势。 房产市场:由于复兴区为重工业区, 楼盘在售较少。 区域特征:重工业集中区域,以钢铁,化工,煤炭等行业为主,工业污染相对严重,居住氛围相对较差,空气污染指数严重,未来仍以重工业 为发展导向。