河东花园第三段接管建议书

河东花园第二、三段接管建议书
前言
根据楼宇的实际情况与发展商的合作方式，针对楼宇后期开发交付使用的第二、三段物业管理服务方案，我司派专业人员进行现场考察，力求做到为各用户提供优质、高效的管理服务，创造一个安全、整洁、舒适的生活环境。

接管验收
一、接管验收
根据现阶段楼宇的竣工进度，发展商应在每项设备设施竣工验收合格后，提前15天，以发函的方式通知物业公司进行接管验收，由物业公司与开发商组成验收小组，完成一项工程移交一项。

对不符合要求的，开发商应限期整改，以顺利交楼，减少业主投诉。

二、检验办法参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《机电设备
接管验收标准》及达到业户（业主）的合理要求（包括开发商承诺给业主的交楼标准）。

三、接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
1、产权资料；
2、市府验收合格资料；
3、工程技术资料；
4、各项工程承建商的名称、电话、负责人等联系资料；
5、《质量保证书》《河东花园工程使用说明书》；
四、工程验收
1、所有已发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行
业和地方的，较为完备的规范、标准）。

2、前期施工合同（协议）制定的标准、要求。

3、所有的设备，材料等的技术说明书、安装使用说明书、设备
设施和主要材料的清单、合格证等。

4、设备试压、试运行合格报告等。

五、清洁项目验收
按国家有关规定，楼宇竣工后要进行全面“开荒”后，才能交给业主或物业公司，其内容包括：
1、对物业内外建筑垃圾（水泥、胶纸）的清理；
2、对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除；
3、对公用部位楼梯、电梯、消防通道、地下车库以及设施的清扫；
4、各种指示牌、外墙的清洗；
应达质量标准：
1、墙面、天花清洁干净无灰尘、污迹、水迹、蛛网；
2、踢脚线、开关、插座、窗框、窗壁装饰物，应急灯、指示牌
等表面清洁干净无灰尘、油污；
3、垃圾筒内外洁净，筒外无垃圾、门、窗、墙壁饰物、指示
牌、花盆、消防栓、扶手等无积尘、无污迹，壁面、天花无
蛛网、无明显灰尘、污迹；
4、地面洁净、无垃圾杂物，无浮尘、污迹；
5、电梯内外洁净；
6、下水道、排水口（管）通畅，无杂物堵塞，无积水、无青苔；
垃圾存放容器种类选择和定点：
1、垃圾存放容器要按种类和性质配备，分可回收和不可回收；
2、垃圾存放容器应加盖以防异味散发；
3、垃圾存放容器应考虑易存放、易清倒、易搬运、易清洗。

六、消防安全验收
（一）消防系统：
1、消防系统须经消防主管部门验收合格；
2、消防箱安装稳固合理，外界无干扰阻挡，箱体外观无污染，
无脱漆生锈，箱内消防水袋、消防水管配套齐全，箱门标识
清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如，消防管无渗漏现
象，阀门完好；手动报警消防警铃可正常报警，消防水管无
脱漆污渍，有明显水流导向标识，消防水阀无漏水现象，接
口处密实，消防管内水压力不得低于国家标准要求，消防水
池保持干净卫生，池口有防护网，火灾状态消防电梯可正常
联动。

3、消防栓油漆均匀，无少刷，漏刷现象，阀门完好，无渗漏现象。

4、每层要配4KG干粉灭火器2瓶，灭火器须由支架挂起；每栋
须要配备至少2—4个防烟面具；疏散照明系统能正常使用，
安装合理，指示明确。

5、送风机可正常联动、手动开启，有明显标识。

6、喷淋系统安装合理，喷淋闸阀和末端排水阀标识明确，消防
报警系统按照国家规定经测试可以报警，消防联运测试正
常；喷漆管无脱漆安装稳固，有明显的水流导向标识，有备
用的烟感、温感及喷淋头。

7、配备应急消防用品：防烟面具、消防斧、消防锤、消防撬
棍、消防绳、安全带、消防梯、防火服、防火鞋、消防扳
手；
（二）公共场所安全：
1、道路平整无起沙、空鼓，路牌标识清楚，地面线条顺直。

2、地下停车场路面平整无空鼓、裂纹，入口、出口处标识明
确，油漆均匀，道闸安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸
栏无损坏。

3、岗亭配备齐全，安装牢固，型材面无损坏，玻璃无污渍。

4、监控系统安装合理，画面清晰，线路安装符合国家标准要求。

5、红外线系统安装合理，能正常报警，系统运行正常，线路安
装符合国家标准。

6、门禁对讲系统，能正常使用，语音图像清晰，通话器完好无
损，玻璃门开启闭锁灵活，玻璃门无污渍，无挂花痕迹，有
明显推拉标识。

七、绿化验收
1、提供绿化区域园林设计、规划图纸和种植树木、花卉名称、数
量的资料。

2、按照绿化区域施工合同，确定保活期限后开始接管，并对枯死
植物的种类、数量登记或补种抛弃。

3、绿化植物成活率达98%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无
杂草纵生，绿化纯度98%。

4、绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆
盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃。

八、其它验收项目
1、每个大堂出入口应安装监控镜头，并经过国家相关验收标准；
2、所有单元要报装单元门牌号，开通邮寄；
3、小区应配备垃圾房、煤气房、清洁绿化工具房，验收标准参照
相关《房屋接管验收标准和检验办法》的室内接管验收部分；
4、公共区域应安装公告栏、宣传栏；
5、公共区域应安装标识牌；
以上各项按标准验收合格后，才能交给物业公司，物业公司按国家规定和委托合同只有日常维护、保养、管理的责任，其它有关责任和义务按规定由相关公司负责。

物业管理工作
A、接管前的物业管理工作
1、组建管理中心，招聘有关管理人员，进行培训，确保各类管理
人员在收楼日3天前全部到岗。

2、制定各类管理制度，表格表单。

在收楼时间的15前全部完成，
如《住户手册》《业主公约》《收楼须知》《房屋二次装修申
请书》《装修管理规定》《装修协议》《消防防火协议》等。

3、与开发商的工程部沟通，做好工程整改工作，督促有关部门确
保工程质量。

4、与开发商的销售部沟通，做好业主收楼的资料，确保业主顺利收楼。

5、与相关部门沟通，做好业主的解释工作。

B、入伙时的工作
1、全部准备工作做好后，物业公司会根据实际情况增加管理人员，
配合收楼工作。

2、适当地安排一些商家或客户在现场接待，增加节日气氛，感受到
开发商、物业公司处处在为业主着想，不出门就能办好所有事，让业主实实在在感受家的温馨。

C、收楼时的工作
1、入住手续的办理
管理员在业主前来办理入住手续时，首先对相关证件进行验证，证件符合后，带业主验房，发放钥匙，签署相关资料，发放资料，开通用户水电。

2、业主资料的存档。

3、对不符合要求的项目，及时发单开发商工程部限期整改，整改合格后，再通知业主验收。

D、日常管理工作
一、装修管理
（一）日常装修管理
1、管理中心安排人员办理装修单元的培训、验资、登记、审批和
发放各类证件。

2、跟踪施工情况，管理中心工程主管每日巡视，了解各施工点施
工情况，保安部主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠
察施工队运行情况。

3、保安管理24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。

4、装修垃圾清运，采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，
袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

（二）、装修安全管理
1、保安部负责装修日常安全工作。

2、与业户和施工队负责人签订安全责任书。

3、装修材料按指定时间进入，保安员进行认真查验，发现有毒、
易燃、未作处理的材料严禁入内。

4、需要进行烧焊等动火作业，应向管理中心提出申请，经批准后
在管理人员监护下，方可作业。

5、装修管理员巡查时，对装修地点的材料、装修方式进行认真检
查，发现不安全隐患，及时处理报告。

6、发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

（三）违章装修的处理
1、装修期施工期间，发现违章装修的，立即要求住户停止违章装
修，恢复原状。

2、并视情况采取批评教育、出具《违章整改通知单》限期整改、
要求赔偿损失等措施。

3、装修施工验收时，如发现住户违章装修的，应对违章装修给楼
宇安全、美观造成的违害程度做出评估，并视情况进行扣款，
扣完装修押金仍不能补偿扣款的，要求住房给予赔偿。

二、报修管理，主要规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保
证维修工作得到及时有效的处理。

主要包括：
1、住房报修
2、公共设施设备报修
3、费用结算
4、资料保存处理内容。

三、住户投诉处理管理，主要规范投诉处理工作，确保住户的各类投
诉能及时、合理地得到解决，处理的基本原则：礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等。

四、住户求助服务管理，主要规范住户求助服务的管理工作，确保及
时、优质的为住户提供力所能及的帮助。

包括：小区内急救病人、盗窃、打架斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外、台风、水浸、火灾等生活或工作上的正
常求助服务。

五、回访管理
及时验证管理服务工作的质量和效果，确保管理服务工作质量。

六、钥匙委托管理
1、包括发展商托管的钥匙。

2、业主在特定情况下托管的钥匙。

3、托管钥匙的管理。

七、空置房管理，
管理员根据季节变化定时对空置进行开窗通风、散热。

必要
时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变
形。

八、业主档案管理，由管理员每季度进行一次检查，对通讯电话联系
方式发生变化的及时更新，对拖欠管理费、水费和其他服务费的进行跟踪管理。

九、社区文体活动组织实施管理。

目的是规范社区文体活动组织实施工作，引导社区居民开展健
康向上的群众文体活动，加强社区精神文明建设、和睦邻里关
系，增强管理公司与住户的有效沟通，推动小区的物业管理。

十、开展有偿便民服务。

便民服务的基本工作原则：优质服务、时效制、提供便民服务不影响其他住户、保本微利、社会效益与经济效益综合评价原则。

D、公共区域设施设备管理
1、管理目标
保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

2、管理措施
（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理的维修人员持证上岗。

（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢、无鼠、虫害发
生，机房环境符合设备要求。

（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。

按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

（6）消防系统设施齐全、完好无损，确保随时启用。

（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消
毒。

二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。

水池、水
箱清洁卫生无二次污染。

水泵、水池、水箱有严格的管理措
施，水池、水箱周围无污染隐患。

排水系统通畅，汛期无泛
水，地下室、设备房无积水浸泡发生。

遇有事故，维修人员
有规定的时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时
间停水现象。

建立事故应急处理方案。

（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

道路、大堂等公共照明完
好，小区范围内的道路畅通，路面平坦。

E、保安管理工作
（一）安全管理工作
1、管理目标
（1）确保小区内无因管理责任引发的重大火灾。

（2）维护好小区内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字
画、乱贴、乱画现象，控制小商小贩进入。

（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

2、建立交互式联动治安网络
（1）在小区设立流动岗哨，实行24小时值巡逻制。

做到每一小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好
情况。

（2）遇有紧急情况或其他治安需要，管理中心通过对讲机下达指令，保安员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理中心安全管理指导员，定期与管理中心保安员分析治安形势、
特点及防范方法和技能.
3、紧急情况下的应急处理措施
（1）发生盗窃，抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理中心迅速调集巡逻安全管理员，发最快的速度赶到现场，控制局
面。

争取主动。

（2）迅速调动整人力，物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）管理中心当值经理应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

（二）消防管理
1、消防组织机构的建立
（1）管理中心负责建立消防安全小组。

（2）管理中心经理为消防安全负责人。

（3）管理中心其他人员为义务消防员。

（4）保安主管为专职安全监督员。

（5）日常巡视保安员为兼职消防巡查员。

（6）管理中心负责制定组织机构图及人员职责。

2、建立各项消防制度
（1）消防检查制度。

（2）专、职安全员每日检查小区内的消防安情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记
录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理中心经理审
核。

（3）保安员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，填写《消防安全检查登记表》。

（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

（6）管理中心制定〈动火申批制度〉，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

（三）防火措施
1、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，来户要树立防火意
识，管理中心每周确定一名主管以上的管理人员防火值班员，全面负责小区的消防工作。

2、严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找
管理中心安排施工。

3、严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

4、不准改变、拆除、封堵消防设施的通道。

5、不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

6、严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要
的消防设施。

7、公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要
严格控制，并加以处理。

8、配备火警时的必须材料，如：应急照明灯等。

（四）消防知识培训
1、对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户
须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关
消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防
宣传教育。

2、管理中心内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学
习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防和理
制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。

3、管理中心经理每月检查一次安全活动记录并签字认可。

4、在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在
活动记录中登记并整改。

5、专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识的消防技能培
训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

（五）消防设备管理
1、管理中心负责建立消防档案。

2、管理中心对各种消防设备的设施的标识进行设计，编制
〈消防设备标识登记〉。

消防设备标识由管理中心经理指
定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

3、制定〈设备管理制度〉，对消防设备进行检查和维护。

（六）消防演习
1、小区内每年至少组织一到二次消防演习，具体办法和内容
参见由管理中心每次制定的〈消防演习方案〉并报政府消
防部门。

2、消防演习后，管理中心经理编制〈消防演习报告〉。

对演
习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。

（七）车辆管理
1、小区停车场实行24小时值班制度，由小区车库管理保安
员负责管理，车辆可以随时进出、停放。

2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的
磁卡（月卡或一交性卡）进入停车场。

3、车辆进入：车辆进入停车场一停二慢，必须服从管理员的
指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。

4、车辆停放：车照停放时必须服从管理员指挥，注意前后左
右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按交通乱停放车辆有关规定给予处罚。

停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5、驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶
离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝
酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给
予满足。

管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆
内登记记录相符，并列签字交接。

7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有
毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

F、清洁管理
1、工作内容：室外公共区域清洁、室内公共区域清洁、高空
作业清洁、垃圾收集与处理、卫生消杀管理、特殊环境清
洁、住户有偿保洁服务、游泳池水的消毒和净化处理。

2、各楼层均设置垃圾桶，垃圾袋装化；区内合理设置果壳箱
或者垃圾桶，垃圾桶每日清运2次，每周清洗3次、消毒
3次，保持垃圾桶清洁、无异味。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯
厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每
日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周
清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积
水。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要
求。

5、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1
次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年
清掏1次，发现异常及时清掏。

6、至少每月进行一次消毒和灭虫除害。

G、绿化管理
主要工作内容：有绿化带的灌水、排水、施肥、中耕、除草、修剪、整形、树体保护、病虫害防治等。

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草地生长良好，及时修剪和补栽种，无杂草、杂物。

花卉、
绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持
观赏效果。

3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

4、定期喷洒药物，无病虫害现象。

5、绿化养护完好率98%以上。

..。