四川省2015年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试题

四川省2015年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则
B：谨慎原则
C：合法原则
D：客观、公正原则
E：工业用地的监测点评估价格
2、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产保险中，建筑工程承包合同保险不包括。

A：投标保证保险
B：预付款保证保险
C：贷款购房保证保险
D：维修保证保险
E：执行层的组织协调
4、下列不属于间接融资优点的是。

A：筹资可以积少成多
B：安全性较高
C：安全性较低
D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动
E：执行层的组织协调
5、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元．(2007年试题)
A：330
B：450
C：650
D：700
E：借款合同
6、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
7、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A．房地产管理部门
B．工商行政管理部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
8、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。

A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
9、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
10、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
11、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：同价值
B：同收益
C：同性质
D：同类型
E：工业用地的监测点评估价格
12、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
13、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978
B：1982
C：1986
D：1987
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】
A：交通拥挤
B：建筑技术减少
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
16、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A：价值性
B：真实性
C：专业性
D：法律性
E：执行层的组织协调
17、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A：2 020．80
B：2 214．29
C：2 336．45
D：2 447．37
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列关于物业使用人，表述错误的是。

A：物业使用人拥有物业的所有权
B：物业使用人是实际使用物业的人
C：物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定限制
D：物业使用人没有对物业的最终处置权
E：执行层的组织协调
20、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为
10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％
B：1．5％
C：2％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
E：工业用地的监测点评估价格
22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。

估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。

该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A．3939.61
B．4433.88
C．4768.50
D．5652.09
23、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。

A：使用权
B：所有权
C：收益权
D：占用权
E：执行层的组织协调
24、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发。

A：二级资质证书
B：三级资质证书
C：四级资质证书
D：暂定资质证书
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。

A．现金流量表
B．横道图
C．网络图
D．直方图
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建
筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。

拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。

该企业符合__级房地产开发企业资质。

A．一
B．二
C．三
D．四
2、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用__。

A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
3、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。

A：《中华人民共和国城市房地产管理法》
B：《中华人民共和国王地管理法》
C：《城市房地产开发经营管理条例》
D：《城市商品房预售管理办法》
E：《商品房销售管理办法》
4、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。

A．项目净现值期望值大于零，则项目可行
B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
5、房地产开发中属于外在不经济的是。

A：房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销
B：新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降
C：房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高
D：部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染
E：商品房供需失衡，造成商品房价格不稳
6、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易
B．合法产权
C．合法使用
D．合法处分
E．合法区位
7、短期资金市场主要由等子市场构成。

A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E：资本市场
8、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。

A：3—9
B：5—11
C：3—7
D：5—13
E：执行层的组织协调
9、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。

A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
C．强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
D．强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产10、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。

A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
11、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分
B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴
12、国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括。

A：受理
B：审核
C：公告
D：记载于登记簿
E：发证
13、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。

则该企业的销售毛利率是。

A：5％
B：10％
C：20％
D：50％
E：执行层的组织协调
14、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》
B：《城市房地产管理法》
C：《物业管理条例》
D：《住宅专项维修资金管理办法》
E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》15、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。

A：财务盈利能力
B：清偿能力
C：资金平衡情况
D：营运能力
E：借款合同
16、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。

A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物和青苗的补偿费
D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E：安排被征地农民的社会保障费用
17、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
18、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
19、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。

A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C．影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定
20、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
21、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：国家强制性
B：标的的自有性
C：主体的特定性
D：目的的利他性
E：权利义务的对等性
22、下列属于免征契税范围的包括。

A：事业单位承受土地、房屋用于教学的
B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的
C：城镇职工，多次购买公有住房的
D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
23、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
24、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。

A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
25、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。

A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：建设工程规划许可证
D：乡村建设规划许可证
E：农村生产规划许可证。