估价技术报告

房地产估价
报告书
估价项目名称：唐山市路南区世博大厦部分
办公用房房地产的估价
估价员: 姓名学号
指导老师: 陈静
估价作业日期:二零一O年一月八日至十日
估价技术报告
一个别因素分析
唐山世博大厦座落于唐山市新华西道2号，(两大交通要道：新华道、建设路交汇处，北临新华道，东临建设路)处于新华道和建设路两大交通要道交汇处，还处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。

大厦总体面积约10万平方米，世博大厦建筑本体设计超前，设计之初就定为唐山市四星级高档商业场所，设计理念超前，功能齐全，是集购物、餐饮、商务办公、金融服务、休闲娱乐为一体的高档商业场所，大厦南侧建造一栋三层停车场，拥有近500个车位，有足够的停车位为客户提供方便。

大厦地下一至地上四层为国内著名精品百货,地下一层为大型超市，为广大市民提供全新购物体验。

地下二层为品牌家电城,大厦五层为美食城和大型游艺娱乐项目，建筑面积约8000平方米，大厦六层为高档餐饮场所，为消费者提供优美的就餐环境，同时高层商务公寓、写字间聚集了众多的白领阶层与时尚一族，国内外知名大型企业的加盟为餐饮消费提供了长期稳定的高端消费客户;大厦七、八层为高档洗浴中心，建筑面积约1万平方米，中心设有特色服务：桑拿、按摩、美容、美发、茶艺展示、健身康、演艺、自助餐饮及住宿等，填补唐山市内大型高档洗浴、娱乐市场的空白。

大厦九层至二十层为
写字楼，建筑面积约20880万平方米，可提供写字间近三百间，委估的写字楼是该世博大厦第9，10层，这两层均为5A级智能写字楼设计；设施先进；中央空调系统、双路供电系统、通讯系统、消防系统及保安系统，为客户提供超值服务；具有国际、国内双重质量认证的北京中实-杰肯道夫物业管理公司，提供专业、全程物业管理。

二区域因素分析
唐山世博大厦位于两大交通要道：新华道、建设路交汇处，座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，有八条主要公交汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业，金融群体，有足够的人流、客源支撑，整体档次较高。

八条主要公区汽车路线环绕。

2路，10路，26路，4路，111路，144路，720路等汽车都能到世博大厦
另外该写字楼项目大市政配套的有（1）供水状况：区域为城市供水管网，供水保证率较好。

（2）污水、雨水排放：有城市污水管网，排污有保证。

（3）通讯（有线电视、电话、网络）：市电信业务服务范围，中国移动，联通信号覆盖范围。

（4）永久性供电和临时施工用电：电源来自于市电网，供电充足，有保证。

（5）燃气：城市供气管网，保证率高，同时供热及生活热水供应及时。

对周边环境进行勘察可以发现该大厦东邻唐百集团、凤凰大厦、新华大酒店、新华书店，西邻华联商厦、国美电器、苏宁电器、大洋商厦，马路以北与唐山饭店、锦江贵宾楼相对，繁华度较好。

周边多是机关单位和高档居民区。

从大厦步行出发，五分钟向东可以到达抗
震纪念碑广场；向北沿建设路可以到达唐山市高新技术开发区；沿新华道向西可以到达唐山火车站西站；沿新华道向东可以到达唐山钢铁集团有限公司；沿建设路向南可以到达南新道，大南湖高尔夫球场。

治安情况、空气状况、噪声情况比较好。

写字楼的区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。

但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车伤脑筋。

品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。

而委估房地产处于唐山市较成熟的商务区内，无论大小环境均较为理想，适合企业进入。

三市场背景分析
唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。

2005年，唐山市市区房地产市场住宅均价在2000-3000范围内，外县在 1000-2000范围内。

到2008年唐山市市区房地产市场整体均价在7000元左右，房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋租赁价格上涨3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。

随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。

目前唐山市写字楼市场需求很大。

虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。

最突出表现为停车场或是物业的不完备。

通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。

物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。

目前，中小型外贸公司，律师事务所，咨询公司，通讯类公司是唐山市写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了唐山市写字楼的升温。

目前唐山市的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。

加上唐山曹妃甸的开发，经济一体化将促进写字楼的市场。

由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。

唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。

别墅在唐山市的住宅市场甚为少见，但在售别墅的市场均价都在8500元/平方米左右。

2006年，房地产开发投资完成47.64亿元，增长22.7%。

2007年，房地产开发投资完成6 1.25亿元，增长26.5%。

2008年，房地产开发投资完成92.82亿元，增长50.1%，其中商品住宅投资73.07亿元，增长48.2%。

年末全市城镇在建项目1335个，其中亿元以上项目230个，全部项目平均规模18787万元。

本年新开工建设项目923个，增长2.8%。

唐山市写字楼市场状况
第一，市场需求巨大，但市场上租售楼体有限。

我们对全市的多数写字楼进行统计，分析各写字楼的出租率，如下图：序
号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
项
目名称世博
大厦
金凯
悦商
务中
心
金槟
酒店
融融
商务
中心
雅园
SOHO
天元
大厦
创业
中心
火炬
大厦
东方
国际
大厦
出
租率
近
100%
95%
企业
占
90%，
客房
92套
办公
9套
80%
近
100%
90%
以上
100%
90%
以上通过图表我们不难发现出租率都在80%以上，由此可见唐山写字
楼市场需求很大。

第二，价格过高，使得一些小型公司或是刚创业者只能望而却步。

如图二所示，不可否认写字楼价格上涨与物价上涨有关，但对小型公司或是刚创业者来说，过高写字楼租赁价格无疑增大其投入成本。

已使用项目租金及出售价格统计
序号
项目
名称开发
商
销售价
格
租金（含
物业）
物业
类型
项目所
处地块
位置
项目名称
1
世博
大厦北京
嘉德
恒信
环保
投资
有限
公司
只租不
售
2.05元/
㎡/天
（含物
业费）
甲级
写字
楼
唐山市
新华西
道2号
世博大厦
2 金凯
悦商
务中
心
振兴
房地
产开
发公
司
起价
4000多
现售价
5000-70
00
1.2元/
㎡/天
写字
楼
唐山市
路北区
站前路
188号
金凯悦商
务中心
3
金槟
酒店中外
合资
只租不
售
3.7元/
㎡/天
商务
写字
楼
路北区
建设南
路48
号
金槟酒店
4 雅园唐山5500-622元/㎡/住宅路北区融融商务
SOHO 银安
房地
产有
限公
司00均价
5800
天soho 西山道
协和医
药超市
东100
米
中心
5
天元
大厦唐山
天元
房地
产开
发有
限公
司
3900-50
00；4500
均价
2.8元/
㎡/天
5A级
写字
楼
路北兴
源道天
元大厦
雅园SOHO
6
景泰
御园唐山
景泰
房地
产开
发有
限公
司
8000-10
000
写字
楼
龙泽路
57号
天元大厦
7
阳光
大厦唐山
宏达
房地
现售价
7000左
右
0.75元
／㎡／
天
写字
楼
北新道
与学院
路口
创业中心
产开发有限公司
8 高新
技术
创业
中心
唐山
市科
委和
唐山
市高
新技
术开
发区
管委
会
只租不
售
1.3元/
天•㎡
办公
楼
建设北
路大陆
海鲜对
面
火炬大厦
9
火炬
大厦高新
区管
委会
只租不
售
3元/ ㎡
/天
写字
楼
建设北
路东侧
东方国际
大厦
10
东方
国际
大厦
唐山
东方
房地
产集
团有
限公
司
9800均
价
2.5元/
㎡/天对
外，对内
2元/㎡/
天
5A级
写字
楼
路北建
设路与
龙富南
道交叉
口,唐
山国际
会展中
心对面
特别是近年来，我们坚持用蓝色思路改写煤都历史，深入实施
依海强市、以港兴市战略，加速生产力布局向沿海推进，全力打造曹妃甸新区，加快建设面向大海、面向世界、面向未来的海上新唐山。

这对该地区总的房地产的价格有重要影响作用。

整体上来说，唐山市居民对于住宅仍然有大量的需求，只不过在目前整体经济形势和政府政策调控下，存在持币观望的情况，相信在经济形势好转后，唐山市的住房销售面积依然会保持较高的增速。

四最高最佳使用分析
当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要
的一个。

因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。

大厦的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。

其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使大厦功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给大厦的商业提供更多高消费者，提高利润。

最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利。

鉴于此委托房地产位于唐山市中心地区，商业氛围浓厚，市政配套设施完善，且位于大厦的九、十层，楼层较高不适合用于购物、餐饮，而且按房屋的设计用途——用于办公使用为最高最佳利用。

五估价方法选用
由于唐山市该类房地产在近期有一定数量的租赁实例，在同一供求范围内办公性质物业的租金水平可以参考，在可预见的未来有连续的净收益，故采用市场法推算估价对象客观租金水平。

公式为：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
同时，该房地产有明显的收益，为收益性房地产，故以收益法测算得出估价对象的市场价值（以1006为基准，其他房间与之进行类比，进行修正）。

其计算公式为:
公式v = a/r・[1-1/(1+r)n]
其中: V ―― 房地产价格 a ―― 房地产纯收益r ―― 资本化率n ―― 剩余使用年限
（一）市场比较法
1．选择可比实例
建筑面
朝向楼层景观
序号房号
积
1 916 338 东北9 望街景
2 91
3 180 西南9 望内街
3 1005 16
4 北10 望街景
4 1006 119 北 10 望街景
修正因素测算表
可比实例A 可比实例B 可比实例C
比较实例租金70 80 70
交易情况修正+2％+5％-3％
交易日期修正0 0 0
区域因素修正+5％+11％-1％
个别因素修正+5％+11％+5%
2.估价测算过程（详细说明，测算过程，参数确定等）
①交易情况修正
可比实例A，B，C的租赁价格均为写字楼市场上正常租赁价格，但不是相同地段其估价对象与可比实例之间有所差别，所以应将其修正。

②租赁日期修正
可比实例A,B,C的租赁日期和评估对象的估价时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，唐山市写字楼供需基本平衡，价格比较平稳，所以不需作修正。

③区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段，交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。

④个别因素修正
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如：面积，层高，设计布局，层次，朝向，建筑结构等方面的差异，从而产生价格的差别。

表1是估价对象1006与可比实例之间的修正系数
表2为房屋916，913，1005与房屋1006之间的具体个别因素修正系数。

楼层修正系数表
序号楼层楼层系数
1 9 0.95
2 10 1
朝向修正系数表（通风采光）
序号朝向修正系数
1 北 1.0
2 东北 1.03
3 西南 1.035
景观修正系数表
序号景观修正系数
1 望内街 1.0
2 望街景 1.04
成交建筑面积修正
序号面积范围修正系数
1 100-199 1
2 300-500 0.975
⑤价格计算
根据上表和上述结果可知：
序号1：
根据修正系数表调整后得916号房的市场价格为：1717664.955×0.95×1.03×1.04×0.975=1704265.453（元）序号2：
根据修正系数表调整后得913号房的市场价格为：1717664.955×0.95×1.035=1688894.069（元）
序号3：
根据修正系数表调整后得1005号房的市场价格为：1717664.955×1.04=1786371.555（元）
序号4：
为基准房地产，其市场价值为1717664.955元
可比实例租赁价
格（元/
㎡×月）
交易情
况修正
租赁日
期修正
区域因
素修正
个别因
素修正
比准价
格（元/
㎡×月）
A 70 100/98 100/100 100/105 100/105 62.2471
21
B 80 100/105 100/100 100/111 100/111 61.8378
996
C 70 100/97 100/100 100/99 100/105 69.4227
4
市场法测算结果：
估价对象的正常市场价格（单价）取可比实例比准价格的算术平均数为最终参照价格
比准价格=（62.247121+61.8378996+69.42274）/3=64.5026(元/平方米)
估价对象的正常总市场价值=比准价格×建筑面积=64.5026×
119=7675.8094（元/月）
2.收益法测算过程
年运营费（以年有效收入为基数）收益年限为45年
序号项目费率备注
1 营业税及附加 5.5%
2 房产税12%
3 维修费1%
4 管理费0% 租金外另付
0.5%
5 其他（保险费、
租赁代理费）
合计
根据上表和市场法求取的结果可知：
确定估价对象的有效毛收入
=7675.8094×12×90%=82898.729 (元)
求取年运营费用
（1）求取营业税及附加=82898.72893×5.5%=4559.430（元）（2）求取房产税=82898.72893×12%=9947.847（元）
（3）求取维修费=82898.72893×1%=828.987（元）
（4）求取管理费=82898.72893×0%=0
(5)求取其他（保险费、租赁代理费）=82898.72893×0.5%=414.494（元）
(6) 年运营费用=营业税及附加税金+房产税+维修费+其他费用
=4559.430+9947.847+828.987+414.494= 15750.758（元）
3、年正常纯收益
年正常纯收益=有效毛收入—运营费用
=82898.729-15750.758
=67147.971 (元)
4、根据已知用累加法测算报酬率，得：Y=8.41%
报酬率=安全利率+风险调整值=4.41%+4%=8.41% （安全利率=一年定期利率=4.41%）
5、计算估价对象在估价时点的正常市场评估价值
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
=67147.971/8.41%[1-1/(1+8.41%)*45]=818877.7（元）
表三：楼层修正系数表
序号楼层楼层系数
1 9 0.95
2 10 1
表四：朝向修正系数表（通风采光）
序号朝向修正系数
1 北 1.0
2 东北 1.03
3 西南 1.035
表四：景观修正系数表
序号景观修正系数
1 望内景 1.0
2 望街景 1.04
表五:成交建筑面积修正
序号面积范围修正系数
1 100-109 1
2 300-500 0.975
根据上表和上述结果可知：
序号1：
根据修正系数表调整后得916号房的市场价格为：
818877.7×0.95×1.03×1.04×0.975=812489.63（元）
序号2：
根据修正系数表调整后得913号房的市场价格为：
818877.7×0.95×1.035=805161.5（元）
序号3：
根据修正系数表调整后得1005号房的市场价格为：
818877.7×1.04=851632.81（元）
序号4：
为基准房地产，其市场价值为818877.7元
估价结果确定
通过以上两种方法的合理运用，采用市场法推算估价对象客观租金水平，以收益法推算得出估价对象的市场价值。

经分析和测算，该
房地产在满足估价报告“估价假设和限制条件”下，估价对象，即唐
山市路南区建设南路世博大厦9，10层部分办公用品房，在估价时点
为2009年12月25日的最终评估价格为：
序号房号楼层建筑面积收益年限市场价值（元）
1 916 9 338 45 812489.63
2 91
3 9 180 45 805161.5
3 1005 10 16
4 4
5 851632.81
4 1006 10 119 4
5 818877.7
本次估价根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999 统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和
国土地管理法》等法律、法规的有关规定，估价遵循房地产估价原则。