《房地产经济学》PPT课件
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房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
《房地产经济学》房地产产权 ppt课件
绝对性，是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从 而享有的利益；
排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也 包括由此派生的典权、抵押权等他项权利；
最完全的物权，所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，内容最 全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、适用、收益，还包括了对于物 的最终处分权；
PPT课件 12
抵押物权
抵押物权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地
产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为
中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。
例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项 权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物 的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。
转让、出租等。
有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和 继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
PPT课件
21
划拨
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土
地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用
权，
或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地 使用权。
PPT课件
6 6
一、房地产产权概念
所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有 , 使用 , 收益 和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。
他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有
之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括 地役权、典权、抵押物权等。
房地产经济学第10讲 房地产经营
管理涉及的范畴
在房地产企业的开发建设、房屋修缮、出售和出租 等的经营过程中，按照自然规律和经济规律的要求， 进行组织、指挥、监督、控制和协调等活动则属于 管理的范畴。
如采用先进的规划设计方案，选择高素质的承包方 （施工企业）来进行工程的施工建设，进行合理的 劳动分工和协作，优化劳动组合，合理安排施工进 度，实行经营承包责任制及奖惩制度，制定目标、 计划并组织实施，建立高效的经营组织和指挥系统， 以及对项目进展进行监督与控制。
三、房地产经营决策
（一）房地产经营决策的内容 经营决策是现代经营管理的核心。 经营管理过程就是“决策→执行→再决策→再执行”
如此反复循环的过程。 房地产经营管理的目标就是在组织好房地产的生产、
流通的基础上，实现土地使用价值和房屋价值，为 城市房地产建设积累资金，发挥房地产的最大效用， 最大限度地满足社会生产和人民生活水平不断提高 的居住和服务用房的需求。 为此，房地产经营决策者必须按照科学的程序和方 法，制定和实施决策，从而实现经营决策的科学化。
需求导向定价法
二是需求导向定价法，即以市场需求状况和 消费者反应为主要依据，综合考虑产品成本 费用和市场竞争状况的定价方法。
具体有需求差异定价法、需求弹性定价法等。
竞争导向定价法
三是竞争导向定价方法，即根据产品的竞争 实力，以竞争者同类商品的价格为重要依据 来确定产品价格的方法。
具体有随行就市定价法、竞争价格定价法、 投标定价法和拍卖定价法等。
房地产经济学第10讲 房地产经营
目录
第一节 房地产经营及其特点 一、房地产经营的概念 二、房地产经营与管理的关系 三、房地产经营决策 四、房地产经营的特点
第二节 房地产经营的内容及其方式 一、城市房地产经营及其方式 二、房产经营及其方式
房地产经济学第六章
二、房地产经济波•动的外在冲击机制
外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而 发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。
房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的， 例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、 国际政治和经济冲击等等。
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房地产经济学第六章
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房地产经济学第六章
•第七节 房地产泡沫 一、房地产泡沫的内涵与特征
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房地产经济学第六章
•
（一）房地产泡沫的内涵 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值 连续上涨的现象。 由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性， 房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡 沫。
•房地产投资量
•（投资增长率） •A
•商品房销售面积
•C •（增长率）
•房地产经济波动指标
•商品房空置率 •E
•D •商品房销售额
•（增长率）
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房地产经济学第六章
•第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系
一、房地产经济波动与宏观经济发展 阶段
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房地产经济学第六章
•
按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段： 传统社会阶段 为起飞准备条件阶段 起飞阶段 成熟阶段 高额群众消费阶段 追求生活质量阶段
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房地产经济学第六章
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•
•地价增长率 •/物价增长率
•房价/ •家庭年平均收入
•地价增长率
•指示指标
•/GDP增长率
•商• 业房地产实际价格
•同理论价格比
第1章 资源配置理论《房地产经济学》PPT课件
▪ 4）市场经济运行机制
▪ （1）价格机制。 ▪ （2）供求机制。 ▪ （3）竞争机制。
1.3.2市场失灵与政府的经济角色
▪ 1）市场失灵 ▪ 2）市场经济中的政府经济角色
▪ （1）公益人角色。 ▪ （2）管制人角色。 ▪ （3）守夜人角色。 ▪ （4）调控人角色。
1.3.3政府失灵
第1章 资源配置理论
东北财经大学出版社
1.1.1市场需求 1.1.2市场供给 1.1.3需求的价格弹性、收入弹性和供给的价格弹性
▪ 1）需求的价格弹性 ▪ 2）需求的收入弹性 ▪ 3）供给的价格弹性
1.1.4预期作用
1.2.1房地产的概念
▪ 归纳而言，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合体， 又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了商品 社会中人们之间的经济关系，是各种权利关系的总和。
1.2.2房地产业 1.2.3房地产业的产业属性
1.3.1市场与市场经济
▪ 1）市场 ▪ 2）市场经济
▪ （1）市场经济是一种资源配置的方式。 ▪ （2）市场经济是
▪ （1）平等是商品经济和市场经济的灵魂。 ▪ （2）市场经济是开放的经济。 ▪ （3）市场经济的主体具有自主性。 ▪ （4）市场经济必然是竞争经济。 ▪ （5）市场经济是法制经济。
《房地产经济学》PPT课件
◆对象：所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、 劳动合同制职工以及三资企业中方员工，均应缴纳住房公积金。
2021/3/19
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
❖ 新加坡的公积金制度
新加坡从１９５５年开始推行公积金制度，迄今已有４０年的时间。新加 坡政府规定，所有雇员都必须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公 积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用。雇员５ ５岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系 亲属的医疗等费用。
国城镇住房制度改革，提高城镇居民的居住水平发挥了重要的作用。
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7
精选课件
住房公积金制度的建立与发展
◆1996~1998年期间，住房公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建 设提供了大量配套资金，为支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题， 发挥了重要作用。但是由于管理不规范，也存在着一些诸如住房公积金制度 建立不平衡，发展快的地区覆盖面达到90%，发展慢的地区覆盖面不到30%， 大部分地区交缴率不高，个别地区管理不规范，管理制度有待于进一步健全 等问题。
公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋建设和个人购房贷款。公积金制 度使国家建得起住房，家庭买得起住房。
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
（一）我国住房公积金制度的建立（1991~1994年)
◆ 1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国 情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制 度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大 突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决 住房问题的市场化机制开始形成。
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住房公积金制度的建立与发展
❖ 新加坡的公积金制度
新加坡从１９５５年开始推行公积金制度，迄今已有４０年的时间。新加 坡政府规定，所有雇员都必须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公 积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用。雇员５ ５岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系 亲属的医疗等费用。
国城镇住房制度改革，提高城镇居民的居住水平发挥了重要的作用。
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
◆1996~1998年期间，住房公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建 设提供了大量配套资金，为支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题， 发挥了重要作用。但是由于管理不规范，也存在着一些诸如住房公积金制度 建立不平衡，发展快的地区覆盖面达到90%，发展慢的地区覆盖面不到30%， 大部分地区交缴率不高，个别地区管理不规范，管理制度有待于进一步健全 等问题。
公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋建设和个人购房贷款。公积金制 度使国家建得起住房，家庭买得起住房。
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精选课件
住房公积金制度的建立与发展
（一）我国住房公积金制度的建立（1991~1994年)
◆ 1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国 情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制 度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大 突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决 住房问题的市场化机制开始形成。
房地产经济学课件
绪 论
绪 论
1.2.2房地产的分类 房地产进行分类的标准很多，不同的分类标准会导致不同的分类结果。 根据房屋建筑的不同，可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、 非住宅房地产和其他房地产。是人们安居的处所，在现代城市中，住 宅一般占到房屋总量的50%左右。 非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所 衍生的权利。非住宅包括商业物业（酒店、商场、娱乐场所等）、工 业物业（厂房、研发用房及仓储物业）、旅游房地产、农业房地产 （生态旅游农业展示场及其附属服务设施）等。 其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施建筑如“从事区域内市 政、公共基础设施、管网建设”等，与房屋建筑有类似的的经济特征， 它们与相应建筑地块的有机结合整体及其所衍生的权利，既可归入住 宅房地产和非住宅房地产的范畴，也可独立并列为其他房地产。 以房地产的运营方式为标准时，房地产可分为收益性房地产（如置业 投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性房地产（如各类自用住宅 及自用写字楼等）。 如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性 房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。
绪
论
1.2.3房地产的属性 （一）房地产的自然属性 位置的固定性 ：作为空间的土地，是固定在地球上特定的经纬度上的。房地产位置的固定性 耐久性：房地产是一种延用期特别长久的超耐用物品， 异质性：从时间、地点、空间，世界上没有任何两个或两上以上的房地产是相同的或完全一样的 土地的不可再生性和房地产的有限性 ： （二）房地产的经济特性 1、房地产效用的多层次性和高资本价值特性 房地产效用的多层次性表现在同是具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房 地产的高资本价值特性是指购、建房地产都需要大量的货币支出。涉及金融和税收。 2、房地产供给的稀缺性 首先土地的总供给量固定，其次总是开发利用区位较优的土地 短期供给缺乏弹性 3、房地产投资与消费的双重性 房地产既是一种基本的生产资料，也是一种基本的生活资料。美国房地产投资占全部投资总的比 重为55.3%。 但在通货膨胀情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能 。 4、房地产利用的外部性和适应物价变动的缓慢性 受到周围房地产利用及环境变动的影响 房地产的开发周期较长价格变得慢 5、房地产投资收益的递减性和房地产利用的合理集约性 投资收益呈现递减趋势。而且美国有关研究者就某一块土地做个一个实证分析，其结果是：建筑一座5 层大楼的投资利润率为4.63%；建筑一座10层大楼的投资利润率为6%；建筑一座15层大楼的投 资利润率为7.05%；建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%；建筑一座30层大楼的投资利润率 为5.65%。这表明该地块建筑物的经济高度为20层。 6、房地产权利的可分割性和权益流动性差的特性 房地产所有权是法定权利的综合体。它包括占有权、使用权、受益权和处置权。 房地产权益的流动性较差是比较突出的 （1）房地产价值量大 （2）房地产位置的固定性
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
房地产经济理论专业知识与实务课件
（三）地租地价理论
地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地租与地价之间的数量关系。
（四）城市化理论
城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。
（二）供求理论
房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格义，资金具有时间价值的原因；现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的含义；现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制；利息和利率的概念、计算；单利计息和复利计息的区别；名义利率和实际利率的含义及有关计算。
资金等效值的概念、．作用及其计算。
（三）房地产投资项目的现金流量
（七）房地产投资项目方案比选
房地产投资项目方案类型的含义和特点；房地产投资项目方案比选的含义和作用；净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。
（八）房地产投资项目可行性研究报告
房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。
（六）国有建设用地使用权收回和终止
建设用地使用权收回和终止的各种情形。
地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地租与地价之间的数量关系。
（四）城市化理论
城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。
（二）供求理论
房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格义，资金具有时间价值的原因；现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的含义；现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制；利息和利率的概念、计算；单利计息和复利计息的区别；名义利率和实际利率的含义及有关计算。
资金等效值的概念、．作用及其计算。
（三）房地产投资项目的现金流量
（七）房地产投资项目方案比选
房地产投资项目方案类型的含义和特点；房地产投资项目方案比选的含义和作用；净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。
（八）房地产投资项目可行性研究报告
房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。
（六）国有建设用地使用权收回和终止
建设用地使用权收回和终止的各种情形。
房地产经济学PPT课件
2020/7/17
房地产经济学
宋真真 华中农业大学经管土管学院
房地产经济学
1
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总体概述
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房地产经济学
❖ 第一章 绪论 ❖ 第二章 房地产商品 ❖ 第三章 房地产业的经济结构 ❖ 第四章 房地产业的发展与城市土地利用规划 ❖ 第五章 房地产业的基本经济运动 ❖ 第六章 房地产资金运动、成本和利润 ❖ 第七章 房地产升值 ❖ 第八章 城市土地使用制度和住房制度
2020/7/17
房地产经济学
18
二、房价与地价的相互关联性
❖ 房价与地价的相互依赖
2020/7/17
房地产经济学
3
第一章 绪论
2020/7/17
房地产经济学
4
第一节 房地产经济学的基本概念
❖ 一、房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房 地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的 房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的 房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不 是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、 管理和服务等众多行业的产业部门。
从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在 联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类， 我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是 在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使 用权出租的条件
房地产经济学
宋真真 华中农业大学经管土管学院
房地产经济学
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房地产经济学
❖ 第一章 绪论 ❖ 第二章 房地产商品 ❖ 第三章 房地产业的经济结构 ❖ 第四章 房地产业的发展与城市土地利用规划 ❖ 第五章 房地产业的基本经济运动 ❖ 第六章 房地产资金运动、成本和利润 ❖ 第七章 房地产升值 ❖ 第八章 城市土地使用制度和住房制度
2020/7/17
房地产经济学
18
二、房价与地价的相互关联性
❖ 房价与地价的相互依赖
2020/7/17
房地产经济学
3
第一章 绪论
2020/7/17
房地产经济学
4
第一节 房地产经济学的基本概念
❖ 一、房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房 地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的 房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的 房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。
房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不 是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、 管理和服务等众多行业的产业部门。
从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在 联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类， 我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是 在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使 用权出租的条件
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
房地产技术经济学
4. 贴现(折现)：把未来某一时点上的资金 换算成等值的现在时点上资金的折算过程。
5. 贴现率i0(折现率)：贴现中采用的利率。
九、资金等值计算公式 1.一次支付终值公式
01 2 3
P(已知)
F=？
n–1 n
F = P(1+i)n 式中：(1+i)n为复利终值系数，简记为：(F/P, i, n)
公式： FP(F/P， i， n)
在经营成本中不包括折旧费、摊销 费和利息支出的原因：
1.在对工程项目进行工程经济分析时，必须考察 项目系统在寿命期内逐年发生的现金流量。由于 项目总投资已在期初作为一次性支出被计入现金 流出，所以不能再以折旧和摊销的方式计为现金 流出，否则会发生重复计算。
2.贷款利息是使用资金所要付出的代价，对 于企业来说，是实际的现金流出。在评价工 程项目全部投资的经济效果时，并不考虑资 金的具体来源，利息支出不作为现金流出， 而自有资金现金流量表已将利息支出单列， 因此，经营成本中不包括利息支出。
看得见的实际成本；隐性成本是指企业自有的资 源实际上已经投入生产经营活动但在形式上并没 有支付报酬的那部分成本。
3.沉没成本 是指过去已经支付而现在无法得到补偿的成本。
4.经营成本 经营成本是为了分析的需要从总成本费用中分
离出来的一部分费用，是在一定时间（通常为一年） 内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现 金支出。 经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-财务费用
第三章 经济性评价方法
§3.1 经济性评价方法概述
§3.2 时间型经济评价指标 §3.3 价值型经济评价指标 §3.4 效率型经济评价指标 §3.5 备选方案与经济性评价方法 §3.6 不确定性评价方法
5. 贴现率i0(折现率)：贴现中采用的利率。
九、资金等值计算公式 1.一次支付终值公式
01 2 3
P(已知)
F=？
n–1 n
F = P(1+i)n 式中：(1+i)n为复利终值系数，简记为：(F/P, i, n)
公式： FP(F/P， i， n)
在经营成本中不包括折旧费、摊销 费和利息支出的原因：
1.在对工程项目进行工程经济分析时，必须考察 项目系统在寿命期内逐年发生的现金流量。由于 项目总投资已在期初作为一次性支出被计入现金 流出，所以不能再以折旧和摊销的方式计为现金 流出，否则会发生重复计算。
2.贷款利息是使用资金所要付出的代价，对 于企业来说，是实际的现金流出。在评价工 程项目全部投资的经济效果时，并不考虑资 金的具体来源，利息支出不作为现金流出， 而自有资金现金流量表已将利息支出单列， 因此，经营成本中不包括利息支出。
看得见的实际成本；隐性成本是指企业自有的资 源实际上已经投入生产经营活动但在形式上并没 有支付报酬的那部分成本。
3.沉没成本 是指过去已经支付而现在无法得到补偿的成本。
4.经营成本 经营成本是为了分析的需要从总成本费用中分
离出来的一部分费用，是在一定时间（通常为一年） 内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现 金支出。 经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-财务费用
第三章 经济性评价方法
§3.1 经济性评价方法概述
§3.2 时间型经济评价指标 §3.3 价值型经济评价指标 §3.4 效率型经济评价指标 §3.5 备选方案与经济性评价方法 §3.6 不确定性评价方法
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金融业为房地产业的发展提供支持 房地产业与金融业关系
房地产业促进金融业的发展
提供业务拓展空间等直接促进作用及创造良好的外部条件等间接促进作用
3
可整理ppt
房地产企业的资金运动过程
出售产 品，收 回价款
货币资金
购入物质资料 及土地使用权
储备资金
商品资金
生产资金
在建筑 地块上 投入物 质资料
产品完工
4
❖ 房地产金融的主要业务包括吸收房地产业存款， 开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产 抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和 货币结算以及房地产有价证券的发行与交易。
10
可整理ppt
国际房地产金融制度模式分析
1
德国的住房 储蓄金融制
度模式
2
美国的抵押 贷款制度模
式.
3
新加坡的住 房公积金制
9
可整理ppt
房地产金融的概念、基本任务及主要业务
❖ 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及 相关金融服务的一系列金融活动的总称。
❖ 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金 融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通 和消费，促进房地产在生产过程中的资金良性循 环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
可整理ppt
房地产企业产品特点
资金运作过程特点
房地产资金运动、积 累及来源的矛盾
1规模庞大 2生产周期长 3位置固定 4销售价格高 5使用寿命长
1资金投入量大 2整体资金周转慢
3资金运动受 地域影响大
1资金运动集中性
与来源分散性 2资金投入巨额性与 积累的长期性小额性 3资金回流缓慢与 资金投入的连续性
4194单位贷ຫໍສະໝຸດ 2460居民购房贷款 24
其他
2490
存入央行款项 88
同业往来
749
固定资产
18
库存现金
5
其他暂付及被占款
619
总计 6453 总计 6453
数据来源：中国金融年鉴1988
14
单位：万元
可整理ppt
住房储蓄制度在我国—天津中德住房储蓄银行
❖ 2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家 工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有 限责任公司。
度模式
11
可整理ppt
德国住房储蓄体系的机理—互相合作融资
❖ 假设建一套房的造价为1000个基本单位金额，有 10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位， 靠个人自己积累，需在10年后才能各自建房。现 在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每 人缴存100个基本单位，该体系每年都可以配贷 1000个基本单位去建设一套房。使得这10个计划 建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加 储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分 到一套住房，比每人单独存钱筹资建房住的时间 大为缩短。
10493.0 6725
上海 18645.0
6698
广州 18287.24
5017
数据来源：中国统计年鉴2006及互联网
8
可整理ppt
房地产业对金融业的促进作用
房地产业对金融业的直接促进作用 房地产业为金融业提供了拓展资产业务、负债 业务及金融服务类业务的广阔空间
房地产业对金融业的间接促进作用 房地产业通过促进整个社会经济的发展为金融业 的发展营造良好的市场环境及创造有利经济条件
12
可整理ppt
德国住房储蓄体系的推行效果
❖ 德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年 代平均每年建设住房增加了1倍多。在过去的40 多年里，德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿 马克资金，购置、建造1100多万套住宅以及为旧 房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系 在住房融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄 银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的 62％，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970 年的33％降到90年代的3％以下。90年代签订了 住房储蓄合同的居民占总居民户数的1/3。
13
可整理ppt
住房储蓄制度在我国—烟台和蚌埠住房储蓄银行
负债
资产
各项存款 10634
企业存款 2138
专项基金 4177
特殊自筹基金 407
储蓄
992
其他
2920
向央行借款 1400
资本金
2000
各项基金和折旧 94
呆帐准备金
53
结益
353
各项贷款 11991
住宅专项贷款 815
流动资金贷款4744
4商品价值高与 单位购买力不足
5
可整理ppt
房地产开发企业开发投资额与自有资金对比情况
16000
以2005年为例，当年房
14000
地产开发企业的开发投
12000
资额为15759.3亿元人民 币，而当年房地产开发
10000
企业的新增自有资金为
8000
3966.2亿元人民币
6000
4000
2000
0 2000
国内贷 1385.1 1692.2 2220.3 3138.3 3158.4 3834.7 款
债券
3.5
0.3
2.2
0.5
0.2
5.6
资料来源:中国统计年鉴2006
单位：亿元
7
可整理ppt
2005年三个主要城市人均可支配收入及商品房均价情况
北京
05年人均可支 配收入（元）
05年商品房均 价（元/每平 方米）
其他贷款 6432
投资
600
存入央行款项 608
同业往来
1024
固定资产
89
库存现金
36
其他暂付款 186
总计 14534 总计 14534
负债
资产
各项存款
4202
单位存款 1525
自筹基金
343
住房专用基金 946
储蓄
161
其他
209
资本金
2000
各项基金和折旧 31
呆帐准备金
25
结益
195
各项贷款
2001
2002
2003
2004
2005
自有资金 开发投资额
❖ 数据来源：中国统计年鉴2006
6
可整理ppt
2000-2005年房地产开发企业资金来源情况
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
本年资 5997.6 金来源 小计
7969.4
9750.0 13196.9 17168.8 21178.5
❖ 中德住房储蓄银行的合资中方系中国建设银行股份有限公司，是在国 内外具有重大影响、拥有广泛的客户群体及市场资源、综合竞争实力 雄厚的大型股份制商业银行。中德住房储蓄银行的合资外方系德国施 威比豪尔住房储蓄银行股份公司，是欧洲最大、最成功的住房储蓄专 业银行，其设在欧洲其他国家的合资银行均在所在国住房金融市场上 占有领先地位。中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务，随后逐步 向全国推进。
LOGO 可整理ppt
城市房地产经济学之城市房地产金融
LOGO
1
可整理ppt
本章的内容及任务安排
1
房地产业与金融业的关系
2
国际房地产金融制度模式分析
3
城市住房抵押贷款证券化—尹来盛
4
城市住房公积金制度—卢志霞
2
可整理ppt
房地产业与金融业的关系
开发与经营、流通与消费等方面的融资支持及融资以外的支持
房地产业促进金融业的发展
提供业务拓展空间等直接促进作用及创造良好的外部条件等间接促进作用
3
可整理ppt
房地产企业的资金运动过程
出售产 品，收 回价款
货币资金
购入物质资料 及土地使用权
储备资金
商品资金
生产资金
在建筑 地块上 投入物 质资料
产品完工
4
❖ 房地产金融的主要业务包括吸收房地产业存款， 开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产 抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和 货币结算以及房地产有价证券的发行与交易。
10
可整理ppt
国际房地产金融制度模式分析
1
德国的住房 储蓄金融制
度模式
2
美国的抵押 贷款制度模
式.
3
新加坡的住 房公积金制
9
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房地产金融的概念、基本任务及主要业务
❖ 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及 相关金融服务的一系列金融活动的总称。
❖ 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金 融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通 和消费，促进房地产在生产过程中的资金良性循 环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
可整理ppt
房地产企业产品特点
资金运作过程特点
房地产资金运动、积 累及来源的矛盾
1规模庞大 2生产周期长 3位置固定 4销售价格高 5使用寿命长
1资金投入量大 2整体资金周转慢
3资金运动受 地域影响大
1资金运动集中性
与来源分散性 2资金投入巨额性与 积累的长期性小额性 3资金回流缓慢与 资金投入的连续性
4194单位贷ຫໍສະໝຸດ 2460居民购房贷款 24
其他
2490
存入央行款项 88
同业往来
749
固定资产
18
库存现金
5
其他暂付及被占款
619
总计 6453 总计 6453
数据来源：中国金融年鉴1988
14
单位：万元
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住房储蓄制度在我国—天津中德住房储蓄银行
❖ 2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家 工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有 限责任公司。
度模式
11
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德国住房储蓄体系的机理—互相合作融资
❖ 假设建一套房的造价为1000个基本单位金额，有 10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位， 靠个人自己积累，需在10年后才能各自建房。现 在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每 人缴存100个基本单位，该体系每年都可以配贷 1000个基本单位去建设一套房。使得这10个计划 建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加 储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分 到一套住房，比每人单独存钱筹资建房住的时间 大为缩短。
10493.0 6725
上海 18645.0
6698
广州 18287.24
5017
数据来源：中国统计年鉴2006及互联网
8
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房地产业对金融业的促进作用
房地产业对金融业的直接促进作用 房地产业为金融业提供了拓展资产业务、负债 业务及金融服务类业务的广阔空间
房地产业对金融业的间接促进作用 房地产业通过促进整个社会经济的发展为金融业 的发展营造良好的市场环境及创造有利经济条件
12
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德国住房储蓄体系的推行效果
❖ 德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年 代平均每年建设住房增加了1倍多。在过去的40 多年里，德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿 马克资金，购置、建造1100多万套住宅以及为旧 房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系 在住房融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄 银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的 62％，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970 年的33％降到90年代的3％以下。90年代签订了 住房储蓄合同的居民占总居民户数的1/3。
13
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住房储蓄制度在我国—烟台和蚌埠住房储蓄银行
负债
资产
各项存款 10634
企业存款 2138
专项基金 4177
特殊自筹基金 407
储蓄
992
其他
2920
向央行借款 1400
资本金
2000
各项基金和折旧 94
呆帐准备金
53
结益
353
各项贷款 11991
住宅专项贷款 815
流动资金贷款4744
4商品价值高与 单位购买力不足
5
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房地产开发企业开发投资额与自有资金对比情况
16000
以2005年为例，当年房
14000
地产开发企业的开发投
12000
资额为15759.3亿元人民 币，而当年房地产开发
10000
企业的新增自有资金为
8000
3966.2亿元人民币
6000
4000
2000
0 2000
国内贷 1385.1 1692.2 2220.3 3138.3 3158.4 3834.7 款
债券
3.5
0.3
2.2
0.5
0.2
5.6
资料来源:中国统计年鉴2006
单位：亿元
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2005年三个主要城市人均可支配收入及商品房均价情况
北京
05年人均可支 配收入（元）
05年商品房均 价（元/每平 方米）
其他贷款 6432
投资
600
存入央行款项 608
同业往来
1024
固定资产
89
库存现金
36
其他暂付款 186
总计 14534 总计 14534
负债
资产
各项存款
4202
单位存款 1525
自筹基金
343
住房专用基金 946
储蓄
161
其他
209
资本金
2000
各项基金和折旧 31
呆帐准备金
25
结益
195
各项贷款
2001
2002
2003
2004
2005
自有资金 开发投资额
❖ 数据来源：中国统计年鉴2006
6
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2000-2005年房地产开发企业资金来源情况
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
本年资 5997.6 金来源 小计
7969.4
9750.0 13196.9 17168.8 21178.5
❖ 中德住房储蓄银行的合资中方系中国建设银行股份有限公司，是在国 内外具有重大影响、拥有广泛的客户群体及市场资源、综合竞争实力 雄厚的大型股份制商业银行。中德住房储蓄银行的合资外方系德国施 威比豪尔住房储蓄银行股份公司，是欧洲最大、最成功的住房储蓄专 业银行，其设在欧洲其他国家的合资银行均在所在国住房金融市场上 占有领先地位。中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务，随后逐步 向全国推进。
LOGO 可整理ppt
城市房地产经济学之城市房地产金融
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本章的内容及任务安排
1
房地产业与金融业的关系
2
国际房地产金融制度模式分析
3
城市住房抵押贷款证券化—尹来盛
4
城市住房公积金制度—卢志霞
2
可整理ppt
房地产业与金融业的关系
开发与经营、流通与消费等方面的融资支持及融资以外的支持