杭州凯德Ⅱ期营销及推广策略126P
二期营销方案
二期营销方案在企业发展的过程中，市场营销一直扮演着至关重要的角色。
随着市场竞争的日益激烈，企业需要不断地寻求新的营销方式，以吸引更多的客户并提高企业的竞争力。
因此，在原有的营销方案的基础上，我们推出了二期营销方案，旨在进一步提升企业的品牌知名度和市场份额。
一、背景分析公司是一家专注于高端花卉品种研究、生产和销售的企业，我们的产品线涵盖了各种珍稀花卉，具有很高的市场竞争力。
但是，由于品牌知名度不够，目前在市场份额上的表现仍有较大提升空间。
这也是我们需要推出二期营销方案的原因。
二、目标客户我们的目标客户主要是中高端消费者群体，他们追求高品质生活，较为注重环保、生态、健康等因素，在家居装饰和送礼方面有较高的消费需求。
他们通常在二线及以上城市居住，具有较高的消费能力和购买力。
三、营销策略1.提升品牌知名度通过增加品牌曝光度，提高品牌知名度是我们的首要任务。
为此，我们将采取以下措施：（1）线上我们将加大在各大电商平台和社交媒体平台的投放，包括但不限于抖音、微信公众号、知乎等。
（2）线下我们将在商场、超市、花卉市场等适合的场所开展促销活动和品牌展示活动，并加强对经销商的培训和支持，提高产品的销售量和口碑。
2.优化产品定位和促销方式我们将以“绿色健康、高品质、节日礼品”为核心，针对不同消费群体和不同促销场景，采用多种方式进行推广。
（1）定位：我们将以高品质、绿色健康、美观大气为特色，推出不同系列的花卉产品，如户外系列、室内系列、节日礼品系列等，满足不同场景、不同需求的消费者。
（2）促销方式：我们将针对不同节庆、生态环保、健康生活等主题，推出相应的促销活动，包括但不限于满减、折扣、赠品等方式，吸引消费者的关注和购买欲望。
3.加强与经销商的合作我们将通过加强和经销商的沟通和培训，提高经销商的产品了解度和销售技巧，让经销商和我们共同成长。
同时，我们还将为经销商提供更具吸引力的政策和优惠，鼓励他们积极开展推广工作。
四、实施计划1.品牌推广方案（1）在各大电商平台和社交媒体平台投放广告，加强宣传和品牌曝光度。
【凯德置地】的营销方案
凯德置地营销企划方案凯德置地集团简介：凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。
“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。
凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。
凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。
自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。
2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。
凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。
最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。
它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。
嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。
凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。
新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。
创造持续的股东价值、提供高品质的产品和服务、吸引并发展高素质的人力资本。
凯德置地企业理念：秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。
某商场二季度营销推广方案
某商场二季度营销推广方案背景说明：某商场是一家位于城市中心的大型综合性商场，包括购物、餐饮、娱乐等多个业态。
由于市场竞争激烈，商场需要制定一个二季度的营销推广方案，以促进销售增长和客流量提升。
目标：1. 提高二季度销售额，目标增长率为10%。
2. 增加客流量，提高品牌知名度。
推广策略：1. 举办促销活动：为了增强消费者的购买欲望，商场可以举办一系列促销活动。
例如每周二举办"限时折扣日"，每周五晚上举办"疯狂购物夜"，每天前100位购物者可获得免费礼品等。
通过这些促销活动，吸引消费者前来购物。
2. 联合品牌合作：商场可以与知名品牌进行合作，推出联合营销活动。
例如与某知名服装品牌合作，举办主题时装秀，同时在商场内开设该品牌专卖店。
通过品牌合作，引入新的消费群体，并提高商场的品牌形象。
3. 拓展线上销售渠道：商场应积极拓展线上销售渠道，建立电商平台，并将线上线下销售进行有机结合。
提供线上折扣活动，加强线上线下的互动，通过线上营销手段吸引消费者到店购物。
4. 加强社交媒体宣传：商场应加强在社交媒体平台的宣传，如微博、微信公众号等。
定期发布商场最新促销信息、举办线上互动活动、邀请网红达人开展合作等，以吸引更多关注和点赞，扩大品牌影响力。
5. 加强客户关系管理：商场应建立完善的客户关系管理系统，通过短信、邮件等形式与客户进行互动。
定期发送优惠券、推广信息，为回头客提供专属福利。
同时，商场还可以举办会员专享活动，让顾客感受到与商场的亲密关系，提高忠诚度。
6. 引进娱乐活动：商场可以引进更多娱乐活动，如音乐会、艺术展、亲子活动等。
通过丰富多样的娱乐活动，吸引更多顾客前来商场消费，并提高商场的娱乐消费品牌形象。
预计效果：通过以上推广策略的执行，商场可以达到如下效果：1. 可以吸引更多消费者到店购物，提高销售额，实现10%的增长目标。
2. 品牌合作、线上销售和社交媒体宣传等可以提高商场的品牌知名度和影响力。
杭州市凯德视界市场竞争及传播策略报告-PPT文档资料179页
近运河，内部景观 也不错
无特定身份标签
价格
竞 品 扫 配套 描 结 果 交通
地段 户型 景观
嘉泰馨庭 银树湾 信步闲庭 世纪新筑
……&……
品牌
归属感
用他们的眼光审视自己
12000均价，总价100万的小户
价格
最近拱宸桥东，地段佳
地段
小户低总价
幸福里、魅力之城、万家花城 ……
均价9000以下
并不是没有过市场的空白
• 前几年，杭州兴起过精装小户的热潮，作为投资回报相对较高 的投资（机）产品而大受欢迎；
• 集中以世贸·丽晶城为代表的精装修单身公寓和以钱塘·沁园 为代表的酒店式公寓。
并不是没有过市场的空白
• 宏观调控后，随着社会主流购房群体的向下转移，“实用性”、 “高性价比”的小户项目成为了供应和关注的主流。
策略上，我们理性的思考……
分别从“区域”和“产品类别”两类竞争市场上 寻找更有利于突破的方向
思考方向一：区域突围
寻找拱墅区现有购买人群对本项目的决策支持
区域现有购房者的需求
（我们的一些功课）
人 群 特 征
浙江省内其他地方
（除杭州外）人, 11.1%
省外
人,
5.6%
新杭州人, 38.9%
老杭州人, 44.4%
33.3%
5.6%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
两室一厅是三成购房的需求，其次是 三室两厅的比例，两室两厅和三室一 厅的需求比例相当。
精装修房, 16.7%
杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划
凯
德
置
地
来福士商业地块策划提案
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 项目概况及SWOT分析……….3-15 区域内同类竞争物业分析…….16-34 项目定位以及规划设计建议….35-65 市场运作策略………………….66-81 项目推广策略………………….82-91
第一部分
项目概况及SWOT分析
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外，还有波浪文化城等其他购物中 心，总面积将达到 70 万方左右。其中：
●万象城购物中心 区位：钱江新城CBD核心区域，庆春东路与钱江路交汇处 面积：总建筑面积80万方，商场24万平方米，共9层 业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
1.2 项目地块SWOT分析
1.2.1 优势
①品牌优势： 从开发商品牌角度来看，作为全球知名集团——新加坡嘉 德置地集团在华的全资子公司，凯德置地专门致力于高品 质住宅和商用房产的投资、开发与管理，在业界拥有良好 的口碑和过硬的品牌支持；而来福士商业广场更是其旗下 成功的商业运作品牌，“双层品牌效应”使项目在未来的 租 售以及管理中处于优势。
2.1.3 五星级酒店
作为杭州的未来CBD中心，真正的主角应该是商 务楼和各种公建设施，因此酒店是其不可或缺的 组成部分。目前，整个钱江新城核心区内规划建 设有四家五星级酒店和一家四星级酒店，他们分 别是钱江时代广场五星级宾馆、华联· UDC时代五 星大酒店、浙江光彩国际广场五星级酒店、杭州 万象城五星级酒和国际时代广场的四 星级商务酒 店，加上本项目规划的五星级宾馆，总建筑面积 大约在 20万平方米左右。
凯德置地营销企划方案
凯德置地营销企划方案凯德置地（CapitaLand）是亚洲地区最大的房地产开发商之一，总部位于新加坡。
在过去的几年中，凯德置地一直在中国市场取得了显著的成功，开发了多个高端住宅、商业和零售项目。
为了继续推广凯德置地品牌并增加销售额，以下是一份营销企划方案：1.品牌定位凯德置地的品牌定位是提供高品质、创新和可持续发展的房地产项目。
企划方案中的首要目标是进一步巩固凯德置地的品牌定位，并建立品牌的领导力、信任和价值认同。
2.市场调研与分析进行市场调研和分析，以了解目标受众的需求和偏好。
收集和分析数据，包括人口统计、收入水平和购房意愿等方面的信息，以确定最有潜力的市场和目标受众。
3.目标受众基于市场调研和分析的结果，确定凯德置地的目标受众。
这可能是高净值人士、国际投资者、年轻的专业人士或家庭等。
4.市场推广策略制定一系列市场推广策略，以吸引目标受众和提高销售额。
这些策略可能包括：-媒体营销：通过广告、报纸、电视和互联网等媒介，向目标受众传达凯德置地的独特卖点和项目优势。
-社交媒体营销：利用社交媒体平台，与目标受众建立互动和关系，并传播品牌形象和最新项目信息。
-事件营销：组织并赞助各种社区活动、展览会和论坛等，以增加品牌曝光度和吸引潜在购房者。
-个人营销：培训销售团队，提高他们的专业知识和销售技巧，以与客户建立良好的关系，解答他们的疑虑并促成购房决策。
-合作伙伴营销：与其他知名品牌、房地产中介和金融机构等建立合作伙伴关系，共同推广凯德置地的项目。
5.网络销售和数字营销建立一个易于使用和高效的网上销售平台，以便潜在购房者轻松浏览项目信息、查看户型图和视频，并预约参观。
同时，通过引擎优化（SEO）、引擎营销（SEM）和内容营销等数字营销手段，提高网站的排名和曝光度。
6.CRM系统和客户关系管理建立一个完善的CRM系统，以跟踪潜在客户和现有客户的信息，并提供个性化的服务和优惠。
通过定期沟通，保持与客户的良好关系，并及时回应他们的疑虑和问题。
2014年凯德惠居房地产项目营销策略提报
乾耀东港
鹏润伊顿公馆 改善性需求的惠南本地人居多， 标准两房产品更多是以外区的 价格挤压客为主，另有惠南南 部来自泥城、书院镇等地 出于 医疗、教育等需求的改善型置 业Fra bibliotek惠南板块
惠南一方新城
绿地布鲁斯小镇
芦潮港 板块 万祥板块
临港海滨 国际花城 万祥馨苑 （动迁安置）
2R芦潮港本地和大浦东上班族 （新上海人：苏、浙）居多， 1R大部分为投资客. 当地周边动迁安置
公寓总价 100-150万/套
临港主城 板块
100-120万/套
惠 南 镇
万 祥 书 院 临港 主城
泥城板块
90-100万/套
泥 城 板 块
万祥板块
？ （动迁房70万/套）
项目名称 项目地址 开发商 建筑类型 户型产品 技 术 经 济 指 标 总占地面积
万科·清林径 浦东新环东路99号 上海万科房地产有限公司 高层，别墅 96-118平米万科经典三房，约 176平米联排别墅 10万方
乾耀东港
鹏润伊顿公馆
惠南板块
惠南一方新城
绿地布鲁斯小镇
芦潮港 板块
万祥板块
临港海滨 国际花城
万祥馨苑 （动迁安置）
今年3月成交情况上升较多，在 30套左右。整体去化率60%， 一般平均月成交基本在6-7套。
野生动物园站
惠南
沪南公路
惠南站 沪芦高速 S2 东大公路 书院站 沪南公路 惠南东站 老 芦 公 路
本案
万祥
书院
交通条件
临港大道站 滴水湖站
郊环线 G1501
两 港 大 道
万祥镇
快速干道 主要公路 轨道交通
泥城
两港大道
芦潮港
凯德视界行销方案分析
凯德视界行销方案分析凯德视界项目概述：凯德视界是凯德置地在杭州的第一个住宅项目。
该项目位于杭州市拱墅区，拥有得天独厚的江南水乡传统人文景观。
该项目被小河路划为东西两个地块，分期开发。
一期开发的西边地块名为“凯德视界”，它由四幢高层中小户型精英公寓和一座双层沿街商业建筑组成，设计合理，布局紧凑，空间利用率高，体现了凯德置地一贯的人性化设计理念。
凯德.视界为客户提供优质的精装修住宅，适合都市白领和个性人士，让客户轻松享受时尚生活，彰显高尚品位。
凯德置地也将把多年在全球房地产行业积累的国际开发经验带到杭州，贯穿体现在项目规划、设计、建造、管理过程中，结合杭州城市的特点和客户的需求，努力将本项目打造成一个聚“亲和性、高品质、充满现代都市气息”于一体的中高档居住小区。
凯德视界行销分析：勾勒卖点途径。
1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。
突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。
故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。
①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。
②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。
③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。
④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。
⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。
⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。
⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。
2、进行消费者背景分析：①选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。
B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。
C、想在此地长久居住者。
D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。
E、信赖业主的企业规模与财力潜力。
F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。
②排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。
凯德品牌推广11-9提案(压缩)
推广步骤2
推广重点：《足竹筑》系列报广＋软文＋新闻策划＋巡展活动＋巡 展短信＋电台＋人文手册＋夹报
推广策略：以独特的报广冲击力强化品牌实力，结合巡展等系列推 广动作，制造市场的期待——佛山人文居住的春天即将到来
主标：以花匠之心建筑世界
副标：凯德置地筑就世界纯美建筑笑容
角度：以生动的比喻手法，阐释世界的笑源自于对文化的尊重和对建筑的精心呵护。
逻辑思路： 1、建筑本质，花匠诚心 借用花匠的劳作过程和态度，将花匠与凯德，花与凯德建筑进行类比，从花 匠的耐心、细心、诚心等角度突出凯德建筑理念对建筑本质的独到解读。 2、花开建筑笑 建筑如花朵得到精心的呵护，从而绽放魅力的笑容。 3、20国80城，世界建筑因笑容而多彩 以20国80城的若干城市为代表，介绍嘉德置地的世界足迹，案例介绍时紧密 扣合理念，突出建筑笑容。
节目需要有一定的延续性，但又有独立性。
节目环节思路
紧扣电台节目的性质和风格，通过主持人对凯德置地业绩展示和 对公司高层等进行采访的形式，传递凯德置地的品牌理念，展现 品牌实力，预报佛山项目的进展情况。
每一期介绍一个凯德置地在世界代表城市的佳作，其中分别邀请 凯德置地的公司高层、销售公司代表、佛山项目组工作人员等进 行嘉宾邀约访谈。
合办方式
合办一个月《家满分》栏目，命名暂定为《凯德置地·家满分》， 栏目内容由凯德置地先行给出内容框架，栏目组再调整确认。对凯 德置地的宣传方式主要是片头播报、片尾鸣谢、节目预告以及五分 钟的节目环节，合办节目播出时间200年12月20日至2008年1月20 日。
策划一个专题，能引发听众的兴趣持续关注，通 过话题与节目本身的对接，让听众产生对品牌内 涵的认同。
——阐释报广《中国笑了》1篇
主标：亲吻中国建筑
二期营销推广方案
二期营销推广方案二期营销推广方案一、总体目标：项目销售达到70%预期目标。
二、阶段目标：1、短期目标提升项目知名度、美誉度及项目的口碑；利用高品质健康社区，聚集买家目光，形成市场热点；推行属于项目专有概念，与其他同质项目区隔。
2、长期目标树立明确正面的品牌形象；建立自己的客户网络，软体服务体系；四、项目重新形象定位及卖点形象定位：行唐县首个养生休闲社区项目主卖点：1、交通及配套设施篇：便捷交通·悠然人生项目距市政府1分钟，距中心街1分钟，交通基础情况十分良好，临靠京广路（107国道），交通便捷，出行方便。
目前抵达项目二期的公交车有：1路（赞善市场——田村）、9路（淮庄——龙星炭黑）、4路（火车站——大掌）。
2、小区内交通组织篇：贴心保障·居家无忧充分考虑人流、车流的组织，最大限度实现“人车分流”——住户开车进入小区后直接进入地下车道停好车后才上楼入户。
道路与绿地一起形成错落有致的组团式景观。
3、建筑风格篇：精雕细凿·地标建筑项目主体为简约休闲风格，整体建筑为简约、大气、精致；建筑立面以暖色调为主，立面线条丰富流畅。
4、细部处理篇：私密·交流·静心·养身围合式建筑设计让业主拥有更多自主的私人空间的同时增进邻里之间交流。
项目楼房之间距离都在35米以上，空间、视觉非常宽阔，加上建筑之间恰当的景观设计，也保障了户与户之间的私密性。
5、文化教育篇：素质教育·文化传承项目邻近市直幼儿园、双语幼儿园、市二小、市三小、二中、实验中学、第二高中，文化氛围浓厚。
6、功能提升篇：体会细节·体会关怀小区入口、地下车库入口均设有监控系统、小区四周外墙设有红外线——防护系统，小区内部设有可视探头，加强了小区的安全性和防盗能力。
邀请专业物业公司，为业主提供人性化关怀。
六、项目的营销压力1、各区域同质产品供应量巨大，供应周期比较接近；2、项目一期问题及口碑信誉问题对二期销售存在一定的不利影响，需通过媒体宣传及活动继续塑造产品形象。
某地产项目二期宣传推广方案
某地产项目二期宣传推广方案一、项目背景某地产项目是一座位于城市中心的综合性地产项目，其中一期已经开发建设完成并投入使用。
经过一段时间的运营，一期项目取得了较好的销售和口碑效果。
为了进一步推广和扩大知名度，项目方决定开展二期宣传推广活动。
二、目标群体1. 老顾客：通过二期项目的推出，吸引一期顾客继续购买或推荐给亲友。
2. 新顾客：吸引更多的新顾客进入项目，提升销售和知名度。
三、宣传推广策略1. 项目定位清晰针对目标群体，明确二期项目的定位和卖点，并与一期项目进行区别化营销。
例如，一期项目侧重公寓式住宅，而二期项目可引入别墅、商业配套以及文化娱乐设施等，以满足不同顾客的需求。
2. 品牌宣传通过品牌宣传，提升项目的知名度和美誉度。
可以通过设计专属的二期项目Logo、宣传口号和宣传材料，展示项目的独特魅力，并与市场进行广泛宣传。
同时，可以邀请知名设计师或艺术家进行艺术装置展览，吸引目标顾客的关注。
3. 线下推广a) 举办开放日活动：以展示二期项目的样板房为主，结合市场需求和时下热点，设计一系列有吸引力的开放日活动，吸引目标顾客前来参观和了解项目。
活动中可以提供一定的优惠政策或礼品，以增加顾客的购买意愿。
b) 与当地商家合作：与当地商家进行合作，推出联合促销活动，吸引更多的目标顾客到项目附近消费和购买。
例如，与周边餐饮商家合作，推出购房送餐饮券的优惠活动。
c) 参展拓客：参加当地地产展览会或购房嘉年华等活动，展示二期项目的优势和特点，吸引更多的潜在客户。
在展览会上可以提供项目的详细资料和咨询服务，增加潜在客户的了解和购买意愿。
4. 线上推广a) 建设项目官方网站：建立具有项目特色的官方网站，展示项目的特点、户型图、设计理念等，并提供在线咨询和预约功能，方便客户了解和联系。
网站的设计要简洁大气，易于用户操作。
b) 社交媒体营销：利用微博、微信、抖音等热门社交媒体平台进行宣传推广，发布项目介绍、实景展示、顾客口碑等内容，吸引潜在客户的关注和参与，扩大项目的影响力。
二期营销方案
二期营销方案一、背景介绍随着企业的发展壮大，营销对于企业的重要性日益凸显。
经过初期的运营和市场推广，我公司已经在市场上建立了一定的品牌认知度和客户基础。
为了进一步拓展市场份额和增加销售额，我们制定了二期营销方案。
二、市场分析1. 行业状况分析随着数字化时代的到来，市场竞争越来越激烈，消费者的购买方式和行为也发生了变化。
在当前市场环境下，我们应该不断创新和改进我们的营销策略，以更好地满足消费者需求。
2. 目标市场分析在制定营销方案时，我们首先需要确定目标市场。
根据以往的市场调研数据和消费者画像分析，我们的目标市场是25-40岁的年轻白领，他们注重时尚、品质和个性化，对于新鲜和独特的产品有较高的兴趣和消费能力。
三、营销目标1. 增加市场份额在第二期的营销中，我们的首要目标是增加市场份额。
通过加强市场推广，提高品牌认知度，扩大产品在目标市场中的影响力，进一步抢占市场份额。
2. 增加销售额除了增加市场份额，我们也需要实现销售额的增长。
通过定期推出独特的产品促销活动、提供优惠券和礼品等方式，吸引客户购买我们的产品。
3. 提高客户忠诚度我们需要建立良好的客户关系，提高客户忠诚度。
通过不断改进客户服务，加强与客户的沟通和互动，提供更好的购物体验和售后服务，从而使客户更加信任和依赖我们的品牌。
四、营销策略1. 品牌宣传我们将通过多种渠道进行品牌宣传，如社交媒体、线下广告、公众号等。
定期发布品牌故事、产品优点等内容，提高品牌知名度和美誉度。
2. 产品推广我们将定期推出新品上市活动，通过线上线下的推广方式吸引客户关注。
例如开展限时抢购、打折促销、购物返现等活动，积极吸引目标客户购买。
3. 客户关系管理我们将建立完善的客户关系管理系统，及时与客户保持沟通，并提供个性化的产品推荐和优惠服务。
通过定期发送感谢信、生日祝福等方式，加强客户与品牌的联系。
4. 合作营销我们将积极寻求与其他相关领域的合作伙伴进行联合营销。
通过合作推广活动，互相促进品牌的知名度和销售额的增长。
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本案所在市场
F、拱墅板块
核心资源 城市资源+运河资源
高端公寓受宏观调控的影响，对于城市资源及城市名片资源有很强的依靠性。
他们在做什么？
“一湖、一江、一河” 是杭州的对外城市名片， 同时也是杭州的自然资源与精神资源集中的区域
西
湖
历史 传说
通概念
运河的价值尚未得到彻底的认同与开发
在现在的高端市场上， 对于自然资源与精神资源的占有已经成为杭州市场的主导， 因为西湖已经透支，加速了钱塘江的消减速度（即将透支）…… 而“一湖、一江、一河”中的京杭大运河虽然有着不可比拟的自然资源与精神资源，
却尚未被开发，甚至对于运河价值的利用是少之又少……
46
82
银马公寓
文教区
39,553
232
0.36
18,129
50
91
和家园
西溪、留下 14,239
70
0.87
19,351
156
301
西子中心
市中心
13,847
292
2.09
20,251
119
241
凯恩西湖金座
市中心
975
22
0.35
21,453
149
13.07
23,405
275
0.03
26,296
市场判断
①宏观市场
看高端市场的“量”与“价”
06年高端公寓市场成交表现
07年高端公寓市场成交表现
项目
板块
销售面积 （平米）
水岸帝景
钱江新城 15,360
东方润园
钱江新城 37,528
西子中心
市中心
5,354
凯恩西湖金座 市中心 12,341
仙林福座
市中心
2,008
丁香公寓 黄龙、老浙大 4,510
对于京杭大运河价值的开发将是下一轮高端消费的趋势
只
有 “一湖、一江、一河”
并
江湖被透支，运河有潜力
对
待？小结：
1、“资源占有”成为杭州高端楼盘的重要支持点
非
其 考 其 2、项目所在区域具有“风景资源性”，但不一定是项目的核心支持点
一
不察一定
二
市场判断
②竞争市场
名城燕园
•多层约15000元/平方米 •多层为137平方米和165平方米两种，排屋200平方米左右
主力卖点： •资源占有（所在板块带来的居住环境） •住宅空间
在本区域，凯德已经是高端品质与高端价格的翘楚。 而在高端楼盘的竞争中，区域价值成为我们的劣势。
区域价值
配套价值 竞争对手重点传播点
产品价值
战斗在所难免，区域竞争是一定要打
结论 面对市场上的种种因素，我们必须做到
区域竞争不输、产品竞争领先
• 2.白娘子与许仙； • 3. 玉龙山和凤凰山，守护着西湖
白马公寓，绿城·留庄，西湖8号，三个平均价超过4万
……
钱塘江
历史 传说
• 钱塘江开发历史悠久，沿河有许多名山、秀水、 奇洞、古迹 ……
当西湖开始快速透支，钱塘江就加速发展，
• 盐 古官 运海 河塘 并， 称它 为始 我建 国于 古代17三00项多伟年大前工，程与长快城速、 发展的结原果本稀有的自然资源与精神资源在短时间内得到了认同。
•自然资源，政策资源
•代表楼盘：东方润园、滨江金高色海端岸公、寓盛世的钱新塘贵等区域
看高端市场
D、城西板块
核心资源 城市资源+历史开发
•地处杭州老市中心的周边区域，现在成为现在杭州旧城改造最为集中的区域。
杭州居住改善区的先行者
区域内缺少良好的自然环境，但与城市中心的关系，让楼盘的价格依旧保持高价。
• 欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜。
• 西湖十景：湖、峰、泉、寺、山…… • 乾隆皇帝时又对十景一一题诗 ……
在占有了自然资源与精神资源之后，
高居住价值的结居果住的高端价值已经和物业的类型关系不大。
而产品本身的硬件，只是辅助的支撑而已。
• 1..传说西在湖夏禹周治边水超时，过曾1乘0舟0个航行在经售过、这里将售、售完或出租的楼盘。西湖资源已透支
传说 • 乾隆皇帝多次沿运河南下江南
自然资源也是得天独厚。
从自然资源与精神资源的角度来看，
……
从资源占有的角度来看，这里已经孕育了豪宅的种子，
京杭大运河也就有了一份承担只等城待市一豪点雨宅露区和的阳光可…能… 。
情节 • 京杭大运河的起点，“杭州的母亲河”……
京杭大运河杭州段流经拱墅、下城、江干等区，几乎穿越了大半个杭州，但是
主力卖点：
三河三园•主打“资源占有”（所在板块） •人文生活情趣
东方润园
•东方润园户型包括六种基本形态，跨度从203—584平 方米不等（不包括大平层、跃层等特殊类型）。
•最小360㎡的平层，400、500㎡左右的跃层，普遍价格
在1000万元/套以上。预计将在2019年底-2009年初交
付 江 景、配套
银树湾——杭州城北运河畔首席青年艺术特区，尽享自然秀色。运河畔沿河风情绿化带， 生活休闲好去处——运河概念
嘉泰.馨庭，——东依规划中的LOFT文化公园和京杭运河，项目建筑面积逾10万平方米，项目内外景致俱佳， 依园近水，拥有极其优越的城市交通和成熟的居住氛围——宜居概念
正中尚品庭院位于拱墅交通枢纽，于南北主干道上塘高架平行，上塘高架近在咫尺。 多路公交直达，有23、47、70、591、861、33、63、151、198、220、251、329、347、403等。——交
深蓝广场
市中心 10,340
湖滨公寓
西湖沿线 1,639
金色海岸
钱江新城 55,864
龙门单身公寓 市中心
131
九树公寓 九溪、之江 7,618
兰苑
市中心
5,144
合计
157,837
套数
105 124 105 270 40 29 87 11 203 3 19 49 1045
销售金额 销售均价 户均面积 户均总价（百
预期均价：25000元/平米以上
目录
1、市场判断
①宏观市场 ②市场竞争
2、项目研读
①土地属性 ②企业特性 ③产品本身
3、消费者
①消费者来源 ②消费者描摹 ③消费者选择
4、全案操作策略
①项目定位 ②全案系统“四大层面体系” ③立体传播体系 ④楔形峰谷传播系统
市场从来不缺乏新意与价值，而是缺乏“发现”新意与价值的人
项目
（亿元） （元/平米） (平米/套） 万元）
板块
销售面积 （平米）
套数
2.53
16,467
146
241
西子铭苑
市中心
2,110
13
6.45
17,188
303
520
水岸帝景
钱江新城 21,515
144
西溪蝶园
新蒋村
7,047
37
0.95
17,694
51
90
深蓝广场
市中心
642
7
2.20
17,860
杭州凯德Ⅱ期营销及推广策略
凯德Ⅱ期 限制条件
位置：地处杭州市拱墅区行政中心，登云桥南侧，东临京杭大运河，与建设中的运河CBD隔河相望，西牵杭城大动 脉莫干山路，北邻的拱墅区人民政府、运河文化广场，南侧紧邻U库文化创意产业中心、历史保护街区小河直街。
容积率：2.2
高端产品
产品形态： 8层至15层住宅楼共5幢12个单元，包含两层商业建筑，会所及地下车库
•自然资源占有、城市名绝片对属高性价位，高端产品的价格上线
•主要代表楼盘：西湖8号等
看高端市场
C、钱江板块
核心资源 城市资源+规划资源
•拥有天然山水和良好的生态依环托境江，景借，助加政之府政的府宏的观发展战规略划，
加速了市政配套的完前善景。可凭借见一，线城江市景与，市该民区对域板成块为的杭信州心高很端物足业的发展重要区域。
……
京杭大运河
• 京杭大运河是世界上开凿最早、里程最长、工
历史
程最大的运河,全长1794公里，穿越4省2市高居住价值趋势
• （06重年要提性出）着黄“当金申西水遗道”湖透支，钱塘江即将透支，而一京个杭孕育大过运杭河州历尚史未的被母亲开，发对…于城…市的记忆、对于
人居情怀的继承……这里的精神资源十分丰富，这里的
1,000 508
我们发现： 06、07的精彩表现并不能代表08、09依然可以续写良好状态。
不能大意 1. 06、07两年良好的销售情况，证明杭州存在大面积豪宅的市场、以及市场对大面积豪宅的需求
2. 通过量和价的表现，杭州市场的高端公寓已经逐渐由产品竞争连带板块竞争。
•2019年4月份杭州市住宅成交均价15838元/平米，成交均价较3月上涨了9.9%，较去年同期上涨了71.6%
三个副城
【东扩、西进、沿江向南、项目本身在城北】
江南城、临平城、下沙城
•居住趋势、较早改善型居住有条件出现高端物业
•主要代表楼盘包括城市芯宇等。
看高端市场
E、西溪板块
核心资源 自然资源
•依托西溪湿地良好的自然资源以及湿地风景区的开发，
其主要是自然资源优势，属于休闲度假资源。
西溪湿地已经成为继西湖之后，又一个高档景观地产板块，并吸引了大批的开发商入住。
•自然资源的占产有品形态与物业形态与本案不一至，暂时可忽略。
……
周边楼盘过渡依赖导致钱塘江钱年处塘开于江始即开招发商将已引透有 资支十 ，0多的8年年阶，开段最始近成五为年杭用州飞心一脏般地的区速，度核，心04