REITs在中国的发展路径PPT幻灯片课件
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融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。 适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需求。
海外基金
近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。 大鳄无情，雁过拔毛。 最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。
8
国内11＋1种房地产融资渠道
房地产企业可结合自身情况进行选择：
我们课题组认为设立中国式REITs应渐进进取，依据中国现实国情来创新设 计REITs的中国路径——首先以财产信托计划形式私募。我们可以先简后繁，等 到私募REITs试点从设立——运行——扩充有了一定规模和经验后，再将私募发 展到公募和公开交易，以达到“积极稳妥发展资本市场”的目的。这条路径我 们课题组将其定义为：私募式准REITs（Pre-REITs）。
1
本课题研究的思路
本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴 刚刚上市交易的香港REIT——领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情 ，探索REITs的中国路径。
本课题的逻辑结构如下：
第一部分
分析中国房地产 金融现状。提出 REITs是当前最值 得探索的创新方 向之一。
中国目前房地产金融的现状如何呢？
4
国内11＋1种房地产融资渠道
企业间股权 合作方式
企业海外上市
企业大陆上市
国内银行贷款
海外基金
境内发行债券
信托融资
民间金融
融资租赁 外资银行贷款
典当
REITs
概念
REITs通过发行信托受益 凭证或基金单位，集合公众投 资者资金，并委托专业机构进 行管理，通过多元化的投资， 选择不同地区、不同类型的房 地产项目进行投资组合，在有 效降低风险的同时通过将房地 产经营活动中所产生的收入以 派息的方式分配给股东，从而 使投资人获取长期稳定的投资 收益。
房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。 权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。
股权合作
真实出资：股东资本金＋股东借款 股权融资：附回购协议的股权转让 夹层融资：类似于优先股
6
国内11＋1种房地产融资渠道
几种辅助途径
海外公司上市
民间金融
内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。
私募REITs先行——REITs的中国路径
前言
REITs 是近来中国房地产金融创新的热点议题。但目前REITs的中国之路仍 然是“万事欠妥、只见东风”，国内实施REITs仍然存在包括税制在内的诸多障 碍。如果完全按国际资本市场公开发行的条件来设立，REITs的中国之路尚遥不 可期，而到海外上市又确属“远水”。
约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融 资手段。
9
三亚地产投资券：十三年前的实验
时间：1992年11月 发行人：三亚市开发建设总公司 标的物：三亚市丹洲小区800亩土地 资金用途：该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设 及供电、供水、排水等五通一平的开发 发行总额：2亿人民币（800*25） 投资管理人：海南汇通国际信托投资公司 发行总顾问：投资与市场研究所（何、方等）
来自百度文库
第二部分
阐述REITs的基 本原理和概念。
第三部分
以“领汇”为样 板进行案例分析 。研究领汇“发 售通函” 的要点 。
第四部分
以领汇为参考， 探索中国REITs的 发展之路。提出 先发展私募REITs 的设想。
2
目录
第一部分：中国房地产金融创新方向探析 第二部分：关于REITs的阐述 第三部分：领汇案例分析 第四部分：私募REITs的运作模式
趋势
在“11＋1”种融资渠道 中，REITs在未来5至10年内必 将成为中国商业地产最重要的 融资渠道。
5
国内11＋1种房地产融资渠道
常见的几种途 径
国内银行贷款
发行资金信 托
企业大陆上市
国内房地产开发资金55％来自于银行。 近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信贷。 未走出“当铺文化”，产品设计落后。 银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。 手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问题。 受到“314”、“212”等多重政策限制，快速灵活的优势受到限 制。 受200份限制，发行额度对大项目来说杯水车薪。
3
提出一个有争议的话题 房地产融资＝房地产金融？
国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房 地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中 国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房 地产金融。
从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没 有很好的研究和发展。
当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸
引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策
10
REITs的比较优势
相对于诸多融资 渠道而言，REITs由于 自身的种种优势…
一些公司型私募资金已暗中筹备。 温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。 始终未获得政策面的支持。
金融租赁 REITs
售后回租＋保理。 主要利用的还是银行资金，规模有限。
一种证券化的产业投资基金。 有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分配给股东。 适合商业经营性物业。 未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。
7
国内11＋1种房地产融资渠道
几种辅助途径
外资银行贷款
发行企业债 典当
汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。 项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。 贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。 人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客户。 必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。 审批程序繁琐，条件严格。 不可能成为主流渠道。
海外基金
近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。 大鳄无情，雁过拔毛。 最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。
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国内11＋1种房地产融资渠道
房地产企业可结合自身情况进行选择：
我们课题组认为设立中国式REITs应渐进进取，依据中国现实国情来创新设 计REITs的中国路径——首先以财产信托计划形式私募。我们可以先简后繁，等 到私募REITs试点从设立——运行——扩充有了一定规模和经验后，再将私募发 展到公募和公开交易，以达到“积极稳妥发展资本市场”的目的。这条路径我 们课题组将其定义为：私募式准REITs（Pre-REITs）。
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本课题研究的思路
本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴 刚刚上市交易的香港REIT——领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情 ，探索REITs的中国路径。
本课题的逻辑结构如下：
第一部分
分析中国房地产 金融现状。提出 REITs是当前最值 得探索的创新方 向之一。
中国目前房地产金融的现状如何呢？
4
国内11＋1种房地产融资渠道
企业间股权 合作方式
企业海外上市
企业大陆上市
国内银行贷款
海外基金
境内发行债券
信托融资
民间金融
融资租赁 外资银行贷款
典当
REITs
概念
REITs通过发行信托受益 凭证或基金单位，集合公众投 资者资金，并委托专业机构进 行管理，通过多元化的投资， 选择不同地区、不同类型的房 地产项目进行投资组合，在有 效降低风险的同时通过将房地 产经营活动中所产生的收入以 派息的方式分配给股东，从而 使投资人获取长期稳定的投资 收益。
房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。 权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。
股权合作
真实出资：股东资本金＋股东借款 股权融资：附回购协议的股权转让 夹层融资：类似于优先股
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国内11＋1种房地产融资渠道
几种辅助途径
海外公司上市
民间金融
内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。
私募REITs先行——REITs的中国路径
前言
REITs 是近来中国房地产金融创新的热点议题。但目前REITs的中国之路仍 然是“万事欠妥、只见东风”，国内实施REITs仍然存在包括税制在内的诸多障 碍。如果完全按国际资本市场公开发行的条件来设立，REITs的中国之路尚遥不 可期，而到海外上市又确属“远水”。
约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融 资手段。
9
三亚地产投资券：十三年前的实验
时间：1992年11月 发行人：三亚市开发建设总公司 标的物：三亚市丹洲小区800亩土地 资金用途：该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设 及供电、供水、排水等五通一平的开发 发行总额：2亿人民币（800*25） 投资管理人：海南汇通国际信托投资公司 发行总顾问：投资与市场研究所（何、方等）
来自百度文库
第二部分
阐述REITs的基 本原理和概念。
第三部分
以“领汇”为样 板进行案例分析 。研究领汇“发 售通函” 的要点 。
第四部分
以领汇为参考， 探索中国REITs的 发展之路。提出 先发展私募REITs 的设想。
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目录
第一部分：中国房地产金融创新方向探析 第二部分：关于REITs的阐述 第三部分：领汇案例分析 第四部分：私募REITs的运作模式
趋势
在“11＋1”种融资渠道 中，REITs在未来5至10年内必 将成为中国商业地产最重要的 融资渠道。
5
国内11＋1种房地产融资渠道
常见的几种途 径
国内银行贷款
发行资金信 托
企业大陆上市
国内房地产开发资金55％来自于银行。 近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信贷。 未走出“当铺文化”，产品设计落后。 银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。 手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问题。 受到“314”、“212”等多重政策限制，快速灵活的优势受到限 制。 受200份限制，发行额度对大项目来说杯水车薪。
3
提出一个有争议的话题 房地产融资＝房地产金融？
国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房 地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中 国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房 地产金融。
从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没 有很好的研究和发展。
当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。 当融资规模超过千万但不足2亿时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。 当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸
引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。 而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策
10
REITs的比较优势
相对于诸多融资 渠道而言，REITs由于 自身的种种优势…
一些公司型私募资金已暗中筹备。 温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。 始终未获得政策面的支持。
金融租赁 REITs
售后回租＋保理。 主要利用的还是银行资金，规模有限。
一种证券化的产业投资基金。 有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分配给股东。 适合商业经营性物业。 未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。
7
国内11＋1种房地产融资渠道
几种辅助途径
外资银行贷款
发行企业债 典当
汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。 项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。 贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。 人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客户。 必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。 审批程序繁琐，条件严格。 不可能成为主流渠道。