房地产项目开发全过程成本控制模型研究

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房地产项目成本控制的措施研究

成为项目决策阶段的成本控制，包含的其
２４权责发生制原则．房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复
杂，此要明确相关的责任人。在项目开因
内容主要是市场调研以及投资评估分析。
前景展望
和管理，理出效益，管只有对项目成本进
众所周知，我国的房地产行业已经
行了必要的控制，才能在激烈的竞争中取得竞争优势。
发展成为国民经济的支柱性产业。房地
较为分散的状态。２０～００年度，股权投资企业对被投资企业０６２１
构成中的重要部分，常包含进行项目开通
发前的工程费用、筑成本以及公共配套建设施费用等，好项目建设成本控制是成做本控制的关键。
１。务费用３财
发过程中，程项目经理、工各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，时也承担着相应同
年末就业人数１８８万人，权投资企业所投资企业的研发投入０．股
发展方向二：转型为资产管理公司，资产管理中获取利润。从
随着股权投资基金利用项目ＩＯ获取利润率的降低，Ｐ基金管理公
司必然要为掌握的大量资金寻找出路，寻找其他相对稳妥、润利

全过程房地产开发成本控制

全过程房地产开发成本控制摘要：房地产开发的成功与否与在开发过程中的成本控制有着密切的关系，如果在开发过程中成本能够得到有效的控制，那么企业在利润的获取以及在项目的成功方面就不会有多大的问题。

也就是说在房地产开发过程中成本的控制已经成为房地产企业的重中之重。

本文就针对房地产开发的全过程对成本控制进行了分析，旨在为房地产企业的开发工作提供一些可行性的建议。

关键词：房地产开发；投资决策；成本控制在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。

在房地产的开发中，在成本控制方面一般包括在投资决策阶段的成本控制，在规划设计阶段的成本控制，在招投标、施工、竣工结算以及营销等方面的成本控制，具体来说体现在以下几个方面：1 投资决策阶段一般来说房地产企业在取得一个项目之后，在开发之前要对整个项目做可行性的研究。

在进行可行性的研究过程中首先应该由策划设计部门进行市场调研，从而提出可行性的建议，也就是说这个建议一方面要满足消费者的需要，另一方面要让企业获得较高的利润，并且在这过程中需要对整个项目进行很好的定位。

在分析目前市场中的状况的基础上对未来的发展趋势进行研究，当然在进行调研以后，专业人士还要根据现有的调查资料以及一些特有的方法对建设项目进行资金的估计，也就是要进行初步的预算。

而决策者则要根据所提交的策划报告对整个项目的建设标准，建设的地点以及时间还有所要用到的一些原料的价格，市场方面的需求以及所要承担的风险等进行一个科学的分析与研究，从产品定位角度说明成本与产品的密切关系，并获得高品质，底成本的产品。

或者满足市场需求的低成本产品，从而正确的制定目标成本与资金计划，为以后的环节铺路，并且为科学的成本控制打好基础。

2 规划设计阶段在规划设计阶段的成本控制的好不好，也是整个项目成本控制的关键点。

在规划设计的阶段可以分为初步设计、技术设计以及施工设计三部分，当然由于所在的阶段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。

房地产开发项目设计阶段成本控制研究

房地产开发项目设计阶段成本控制研究【摘要】近年来房地产业迅猛发展，行业竞争日益激烈化和规范化。

尤其是在国家连续出台宏观调控政策以后，房地产开发行业的利润逐步显得平均化和透明化。

企业要想保持经营利润，提高竞争力不被市场淘汰出局，除了提供市场需要的房源以外，必须有效降低开发成本。

只占总费用2%—4%的设计阶段对以后的成本控制影响程度极高。

但是目前大多数房地产企业因为设计阶段费用低而没有意识到这两个阶段对成本控制的重要性，导致项目开发出来即宣告失败或者成本太高。

本文以实证法深刻分析了现在房地产开发项目决策和设计阶段成本控制存在的问题，也提出了相应的建议。

对房地产企业做好成本管理工作具有很高的参考价值。

【关键词】房产开发；成本控制；决策阶段；设计阶段1 前言近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。

房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。

而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。

成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。

国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。

王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标[3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%—4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%—60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%—15%。

房地产开发全面成本控制体系研究

房地产开发全面成本控制体系研究【摘要】近年来，房地产开发项目的成本控制问题已经越来越多的引起了有关专家和企业的关注。

本文通过分析房地产开发中的成本工作目前面临的主要问题和挑战，阐述了目前不同阶段成本管理工作中有待完善的地方，强调了全面成本控制存在的重要作用。

同时，建立了针对房地产开发的全面成本控制体系，分阶段阐释了成本控制的主要着力点，并根据目前可以选择的技术手段，对房地产开发的成本控制提出了对策与建议。

【关键词】房地产开发；全过程；成本控制1、引言房地产行业具有典型的资金密集型行业的特点，开发周期长，资金占用量大，投资风险大，成本管理工作复杂。

近年来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，银行也推行了较为紧缩的货币政策，同时，建筑材料与人工费用的价格显著升高，目标人群的观望情绪明显加重，这些都使得房地产行业的竞争愈演愈烈[1]。

房地产企业想要在这样严峻的宏观环境和市场条件下占据竞争中的优势地位，获取更大的超额利润，就要有效控制开发成本，由差异化战略更多的向成本领先战略转移，这就对房地产企业的成本控制工作提出了更高的要求。

2、房地产开发成本控制目前存在的主要问题2.1 对成本控制工作不够重视房地产企业想要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须要坚持成本领先战略。

现今的房地产开发企业，普遍存在着对成本管理工作不够重视的现象。

成本控制人员业务水平低、缺少房地产开发的相关知识与技能，对开发过程中发生的相关成本认识不够深入。

其他部门的工作人员认为成本工作事不关己，对明显的成本浪费视而不见，这些都导致了房地产企业成本控制工作的混乱局面。

2.2 尚未建立起全面成本控制的原则房地产企业成本控制应执行“全面管理、目标管理、主动控制、持续改进”[2]的原则，其中全面成本管理具有重要的基础性地位。

“全面”，即“全员”、“全过程”、“全方位”和“全要素”，这些元素相互配合，缺一不可[3]。

房地产项目的长跨度开发周期，使得整个过程涉及众多的成本核算环节，牵一发而动全身。

浅谈房地产开发全过程成本控制

浅谈房地产开发全过程成本控制【摘要】近几年，随着房地产市场的激烈竞争及土地、材料和人工费的大幅提高，房地产公司的“暴利”已不复存在，甚至出现负盈利、企业倒闭状况。

如何生存，全过程成本管控已经成为各房地产公司今后的研究重点。

【关键词】房地产成本管理中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：一、房地产成本管理阶段划分房地产成本管理目标就是合理确定成本、有效控制成本，如何实现这一目标，成本控制必须贯穿于项目开发的全过程，具体包括项目决策阶段、项目规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段和维修阶段等全过程。

二、项目决策阶段的成本控制项目决策阶段的成本控制，主要通过项目可行性研究、全面深入地进行市场分析、预测。

调查和预测拟建项目产品市场的供需情况和销售价格，研究确定市场，分析产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。

并对项目进度计划、所需投资进行详细估算、融资分析、财务分析、项目不确定性分析、风险分析、综合评价等，定位产品，最终决策。

这一阶段的成本影响工程造价的程度最高，应作为房地产成本控制的最重点阶段。

在投资决策阶段，对潜在的项目进行成本管控，首先应从国家政策及宏观形势的分析和研究入手。

房地产行业目前在我国属于国民经济的支柱产业，其生存和发展必然会受到国家宏观政策及社会发展的大形势影响，最终关系到国计民生和社会稳定。

房地产企业受国家政策及宏观形势的影响主要表现在以下几个方面。

第一、在项目的实际运作过程中，房地产公司要不断地同政府及垄断行业打交道，在此过程中，国家的产业政策、法律法规以及项目当地的地方性政策、地方性法规等都在很多层面上制约着项目的建设，而且这些政策和法规又会随着时间和环境的变化在适时地更新和变换；第二、房地产企业属资金密集型产业，而融资的主要手段离不开银行贷款或民间借贷等形式。

而这些融资的途径和方式又同国家的政策和经济环境密切相关，也属于国家宏观调控的范畴，所以这方面的政策以及对政策的预测对房地产发展的影响尤其值得重视；第三、房地产行业在我国各行业中的主导性和重要性，就在于它涉及的行业太多，相互之前关系密切，彼此之间的发展相互制约，不同行业的政策调整和变化都会对房地产业产生连带的影响。

房地产开发项目成本管理研究

房地产开发项目成本管理研究【摘要】本文围绕房地产开发项目成本管理展开研究，通过引言部分介绍了该课题的背景、研究目的以及意义和价值。

在分析了房地产开发项目成本管理的概念、影响成本的因素、管理方法与工具、成本控制的应用以及提高管理水平的建议。

结论部分总结研究成果，展望未来的发展方向并得出结论。

通过本文的研究，有望为房地产开发项目成本管理提供新的思路和方法，提高项目的效益和可持续发展能力，为行业未来发展提供有益的借鉴和参考。

【关键词】房地产开发项目, 成本管理, 研究目的, 意义和价值, 概念, 影响因素, 方法与工具, 成本控制, 提高管理水平, 总结, 展望未来, 结论1. 引言1.1 背景介绍【房地产开发项目成本管理研究】背景介绍：房地产开发项目成本管理是指在房地产项目的整个生命周期中，对成本进行有效的管理和控制，以确保项目顺利进行并取得成功。

随着我国房地产市场的不断发展和壮大，各类开发项目层出不穷，成本管理的重要性也日益凸显。

成本是衡量房地产项目是否盈利的重要指标，良好的成本管理可以有效降低开发项目的风险，提高项目的竞争力。

在房地产开发过程中，不仅需要考虑土地购置费、建设施工费、人力成本等直接成本，还需考虑间接成本如管理费用、市场营销费用等。

对于开发商而言，合理的成本管理可以提高利润率，确保项目的可持续发展；对于购房者而言，成本管理的良好可以带来更为优惠的房价。

研究房地产开发项目成本管理，探讨其方法与工具，对于促进行业的健康发展和培育良好的市场环境具有重要意义。

1.2 研究目的【房地产开发项目成本管理研究】本研究旨在探讨房地产开发项目成本管理的重要性，并分析其在项目管理中的作用和影响。

通过对该领域的深入研究，我们旨在揭示房地产开发项目成本管理的现状和存在的问题，进一步探讨如何优化成本管理、提高项目效益。

具体而言，本研究将着重分析房地产开发项目成本管理的现状和特点，探讨影响项目成本的各种因素，介绍成本管理的方法和工具，分析成本控制在项目中的应用及效果。

探讨房地产开发全过程的成本控制方法

势，对房地产开发利润的高低有直接影响，因此必须加强对此费用的控制。（１）通过招标选择出佣金合理专业水平高的销售代理公司。优秀的营销代理机构对市场领域有充分的认识，能够快速实现项目的销售目标。（２）控制销售阶段成本的关键还取决于一个专业的符合市场的营销策划方案。应当认真分
量及混凝土含量，有效的降低工程成本。
４．３招投标阶段的成本控制。（１）严格进行工程招标，控制新开工程的造价。通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。建设单位签订承包合同是个关键，要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方按约履行。（２）对大宗材料和大型设备实行单独招标采购，最大程度降低材料设备投资。在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其采购、供应和管理是否科学，不仅直接影响工程质量，而且影响着工程造价。因此，应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息网络，掌握市场行情。对差价大的大宗材料或价值大的设备，通常应选择直接与厂家定货自供；或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。４－４施工阶段的成本控制。（１）加强现场管理工作。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应运用价值工程法等方法努力挖掘节约工程投资的潜力，创造更高的效益。还要加强现场工程量签证的监督和管理工作。如果不慎重对待工程量签证，容易造成资金的大量浪费。（２）做好设备、材料的认质认价工作。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。４．５竣工阶段的成本控制。竣工阶段重点应放在审核项目决算上。４．６销售阶段的成本控制。房地产开发的销售费用支出体现整体上升趋

房地产开发项目成本控制研究

房地产开发项目成本控制研究【摘要】文中基于房地产开发项目的成本控制，从前期费用、建筑安装成本以及工程建设其他费用方面进行了其可控费用的控制分析，这一研究对于房地产开发成本的节约具有一定的意义。

【关键词】房地产；开发项目；成本控制；可控费用1 引言房地产开发成本主要有土地费用、前期费用、建筑安装成本、工程建设等费用组成。

文中基于上述这些费用，进行了相关房地产开发项目的成本控制，这一研究对于房地产开发成本的节约具有一定的意义。

2 前期费用及控制只有在有土地的基础上才可以对一个项目进行开发建设，否则，那就算不上是一个开发项目。

那么，如果想认真的做好一个开发项目，就还要在有土地的基础上为这个项目办一些相关的文件和手续。

对于小区房产的配套费一些有关部门都是有着硬性规定的，因为这些部门都是垄断企业之类的，例如电力部门、集中供暖部门等，但是因为如果想开发一个项目的话，这些部门又是必不可少的经手人，开发商没有办法在脱离这些部门的情况下而独自的开展项目。

所以这些费用的定价都是特别高的，这个是无法选择的，所以这一部分流入“垄断部门”的金钱，就成为了开发成本中的一个重要部分，无法缩减。

下面分析下这一阶段部分可控配套费用：工程监理费：在普遍情况下，工程监理费差不多都是15元/平方米（按建筑面积计取），但是，这个费用并不是固定的。

而且，对于不同的楼盘、不同项目的类型，它的价位也不一样，它是由开发商和监理公司共同商议的来的价格。

所以，它价位的高低就要看这两者的谈判功力高了。

而且，对于这一部分的价格掌控，开发商会采用内部招标的形式以降低成本，因为在内部招标的这个程序上，可以提供给开发商一个更多的价位选择，在价格和监理公司实力的综合评定下，再最终确定哪个监理公司作为这个工程项目的参与者与管理者。

3 建筑安装成本控制建筑安装费用成本价格会占到开发商成本价格的二分之一，这种费用是一种消耗的实体成本。

但是这个费用的基本组成单位是直接费、间接费、利润和税金，也是开发商与各承包商之间的交易价格，为可以控制的、有涨幅的不标准价格。

浅谈房地产项目开发全过程成本控制

浅谈房地产项目开发全过程成本控制
蔡东明
摘要：过去儿年，房地产业一直处于高速发展的阶段，市场完全处在卖方市场。随着国家对房地产的调控措施不断出台，不断提高企业融资的条件，以及各项建材、人工成本不断增加，多方面因素加重了房地产企业的压力。因此，如何进行企业内部环节的成本控制，即房地产开发全过程成本控制，已是目前摆在房地产企业的头等大事。关键词：房产项目；工程造价
施工招投标管理，是项目实施阶段控制工程造价的有效手段。首先要编制好招标文件、合同主要条款、工程量清单、目项预控总造价及对投标报价的要求，控制投标报价不得突破预控总造价。在施工组织设计满足招标文件要求的前提下，以合理低价作为中标的条件，从而确定施工阶段的目标成本。般作法为：建设单位在招标文件中根据施工图要求，对主材提供三个品牌供投标人报价，并对主材设定最低控制价（免投标人恶意低价投标，中标后再讨价还讨，响工程的避待影整体实施）由投标人根据招标文件要求自主报价，预控总造，在价内，以报价最低者为中标人。
一
２１进行设计招标，择设计单位及方案．选
２１１设计单位的选择．．
策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，优确定中标方案也就是确定了设计单位。择

论房地产项目开发过程中的成本控制

些新的管理元素，丰富招投标形式，如实施采用动态成本管综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整体
理等。但房地产成本控制环节中仍存在较多不足之处，包括：
（）１事前控制阶段缺乏对资金时间价值的妥善处置，造成资金时间价值的关注度，量在保证项目质量的前提下缩短尽资金利息累积过重，致使资金回笼速度变慢；品设计、产定位开发周期，提前销售环节，同样也是房地产企业降低财务成这
１房地产项目成本构成及管理现状
房地产项目开发成本牵涉要素较多，按其具体的成本构其是要确保对上游产业链中供应商市场资源等资料的搜集掌成比重排序，大体可分为六类：建安成本；土地成本；电气等握。次，水再在全员成本控制中，可适当地建立相应的监督、企业
更、签证以及工程成本增加。与建设工期有直接的影响作用。企业应从以下几点强化管理（事中控制阶段建筑工程预算的准确度、２）可靠性仍有待效率：一是推行设计招投标，遵循建筑方案与经济方案相统一提高；未建立与完善合作商数据库；未与材料采购单位形成战的原则，多家竞投、专家评审，保证方案设计的合理性、先进性，略伙伴关系与规模采购优势，以有效控制降低耗材成本：难工促使设计单位对建筑造型、目整体布局与工程造价做积极地项程进度款随意性大，审核精确度仍需提升。综合考量，选择最优的投资平衡点。二是积极有效地推进限额（）３建材市场行情与现场管理状况调研乏力，预结算人员设计，在项目开发上健全设计经济责任制。将项目成本分解为不能依据一手资料编制预结算表；程事后评价未有效分析部门成本，工项对投资限额作合理的分解使用，施工图设计须链经济技术指标并做系统总结，不利于业务水平的提高；企业历接施工预算，根据三材消耗指标、造价等合理确定设计限额，将史成本数据库建设得不到重视，不利于房地产项目本的综 “ 成画了算”变为“ 了画”杜绝设计浪费与无价值设计。算，

房地产企业在项目开发过程中的成本控制

浅析房地产企业在项目开发过程中的成本控制【摘要】保证项目目标利润及目标成本的准确执行，规避潜在的、不可见的成本增加的风险，充分利用项目各参与方的专业优势。

【关键词】成本控制；方案竞标；限额设计；项目决算；签证管理；保修期前言：在房地产企业开发的全过程中，不断总结经经验，完善项目开发过程中各参与方的职能定位，明确给定指标，奖惩结合，以实现开发项目的社会价值、经济价值。

对于一般常见的民用建筑工程，常按房地产开发进展的阶段及影响成本的大小进行划分为：决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修期四个阶段。

各个阶段的工作重点各不同，其影响成本的所占比例也各不相同。

我国房地产企业经过了近三十多年的市场化运作，已经积累了相当丰富的开发经验，从国家每年发布的主地产开发竣工面积一系列数据可以看出，房地产行业对我国经济及社会的影响是无可替代的，因此对于该行业的从业人员来说，有必要在项目进行的过程中主动、积极、有预见性地进行成本的规划及控制工作。

一、决策阶段：对成本的影响是决定性的。

对于一块土地，上面是建厂房、商业、办公还是住宅，决策至关重要。

地段、位置、配套及土地使用权的合理合法取得，地价对成本的影响测算，项目的产品定位，目标客户群体的定位，与前期的调研及策就尤为重要。

通过与专业公司团队的合作，详实的市调报告及专业的意见，更有助于项目目标的实现，这是一个项目成败的关键。

因此，翔实而又具体、高质量的务实的可行性研究报告就是要思考的重点。

通过决策方案比选确定项目的可行方案。

二、设计阶段：一是对设计院的比选，方案的比选。

基于企业自身在多年的开发过程中积累的的合作设计院中，选取一些专业主笔能力强，处理问题快捷、后期服务及时的专业设计院，建立长期的战略合作关系，这样省去了很多双方了解沟通上的时间。

很多时候，一些大型项目为了有良好的视觉感观享受，标新立异，都会通过设计方案竞标的方式进行。

而施工图设计又可以选择从自己合作过的单位中选取，这样既可以取得优良的设计方案而又不会增加设计费用成本。

房地产开发项目全过程成本控制

的可行性研究，以此作为项目决策的基础。对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存在实际的应用操作中，地产开发项目的投资决策要通过前期房和发展的关键，一个复杂的系统的工程，要全过程、方位的控是需全详细的市场调查，影 Ⅱ 开发项目的宏观环境因素、对向区域环境因素制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，时国家又出同和微观环境因素进行分析，开发项目周期内的需求因素和供给因对台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；的大背景下，地产开发项目的成本控制显得尤为重要。房房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密本文使用价值链分析法（Ｃ对房地产开发过程的各个环节ＶＡ）度、容积率、绿地率、车泊位、停市政配套、公共设施配套和交通等因进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、值链分析图如图１示。所环保、能、节品位以及与周围环境的协调等因素；地产开发项目市房场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，定着项目将来实际发生成本和利润空间，要从项目的财务、决主盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简

浅谈我国房地产工程项目全过程成本控制

关键词：房地产，程项目，本控制工成中图分类号：Ｕ７３３Ｔ２．文献标识码：Ａ
房地产开发是个利润较高的行业，以大多数开发商都不重限额设计，所有效控制成本。３推行设计监理制度。４加强设计阶））视项目的成本控制，在当前经济及房地产新政策实施的形势段的成本控制。５采用合同措施严格控制造价。但）下，随着政府行为日益规范，市场竞争加剧，房地产行业的微利时２３项目招标阶段的成本控制．代即将到来，房地产开发企业的成本控制也就显得更加重要，如建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低
款、程预算及费用定额、工资料、工竣国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，实联系单签证费用，审核后的落使
结算真正体现出工程实际造价。
２６销售阶段的成本控制．
２工程项目阶段成本控制
２１项目前期策划和确立阶段．
１前期策划。在房地产工程开发前期，）要充分考虑自身地理
条件和市场要求，做好前期调研，论证其可行性。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就尽可能地减少开发
实际成本控制，应扩大到实际成本期外的各项业务活动。
建造进度快，避免盲目追求高档豪华。广告确定主力媒体，重视媒体组合，切忌全面开花，重点销售阶段使用，忌平均分配。销切

房地产开发公司开发成本控制体系研究

郝金萍（广东省阳江阳春市投资审核中心）
织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超
房地产开发公司开发成ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ控制体系研究
文◎
引言：房地产在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开、透明，越来越规范的方向发展。房地产业内的竞争空前加剧，地产业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制就是在开发过程中首先要解决的问题。如果同类产品的性能、质量相差无几，决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品价格高低的主要因素则是成本，因为只有降低了成本，才有可能降低产品的价格，最大限度的提高企业的投资收益。房地产项目是智力密集型活动，项目成本的控制既离不开参与开发过程的每一位员工，又有赖于公司机制的改进和完善有效建立企业的成本控制体系，将成为成本控制实施的核心工作。１房地产开发成本的组成所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。房地产开发的成本主要有以下方面组

房地产开发全过程成本控制

房地产开发全过程成本控制摘要：近年来，房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，由于房地产行业的迅猛发展，竞争也随之越发激烈，在此种情况下，房地产开发项目的成本控制成为重中之重。

关键词：房地产开发成本控制［一、房地产开发项目成本控制内涵成本是衡量企业经营管理水平的一个综合性指标，企业为了降低产品成本而进行的各项管理工作即称为成本管理。

房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用。

就其用途来讲，大致可以分为7项费用:土地费用、前期费用、建安费用、公建及配套费用、管理费用、财务费用、销售费用。

同时，成本的发生是一个连续过程，以上7项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售等环节。

因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。

二、项目开发全过程中的成本控制方法（一）项目前期阶段成本控制1. 提升土地价值间接实现对土地成本费用的控制2002年7月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定））及((土地法》中明确规定，在中华人民共和国以内的经营性用地必须通过招、拍、挂的方式向社会公开出让国有土地使用权。

在此背景下，可以说土地成本是不变的刚性成本。

那么在获取土地使用权后怎样降低成本，只能是在符合用地条件规划的前提下按照法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，能够带来最高收益的利用原则，选择最佳的规划方案、用途和最合适的开发节奏及规模，使土地价值最大化，从而实现间接对土地成本控制。

2. 着力加强规划设计工作规划设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键阶段，规划方案设计决定了70%~80%的建安工程成本，合理经济的设计方案是项目建安成本控制最基本的保障。

房地产项目开发建设过程中的成本控制

浅谈房地产项目开发建设过程中的成本控制摘要：随着国家对房地产行业宏观调控的进一步深入，行业内市场竞争日趋激烈，如何有效的控制好成本，提高企业的市场竞争力，对一个房地产公司的生存和发展显的尤为重要。

本文结合案例，针对房地产企业项目开发中关于成本控制进行论述，分若干方面进行全面的分析。

关键词：房地产项目；开发；成本控制在房地产炒得沸沸扬扬的今天，面对房价的不断攀升，各方面都要冷静、理性，2010年4月国务院出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。

对开发商来说，最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在自己手中。

成本控制的好坏，直接关系着企业的经济效益的好坏。

在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何，显得至关重要，它直接关系到企业的生存和发展。

毕业后参与工作4年有余，从施工单位参与整个工程的施工建设到开发公司负责整个项目的成本控制。

积累了比较丰富的工作经验。

施工单位的工作经历也为自己在开发公司的成本管理工作打下了坚实的基础，笔者根据自身工作经历，就开发公司整个项目开发过程中的成本控制谈几点心得。

1房地产开发项目成本构成房地产开发是一项复杂而系统的活动，涉及大量的资金、人力以及政府和企业的各个部门，它具有全面系统性、地域性、长期性、高风险性等特点，因此合理控制房地产开发成本对房地产开发项目的成败至关重要。

房地产开发项目的成本构成主要包括以下几个方面：1）土地成本，包括土地使用权出让金及征地费、基础设施配套费用、拆迁安置补偿费；2）前期工程费，包括项目可行性研究费、水文地质勘察、规划、设计以及“三通一平”等土地开发工程费支出；3）房屋建造费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费；4）管理费，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、诗业保险费、诉讼费、坏账损失及其他管理费用；5）销售费用，包括销售人员工资、奖金、广告宣传费、代理费、销售许可证申领费等；6）财务费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用；7）其他费用，主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、保险费等杂项费用；8）不可预见费，为以上述各项费用的3％～7％估算；9）税费，各项税费根据当地有关法规标准估算。

房地产开发项目全过程成本控制探讨

控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。既保证设计在技术上先进合理，又不突破
对路的房子，即完成项目定位。第二，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后。最后确定技术先进、功能可靠、经济合理
２推行限额设计．２
１决策阶段的成本控制
房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门进行市场调研及项目策划定位，以确定设计目标和方向，是投资这
分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要
方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保
的项目建设方案，从而计算出较为准确、合实际的设计阶切段的目标成本。第三，根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。
投资限额的目标．而杜绝在设计中任意提高安全系数和设从计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，
建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，去其糟 “
粕，取其精华 ” 即进行优化。优化后的方案不仅仅在技术上，
先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上
最合理的。只有这样，才能促使设计单位在设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。
左右，这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。房地产运营的前端成本控制是有很大的调整空间，地产单位应该在设计阶段进行优化再优化．没有大胆的优化也就没有更大的利润出现。２１进行设计招标，．选择设计单位及方案策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评

浅议房地产项目全过程成本控制

价。
３施工招标阶段的成本控制１投资决策阶段的成本控制
投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、目策划与投资决策、地技取项：等方而的工作，接关系列项目投资的成直败。该阶段的成本控ｌ．先要建科学的决带首１策机制，充分的市场调研和可行性研究的在基础上，动态的观点观察市场，分佶汁以充市场、策、金、政资经营等方而的险，以现实的观点去选择市场、择进入时机。选存严密、学的论证基础上，行决策。Ｈ的决科进项策不仪要通过公司内部的ｉ论和论证，目 ’ ｆ而．要经过市场业咨询项目决策的基础。以
工程造价的合珲确定足ｒ造价管理程的重要环节，确定ｒ程造价时，持以现：坚行的工程造价管理规定为依据，照甲乙按双方芷施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、场签证和设计变更进行审现核计算，查是否按图纸及合同规定全部审完成工作，否有丢、项工程。真核丧是落认每一项工程变更是否真正实施，增的增，眩该减的减，事求是。实工程结算审核过程中，先应查看结算资料是否齐全，括原合同、同补充协包合议、招标文件、编标答疑、标纪要、询图纸会材料和设备、列规格、稗、家和品质审纪要、程联系单、品厂工施竣丁图。次核其要求清，时为了体现风险担以及公对工程施工竣工与实际：同亡程情况是否一２规划设计阶段的成本控制据统计，规划设计阶段巾，步设计平合理的原则，要明确当三材及特殊贵致，程变更与实际竣工情况是否一致，在初还工结阶段影响成本的可能性为７％～９％，００方案重材料价格上卜波动时的调整办法。算口径与工程招投标口径是否一致，程工设计阶段影响成本的可能性为３％～７％，０Ｏ量的计算是否正确，市场价（无价材料）汁的施工图设计阶段影响成本的可能性为４工程施工阶段的成本控制价是否正确，价取费【径是否明确。外计＝＿］另

浅析房地产开发项目的全过程成本控制

中图分类号：Ｆ４０６．７２文献标志码：Ｂ
当前，房地产企业在成本管理中普遍存在成本控制薄弱、成本意识淡化的现象，致使成本控制失
１．３成立成本评估审核部门。加强图纸审核
在企业内部成立专门的工程设计管理部门，部
１．２实行限额设计
价的误差降到最低；四是签订严格施工承包合同，在
合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，合同及合同
补充协议等具有和合同同等法律效力的文件应当保存完整，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结
煤
１０６
炭
科
技
２０１３年第２期
Ｎｏ．２２０１３
Ｃ０ＡＬＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＹＭＡＧＡＺＩＮＥ
文章编号：１００８ — ３７３１（２０１３）０２ — ０１０６ — ０２
浅析房地产开发项目的全过程成本控制
程度为７５％。优化设计应当成为房地产开发项目的
重点，应采取的方法有：
１．１工程造价和设计方案相结合的设计招标
理与控制的一个重要手段。控制成本要做好四项工
作。一是要坚持公开、公平、公正的原则，规范招投
标程序，加强对招投标过程的监督；二是制定细致的招投标文件，要保证招标文件和合同条款的严密性，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用；三是要不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，严格审核清单标底，将量、