房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

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四
如何确定产品的价格和利润率以确定成本
2.利润率及目标成本的确定
1.1目标利润的确定 ①目标利润率法，公式如下
②上年利润基数法，公式：目标利润＝上年Байду номын сангаас润×利润增长率 1.2目标成本的确定
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五
将客户需求纳入目标成本管理
建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理 需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定 价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助 于目标成本管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品成本之间的关系，是 实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。
1.2目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。 ①确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金 利润率等多种不同的形式。 ②确定目标利润：目标利润=总投资额×目标投资利润 目标利润=总成本×目标成本利润 目标利润=销售收入×目标销售利润 目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率 ③计算售价： 售价=（总成本+目标利润）/预计销售面积 目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。 1.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得 出产品的售价。 单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）
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二
项目策划环节控制重点
项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。 （1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费 两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包， 必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不 要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。 （2）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短， 也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。 （3）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切 忌重复建设，增加成本。
房地产项目成本全过程
成本精细化管理与造价控制 操作实战
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总目录
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
新政策房地产企业成本管理
房地产成本控制重点环节 房地产项目投资决策阶段工程造价控制 房地产项目设计阶段工程造价控制解析
第五部分
第六部分 第七部分 第八部分
房地产项目招投标阶段的造价控制讲解
房地产项目施工阶段工程造价控制分析 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 房地产开发企业成本控制核算
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一
土地政策变化对项目成本的影响
随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文 件 ：《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违 法的紧急通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于调整中央分成 的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》、《关于加大闲置土地处置力度的 通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《土地储备管理办法》、 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强 土地供应调控的通知》、《土地登记办法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村 集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《中 华人民共和国耕地占用税暂行条例》等 ，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量， 强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。 房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也 由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土 地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资 金问题。 资金与管理成为房地产开发竞争的核心。
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二
金融(货币)政策变化对投资成本的影响
国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正 逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：对项目资本金达不 到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 年9 月27 日央行和银监会 发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求申请购买第二套(含)以上住 房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍； 12月12日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确 第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。2008年《关于进一步加强房地产 行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件 的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货 币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间 接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本， 对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。 从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现 金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营 销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。
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六
成本管理需要关注的全过程与细节
传统的成本管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施 工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在： （1）被动式控制成本 （2）采取过程或事后控制成本方法 （3）没有系统对成本进行控制。 造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍。 新的成本管理理念是采用“全过程成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设的 各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并 贯彻“精细化”管理的理念，为项目建设争取更大的效益。
2.税费
包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费 用总额的10%
3.期间费用
包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。
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四
如何确定产品的价格和利润率以确定成本
1.房地产项目定价方法
1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。 单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）
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第一部分
一 二 三 四 五 六 七 八
新政策房地产企业成本管理
土地政策变化对项目成本的影响 金融(货币)政策变化对投资成本的影响 房地产开发企业全面成本构成的主要内容 如何确定产品的价格和利润率以确定成本 将客户需求纳入目标成本管理 成本管理需要关注的全过程与细节 房地产企业的供应链管理 成本管理需要跨职能合作
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第二部分
一 二 三 四 五 六
房地产成本控制重点环节
拿地环节控制重点 项目策划环节控制重点 施工环节控制重点 财务控制重点 营销环节控制重点 管理费用控制重点
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一
拿地环节控制重点
征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体 规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、 构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系 列法规、政策的熟练把握。
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四
财务控制重点
首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少， 运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留 和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。 因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现 对财务费用的控制。 一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合 理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。 二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。 1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在 满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财 务费用。 2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收 来实现。
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七
房地产企业的供应链管理
1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核 心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的 关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。 2.基本供应链：设计商-施工总承包商-材料、设备供应商-物业管理商，这是房地产企 业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。 3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高 的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、 评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上”等不良心态， 防止腐败的发生。 4.供应链的有效管理： 4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。 4.2树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供 应链管理的效率和质量。 5.设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心 理念在供应链管理中尤为重要。
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三
施工环节控制重点
施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过 程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是： （1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程 在投标预算限价内招标。 （2）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算 预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。