房产税_地价与房价_况伟大

①
应？ 本文试图回答上述问题。 二、 文献评述 房产税与房价关系的理论研究有“传统观点 （ traditional view） ” 、 “受 益 观 点 （ benefit view ） ” 和 “新观点（ new view ） ” 三种代表性观点。 “传 统 观 点 ”来 自 Simon （ 1943 ） 和 Netzer （ 1966 ） 的研究［5 － 6］。他们假定整个国家的资本是 自由流动且回报是固定的。 上述假定使资本不承 担任何税负， 房产税完全由当地不可移动住房的 消费者承担， 产生了高房价。 “受益观点” 1976 ） 和 Fis是由 Hamilton（ 1975 、 chel （ 1992 、 2001 ） 发 展 起 来 的［7 － 10］。 与 Tiebout （ 1956 ） 模型［11］不同， 该观点假定地方的公共服务 完全由房产税提供。 该模型首先根据消费者对房 产税和公共服务的不同需求划分不同的辖区 ； 然 后假定每个辖区最小住房价值由房地产规制 （ ordinance） 决定。上述假定， 一方面保证了消费者在 不同辖区可自由流动， 另一方面不同辖区为争夺 消费者在房产税和公共服务上展开竞争。 在上述 假定下， 每个辖区消费者所支付的房产税就会相 同， 房产税和公共服务未资本化为住房价值 。 据 此， 他们认为房产税为一种受益税 （ benefit tax ） ， 仅 不影响住房价值和资源配置。 影响地方公共支出， “新观点” 是由 Mieszkowski （ 1972 ） 以及 Mieszkowski 和 Zodrow （ 1986 ） 提出的［12 － 13］。 他们认为， 传统观点忽视了所有辖区均有房产税， 其局部均 衡分析是高度误导的。 此外， 房产税不仅影响住 房资本配置， 而且影响非住房资本配置。 因此， 他 们假定整个经济包含高税区和低税区两类。 在上 资本由高税区向低税区流动， 导致了错 述假定下， 误配置， 产生了“利润税效应 （ profits tax effect ） ” “流转税效应 （ excise tax effect ） ” 和 两种效应。 前 者是指， 从全国 看， 房产税降低了资本的总体收 益， 资本所有者承担了一部分税负。 后者是指， 从 地方看， 房产税使当地不可移动生产要素和商品 价格发生变化， 其所有者承担了另一部分税负。
“Property Tax” ① 物业税源于 的翻译。在中国大陆， 物业税是对住宅征收的一种财产税。 为避免误解及与现行房产税一致， 本文以房 产税来代替物业税。作者感谢匿名审稿人对物业税概念解释的建议 。
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科技与经济
房产税、 地价与房价
大量经验研究对上述三种理论观点进行了检 但 尚 未 得 出 一 致 结 论。 Rosen 和 Fullerton 验， （ 1977 ） 在 Oates （ 1973 ） 模型基础上， 用考试成绩 （ 公共服务产出 ） 代替公共服务支出 （ 公共服务投 入） ， 考察了房产税率和公共服务对房价的影响。 结果表明， 房产税对房价有显著负向影响， 但至少 75% 的公共服务被资本化为房价［14 － 15］。 Krantz 等 （ 1982 ） 发现， 房产税对房价有显著负影响， 大约有 60% 的房产税被资本化为房价
一、 问题的提出 进入 21 世纪， 中国许多城市房价快速上涨。 国家统计局《国民经济和社会发展统计公报 》 显
2005 － 2010 年， 全国 70 个大中城市房屋销售 示， 5. 5% 、 7. 6% 、 1. 5% 和 价格的涨幅分别为 7. 6% 、 6. 4% 。居高不下的房价， 一方面使这些城市的房
Property Tax， Land Price and House Price KUANG Wei － da
（ School of Business， Renmin University of China， Beijing 100872 ， China） Abstract： This paper constructs a three － sector general equilibrium model for buyer， developer and local government in residential property market and commercial property market respectively and investigates the relationship between properland price and house price． The theoretical model illustrates that house price will decline in the event of property ty tax， but will appreciate with the increments of land price and construction cost． Employing the commercial proptax increase， erty market data of 33 large and medium cities in China from 1996 － 2008 ， this paper finds that the coefficients of property tax and land price are significantly small． Hence， the roles of property tax and land price in curbing house price should not be overestimated． Second， the house prices are primarily driven by household income in eastern cities， but the house price policies should be consistent with driven by developing cost in middle and western cities． Accordingly， local market circumstances． Finally， the property tax revenue does not crow out the land revenue． Key words： property tax； land price； house price
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。 况伟大 （ 2005 ） 从供给
。 Case 与 Grant
者行为和政府规制角度构建了一个结合住房市场 和土地市场的空间竞争模型。 理论模型显示： 当 土地市场供大于求， 房价与地价负相关； 当土地市 场供小于求， 房价与地价正相关
［ 33］
（ 1991 ） 的模拟结果显示， 房产税的流转效应非常 显著。提高房产税将使房价下降， 住房消费面积 减少。当房产税率提高 25% ， 将导致房产税收仅增 加 6. 6%
抑
制房价的政策被广泛讨论。 自 2003 年 5 月， 财政 辽宁、 江苏、 深 部和国家税务总局分 3 批在北京、 圳、 重庆、 宁夏、 福建、 安徽、 河南、 大连 10 个省市的 32 个县、 市、 区开展了房产税模拟试点工作。2011 年 1 月 28 日， 重庆市和上海市分别颁布了《对部 。 分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法 》 我们的问题是， 房产税能否有效抑制房价上涨？ 另一方面 ， 自 2002 年 5 月 9 日国土资源部出 台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 》 后， 北京 、 上海 、 广州 、 南京 、 大连 、 杭州 、 深圳等城市 ， 。 因此 ， 连续出现“地王 ” 国内一部分学者认为土 地“招拍挂 ” 政策抬高了地价和开发成本 ， 从而抬 高了房 价
［1 － 2］
。据 此， 该 观 点 认 为， 要降低房价
— —地方 必须降低地价 ， 特别应限制土地垄断者 — 政府的“以地生财 ” 行为 。 但另一部分学者认为 ， 房价是由供求决定的 ， 与地价无关
［3 － 4］
。 该观点
要降低房价必须调整供求关系 ， 特别应增 认为 ， 加土地和房屋供给 。 我们的问题是 ， 降低地价能 否有效抑制房价上涨 ？ 实际上， 房产税影响需求， 而地价影响供给， 二者对房价影响孰大？ 此外， 在中国， 土地国有， 土地出让金属于地方政府财政收入， 则同为地方 财政收入的房产税和土地出让金是否存在挤出效
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中国软科学 2012 年第 4 期
价收入比过高， 居民买房困难； 另一方面可能导致 引发金融危机。 为此， 中央政府出台 房地产泡沫， 了提高首付比例和抵押贷款利率的政策 。 例如， 2007 年中国人民银行和银监会发布的《关于加强 商业性房地产信贷管理的通知 》 规定， 第一套住房 第 抵押贷款最低首付比例由原来 20% 提至 30% ， 二套住房抵押贷款首付比例不得低于 40% ， 且抵 押贷款首付比例应随套数增加而大幅增加； 商业 性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的 40% 提 2004 年、 2006 年、 2007 年、 2010 至 50% 。 此 外， 2011 年央行分别上调五年以上贷款基准利率 1 年、 2 次、 6 次、 2 次和 3 次。尽管如此， 次、 房价仍未降 对住房开征物业税 （ property tax ） 下来。目前，
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由高房价引起的
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。 O'Sullivan （ 2002 ） 运用引
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认为高地价是 致需求 （ derived demand ） 分析框架， 高房价的结果而非原因 。 第二类研究侧重分析供给因素及其供给者行 为对地价与房价关系的影响。 Glaeser 和 Gyourko （ 2002 ） 认为土地管制是高房价的主因［31］。 Evans （ 2004 ） 认为土地供给者行为也会影响房价、 地价 并非完全取决于房价