房地产业周期波动简析--以上海房地产业为例

摘
要： 上 海房地产业近几十年的发展 中， 虽然在总体上是 呈上 涨的趋 势， 但也 经历 着不断的扩张收缩 、 循环往 复的
波动过程 。房地产业周期性波动是 内生因素和外生因素两方面协 同作用的结果。
关键词 ： 房 地 产 业 周期 ； 供 求 均衡 ； 外 生 因素 ； 内 生 因素 中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ０ — ８ ７ ７ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ７ — ０ ０ ９ ７ — ０ ４
萧 条 时 期 的上 海 房 地 产业 开始 复 苏 ， 并 慢 慢 地 发展 着 。
面的约束而 出现收缩阶段 ， 又在资源的充裕或者消费的拉动 等
因素作用下而进入扩张阶段 ， 如此周而复始形成了房地 产业 的
周期性波动。
一
、
房地产 业周 期波 动释义
１ ９ ９ ０年代是上海房地产业非常重要的转折期 ， 经历 了一个 很完整的周期波动。１ ９ ９ ２年ｘ ｌ ￣ ４ － ， 平南巡讲话 以后 ， 上海经济 出 现 了质的飞跃 ， 房地产业也迎来它的高潮期 ， 特别是 １ ９ ９ ２年至 １ ９ ９ ６年这几年期间 ， 上海房地产业发展得更是迅速。 从 １ ９ ９ ２ 年 到 １ ９ ９ ３ 年这段时间为房地产发展复苏的时期 ， １ ９ ９ ４年到 １ ９ ９ ６ 年 间上海房地产达 到繁荣 阶段 ， １ ９ ９ ７年到 １ ９ ９ ９年上海房地 产 处于衰退的阶段但 同时也在调整 ，才得 以在 ２ ０ ０ ０年恢复稳定
房 地 产 业在 实 际 的发 展 过程 中 ， 会 受 到 资 源 或 者 消 费 等 方
段。 主要因为中国实施 的计划经济限制住 了人们埘上海房地产 的投资与需 求 ， 再加上 当时绝大多数人 连基本生 活水平都无法 得到满足 ， 也没有 能力 去购买房产。 改革开放 以后 ， 一直处于
元， 表明上海 已进入 中等发达地区的行列中。居民的消费能 力
也有所提高 ， 消 费 方 向更 多 地 投 向不 动产 、 汽 车 等 大 型 耐 用 消
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费品中。因此 自２ ０ ０ ０ 年始 ， 上海房地产业 又开始 回升并发展速 度惊人 ， 每年开发投 资额都屡创新高 ， 房价也 在几年 内上升 了
落， 但在不久之后 ， 又开始新一轮的迅猛发展 。 政府相应地 实施 宏观调控和相关政策来控制上 海房地产业 的过热发展 ， 效果也 很显著 ，房地产投资的增 长幅度有很大的下降，到 ２ ０ ０ ５ 、 ２ ０ ０ ６ 年， 比初期几 年的 ２ ０ ％一 ３ ０ ％， 下降至 ３ ％左右 ， 并以这个水平持 续发展着 ， 直至０ ８年金融危机 ， 上海房地产业出现一定 幅度 的 萧条 。 总而言之 ， 近几十年上海房地产业确实经历 了多次大大小 小 的涨落 ， 但总体上来看还是保持着上涨 的趋势。
的发展。 ２ ０ ０ ０年 上 海 人 均 Ｇ Ｄ Ｐ首 次 突 破 ４ ０ ０ ０美 元 ， 达到 ４ １ ８ ０美
美 国经济学家 Ｗｅ ｓ ｌ ｅ ｙ Ｍｉ ｔ ｃ ｈ ｅ ｌ ｌ 的研究 表明 ， 房地产业在发 展过程 中呈一种经济水平起伏 波动 、 周期循环 的现象 ， 并且 其 波动周期分为繁荣 、 衰退 、 萧条 、 复苏这四个环节循环往复 。 繁荣阶段处 于周期 中的波峰。在这个时期 ， 房地产业开发 规模极大 ， 交易量急剧增加 ， 市场中投机者 活跃 ， 投资量快速增 加， 整个房地产业呈 现欣欣 向荣 的景象 。但是 ， 经营利润率 畸
体分析 。
上涨这样 的小周期波动 。 本文 以近几十年 的上海房地产业进行
分析 ， 具体探究 １ ９ ９ ０年代 、 ２ ０ ０ ０年代的房地产业 的周期波动。 建国后的 十年 间 ， 上海 房地产一直处于低迷 、 萧 条的阶
高， 开发量过渡增加 ， 房价越来 越高 ， 市场炒作盛行 ， 会使房 地
产业开始出现衰退迹象 。 衰退 阶段处于周期 中的下滑段 。此 时 ， 房价开始时虽仍 在 上升但涨 幅明显减缓 ， 并 出现下跌迹象 ， 交 易量开始收缩 ， 市场 需求 呈下降趋势 ， 对房地产业 的投 资与开发大大减 少 ， 甚 至有
【 房地产经济 】 Ｔ ｈ ｅ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｙ
２ ０ １ ３ 年第 １ ０ 期（ 总第 ４ ３ ８ 期 ）Ｅ
房 地 产 业 周 期 波 动 简 析
以上海 房 地 产 业 为例
何 英 倪 萍
（ 上海 政 法 学 院 经济 管 理 学 院 ， 上海 ２ ０ １ ７ ０ １ ）
些 实力差 的开发商难 以维持 ， 濒临破产 ， 房地产业逐渐走 向下
坡路 。 萧 条 阶段 处 于 周 期 中的 波谷 。 这 时 候 的 主要 现 象 为 房 地 产
好几倍 ，房 地产业俨然变成 了这个时代最炙 手可热 的产业之
一
。
直到 ２ ０ ０ ３年非典 时期 ， 房地产业才有一段 时期大幅度的回
的 繁荣 阶段 。
＝、 上海 房地产 业周 期波 动
建 国至今 ， 上海 房地产业经历 了从萌芽起步到发展壮大的 增长过程， 但这个增长过程并不平稳 ， 某些时期会有小幅度回落再
三、 上海 房地产 业周期 波动 的 内生因素
影 响房地产业周期波动的因素很多 ， 笔者根据产业经 济体 系内外这个角度 ， 把这些 因素分为 内生因素和外生因素进行具
业 的交易量和开发量进一 步减少 ， 房地产价格继续 下降 ， 部分 开发商面临困境 ， 破产现象普遍 。
复 苏 阶段 处 于 周 期 中的 上 升 段 。 这个 阶段 里 ， 房 地 产业 的
交易 量逐 渐 回升 ， 房价开始上 升并 呈持续增长趋势 ， 房地产 业 开发 、 投资也逐步增 加 ， 整个市场开始活跃 ， 渐渐又步入新一轮