房地产建设项目质量成本管理与控制研究

后 各阶 段 的基 础 和 根 本 ，直 接 影 Ⅱ着 整 个成 本 控 制 的科 学 性 和 合 理 向 性 。单 从 技 术 角 度 而 言 ， 策 阶段 对 建 设 标 准 水 平 的确 定 、 设地 点 决 建 随 着 我 国房 地产 行业 的发 展 和 住 房 制 度 改 革 的 深 入 ，房地 产 开 的选 择 、 建筑 物 功 能和 类 型 的选 择 等 ， 对项 目的最 终 成 本 生 成 有着 重 发企 业 要 想 适 应 激 烈 的市 场 竞 争 并 取 得 良好 的经 济 效 益 ，就 必须 合 大 影 响 ， 影 响程 度 可达 ８ ％ 以上 。 其 ０ 理地安排其产品和服 务质量 的投入产 出，重视成本控制并 提高成本 项 目设计阶段的成本控制主要包括以下几个 方面 ：①通过设计 管理水平。 此外 ， 还必须从经营的高度来衡量 自身 的质量体 系的有效 招 标 和 方案 竞 选 从 技 术 先 进 、 能 全 面 、 构 合 理 、 全适 用 、 足 建 功 结 安 满 性， 并且与销售量 、 资金周转额 以及社 会信 誉等结合起来进 行认识。 筑节能及环境要求等方面优 化设计方案 ：②运用价值工程优化设计 当前 ，房 地 产 公 司 所 拥 有 资 源 与所 面 临 环 境 的差 异 性 造成 了成 本管 方案 ， 合理 匹配工程造价成本 与建筑产品功 能 ； ②推行 限额 设计 ， 在 理 与控 制 中 的诸 多 不确 定 性 ，也 使 得 项 目成 本 管 理 与控 制成 为行 业 满 足 设 计 结 构 形 式 要 求 的基 础 上 降低 工 程 造 价 ，同 时 注 重优 化 设 计 关注 的 重 点 与难 点 。 并兼顾功能提高 ； ④利用 图纸会审对图纸技术上 的合理性、 施工上 的 １ 房 地 产 项 目质 量成 本 与 成 本 管 理 控 制 可行性、 工程造价 的最经济性进行审核 ， 避免 因设计考虑不周或失误 房 地 产 项 目质 量 成 本 也 称 为工 程 建 设 总 投 资 费 用 ，是 指 为建 成 而 造 成 施 工 中 的 拖 延和 经济 损 失 。 项 房 地 产 工程 需支 付 或 花 费 的投 资 。 房 地 产 项 目质 量 成 本 包 括 控 签订 了完 备 的 施 工承 包 合 同 之后 ， 进 入项 目的施 工 阶 段 ， 一 将 这 制 成 本 和 损 失成 本 ，前 者 是 企 业 为 了保 证 和 提 高 产 品质 量 而 导 致 的 阶段的质量成 本管理 与控制涉及 到项 目工期成本、 工程质量成本、 工 费 用 ， 者 则 包 括 因未 达 到 产 品质 量标 ； 不 能 满 足用 户和 消 费 者 需 后 隹， 程 量 变 更 成 本 以 及 施 工材 料 的成 本 。 程 项 目施 工过 程 中 ， 可预 见 工 不 要 而 产 生 的 有 形 的和 无形 的损 失 。 房 地 产 项 目成 本 管理 与 控 制 涉 及 的 因素 或 突 发 事 件 常 常 会对 工 期 产 生 较 大 的影 响 ，最 为 常见 的是 施 到 项 目评 估 决 策 、 选址 支 付 土 地 使 用 费用 、 行 各 类 设 计 招 标 、 程 进 工 工 中 的 一 些 技 术 难题 ， 引起 投 资 方 的 充 分 重视 。 施 工 过程 中妄 厂 应 在 承包招标、 场施ＴＮ竣工验收、 现 出售 交 付 使 用 等 各 个 阶段 的投 资 管 格 贯 彻 有 关 的 质 量体 系 ， 每 道 工 序都 要认 真监 督 管 理 ， 对 保证 产 品质 理 活 动 。 以 下 本 文提 出 了一 些 提 高 房 地 产 项 目成 本 管理 控 制 水 平 的 量 合 格 ，从 而 实 现 对成 本 的控 制 。 同时 还 要 充 分 发 挥工 程 监 理 的作 具体措施 ： 用 ， 取 有 效 措 施 管 理 好 相 关 的 现 场 人 员及 造 价 管理 人 员 ， 善 职 责 采 完 １１建立完整 的质量成 本核算体 系 我 国房地 产企业 大部分还 ． 分 工 及 有 关 制 度 ， 格 审 核 已签 认 的 工 程 变 更 ， 注 各 项 变 更对 总 投 严 关 没 有 建 立 完 整 的质 量 成 本 核 算 体 系 ，质 量成 本 数据 的搜 集 就 只 能 依 资 的 影 响 ， 少 不 必 要 的 成 本 支 出 。 施 工 阶 段 ， 了 降低 成 本 ， 考 减 在 为 可 靠原始的手工方式， 且没有统 一的规范 。 完整的质 量成 本核算体 系将 虑使用大宗的甲供 材料 ， 但要加强对甲供材 料的现场管理 ， 遵守施工 为质量成本建立科 目， 并列出成 本指标 明细 ， 在企业质量成本测算时 组 织 设计 的 工 序 及 施 工进 度 安排 ， 合理 堆 放 并减 少搬 运 及 损 耗 ， 降低 可 以直 接 获 取质 量成 本数 据 。 从 而 在 一 定 程 度 上 保证 了质 量 成 本 数 储存成本。 据 的真 实 性 和 可靠 性 。 项 目竣 工 后 ，要根 据 合 同和 实际 现 场 签 证 进 行 最 终 的工 程 造 价 １２ 层 次 分 析 法 的运 用 质 量 成 本核 算 体 系 中 可 以使 用 层 次 分 ． 结 算 。 价 审 计 人 员 要 认 真核 对 施 工 阶段 的增 补 项 目或 增 减 工 程 量 ， 造 析 法 （ ａｙｉ Ｈｅａｃ ｙ Ｐｏ ｅ ｓ 简 称 ＡＨ ） 质 量 成 本 的 每 一 分 Ａｎ ｌ ｃ ｉｒｒｈ ｒｃ ｓ ， ｔ Ｐ将 并 依 照 合 同 固 定 单 价包 含 的 内容 ，具 体 分 析 项 目变 更 是 否有 必要 重 类指标更加细化 ， 并将这些明细指标定位到每一个作业活动中 ， 然后 新 列 项 ， 否 已包 含 在 原 固定 单 价 中 。 于 需新 增 项 目或 增减 工程 量 是 对 根据指标的评价 因素和评价标准进行量化分析、 判断 ， 选择恰 当的核 的， 要根据工程量表 中相关细 目确定其单价。 算 方案 ， 并在实施过程中不断反馈信息 ， 对方案进 行修正和调整。这 ３ 结 语 样不但可以使质量成本数据更加全面 ，而且提高了成 本数据 的可靠 房 地 产 企 业 质 量 成 本 的 高 低 不仅 关 系 到 房 地 产 企 业 产 品 质 量 性 和 透 明性 。 的优劣 ， 也关系到建筑物价格 的高低。因而 ， 质量成本测量 与控制应 １３ 引 入信 息技 术 建 立质 量成 本 Ｍ Ｉ 统 信 息 技 术 可 以解 决 ． Ｓ系 该 是 房 地 产 企 业 加 以 重视 的 方 面 ， 但 要 重 视 质 量 的 提 高 和 成 本 的 不 很 多质 量成 本核 算手 段 与 方法 方面 的 问 题 。 很 多企 业 都 已经 建 立 了 控 制 ， 要 重 视 质 量 成 本 的准 确 测 量 和 均 衡 。 房 地 产 项 目的 质 量 成 更 企 业 管 理 信 息 系 统 （ Ｓ）可 以 在 此 基 础 上 利 用信 息 技 术 对 质 量 成 ＭＩ ， 本 管 理 与 控 制 应 注 重 既 能 满 足 用 户 的 要 求 ， 能 使 企 业 获 得 较 好 的 又 本 进 行 数据 的 收集 和 归纳 ， 立 质 量 成 本 Ｍｌ 统 。 这 样 收 集 的数 建 Ｓ系 经 济 效 益 。 施 工 中一 味 地 追 求 高 质 量 而 不顾 成 本 的做 法是 不 可取 在 据不但准确 、 全面 ， 且 也 节 省 了 人 力 资 本 ， 高 了 企 业 质 量 管 理 能 而 提 的。 只 有 从 项 目建设 的全 过 程 着 手 ， 眼 全 局 、 学 管 理 ， 能 将 成 着 科 才 力， 使质 量 管 理 发 挥 更 大 的 效 用 。 本 管 理 与 控 制 落 到 实 处 ， 得 较 好 的 经 济 效 益 ， 提 升 企 业 的 市 场 取 并 １４ 建立房地产企业质 量文化 房 地产项 目成 本管理 与控制是 ． 竞 争 能 力。 个 不 可 分 割 、 互 联 系 的 整体 ， 贯 穿 于 项 目建 设从 开 始 到 交 付 使 相 应 参考文献 ： 用 的全 过 程 。 有 把 质 量 管 理 提 升 到 文 化 的 高度 ， 企 业 的 管理 层 和 只 使 … 徐蓉 ， 旭峰 工程造价管理Ｉ ］ 海： 王 Ｍ． 上 同济 大 学 出版 社 ２ ０ ． ０ ５ 员工 明 白质 量 是企 业 的生 命 线 ， 可 忽视 ； 有 将 质 量 深 深根 植 在 每 不 只 【】 ２中国人民共和国建设部 发布 房地产开发项 目经济评价方法【 ． Ｍ］ 北京： 个 员工 的 心 里 ， 植 在 企 业 文 化 深 处 ， 能 发 挥质 量 管理 的最 大效 用 中国计划 出版社 ２ ０ ０ 根 才 ０ ０１ ． 提 高 企 业 整体 质 量水 平 和 竞 争 力。 【］ ３戚安邦． 工程项 目全面造价管理【 天津： Ｍ】 南开 大学 出版社 ２ ０ ０２ ２ 房 地 产 项 目开 发各 个 阶段 的成 本 控 制 【］ ４刘红莉 浅谈房地产开发过程 中的造价控制【］ Ｊ 山西建筑 ２ ０ １７： �
房地产建设项 目质 量成本 管理与控 制研 究
彭伟 清 （ 路桥丰茂置业 公司） 湖南 有限
摘 要 ：项 目质 量 成 本 分 析 与 管 理 水 平 是房 地 产 企 业 质 量 经 营 的 关键 ， 展 目标 的一致性 ， 也 在对现 实宏观环境正确分析的基础上 ， 考虑投资项
ห้องสมุดไป่ตู้
是其质量管理有效性的标志。 本文从房地产开发过程中各个阶段的成 本构成 目的经济 内部收益率 ， 同时更要分析项 目与宏观政治经济环境 、 现实 入 手， 对如何 在房地 产开发过程 中进行成 本管理 与控制进行 了阐述 ， 为房地 社会与人文环境 的协调性。 从房地产项 目开发的根本 目的来讲 ， 在项 产企业提高质量成本管理水平提供 可行的方法与参考依据。 目决策 阶段就应该进行项 目成本管理 与控 制 ，并以此为项 目开发 以 关 键 词 ： 地 产 质 量 成 本 管 理 控 制 房