大连某商场全程策划案例

2002年10月31日
目录
第一部分：商业部分
1-大连市概况 (5)
1-1大连市概况 (5)
2-大连市的商业分析 (5)
2-1市场回顾 (5)
2-1-1国营商场同合资商场共存 (5)
2-1-2超市效应 (6)
2-1-3商场相对比较集中 (7)
2-2大连商业分析 (7)
2-2-1大连现时商业总存量 (7)
2-2-2未来商业供应 (7)
2-2-3市场售价及租金反映 (10)
2-3大连商业个案分析 (11)
2-3-1大连胜利广场 (11)
2-3-2大连大世界家居广场 (12)
2-3-3大连奥林匹克购物广场 (13)
3- 项目的商场部份分析 (15)
3-1项目概况 (15)
3-2项目SWOT分析 (16)
S——项目优势 (16)
W——项目劣势 (16)
O——机会 (17)
T——威胁 (18)
4-市场定位 (18)
4-1国内市场形势 (19)
4-2大连商城的形势 (21)
4-3本项目覆盖地域及经济潜力 (22)
4-4市场需要什么 (23)
4-4-1商场档次分析 (24)
4-4-2商场类型 (25)
4-4-3商场主题分析 (25)
4-5本项目产品定位 (26)
4-5-1档次定位 (26)
4-5-2本项目的主题定位 (28)
※首创旅游式主题的商业物业概念 (28)
※主题新颖的吸引 (28)
※市内旅游文化的支持 (28)
※对消费人群的吸引力 (29)
※借用概念的吸引力 (29)
※借用其它元素的吸引力 (30)
4-5-3形象定位 (30)
4-5-4项目定位的发展优势 (31)
4-6项目产品设计建议 (33)
4-6-1针对项目整块建议 (33)
4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？ (33)
4-6-3针对D、E地块规划 (35)
4-6-4针对D、E地块的业态设置 (35)
4-7项目的特色如何营造 (38)
5-商场的租售策略 (40)
5-1目标客户 (40)
5-1-1销售目标客户 (40)
5-1-2招商客户 (40)
5-2租售时机 (40)
5-3租售策略 (41)
5-3-1租售推广策略 (41)
5-5主要促销手段 (45)
5-6招商条件 (46)
5-6-1租金优惠 (46)
6-商场的经营管理 (47)
6-1角色 (47)
6-1-1对内经营 (47)
6-1-2对外经营 (47)
6-2目标 (48)
6-3效果 (48)
6-3-1旺人（消费人流） (48)
6-3-2旺场（投资者和商家） (49)
6-3-3旺财（经营收益） (49)
6-3-4运用多元化经营策略， (50)
6-4商业物业主要经营管理模式 (50)
6-4-1经营模式比较 (50)
6-4-2采用经营模式的论证 (52)
6-4-3结论 (52)
7-经营推广 (53)
7-1推广活动 (53)
7-2信息系统建议 (53)
7-4经营促销手段参考 (54)
8-经营管理组织架构 (55)
9-商业招商经营运作优势 (55)
9-1-1具有较强的商业招商能力， (55)
9-1-2具有实际招商操作经验， (55)
9-1-3具有引入主力店的成功经验 (56)
9-1-4丰富商业经营运作经验， (57)
9-1-5服务品牌 (57)
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析 (59)
2- 项目的优势劣势分析 (60)
2-1项目优势： (60)
2-2项目劣势： (60)
3- 目标客户的定位和分类 (61)
3-1住宅的目标客户分析 (61)
3-2公寓的目标客户分析 (61)
4- 项目定位 (62)
4-1项目理解 (62)
4-2产品定位 (62)
4-3形象定位 (63)
4-4项目形象包装 (64)
5- 产品建议 (64)
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 (64)
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 (64)
5-2户型设计建议： (67)
6-项目命名的初步建议 (67)
6-1项目整体命名 (67)
6-2商业命名 (67)
7- 住宅与商业的互动分析 (68)
7-1住宅与商业的统一性 (68)
7-1-1住宅统一性体现 (68)
7-1-2商业统一性的体现 (68)
7-1-3 住宅和商业的协调 (68)
7-2住宅和商业开发推售的互动策略 (69)
6-3说明 (71)
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，
东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有
“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚
称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41
万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营
大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足
轻重的作用。

随着超过二十五万平方米合资商场的引
入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售
市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承
担曲险的联营方式。

迈凯乐大连商场因经营业绩突出，
是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服
装保底额多订于1800美元/平方米。

合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多
新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市
场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费
者。

面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的
存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经
营思路。

天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用
50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天
共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮
相。

大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。

进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重
组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场
均有一定数量固定的消费群体。

2-1-2超市效应
步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大
型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入
到一个空前白热化的阶段。

世界排名前三位零售商巨
头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同
时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也
是少见的。

2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在
大连开业。

华联开业的意义不只是多了一家商店，而
是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市
的肉博战已不可避免。

2-1-3商场相对比较集中
闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的
步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴
黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。

相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但
发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、
先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐
渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。

2-2大连商业分析
2-2-1大连现时商业总存量
在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落
于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。

2-2-2未来商业供应
大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中
山区及沙河口区。

而预计到2003年年底，将会有接近
53万平方米的商场新面积落成（见下表）
商场未来供应表
大连市主要已开业商场一览表
2-2-3市场售价及租金反映
现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,
店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。

现时大连
市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的
抽成。

不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连
商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化
妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）大连市主要商场招商条件一览表
2-3大连商业个案分析
2-3-1大连胜利广场
位置：中山区大连火车站前广场
开业日期： 1998年8月
商场总楼面建筑面积： 147，000平方米
楼层：地上六层，地下三层
营业时间：上午9时至下午9时
※招商条件
从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方
米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米
人民币30，000元，销售业绩相当不错。

但可能会影
响商场既定的商品布局和商场的统一管理。

百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每
平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户
多以联营为主。

目前的进场条件是商场抽成23-28%左
右。

值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的
进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自
游戏机的用电外。

※现场气氛
是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全
的百货商场。

人流多以流动人流为主（也因为邻近火
车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经
营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客
有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。

※商品布局
楼层图
2-3-2大连大世界家居广场
位置：沙河口区五一广场4号
开业日期： 2001年4月21日
商场总楼面建筑面积： 71，000平方米
楼层：地上五层，地下一层
营业时间：上午9时至午8时
招商条件：地下一层和地上一层整体出租
※现场气氛
商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部
分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。

属于大型专
业商场。

※商品布局
2-3-3大连奥林匹克购物广场
位置：大连人民体育场北
开业日期： 2000年4月
商场总楼面面积： 35，000平方米
楼层：地下二层
东西广场租金： 2.4-3.5元/M2/天；负二层： 1.5元
/M2/天
※现场气氛
商场硬件较好，女装属中档，男装略高。

旗舰客户是
美国的沃尔玛超市，客流量非常大。

商场业态较为复
杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、
儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体
的大型购物中心。

※商品布局
总结：
大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环
境都起到理想的城市规划格局。

商业的发展也随着市场的
竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮
的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。

3- 项目的商场部份分析
3-1项目概况
本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光
街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划
面积27900平方米。

中间由横列的武汉街、华昌街和
纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。

项目基本指针如下：
3-2项目SWOT分析
S——项目优势
地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈
——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价
值。

规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑
规模较大。

城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名
的旅游城市，会向一个国际城市
的方向发展，商业的氛围日渐浓
厚，商机无限。

W——项目劣势
①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地
块组成。

而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会
扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支
路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划
影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。

而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。

②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以
整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优
秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店
有一定的难度。

③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住
宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两
方面的优势。

④青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而
本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商
的压力也大。

⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁
忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，
而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有
一定影响。

O——机会
①与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有
一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过
来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。

②大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。

本
项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成
为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。

③面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、
娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。

④进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商
场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青
年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。

⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手
法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽
有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们
大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将
新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。

⑥项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计
为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购
物天地。

T——威胁
①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招
商上对市场客户的分流。

②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对
项目主题性或特色性要求较高。

③市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。

4-市场定位
商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关
键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方
面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方
面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。

在本项
目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营
销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份
的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保
持一致和很好的延续。

4-1国内市场形势
4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引
发起处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽
脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去
增加他们的利润。

虽然在设计方面大多吸收香港的经验，及聘用
能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，
经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的
期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都
做成大量空置商场积压。

相对投资成本及管理
成本，回报率已接近零的地步。

4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资
金未能到位。

待市场成熟之后他们才作打算。

但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答
案应该是未必。

4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出
现的。

其实，在房地产发展中，配合形势。

永
远比等待形势好。

在商业或购物区兴建商场永
远都是合理的做法。

始终地产发展永远都不离
地点，地点……。

广州天河城的成功正好充分
表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比
比皆是的。

4-1-4国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配
套。

到招商推广时，问题出现了，但却改不了
暨定的事实。

华丽商场变成空置，白白浪费了
经济资源。

4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平。

汰
弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租
金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地
步。

租户在租金方面的负担，现在绝对不是问
题。

而也因为这样，租金就反而会变得有上升
的潜力。

4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。

期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户
则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。

一
般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从
设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展
过程中做工夫不可了。

4-2大连商城的形势
4-2-1正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的
供应也远超市场可以随的。

自一九九八年有超
过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租
售情况大受打击。

低租金不再是唯一业主去吸
引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也
开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都
是23%—32%左右。

4-2-2 虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家
乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模
式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。

奥
林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新
估计，而百分百投向设备完善的商场。

4-2-3 在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较
理想。

而其他在中山路的，在人民路的，也不
见得成功。

街上人流多，商场内，尤其实在首
层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种
类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾
客需要。

奥林匹克广场及家乐福等，显而易见
是带动了潮流的方向。

4-2-4 青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的
影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又
建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物
的新时尚地区。

虽然临街店铺会增加，但新颖
商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包
括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必
有正面的帮助。

4-3本项目覆盖地域及经济潜力
4-3-1 大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。

作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾
客的。

它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗
区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一
百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到
45岁的。

男的比女的略多。

4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月
收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字
高。

4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人
口为644.6万，其中常住外国人为5842人。

旅
游人数为2026万人，其中2000万是国内游客。

在国内游客中，60%是东北人。

4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费
500元，每月从游客方面得到的额外消费额会
是每月8.3亿元。

4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。

假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额
会是21.5亿元。

4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长
21.70%，物价指数却下降了0.50%。

显示购买
能力实际上升了22.2%。

4-4市场需要什么
①大连市民的日常生活习惯在过去的5年内起了
基本的变化。

城市从国内较为迟起步改革的城
市变为国内向国际开放的五个城市之一。

从主
要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比
比皆是的都市。

市民的日常购物也从基本便利
需要，演变成为休闲习惯。

对环境的诉求也有
不同的期望。

这从甚至位于繁盛地区的旧式商
场一点也不受欢迎的事实中可以看到。

而新式
商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场
却大受欢迎中更可引证。

②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档
次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾
客心中的地位。

顾客需要也随着潮流转变而变
得更多样化，我们可以综合他们的需要如下：
⏹时尚的购物感觉。

⏹休闲的购物环境。

⏹方便的商场布局。

⏹舒适的商场通道。

⏹齐全的消费品种。

⏹灵活变通的商品档次。

⏹综合餐饮，娱乐及购物的便利。

⏹具名气的商场。

4-4-1商场档次分析
①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007
亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；
相差甚远。

虽然每年的增长率也达两位数字，
比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第
14位。

②每年大约1.28%的游客是国外游客，其余98.72%
为国内游客，其中60%为东北游客。

国外游客
购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能
力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较
大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也
应该比较广州，上海及北京低的。

③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北
京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主
流中高档为次流。

4-4-2商场类型
①以地理为类别，商场可分为：
⏹邻舍商场
⏹地区性
⏹地域性
②若以购物为类别，商场又可分为：
⏹日常便利商场
⏹休闲商场
⏹目标商场
⏹旅游商场
4-4-3商场主题分析
香港又一城的主题
又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题
是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需
要」。

所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27%，
娱乐及个人购物便利店也不少。

百货公司没有，但行
业专门店则比较多。

广州天河城的主题
广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客
年龄比较轻。

所以它的主题是「包罗万有的购物商场
去迎合年龄15到45岁的少青中年人」。

因为面积太大，
所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一
毓的商场，需要几天才能走得完。

所以它有两家百货
公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，
同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。

商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商
铺种类可分为以下几个主要类别：
⏹主力店
⏹行业购物中心（专门店）
⏹超级市场
⏹戏院
⏹娱乐中心
⏹餐饮场所
⏹商铺
4-5本项目产品定位
4-5-1档次定位
■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。

1.项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概
念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；
2．大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。

3．住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。

■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档1．高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。

2 目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨大的消费人流。

4-5-2本项目的主题定位
“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”
※首创旅游式主题的商业物业概念
将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，
这是一个全新的消费模式。

※主题新颖的吸引
将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形
式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连
市民面前。

形式上不雷同于市内的现有商场，这样一
方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有
的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项
目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的
市场竞争力。

※市内旅游文化的支持
大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，
如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购
物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。

※ 2001年大连市旅游统计资料：
a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游
创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。

b.根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增
长28。

4%，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDP 10％左右。

※对消费人群的吸引力
将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。

※借用概念的吸引力
建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。