刘芳、郑州布瑞克房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

刘芳、郑州布瑞克房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.10.26
【案件字号】(2020)豫01民终12206号
【审理程序】二审
【审理法官】周金
【审理法官】周金
【文书类型】判决书
【当事人】刘芳;郑州布瑞克房地产开发有限公司;郑州帝湖物业管理有限公司
【当事人】刘芳郑州布瑞克房地产开发有限公司郑州帝湖物业管理有限公司
【当事人-个人】刘芳
【当事人-公司】郑州布瑞克房地产开发有限公司郑州帝湖物业管理有限公司
【代理律师/律所】申慧清河南亚洋律师事务所;甄杰河南亚洋律师事务所
【代理律师/律所】申慧清河南亚洋律师事务所甄杰河南亚洋律师事务所
【代理律师】申慧清甄杰
【代理律所】河南亚洋律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】刘芳
【被告】郑州布瑞克房地产开发有限公司;郑州帝湖物业管理有限公司
【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。

【权责关键词】无效欺诈胁迫显失公平违约金证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序反诉维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

2015年4月25日刘芳与帝湖物业公司签订的《前期物业管理服务协议》并不违反法律、法规的强制性规定，刘芳提供的证据不能证明该协议存在无效的法定情形，且在帝湖物业公司起诉刘芳支付物业费的物业服务合同纠纷案件中，生效的（2018）豫0102民初4142号民事判决对涉案《前期物业管理服务协议》的合同效力已进行评判，认定该协议合法有效。

故一审法院驳回刘芳要求确认《前期物业管理服务协议》第四条第三项管理收费标准条款无效的诉讼请求，并无不当。

综上所述，刘芳的上诉请求不成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘芳负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 02:03:08
【一审法院查明】一审法院认定事实，2015年4月25日原告（乙方）与被告帝湖物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定，乙方交纳物业管理服务费用标准按住宅建筑面积每月每平方米高层1.73元标准收费。

因原告拖欠被告帝湖物业公司2016年10月1日至2017年12月31日的物业费及违约金，被告帝湖物业公司于2018年5月28日将原告诉至本院。

本院经审理于2018年7月11日作出（2018）豫0102民初4142号民事判决，判决原告支付被告帝湖物业公司物业服务费2048.8元。

现该案件已生效并执行完毕。

上述事实，有前期物业管理服务协议、（2018）豫0102民初4142号民事判决及双方当事人陈述等证据材料在卷佐证。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

"根据上述证据规则当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中原告要求确认其与被告帝湖物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第四条第三项无效，但该院生效的民事判决已经认定了案涉《前期物业管理服务协议》合同合法有效，故该院对原告的诉讼请求不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项规定，起诉必须有明确的被告。

布瑞克公司并非案涉合同的相对人，故其不是本案适格被告。

【二审上诉人诉称】刘芳上诉请求：1、原判决认定基本事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：一、一审判决认定事实不清。

2013年7月9日，上诉人与布瑞克公司签订了帝湖花园305号楼2单元206室的商品房买卖合同。

2015年4月25日交房时，布瑞克公司与帝湖物业公司采取不签《前期物业管理服务协议》不交所购房屋钥匙的办法，强迫业主与帝湖物业公司签订合同，该协议第四条第三项物业管理服务费用标准其中高层为1.73元每平方米，而同期帝湖花园的高层收费标准为1.15元每平方米。

同期帝湖物业公司的法人代表为布瑞克公司的股东卢利
军。

面对二被上诉人“违法涨价"，业主“被服务"的行为，上诉人向一审法庭提出了判令帝湖物业公司与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第三项管理收费标准条款无效的诉讼请求，同时向法庭提交了三组9份证据，2020年8月12日下午3:00庭审前，法庭组织了三方证据交换，庭审中对三方提交的证据进行了质证，质证后确定了双方当事人争议的主要问题，一是业主签署前期《前期物业管理服务协议》是否受布瑞克公司、帝湖物业公司的胁迫；二是《前期物业管理服务协议》的收费条款是否违反法律、行政法规的强制性规定，并围绕争议的主要问题进行辩论。

其中关键性的第3份证据《入住手续书》，面对上诉人的提问如果不签《前期物业管理服务协议》和交“被涨价"的物业费，上诉人能否领回所售房屋的钥匙，二被上诉人当庭表示“拒绝回答"，此事实在庭审直播录像中能够印证。

布瑞克公司在所售房屋在验房、交房过程中，不向业主交付房屋钥匙，与帝湖物业公司串通，以所售房屋钥匙作筹码，胁迫业主与帝湖物业公司签订《前期物业管理服务协议》，构成合同违约和欺诈，根据二被上诉人的工商注册报告显示，布瑞克公司的法定代表人为卢天明，卢利军为布瑞克公司股东、经理，2017年2月15日卢利军为帝湖物业公司法定代表人，现仍为帝湖物业公司第一股东。

布瑞克公司与该《协议》的签订有直接的利害关系，事实更证明布瑞克公司胁迫业主签订侵犯业主权益的《协议》，应被认定为适格被告。

以上事实和向法庭提交证据表明，《前期物业管理服务协议》是布瑞克公司和帝湖物业公司胁迫上诉人签订，该协议“被涨价、被服务"条款自然无效。

2014年8月1日，郑州市人民政府出台了《郑州市物业服务收费管理办法》，对郑州市住宅小区物业服务收费出台了收费政府指导价标准，其中一级物业的收费标准为1.73元每月每平方米（建筑面积），按照政府职能划分和《办法》中规定的审批程序，物业服务企业应先到郑州市住房保障和房地产管理局进行物业服务等级标准的认定，然后再到物价部门核定具体的收费标准，《办法》第二十三条“物业服务企业应当按照政府价格和主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。

明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费
依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话1某某某某、行业监督电话等。

"庭审中，帝湖物业公司向法庭出具了一份《物业服务等级标准确认告知书》，中原物（2016)001号，告知书显示内容“郑州帝湖物业管理有限公司：今收到你公司关于帝湖花园高层A区B区（一）综合管理服务（二）物业部位的日常管理维护和管理（三）物业共用设施设备及运行的日常维护和管理（四）环境卫生、绿化管理服务（五）物业管理区内公共秩序均达到一级物业服务等级标准承诺材料，现子以确认，将作为今后监督管理活动是否按约定履行的依据，特此告知"，文号为中原物（2016)001号，时间为2016年6月16日。

该物业没有向法庭提交核定的收费具体标准。

从该证据可以得出，中原区房地产管理局物业管理科对帝湖物业公司确认的“一级物业服务"的时间是2016年6月16日，当庭没有提交郑州市物价局核定的收费标准，相对帝湖物业公司胁迫业主签订《前期物业管理服务协议》的时间是2015年4月25日，结论是签订协议的时间，帝湖物业公司没有得到政府管理部门的服务等级确认，也没有郑州市物价局核定的收费标准，应依法认定《前期物业管理服务协议》的收费条款违反法律、行政法规的强制性规定，违法涨价。

二、一审《民事判决书》存在不符合简易程序判决书简化的情形。

在一审庭审中，上诉人向法庭提交了三组9份证据材料，被上诉人也向法庭提交了证据材料，并当庭对提交的证据材料进行了质证，法官当庭确认了的案件争议的焦点，并进行了辩论，而在民事判决书中，没有显示这些内容，对法官的判决意见起着重要作用，也是公正裁判的依据，更是诉讼参与人心服口服依据，更是诉讼文书上网后接受群众监督的依据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2019〕19号第五十七条“通过证据交换，确定双方当事人争议的主要问题"、第九十七条“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由"，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释法释〔2015〕5号第二百七十条“适用简易程序审理的案件，有下列情形之一的，人民法院在制作判决书、裁定书、调解书时，对认定事实或者裁判理由部分可以适当简化：（一）当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的；（二）一方当事人明确表示承认对方全部或者部分诉讼请求的；（三）涉及商业秘密、个人隐私的案件，当事人一方要求简
化裁判文书中的相关内容，人民法院认为理由正当的；（四）当事人双方同意简化的。

"在该案件没有符合简化的情形，当事法院有意掩盖部分事实，没有达到公开公正的审理案件，让诉讼参与人在诉讼中错失“公平正义"。

三、(2018)豫0102民初4142号是一审法院“问题"判决书，错误的引用把矛盾激化。

帝湖花园东王府305号楼的业主392户，在交房时与上诉人有相同遭遇，共性的存在“被服务"和“被涨价"、“乱收费"。

该判决存在以下错误：1、该案件不适用小额诉讼审理。

该案件争议的焦点涉及服务收费条款，该条款的定价有行规法规的强制性规定，一是物业管理部门服务等级的认定，二是物价部门的审核审批，三是住宅小区半数以上业主的同意。

2、上诉人当庭提出的抗辩意见和向法庭提出的反诉，该案件已不符合小额诉讼的条件。

3、小额诉讼一审终审判决结果对392户业主而言，该判决书显失公平，不符合法理，侵害了业主的合法权益，把矛盾推向白热化。

该“问题判决"向中原区法院、中原区检察院提出了再审申请和监督申请，现在向郑州中院提起申诉。

四、业主“被服务"不止于服务瑕疵。

帝湖物业公司被中原区房地产管理局确认为“一级物业服务"，帝湖物业公司的业主并没有享受了“一级物业"的服务，相反帝湖物业公司的服务脏、乱、差，2018年两次被省级媒体曝光，2018年河南省住房和城乡建设厅在“双随机一公开"监督检查工作中被认定为“不合格物业企业"，业主从中原区政府部门认定的“一级物业服务"中，没有享受到应有的服务，业主纷纷加入到拒绝交纳物业费的行列，物业公司不是自身找原因，而是拿《前期物业服务协议》说事，以合法的诉讼，以“无故"不交物业管理费的理由侵害业主的合法权益。

目前帝湖物业的业主拒交物业费据了解人数众多，帝湖物业公司在中原区法院的诉讼累积案件持续增加，一审法院是否继续浪费有限的诉讼资源，来为达不到“一级物业服务标准"和侵占业主权益的问题企业站台服务，宁波海曙法院就出台了好的规定，高瞻远瞩将缴费率和满意率达不到80%，且能查证物业服务存在明显瑕疵的，该物业的诉讼暂不受理，以防止物业服务企业采用合法的诉讼手段以达掩盖服务瑕疵，损害被告业主的合法权益。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

综上所述，刘芳的上诉请求不成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用
法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
刘芳、郑州布瑞克房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2020)豫01民终12206号当事人上诉人（原审原告）：刘芳。

委托诉讼代理人：刘三军。

系刘芳父亲。

被上诉人（原审被告）：郑州布瑞克房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区伏牛路南段。

法定代表人：卢天明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：申慧清，河南亚洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甄杰，河南亚洋律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：郑州帝湖物业管理有限公司，住所地郑州市中原区航海路与桐柏路交叉口东南200米。

法定代表人：卢燕娜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：申慧清，河南亚洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甄杰，河南亚洋律师事务所实习律师。

审理经过上诉人刘芳因与被上诉人郑州布瑞克房地产开发有限公司（以下简称布瑞克公司）、郑州帝湖物业管理有限公司（以下简称帝湖物业公司）物业服务合同纠纷
一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初3238号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月22日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称刘芳上诉请求：1、原判决认定基本事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：一、一审判决认定事实不清。

2013年7月9日，上诉人与布瑞克公司签订了帝湖花园305号楼2单元206室的商品房买卖合同。

2015年4月25日交房时，布瑞克公司与帝湖物业公司采取不签《前期物业管理服务协议》不交所购房屋钥匙的办法，强迫业主与帝湖物业公司签订合同，该协议第四条第三项物业管理服务费用标准其中高层为1.73元每平方米，而同期帝湖花园的高层收费标准为1.15元每平方米。

同期帝湖物业公司的法人代表为布瑞克公司的股东卢利军。

面对二被上诉人“违法涨价"，业主“被服务"的行为，上诉人向一审法庭提出了判令帝湖物业公司与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第三项管理收费标准条款无效的诉讼请求，同时向法庭提交了三组9份证据，2020年8月12日下午3:00庭审前，法庭组织了三方证据交换，庭审中对三方提交的证据进行了质证，质证后确定了双方当事人争议的主要问题，一是业主签署前期《前期物业管理服务协议》是否受布瑞克公司、帝湖物业公司的胁迫；二是《前期物业管理服务协议》的收费条款是否违反法律、行政法规的强制性规定，并围绕争议的主要问题进行辩论。

其中关键性的第3份证据《入住手续书》，面对上诉人的提问如果不签《前期物业管理服务协议》和交“被涨价"的物业费，上诉人能否领回所售房屋的钥匙，二被上诉人当庭表示“拒绝回答"，此事实在庭审直播录像中能够印证。

布瑞克公司在所售房屋在验房、交房过程中，不向业主交付房屋钥匙，与帝湖物业公司串通，以所售房屋钥匙作筹码，胁迫业主与帝湖物业公司签订《前期物业管理服务协议》，构成合同违约和欺诈，根据二被上诉人的工商注册报告显示，布瑞克公司的法定代表人为卢天明，卢利
军为布瑞克公司股东、经理，2017年2月15日卢利军为帝湖物业公司法定代表人，现仍为帝湖物业公司第一股东。

布瑞克公司与该《协议》的签订有直接的利害关系，事实更证明布瑞克公司胁迫业主签订侵犯业主权益的《协议》，应被认定为适格被告。

以上事实和向法庭提交证据表明，《前期物业管理服务协议》是布瑞克公司和帝湖物业公司胁迫上诉人签订，该协议“被涨价、被服务"条款自然无效。

2014年8月1日，郑州市人民政府出台了《郑州市物业服务收费管理办法》，对郑州市住宅小区物业服务收费出台了收费政府指导价标准，其中一级物业的收费标准为1.73元每月每平方米（建筑面积），按照政府职能划分和《办法》中规定的审批程序，物业服务企业应先到郑州市住房保障和房地产管理局进行物业服务等级标准的认定，然后再到物价部门核定具体的收费标准，《办法》第二十三条“物业服务企业应当按照政府价格和主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。

明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话1某某某某、行业监督电话等。

"庭审中，帝湖物业公司向法庭出具了一份《物业服务等级标准确认告知书》，中原物（2016)001号，告知书显示内容“郑州帝湖物业管理有限公司：今收到你公司关于帝湖花园高层A区B区（一）综合管理服务（二）物业部位的日常管理维护和管理（三）物业共用设施设备及运行的日常维护和管理（四）环境卫生、绿化管理服务（五）物业管理区内公共秩序均达到一级物业服务等级标准承诺材料，现子以确认，将作为今后监督管理活动是否按约定履行的依据，特此告知"，文号为中原物（2016)001号，时间为2016年6月16日。

该物业没有向法庭提交核定的收费具体标准。

从该证据可以得出，中原区房地产管理局物业管理科对帝湖物业公司确认的“一级物业服务"的时间是2016年6月16日，当庭没有提交郑州市物价局核定的收费标准，相对帝湖物业公司胁迫业主签订《前期物业管理服务协议》的
时间是2015年4月25日，结论是签订协议的时间，帝湖物业公司没有得到政府管理部门的服务等级确认，也没有郑州市物价局核定的收费标准，应依法认定《前期物业管理服务协议》的收费条款违反法律、行政法规的强制性规定，违法涨价。

二、一审《民事判决书》存在不符合简易程序判决书简化的情形。

在一审庭审中，上诉人向法庭提交了三组9份证据材料，被上诉人也向法庭提交了证据材料，并当庭对提交的证据材料进行了质证，法官当庭确认了的案件争议的焦点，并进行了辩论，而在民事判决书中，没有显示这些内容，对法官的判决意见起着重要作用，也是公正裁判的依据，更是诉讼参与人心服口服依据，更是诉讼文书上网后接受群众监督的依据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2019〕19号第五十七条“通过证据交换，确定双方当事人争议的主要问题"、第九十七条“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由"，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释法释〔2015〕5号第二百七十条“适用简易程序审理的案件，有下列情形之一的，人民法院在制作判决书、裁定书、调解书时，对认定事实或者裁判理由部分可以适当简化：（一）当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的；（二）一方当事人明确表示承认对方全部或者部分诉讼请求的；（三）涉及商业秘密、个人隐私的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民法院认为理由正当的；（四）当事人双方同意简化的。

"在该案件没有符合简化的情形，当事法院有意掩盖部分事实，没有达到公开公正的审理案件，让诉讼参与人在诉讼中错失“公平正义"。

三、(2018)豫0102民初4142号是一审法院“问题"判决书，错误的引用把矛盾激化。

帝湖花园东王府305号楼的业主392户，在交房时与上诉人有相同遭遇，共性的存在“被服务"和“被涨价"、“乱收费"。

该判决存在以下错误：1、该案件不适用小额诉讼审理。

该案件争议的焦点涉及服务收费条款，该条款的定价有行规法规的强制性规定，一是物业管理部门服务等级的认定，二是物价部门的审核审批，三是住宅小区半数以上业主的同意。

2、上诉人当庭提出的抗辩意见和向法庭提出的
反诉，该案件已不符合小额诉讼的条件。

3、小额诉讼一审终审判决结果对392户业主而言，该判决书显失公平，不符合法理，侵害了业主的合法权益，把矛盾推向白热化。

该“问题判决"向中原区法院、中原区检察院提出了再审申请和监督申请，现在向郑州中院提起申诉。

四、业主“被服务"不止于服务瑕疵。

帝湖物业公司被中原区房地产管理局确认为“一级物业服务"，帝湖物业公司的业主并没有享受了“一级物业"的服务，相反帝湖物业公司的服务脏、乱、差，2018年两次被省级媒体曝光，2018年河南省住房和城乡建设厅在“双随机一公开"监督检查工作中被认定为“不合格物业企业"，业主从中原区政府部门认定的“一级物业服务"中，没有享受到应有的服务，业主纷纷加入到拒绝交纳物业费的行列，物业公司不是自身找原因，而是拿《前期物业服务协议》说事，以合法的诉讼，以“无故"不交物业管理费的理由侵害业主的合法权益。

目前帝湖物业的业主拒交物业费据了解人数众多，帝湖物业公司在中原区法院的诉讼累积案件持续增加，一审法院是否继续浪费有限的诉讼资源，来为达不到“一级物业服务标准"和侵占业主权益的问题企业站台服务，宁波海曙法院就出台了好的规定，高瞻远瞩将缴费率和满意率达不到80%，且能查证物业服务存在明显瑕疵的，该物业的诉讼暂不受理，以防止物业服务企业采用合法的诉讼手段以达掩盖服务瑕疵，损害被告业主的合法权益。

二审被上诉人辩称被上诉人布瑞克公司辩称：涉案《前期物业管理服务协议》是刘芳与帝湖物业公司双方签订的，布瑞克公司并非案涉合同的相对人，根据合同相对性及《民事诉讼法》相关法律规定可知本案与布瑞克公司无关。

布瑞克公司作为涉案房屋开发商，已经如约将涉案房屋交付给上诉人，并将该小区物业服务委托给帝湖物业公司管理，另刘芳与帝湖物业公司签订的有《前期物业管理服务协议》，具体应按照双方签订的协议履行。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。

刘芳的上诉请求没有事实与法律依据，应依法予以驳回，维持原判。

被上诉人帝湖物业公司辩称：一、帝湖物业公司与上诉人签订的《前期物业管理。