资产评估自考计算题资料

一、机器设备评估
（一）某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB 价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。

评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。

但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。

成交价为16万美元。

评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80％。

评估基准日人民币对美元的汇率为8.3∶1。

境外运杂费按FOB 价格的5％计，保险费按FOB 的0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。

银行手续费按CIF 价格的0.8％计算，国内运杂费按(CIF 价格+银行手续费)的3％计算。

安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。

评估人员还了解到以下情况：
(1)经技术检测，该设备尚可使用5年；
(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去； (3)该企业的所得税率为33％，企业所在行业的投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。

要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；
(2)计算该生产线的实体性贬值额； (3)计算该生产线的经济性贬值额；
(4)计算该生产线的评估值。

(计算结果以万元为单位)
解：FOB=16×80%=12.8（万美元） 国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元） 保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）
CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元） 关税=112.08×10%=11.21
增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96 银行手续费=112.08×0.8%=0.09 国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39
重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元） 实际已用年限=10×80%=8（年） 实体性贬值率=5
85
1+-
=61.54% 实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元） 经济性贬值率=（1-0.80.7
）×100%=14.46%
经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元） 评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）
（二）被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料：
(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％； (2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；
(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业； (4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
(5)经检测该设备尚可使用8年。

要求：(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的加权投资年限与成新率； (3)计算该设备的功能性贬值额； (4)计算该设备的经济性贬值额； (5)计算该设备的评估值。

解：
重置成本=120×
%102%108+15×%
103%
108=142.79（万元） 加权投资年限=79
.1422
%103%108154%102%108120⨯⨯+⨯⨯=3.78（年）
实际已用年限=3.78×60%=2.27（年） 成新率=
8
27.28+×100%=77.90%
实体贬值=142.79×（1-77.9%）=31.56（万元） 功能性增值=0.5×12×（1-25%）×%
10%)101(1+--8
=24（万元）
经济性贬值率=（1-0.8
0.7）
）×100%=14.46%
贬值额=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（万元） 评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）
（三）2006年12月，评估人员对A 设备评估时，了解到以下情况：
(1)A 设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

(2)A 设备经鉴定，尚可使用7年。

经调查，A 设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A 设备的实际利用率为90%。

要求计算：(1)A 设备的重置成本；
(2)A 设备的加权更新成本；
(3)A 设备的加权投资年限；
(4)A 设备的成新率。

(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数) 解：重置成本=20×（1+10%）10
+5×（1+10%）5
+3×（1+10%）2
=20×2.59+5×1.61+3×1.21 =51.8+8.05+3.63=63.48(万元) 加权更新成本=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51(万元) 加权投资年限=565.51÷63.48=8.9（年）或：48
.632
63.3505.8108.51⨯+⨯+⨯=8.9年
实际年限 =8.9×90%=8（年） 成新率=
7
87
+=46.67%
（四）被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。

经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上
升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；
（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

解：重置成本=100×（1+10%）5
+20 =100×1.61+20=181(万元) 加权投资年限 =
181
5
2010161⨯+⨯=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年） 成新率=
5
56.75+=39.81%
实体性贬值=181×（1-39.81%）=108.94(万元) 功能性贬值=0.2×12×（1-33%）×%
10%)101(1+--5
=1.608×3.7908
=6.10(万元)
经济性贬值率=（1-0.80.7
）×100%=14.46% 经济性贬值额=（181-108.94-6.1）×14.46%
=65.96×14.46%=9.54（万元）
设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）
（五）B 设备5年前购置，账面价值为30万元。

评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。

经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。

评估人员从功能上鉴定：B 设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B 设备剩余使用年限为8年。

要求：（1）估算B 设备的重置成本。

（2）估算B 设备的成新率。

（3）估算B 设备的评估价值。

解：重置成本=40×0.8=32(万元) 成新率=
8
58
+=61.54% 评估值 = 32×61.54%=19.69（万元）
（六）评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：
（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

（3）操作人员年均工资26000元；企业适用的所得税率为25％。

要求：请帮助评估人员计算： （1）该设备的年超额运营成本； （2）该设备的年净超额运营成本； （3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
解：(1)年超额运营成本：2×26000+4000=56000元
(2)年超额运营成本净额=56000×(1-25％)=42000元
（3）功能性贬值=42000×（P/A,10%,3）=42000×2.487=104454元
（七）评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。

具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。

（计算结果以元为单位，取整数）
解：1）经济性贬值率=[1-（800÷1000）0。

6×100%=12.53%（4分）
（2)年收益净损失额=100×1000×（1-25%）＝75000元（3分）
经济性贬值额＝75000×（P／A，10%，3）=186518元（3分）
（八）被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。

2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2
万元。

评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。

要求：(1)计算被评估设备的重置成本；
(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。

(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
解：
重置成本=200118%106%+15118%108%=222.64+16.39=239.03(万元)
加权投资年限=(10222.64+816.39)239.03=9.86(年)
可修复的实体性贬值=7(万元)
不可修复的实体性贬值=239.03（1-2%）9.86（9.86+10）=116.299（万元）
实体性贬值率=（7+116.299）239.03100%=51.58%
设备评估值=239.03（1-51.58%）=115.74（万元）
(九)被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。

评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。

对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。

经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。

评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。

要求：(1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的评估值。

(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数) ：
万元，，设备的评估值）经济性贬值万元
）（）（）功能性贬值万元，实体性贬值经济性贬值功能性贬值实体性贬值重置成本）设备的评估值（万元
，安装费用国内运费银行手续费额进口增值税额进口关税额设备到岸价设备重置成本万元）安装费用万元）（）国内运费万元）银行手续费额万元）（）进口增值税额万元进口关税额万元）设备关税完税价万元）（））设备到岸价（、
321.451102.21-474.55-898.21103
102.2110%10%1125%1202474.551244898.211)12898.211107.41108%116%100620.811%120513.651%CIF 4255.217%136.4768.364,13136.4710%68.364,168.364,1268.364,17%)5.11(5%18.21500CIF 1)1(124====+-⨯-⨯==+⨯=---==+++++==⨯==+⨯==⨯==⨯+==⨯===⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⨯=- 万元
，，设备的评估值）经济性贬值万元）
（）（）功能性贬值万元，实体性贬值经济性贬值功能性贬值实体性贬值重置成本）设备的评估值（万元
，安装费用国内运费银行手续费额进口增值税额进口关税额设备到岸价设备重置成本万元）安装费用万元）（）国内运费万元
）银行手续费额万元
）（）进口增值税额万元进口关税额万元）设备关税完税价万元）（））设备到岸价（、321.451102.21-474.55-898.2110
3102.2110%
10%1125%1202474.551244898.211)12898.211107.41108%
116%
100620.811%120513.651%CIF 4255.217%136.4768.364,13136.4710%68.364,168.364,1268.364,17%)5.11(5%18.21500CIF 1)1(12
4====+-⨯-⨯==+⨯=---==+++++==⨯==+⨯==⨯==⨯+==⨯===⨯⎥⎦⎤
⎢⎣⎡+⨯+⨯=-
(十).某塑料制品生产线建于2006年1月，月生产能力30吨，总投资200万元，其中主机120万元，建筑安装工程费用40万元，其他设备费用30万元，其他各项费用10万元。

2010年1月进行评估。

当时主机价格上涨20％，建筑安装工程费上涨30％，其他设备价格上涨15％，其他费用水平上涨10％。

由于市场原因，过去四年月产量平均为20吨，不过市场已好转，将来可以满负荷生产。

该设备尚可使用5年。

由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需多耗能5万元，另需支付环境补偿费用8万元，且后者不可税前列支。

企业所得税率25％，折现率10％。

要求：评估该生产线价值。

(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 解：（1）重置成本=120×(1+20%)+40×(1+30%)+30×(1+15%)+10×(1+10%)144+52+34.5+11=241.5(万元) （2分） （2）实际已使用年限4×30
20
=2.67（年） （1分） 成新率=
5
67.25
+×100%=65.19% （1分）
（3）功能性贬值=5×（1-25%）×（P/A.10%.5）=5×0.75×3.7908=14.22（万元） （2分） （4）经济性贬值=8×（P/A.10%.5）=8×3.7908=30.33（万元） （2分） （5）评估值=241.56×65.19%-14.22-30.33=112.88（万元）（2分）
（十一）某设备构建于2003年1月，账面原值20万元；2006年1月追加投资5万元，2010年1月评估，从2003年至2010年，该类设备每年价格上涨10%，该设备由于技术落后，每年生产成本比替代设备超支1万元，该设备过去的资产利用率仅为70%，尚可使用5年。

企业所得税率25%，折现率10%。

要求：评估该设备价值。

解：重置成本=20×（1+10%）7+5×（1+10%）4
=38.97+7.32=46.29万元 （2分）
加权平均年限=29
.464
32.7797.38⨯+⨯×70%=4.57年 （2分）
成新率=
57
.455
+×100%=52.25% （2分）
功能性贬值=1×（1-25%）×(P/A.10%.5)=2.84（万元） （2分）
评估值=46.29×52.25%-2.84=21.35（万元） (2分)
(十二)、某设备购置于2006年l2月，历史成本为200万元；2007年12月进行了技术改造，投入费用15万元，2010
年12月评估，评估人员获得以下资料：
(1)2006～2010年，该类设备定基价格指数分别为105、120、125、130、140；
(2)该设备技术领先于同类设备，在同样产量情况下，每年节约人工成本6万元，节约 原材料1O 万元；
(3)该设备过去的利用率为80％，尚可使用5年，评估基准日后，利用率可达100％； (4)折现率为10％，企业所得税率为25％。

要求：请评估该设备公允价值。

(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
解:重置成本=200×
120
140
15105140⨯
+=266.67+17.5=284.17万元 (2分) 加权投资使用年限=94.317
.2845
.17367.2664=⨯+⨯年 (2分)
实际已使用年限=3.94×80%=3.15年 (1分) 成新率=
%1005
15.35
⨯+=61.35% (1分)
功能性增值=(6+10)×(1-25%)×(P/A,10%,5)=12×3.7908=45.49万元(2分) 评估值=284.17×61.35%+45.49=219.83万元 (2分)
二、房地产评估
（一）某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。

（计算结果以元为单位，取整） 解：总收入 44000×12=528000（元） 总费用： 税金=528000×18%=95040（元） 管理费=528000×2.5%=13200（元） 租金损失=44000÷2=22000（元）
维持费=528000×5%=26400（元） 保险费=12000（元）
合计=168640（元）
总收益=528000-168640=359360（元） 土地纯收益=3800×500×8%=152000（元） 房屋纯收益=359360-152000=207360（元）
i=10%+
40
1
=12.5%
房屋价值 = 207360×%
5.12%)5.121(140
-+-= 1646252（元）
（二）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。

该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。

现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。

经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。

假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位）
解：建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）
成新率=
45
345
+=93.75% 建筑物评估值= 2625000×93.75%=2460938（元）
土地年限修正系数= =0.9787
土地价值=1200×1000×0.9787=1174440（元） 房地产价值=2460938＋1174440=3635378（元）
（三）有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A 、B 、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。

经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

(计算结果以元为单位，取整)
解：A 修正值=5150×（1+1%）12
×99100×154163×45
50
%)
61(1%)61(1--+-+- =5150×1.1268×99100×154163
×1.0198=6327元/㎡ B 修正值=6700×（1+1%）6
×102100×181163=6700×1.0615×102100×181
163=6279元/㎡
C 修正值=5550×(1+1%)2
×98100×99100×154163×45
50
%)61(1%)61(1--+-+-
=5550×(1+1%)2
×
98100×99100×154
163×1.0198=6299元/㎡
50
45
%)81(1%)81(1--+-+-
宗地单价=（6327+6279+6299）÷3=6302元/㎡ 宗地总价=40000×6302=252080000（元）
（四）某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。

据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数) 解：
1．总收入= 8000×90×12×（1－10%）=7776000(万元) 2．总费用
管理费 = 7776000×2.5% =194400(万元) 维修费=8000×4500×1.5% =540000(元) 税金=7776000×18% =1399680(元) 保险费 =8000×4500×0.2% =72000(元) 折旧费=
48
4500
8000⨯ =750000(元)
合计=2956080(元)
总收益 =7776000-2956080=4819920(元)
房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8% =2760000(元) 土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元) 地价=2059920×%
6%)61(1+--46
=2059920×15.517=31963779(元)
（五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A 、B 、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)
解：A 修正值=2150×100101×99100×99100×103106×%
7%)71(1%7%)71(140
45
--+-+-
=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=2326元/㎡
B 修正值=2400×
100101×102100×109
106
=2311元/㎡ C 修正值=2100×100102×98100×99100×103
106×40
45
%)
71(1%)71(1--+-+- =2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/㎡ 宗地评估值=(2326+2311+2318)÷3=2318/㎡
（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。

据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整） 解：(1)年总收入=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元
(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年 (5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元 (7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元
(8)土地总价=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元 (9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米
（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。

假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。

要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。

（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 解：（1）综合价格指数＝（1+1.7%）×(1+0.7%)×(1-1.2%)×（1 +0.8%)× (1+1.2%)×(1+0.5%)＝1.037（2分） 重置成本=500×1.037=518.5万元(1分)
(2)年限成新率=(60-6)÷60×100%=90%(2分) 打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0.1)÷100×100%=88%(2分) 成新率＝（90%+88%) ÷2=89%（1分） （3）评估值=518.5×89%=461.47万元（2分）
（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。

2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。

设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。

预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。

总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。

假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。

要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
(2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该时点的专业费； (4)计算该时点的税费；
(5)计算该时点的利润和地价。

(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)
解：
专业费用=9187600×6%=551256(元) 税费=26444800×5%=1322240(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9187600+551276)×20% =(地价×20%)+1947771
地价=26444800－9187600－551276－1322240－(地价×20%)－1947771 地价=13435913÷1.2=11196594(元)
单位地价=11196594÷2000=5598.3(元)
利润=1947771+0.2地价=1947771+0.2
11196594=4187090（元）
(九)、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。

相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。

(要求：估算以下两种情况的土地单价和总价 （1)无限年期土地使用权价格；
(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。

(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)
)
(91876008668.040000009534.06000000%101%
4010000000%101%60100000005
.15.0元）
（）（建筑费=⨯+⨯=+⨯++⨯=
)
(264448008264.0240000008264.08000000%10112000
2000%101200040002
2元）
（）（楼价=⨯+⨯=+⨯++⨯=
第四章房地产评估P134-138
答：（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
土地取得费=500元/平方米
土地开发费=80元/平方米
税费=5元/平方米
利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米
利润=（500+80+5）×20%=117元/平方米
土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米
1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米
2）无限年期土地总价=973.2×15，000=14，598，000元
平方米元，，，年期土地总价）平方米元年期土地单价、
/650473140001591.964502/91.964%)101(11973.250)1)2(50=⨯==⎥⎦
⎤⎢⎣⎡+-⨯=
(十) 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。

经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。

要求：试评估该宗地的价格。

(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)
解：（1）土地取得费=460×（1+2%）=469.2（元/平方米） （1分）
（2）土地开发费=300（元/平方米） （1分）
（3）税费=15（元/平方米） (1分)
(4) 利息=(469.2+15) ×5.4%+300×5.4%×0.5=34.25（元/平方米） (2分)
(5) 利润=(469.2+300+15) ×15%=117.63(元/平方米) (1分)
(6) 土地增值收益=(469.2+300+15+34.25+117.63) ×25%=234.02(元/平方米) (1分)
(7) 无限期土地价格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10(元/平方米) (1分)
(8) 45年期土地价格=1170.10×[1-45
%)61(1+]=1085.09(元/平方米) (1分) (9) 土地评估价格=1085.09×5.4=5859.49(万元) (1分)
（十一）某厂房建筑面积5000平方米，，占地面积6000平方米。

该厂房所占土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造价1500元，经济使用年限为60。

经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8%；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80分，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物残值为0。

要求：评估该厂房房地产于2009
年12月1日的价值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
解：（1）计算年限修正系数 50
43
%)81(1%)81(1--+-+-=0.9844 （2分） （2）求土地价值 0.21×6000×0.9844=1240.34 （2分）
（3）计算综合价格指数
（1+1.2%）×（1+0.8%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（1+1.2%）×（1+0.5%）=1.0332 （4分）
（4）求建筑物的重置成本
0.15×1.0332×5000=774.9（万元） （2分）
（5）计算成新率
年限法成新率=（60-6）÷60×100%=90% （2分）
打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）÷100×100%=88% （2分）
成新率=90%×50%+88%×50%=89% （2分）
建筑物评估值=774.9×89%=689.66（万元） （2分）
房地产评估值=1240.34+689.66=1930（万元） （2分）
(十二)某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1 800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O ，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。

据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的O ．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。

(计算结果以“元”为单位，取整) 解:(1)总收入=90×12×20000×(1-5%)=20520000元 (1分)
(2) 总费用：管理费=202520000×2.5%=513000
税金=202520000×18%=3693600
维修费=3000×20000×1.5%=900000
保险费=3000×20000×0.2%=120000
折旧费=125000048
200003000=⨯元/年 总费用=513000+3693600+900000+120000+1250000=6476600元 （2分）
总收益=20520000-6476600=14043400元 （1分）
建筑物纯收益=（3000×20000-1250000×2）×10%=5750000元 （1分）
土地纯收益=14043400-5750000=8293400 （1分）
土地总价=8293400×（P/A ，8%，46）=100660386元 （2分）
土地单价（地面价）=100660386÷5000=20132元/平方米 （1分）
土地单价（楼面价）=100660386÷20000=5033元/平方米 （1分）
三、无形资产评估
（一）A 企业拟向B 公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。

评估人员了解到以下情况：
(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；
(2)双方协商，商标使用许可期限4年。

商标使用费按新增利润的30%支付A 企业；
(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；
(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

解：
1．该商标权每年新增利润：
第一年新增利润=9×10=90（万元）
第二年新增利润=9×10=90（万元）
第三年新增利润=10×10=100（万元）
第四年新增利润=10×10=100（万元）
2．A企业每年可分得净利润
第一年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25(万元)
第二年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25(万元)
第三年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5(万元)
第四年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5(万元)
3．商标权使用权价格=20.25×（1+15%）-1＋20.25×（1+15%）-1
＋22.5×（1+15%）-3＋22.5×（1+15%）-4
=60.58（万元）
（二）某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。

该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。

所得税税率为25%，折现率为10%。

试估算该专利技术的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位数）
解：企业目前年利润=100×（2300-2000）×（1-25%）=22500（万元）
使用该技术后年利润=100×（1+10%）×【2300×(1+5%)-2000×(1-2%)】×（1-25%）
=110×（2415-1960）×（1-25%）=37537.5（万元）
每年新增利润=37537.5-22500=15037.5（万元）
评估值=15037.5×
%
10%)
10
1(
15-
+
-
=57007.16（万元）
（三）甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。

经评估人员调查测算获得以下资料：
（1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。

（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。

（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。

（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。

要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；
（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；
（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。

（计算结果以万元为单位，取整）
解：
1．无形资产重置成本=400×（1+10%）=440（万元）。