大型住宅区内商业地产开发案例介绍PPT教案

L11/L6平面图
娱乐类 健身类 餐饮类
APM的业态组合
L11：游乐场卡拉OK; L6：Relaxing Tea House plus caféAroma、白木屋、红萝卜健与美、PALACE APM
L5平面图
音响电器类 餐饮类
APM的业态组合
L5：潮楼、利苑酒家、吉野家、万众电话、三思数码、国美电器、激光、 80M 巴士 专门店、；
APM的业态组合
APM总计有 170个商户，其业态组合情况如
下图：
APM业态组合
餐饮, 15% 礼品娱乐, 10%
时装配饰, 18% 美容护理, 12%
服装, 33%
说明:组合比例以商户个数进行计算;
生活品味, 3% 音响电器, 5% 特色食品, 5%
APM的业态组合
租户情况
APM主要经营针对年轻人的人气品牌， 其中50%品牌来自日本； 60%品牌首次进驻东九龙，商场为了吸引顾客，不断引入新品牌； 30%租户首次来港； 主要品牌店：
APM出租率为100%；食肆租约最长为5年，时装等店铺租约 期约1至3年；
商铺尺租介乎于80至250不等，目前每月收租平均约2,000万 元；租户缴纳租金形式为“保底+提成”。
APM的经营状况
人流量
APM过去一年总人流达8,000万人次；
每日人流量介于23万至26万人，最高达33万人 ；
晚市(晚上9时至凌晨2时)人流约介乎2.5万至4 打造项目品牌APM。
APM已经成为香港一个知名的商场品牌。
结合目标客户设计时尚、新潮的元素
为了满足年轻人喜好数码影像潮流,设置了超 过100部Plasma TV (等离子电视屏幕)及LCD( 液晶体显示屏幕), 分布于商场内不同角落。全 日播放包括新闻、潮讯、 电影、音乐及歌星 动态等信息；
L1平面图
服装类 礼品书籍类 餐饮类
APM的业态组合
L1： cookedDeli by city‘super 、 JP@APM、 Roma Roma意大利餐厅、红蚂蚁、万宁、 Stage of Playlord、K-2、catalog、Birkenstock / Converse、New Balance、iiMK、 OPA & ceu、Vanilla Dew、时间廊、眼境88、D-1 Optical、Muk、Hiroshima、MAC LOOK、Pilgrim、Mirabell、CAKE BOX、Jelly Belly、零食物语、奇华饼家
C平面图
服装类 美容护理类 时装配饰类
APM的业态组合
C：UNITED COLORS OF BENETTON.、Calvin Klein Jeans、agnes b、UNITED COLORS OF BENETTON.、Nautica Jeans、Polo Jeans Company、MORGAN、BASS、Double Phoenix
玻璃天幕：14,500 平方尺的玻璃天幕，引入大量天然光 线，营造品味生活的空间感。
目录
APM的基本情况 APM的市场定位 APM的业态组合 APM的经营状况 APM的产品看点
APM的定位
产品定位
区域性地标商业建筑； 集餐饮、娱乐、购物及休闲等多功能于 一体的“一站式购物体验”的 Shopping Mall。
2%（Xsite 2)、 Salon Bis IL Colpo Group （Xsite 1)
L3平面图
服装类 美容护理类
APM的业态组合
L3：家传沪晓、和花亭寿司/赤丸制面所、Initial、Bauhaus、Mastermind Production、 、Salad、ISO & MCP、The First Shop、Princess、Maybelline、dodo club 、Zoom Up
办公楼及soho40000平米四座写字楼四层以上整售给花旗集团现代服务业000平米银行旅行社社保中心等业态组合比例业态比例16262185213酒店零售餐饮娱乐文化教育办公楼及soho商住楼现代服务业招商经营策略商业全部持有购物中心的经营主动权就牢牢地掌握在业主的手里就能够按照主力消费群体的需求组织调整提升购物中心内的品牌是发展持有物业的必要条主力业态在整个项目中所在面积比例较大它们的进入为整个项目的稳定经营和收益提供了保证增强开发商信心写字楼竣工后整体出售
丰泽(-Xsite1)、百老汇(-Xsite2)、CMK Electrical Store(-Xsite3)、
L4平面图
服装类 餐饮类
APM的业态组合
L4：和民居食屋、cha cha-新派亚洲菜、仙迹岩、意粉屋、 Password、adidas、马拉松、 Bossini、SHEro、Rabeanco、御泰坊、小蜜蜂、味千拉面、Microhands、 ViVi Shop
香港APM商场
目录
APM的基本情况 APM的市场定位 APM的业态组合 APM的经营状况 APM的产品看点
APM的基本情况
项目位置：香港东九龙观塘区； 项目类型：商业与写字楼相结合的复合
型商业地产项目； 建筑规模：
APM商场建筑面积约6万平方米（6.3万 平方尺）,与甲级写字楼(建筑面积7万平 方米)共同组成一个建筑综合体。 开业时间：2005年7月17日 开 发 商：新鸿基地产 规划设计：Benoy 建筑设计
大型住宅区内商业地产开发案例介绍
会计学
1
第一部分： 问题的提出
问题的提出
公司目前有三个项目涉及大型住宅区内商业地产的开发：
住宅总建筑面积：110万平米 商业总建筑面积：35万平米
住宅总建筑面积：188万平米 商业总建筑面积：18万平米
住宅总建筑面积：60万平米 商业总建筑面积：10万平米
问题的提出
UC平面图
服装类 美容护理类 时装配饰类
APM的业态组合
UC： Esprit 、D-mop、 G2000 / UWN、（b+ab、ETE、5cm、i.t. loves mickey、 Arnold Palmer）、 another、SUZUKI Tokyo café、 charcoal GREY、Quiksilver Boardriders Club、bread n butter、izzue、Chevignon、Levi‘s、Calvin Klein、lafuma、 ~H20+、 Underwear、 Joy & Peace、Strawberry、The Body Shop、GLYCEL、Pappagallo
市场定位
时尚、年轻、活力。高档的购物环境， 中档的时尚品牌，年轻人理想的购物场 所。
APM的定位
目标客户 年龄分布：19-39岁； 客户来源：60%来自本地区域，40%来自外
区域； 消费特征：追求新潮、时尚；喜好高档购物
环境。
目录
APM的基本情况 APM的市场定位 APM的业态组合 APM的经营状况 APM的产品看点
迎合年轻人口味每个月以不同主题组织各种推广活 动,过去一年共推出宣传活动超过500个，活动时间 超过700小时。
目录
APM的基本情况 APM的市场定位 APM的业态组合 APM的经营状况 APM的产品看点
APM的产品看点
清晰的市场定位
目标客户群的准确定位(19-39岁); 超定位的购物环境，以愉悦的消费体验吸
利用设计引导写字楼顾客。将写字楼大 堂设计在商场的L2层，通过扶梯从G层 上到大堂，在商场的L2，L1，UC层都设 计了休息平台，并可直接进入商场。
舒服的空间及合理的平面功能布局。
在有限的空间内设计了通透的中庭，屋 顶大量使用玻璃，节能又较好的采光效 果，同时很好展示了各层铺面，也充分 利用中庭组织了各种推广活动，取得了 聚集人流的作用;
交通现状
APM的基本情况
该项目为东九龙观 塘地铁站上盖，三 条冷气行人天桥相 连商场；
逾50多条巴士线及 20条小巴路线。
建筑特征：
APM的基本情况
楼 层： LG 至 7 楼；
天花高度：3.5 米至 4.2 米；
商铺分割：流线型商铺间隔，视线无遮挡；
扶手电梯：共52 部，另设2 组快速扶手电梯，将顾客迅 速地由 1/F 带往 3/F 及 5/F，令人流平均分布；
Extravaganza（X site)
L2平面图
餐饮类 生活品味类
APM的业态组合
L2：肯德基、Oliver‘s Super Sandwiches、 Starbucks、 Addcompany、Laosmiddle、80/20 、Funky Gabe、FX Creations、WHY CLUB、Emergency Room、Trendyland、 ItsImagical、TEDDY & 1、Yume MUJI无印良品（Xsite)
Swatch、Star Jewelry、Swarovski、Lazy Susan、周大福、
APM的业态组合
G/LG平面图
地面G: 交通层; 地下LG：吉之岛
超级市场。
目录
APM的基本情况 APM的市场定位 APM的业态组合 APM的经营状况 APM的产品看点
APM的经营状况
出租情况
APM的基本情况
区位特征
项目所在的香港东九龙观塘区是香港最早 发展的市区之一，原为人口密集的旧工业 区，近年来香港工业转型，许多工业生产 线向国内迁移，空置后的工业大厦陆续改 为写字楼或工贸混合用途;
区域内居住人口约60万、工作人口约30万；
区域内缺乏大规模的购物中心，APM建成
区域位置图
APM
娱乐：PALACE APM剧院、Green Box游乐场OK 餐饮：cookedDeli by city‘s super、利苑酒家、潮馆、和民居食屋、元
气寿司、星巴克 服饰：无印良品、 Polo Jeans、 Esprit 、D-mop 超市：JUSCO超级市场 电器：丰泽、百老汇、CMK
引人、留住人。中档的市场定位，高档的 物业品质定位； 弥补区域规模商业空白，打造区域地标性 的购物中心。
创新的经营理念
针对年轻人特点，推行“夜行零售”概念, 结合不同业态延长商场的营业时间。
APM的产品看点
优秀的规划设计
人流的组织。
快速扶手电梯的设计。商场中空位置设 置2组快速扶手电梯 (由1楼往3楼, 3楼往5 楼), 方便顾客前往不同楼层。有效降低 了楼层变高后租金快速递减的效应。
假日与平日的人流已十分接近。
APM的经营状况
营业额
APM开业一年，总营业额达26亿元，平均每月营业额介乎2亿 至2.5亿元，全年总租金收入2.8亿元，当中包括底租2.4亿元及 租金15%的分成。
普遍人均消费也有500元以上，晚市人均消费为800元以上。
APM的经营状况
经营特色 APM是将AM与PM融合起来，针对年轻人的消费 习惯，推行 “夜行零售”概念,延长商场的营业时 间。零售商店延长到晚上12点，餐饮延长至凌晨2 时，KTV延长至凌晨6点 。
APM的产品看点
餐饮功能布局合理。将餐饮安排在1-6层，将消费者引入到每一层；餐饮作 为目的性消费，有意识安排在每层非主要位置。
APM的产品看点
人性化的设计与关怀
视像等候、休息区。设有多个视像等候 区,摆放设计独特的座椅, 让顾客可于舒适 的环境下等候朋友或休息。
现代化洗手间。增加了女厕厕格，男女厕格
比例为1:2；洗手间的设计采用大量玻璃, 展现 动人的剪影作装饰, 并设置多部LCD,分别播放 为男士及女士度身订造的潮流信息。
购物便利柜。地库设有多组便利柜, 方便 顾客暂放货品, 以便购物后仍可继续轻松 购物。
婴儿护理间。以可爱小孩为主题, 布置为 摄影艺术廊, 生动有趣。设备齐全, 方便 家长为孩子换片、育婴。
区域商业中心
商务集聚地或大型居 住区、公共交通集散 地周边
商圈半径10-20公里， 该区域及外来消费
5-15万平米
百货店1个、超市、文 化娱乐、餐饮
社区商业
社区内部
社区附近居民为主
超市、便利店、医药店、 5万平米以内
菜市场
第二部分： 案例研究
APM（香港） 百联西郊购物中心（上海） 大宁国际商业广场（上海）
社区底商
社区商业
社区商业街
零
社区商业中心
售
商
区域商业中心
业
市级商业中心
城市中心商业中心 城市中心主题式商业中心
郊区大型商业中心
零售商业地产的分类
分类
选址
指标 商圈及目标客户
规模
主力业态
市级商业中心
城市规划的市中心； 历史形成的商业聚集 地
国内外及本市消费者
15万平米以 上
2家以上的主力店、百 货、超市、专业店、专 卖店、文化娱乐、餐饮
面临的共同问题：
如何进行大型住宅区内商业的定位、规划、开发及后期 运营管理，使商业项目开发和住宅销售相互促进，实现 项目的差异化竞争优势，同时使商业成为项目的一个持 续盈利点，使持有的商业物业成为公司的优质资产。
下面的案例聚焦于如何为大型住宅社区中零售商业部分 的发展进行研究分析。
零售商业的分类及大型住宅社区商业对应的商业形 式