施道红：从产业园区到产业创新区（中国开发区协会分享）

施道红：从产业园区到产业创新区（中国开发区协会分享）

以下是施道红先生的演讲内容：

很感谢中国开发区协会的邀请，今天非常荣幸与各位进行分享我们在产业地产领域的心得。产业地产是最近地产圈比较热的一个词，很多人说，我们赶上了好时候，其实并不是，FTA从2003年开始进入中国市场，拒绝掉住宅地产的诱惑，专心研究产业地产这个细分领域，定位在“办公及产业地产一体化设计专家”，我们坚持用技术T(Technology)与艺术A(Art)设计未来F(Future)。到现在FTA已经实践了500多个园区，建成的已经有100余个。

在开始今天的分享前，我想问大家一个问题：在你们的园区里，有多少人是80后？他们最喜欢园区的哪个地方？（除了食堂;-)

你们不用着急回答我。其实现在大部分的园区使用者都是80后，这个问题，我们也问过不少在上海的产业园区开发及管理人员，他们一时半会儿也答不上来。好像没有一个地方能代表园区的，也没有一个公共空间、没有一条街、没有一个广场能聚集起人的，园区就是一个纯粹的工作的功能性空间。

而这样的纯粹的功能性的空间，能招到好的企业么？

首先，一个关键的问题是：在这个时代，什么是好企业？

我们来看Instagram，这是一个图片分享应用APP，2012年，Facebook收购了Instagram，出的收购价是10亿美金，而当时，Instagram只有13名员工。

时代迅速变迁，我们已经从工业时代转变到智本时代，工业时代里，人=机器，产值的增加需要靠土地、靠资源、靠人力时间；而在智本时代，靠的是有创意与想法的人才，人才在哪里，产业就在哪里。

美国知名的经济地理学家乔尔科特金在心底里数字经济如何塑造美国地貌一书中说到今天，最重要的资产不再是自然资源，而是获得高技能劳动力，尤其是科学家工程师，以及其他主导新经济的专业人士的能力。

简而言之，城市与区域经济发展的核心动力并非基于具体的产业，而是根植于人才，好企业的关键要素也变成了人才与创新力。

是时候打破传统的观念了：

以往主流的区域经济理论只会强调城市吸引企业的重要性：企业在某地投资会创造就业机会，寻找工作的人们跟着搬进来，地区就会蓬蓬勃勃发展起来。但在智本时代，则强调“以人为本”，城市需要致力于吸引和保留大量人才，这些人才点子颇多，他们自然会想方设法兴办企业，带动就业和经济增长。

这些人才，佛罗里达教授(Richard Florida) 称之为：创新阶层。

创新阶层分为3类：核心创新者（Creative Core，创新引领者，如乔布斯）；专业创新者（Creative Professionals，如律师建筑师）；游侠式创新者（Bohemians，非专业出身，但却有独到视角与见解）。

科学家、工程师、建筑设计师、作家、画家、音乐家等等，都属于创新阶层；并且，创新阶层不一定是要受过高等教育的人才能担当，任何人只要有有新意的想法，能持续不断地为社会通过脑力方式提供价值，都能归入创新阶层，比如传统服务行业的理发师等。

这些创新阶层，已经不满足于纯粹的功能性空间了。对于他们来说，工作不仅仅是一个地点，而是是一种活法，是人们创造力表达的方式，是成长的工具，是人们感受意义、创造价值的途径。

那，接下来的一个问题是：

创新阶层喜欢聚集在什么样的地方？

一个好消息是：对于创新阶层来说，高工资和低物价水平并不像人们想象的那么重要，因为创意阶层更看重新鲜惬意的城市体验。他们宁愿为这种生活支付高额代价，也不愿意搬到廉价而乏味的地区。要知道，当今世界上没有一家伟大的公司是因为税收优惠而成长起来的，而是因为其技术及人才。

那什么是好的“城市体验”？

答案是：高密度、多元化、包容性。

高人口密度的城市更适合创新阶层，不是因为有所谓的税收优惠，而是因为其文化丰富，高密度城市带来多元化，多元化的环境更能包容不同想法、不同人之间的社交更充分，起到1 1>2的效果，诞生出更多创意。宽容吸引人才，人才创造科技，科技诞生产业，产业驱动城市发展。

更值得一提的是：人口代际的更迭带来的居住偏好的变化，全世

界的90后都更偏爱动感多元充满机遇的大都市，哪怕代价是高昂的生活成本！此外，科技创新机制逐渐转向开放协同，需要从需要串联从大学到金融的全产业链协同，城市构筑了最适合创新协同的环境！

2030年的纽约规划明确提出：

要保持纽约的国际竞争力，就要有一流的产业；要有一流的产业，就必须吸引一流的人才；要有一流的人才，就必须得有一流的环境！

所以总结起来，我们的产业园区、开发区、高新区，一定要从价格思维转变到引人思维上去。

那，究竟什么样的场景才能吸引人才？我们总结了下面四种区域，他们尤其受创新阶层的青睐：

1. 城市中心区内部或周围聚集

城市中心区已经变成现代都市各阶层聚集的重要参考坐标。城市中心区从主要工业区、商业区到创意阶层的主要居住区的是一次重大的城市转变，也是半个世纪以来城市中心区去工业化的表现。城市中心，有不少“街头文化”，而创新阶层最容易被“街头文化”这样的生活方式所吸引，从而聚集。包扩引入现磨咖啡、街头艺人、时尚画廊、独立餐厅、小型剧院等多样元素，也包括修筑自行车道和小型球场，而非大型体育场馆，因为创意阶层更喜欢参与式的体育运动，而不是坐在看台上喊“加油”。

2. 临近交通枢纽

报告充分证明了创意阶层在所有大城市区域的公共交通主动脉附近聚集的偏好，尤其是在地铁与轻轨附近。临近公共交通枢纽能让知识工作者减少开车通勤所带来的机会成本，也就是乘坐公共交通时也能思考与讨论，进而提高了工作效率。

(salesforce总部与交通枢纽的连接↑）

3. 在学术机构附近聚集

大学与研究机构是创意阶层选择居住地另一重要考虑因素。过去的大学仅仅作为学生上课的地点，而研究显示，现在无论是郊区校区还是市中心的校区，都开始成为创业阶层居住区的磁极。

(King's Cross, 知识社区，其中有多个艺术学校↑）

4. 注重自然环境舒适度

拥有良好自然环境特别是水岸的地区通常是创意阶层聚集区。大部分水岸地区都是废弃的工业地区，距离城市中心近，并且有大量的废弃厂房可以改造成Loft办公室与住宅。

具体的“地方” 取代“公司”成为城市与区域经济发展的关键要素。吸引创新阶层的要素是“人本环境”，即高度包容新思想与新社群的都市氛围，而非传统层面的“商业环境”，即城市的税负与基础设施等。

(Brooklyn Navy Yard，临近水岸↑）

总之，哪个地方更宜居，知识分子就会选择在哪里居住，知识分