工期管理手册(2018版)

工期管理手册（2018版）保利（青岛）实业有限公司工程管理部
目录
第一章各级节点计划建立 (4)
1.1 定位报告 (4)
（1）工作流程 (4)
（2）节点信息 (4)
（3）工作参照 (4)
1.2 进度上线 (6)
（1）工作流程 (6)
（2）节点信息 (6)
（3）工作参照 (7)
1.3 公司考核节点 (8)
（1）工作流程 (8)
（2）节点信息 (8)
（3）工作参照 (9)
1.4 部门考核节点 (10)
（1）工作流程 (10)
（2）节点信息 (10)
（3）工作参照 (11)
第二章部门一、二级节点管理规定 (12)
2.1术语及定义 (12)
（1）项目业态划分 (12)
（2）项目节点计划分类 (12)
（3）项目进度档次划分 (12)
（4）工期释义 (12)
2.2 部门一、二级节点流程指引 (13)
2.3 分项工程基准工期 (14)
2.4 节点计划管理 (15)
2.4.1 计划编制 (15)
2.4.2 计划监控 (16)
2.4.3 计划信息化 (16)
第三章住宅项目工程计划管理 (18)
3.1 开工条件落实阶段 (18)
3.2 施工阶段 (18)
3.2.1 地基与基础 (18)
3.2.2 主体工程 (19)
3.2.3 建筑屋面 (20)
3.2.4 建筑装饰装修 (20)
3.2.5 机电工程 (22)
3.2.6 市政工程 (22)
3.2.7 园林工程 (23)
第四章工期管控措施及注意事项 (24)
4.1基坑开挖阶段注意事项及进度措施 (24)
4.2地库阶段进度措施 (25)
4.3地库人防工程进度措施 (26)
4.4单体预售节点进度措施 (28)
4.5砌筑工程工期控制注意事项 (28)
4.6抹灰工程工期控制注意事项 (29)
4.7主体验收后工期控制措施 (29)
4.8保温涂料工期控制措施 (30)
4.9铝合金门窗入户门控制措施 (31)
4.10公共部位装修控制措施 (31)
4.11栏杆百叶控制措施 (32)
4.12垂直运输控制措施 (32)
4.13施工电梯上料口收尾 (33)
4.14材料设备进场要求 (34)
4.15配套工程工期控制措施 (34)
4.16园林工程控制措施 (35)
4.17竣工验收阶段工期控制措施 (36)
第五章工程退楼管控措施 (37)
5.1退楼工作组织 (37)
5.2退楼样板施工 (37)
5.3工序交接机制 (38)
5.4退楼工作正式开始后实施措施 (39)
第六章高层住宅楼施工全过程 (41)
6.1前期施工准备阶段 (41)
6.2 地基及基础施工阶段 (42)
6.3主体结构施工阶段 (44)
6.4节能工程施工阶段 (45)
6.5建筑装饰装修施工阶段 (46)
6.6屋面工程施工阶段 (47)
6.7电梯安装施工阶段 (47)
6.8给水排水及采暖系统安装 (47)
6.9电气工程施工阶段 (47)
6.10智能工程施工阶段 (48)
6.11通风与空调施工阶段 (48)
6.12施工电梯拆除 (48)
6.13室外工程施工阶段 (48)
6.14工程竣工验收 (49)
第七章穿插提效施工 (50)
7.1 穿插提效的简介 (50)
7.2 穿插施工的基础 (50)
7.3 穿插模型的建立 (51)
7.3.1 室内穿插施工模型（以30层高层为例） (51)
7.3.2 室外穿插施工模型 (53)
7.3.3 配套措施 (54)
7.4 管理措施 (56)
7.4.1穿插施工策划 (56)
7.4.2 招采计划策划 (57)
7.4.3基础及主体结构验收 (57)
7.4.4进度协调会 (57)
附件 (58)
附件一：《部门一、二级节点流程指引》 (58)
附件二：《工程基本信息表》 (58)
附件三：《二档住宅标准工期计算表》 (58)
附件四：《三档住宅标准工期计算表》 (58)
附件五：《四档住宅标准工期计算表》 (58)
第一章各级节点计划建立
1.1 定位报告
（1）工作流程
项目获取后重点项目60天、非重点项目40天内召开定位决策会，确定项目开发计划（所有组团里程碑节点），完成定位报告编制并上报集团运营管理中心审批，取得项目审批意见，即各组团里程碑节点审批意见。

（2）节点信息
（3）工作参照
项目立项时根据项目开发类型、城市类型及项目售价参照《保利地产进度档次划分指导标准》确定进度档次。

项目定位时根据进度档次参照《进度档次划分标准表》确定里程碑节点。

1.2 进度上线
（1）工作流程
定位报告批复后，项目部组织编制《组团（楼栋）开发节点计划》，在进度计划管理系统中上线，上线批复后，各节点汇报人应在进度计划管理系统中按要求进行节点汇报并上传相关证明材料。

（2）节点信息
（3）工作参照
参照《青岛公司进度计划模板》，依次填报各节点的工期、计划开始时间、计划完成时间、责任部门、责任人、汇报人及审批人（以上为必填列）。

1.3 公司考核节点
（1）工作流程
由青岛公司投资运营部组织，工程、营销、技术、开发、成本、客服等专业线配合编制项目部年度计划节点，项目部与公司签订年度责任状。

（2）节点信息
（3）工作参照
《青岛公司计划模板（试用版）》
1.4 部门考核节点
（1）工作流程
项目部按照项目定位的进度档次与业态类型，参照部门标准工期编制各组团（楼栋）部门一二级节点，提报工程管理部审批，取得审批意见。

（2）节点信息
（3）工作参照
《XX档住宅标准工期计算表》
第二章部门一、二级节点管理规定
2.1术语及定义
（1）项目业态划分
高层：层数>19层的住宅、
小高层：7≤层数≤18层的住宅
多层：层数<7层的住宅
别墅、公寓、写字楼、大型商业及其他
（2）项目节点计划分类
里程碑节点计划（与定位报告里程碑节点一致）
一级节点计划
二级节点计划
（3）项目进度档次划分
项目立项时根据项目开发类型、城市类型及项目售价参照《保利地产进度档次划分指导标准》确定进度档次。

青岛公司项目主要适用于二档、三档、四档。

（4）工期释义
净施工周期：自施工许可证至竣工备案的工期（不含冬歇期）；
总施工周期：自施工许可证至竣工备案的工期（含冬歇期）；
冬歇期：春节假期及因冬季气候原因暂停施工的工期，每个冬歇期考虑80d。

2.2 部门一、二级节点流程指引
按照业态划分与进度档次划分编制相应的节点流程指引，包括节点间逻辑关系、单节点净工期、（自施工证取得）累计净工期、前置穿插节点，按二至四档及多层、小高、高层建立9个节点流程指引作为参照。

2.3 分项工程基准工期
各类项目业态一、二级节点标准工期以各分项工程基准工期为编制依据，并考虑雨季、冬歇期等影响因素，各分项工程基准工期如下：
2.4节点计划管理
2.4.1 计划编制
计划编制以组团（楼栋）为单位，对组团整个施工过程中的相关工作进行安排，分为里程碑节点、一级节点和二级节点。

其中，里程碑节点为集团考核的关键节点计划，在项目定位阶段确定。

一、二级节点为工程管理部设置的工程类计划管理节点，其中一级节点设置11个，二级节点设置10个，由项目部按照基准工期计算表编制，经项目经理审核后，提交工程管理中心汇总。

2.4.2 计划监控
计划编制完成后，由项目部采取相应措施保证节点计划的落实，由工程管理中心跟踪并督促节点落实的进度。

工程管理中心指定专人对在建项目每个月的节点计划进行梳理，每月初及月中对各节点计划进行预警，若节点计划出现滞后趋势将进行红色预警。

项目部被红色预警后，应积极响应，响应方式包括但不限于召开专题会、专题方案和组织赶工等措施进行纠偏，制定实施方案并形成纪要抄报工程管理中心。

如一、二级节点需调整，应提前一个月上报工程管理中心，经工程管理中心审核后进行调整，节点调整不允许突破集团与公司的工程类考核节点。

2.4.3 计划信息化
（1）部门一、二级节点采用TAPD系统进行管理，由各项目指定的计划专员负责节点录入和节点汇报。

（2）节点汇报要求按时及准确，并上传相应的附件作为依据。

节点按时汇报：若节点提前完成，需在完成日期当天对节点的工作进行线上汇报；
若节点按时完成，则在完成日期当天内完成工作线上汇报；若节点延期，则在计划完成日期当天完成工作线上汇报。

节点准确汇报：要求各项目对节点的实际完成时间实事求是，以标段内进度最晚的楼栋完成的节点时间为标段节点完成时间。

2.4.4 计划考核
部门一二级节点是管控项目进度的重要措施，要求各项目按时、准确的完成节点的录入及汇报工作。

计划考核包括节点录入和节点汇报的及时准确性，以及节点的完成率情况两部分：
（1）节点录入和节点汇报的及时准确性
项目部应在每月30日前完成下月的一、二级节点录入，录入至TAPD系统，并检查所录入节点信息的准确性，由工管中心计划专员在月初完成节点审核，审核录入时间是否按时，审核录入节点的信息是否按基准工期计算。

由工管中心负责审核各节点的工作汇报，在每月的10日、20日、30日统计各节点是否按时完成工作汇报以及汇报是否规范，同时将统计结果进行部门通报。

（2）节点完成率
节点完成率为完成节点的得分与本月所有节点分值总和的比值。

部门一二级节点完成率考核纳入到项目部的绩效考核体系中。

节点标准分值表如下：
1）节点计分
根据红黄绿牌情况，采取给予或扣除节点权重分值的方式来进行计算，某节点根据完成情况的不同获得的具体积分规则见下表：
2）节点逾期考核
若上月节点延期至本月仍未完成的，该节点得分计为零分纳入本月考核；若上月节点延期至本月完成的，该节点不再纳入本月考核。

3）部门一二级计划完成率计算
计划完成率=Ʃ各节点的实际得分/ Ʃ各节点的标准分值
第三章住宅项目工程计划管理3.1 开工条件落实阶段
3.2 施工阶段
3.2.1 地基与基础
3.2.2 主体工程
3.2.3 建筑屋面
3.2.4 建筑装饰装修
3.2.5 机电工程
3.2.6 市政工程
3.2.7 园林工程
第四章 工期管控措施及注意事项
4.1基坑开挖阶段注意事项及进度措施
并做好工序交接验收手续。

工程案例
4.2地库阶段进度措施
督员指导、验收合格后方可大面积展开施工；
工程案例
4.3地库人防工程进度措施
4.4单体预售节点进度措施
4.5砌筑工程工期控制注意事项
4.6抹灰工程工期控制注意事项
4.7主体验收后工期控制措施
4.8保温涂料工期控制措施
9. 优化网点脚手架施工方案，减少不同工种重复安拆造成的工期流失。

工程案例
4.9铝合金门窗入户门控制措施
4.10公共部位装修控制措施
4.11栏杆百叶控制措施
4.12垂直运输控制措施
4.13施工电梯上料口收尾
工程案例
4.14材料设备进场要求
4.15配套工程工期控制措施
4.16园林工程控制措施
4.17竣工验收阶段工期控制措施
第五章工程退楼管控措施
5.1退楼工作组织
1、退楼工作小组
由建设单位、监理单位、各施工单位组成退楼工作小组。

2、检查内容
检查内容分为室内、公共区域、屋面、地下车库四大项。

3、退楼标准宣贯
退楼样板施工前进行退楼标准及制度宣贯，不同阶段确定不同控制标准。

4、退楼样板施工
退楼工作正式开始前完成退楼样板，根据项目情况制定详细退楼计划。

5、退楼阶段划分
第1阶段：大面施工完成至竣工验收，持续时间为45-60天。

室内工程以楼层为检查单位，公共区域以单元为检查单位，屋面以楼座为检查单位，车库以防火分区为检查单位，粗略推进。

以施工图纸及验收要求为主要控制标准。

第2阶段：竣工验收至交付评估，持续时间为30-45天，室内工程以户为检查单位，公共区域以层为检查单位，屋面以单元为检查单位，车库以半个防火分区为检查单位，精细推进。

以交付评估要求及青岛公司优秀做法为主要控制标准。

第3阶段：交付评估前2周，持续时间为7-15天，主要工作为查缺补漏、淋水等试验模拟、轿厢防护、客服负责提升部分工作等。

以交付评估标准及交付标准为主要控制标准。

5.2退楼样板施工
1、退楼样板启动会
施工时间为大面完工前30天，建设单位组织召开退楼样板启动会，由建设单位主导，组织监理及施工单位依据施工图纸、验收要求、交付评估要求、青岛公司优秀做法及其他项目优秀做法统一制定样板标准，安排样板施工节点，于大面施工前完工。

2、施工范围
施工范围包含但不限于以下内容：
室内：入户门、顶棚、墙面腻子、地面、墙地面交接部位处理、厨卫间墙面、窗台坡度及鹰嘴、门窗打胶、窗台涂料、阳台涂料打胶、阳台门下部坎沿、栏杆、给排水管、暖气片、分集水器及止水台、燃气立管封堵、开关面板、强弱电箱等。

公共区域：顶棚、乳胶漆墙面、墙面砖、地面、墙地面交接部位处理、栏杆、单元门、防火门、塑钢门窗、门窗打胶、消防箱、应急灯、报警器、涂料、雨污水管、电梯门套、电梯轿厢、成品保护、卫生等。

屋面：涂料、地面、涂料与地面交接部位处理、栏杆、钢爬梯安装及刷漆、烟道帽、通风帽、避雷、落水管、雨簸箕等。

地下车库：顶棚、墙面腻子、地面、消防箱、消防通风管线、人防门、防火门、车位画线及交通标识、井盖等。

3、样板验收及提升、定型
退楼样板完工后，建设单位主导，组织监理及施工单位以制定的退楼样板标
准为依据，组织样板验收，必要时可邀请工程管理部参与验收，进行样板提升与定型。

5.3工序交接机制
严格落实《工序交接单制度》，由前置工序施工单位负责主动移交，后置工序施工单位负责接收。

旨在避免相邻工序单位推诿扯皮、成品保护不到位，促进对工程的互相监督与共同推进。

同时制定以下处罚措施：
若前置工序未进行移交，后置工序便进场施工，造成污染或破坏，各按50%责任划
分对两方进行处罚；
若已办完移交，造成污染或破坏，仅对后置工序进行处罚；
前置工序不及时移交，后置工序不及时汇报项目部，各按50%责任划分对两方进行处罚；
若前置工序移交不及时，后置工序及时汇报项目部，经查实为前置工序责任，
仅对前置工序进行处罚；
若前置工序不移交，后置工序不接收，两家单位推诿扯皮，各按50%责任划
分对两方进行处罚。

5.4退楼工作正式开始后实施措施
1、日清会制度
1）、于每天下午4:30召开，要求提前15分钟到场，迟到处罚500元/次，无故旷会处罚1000元/次；临时情况请假，需提前与标段工程师沟通，提高会议严肃性。

2）、每天上午组织监理利用退楼标准专用表进行复查，每天进展可视化，检查流程表单化。

中午准备会议资料，将主要会议内容及问题照片上传QQ群或微信群。

及时沟通项目经理，落实问题整改完成节点及疑难问题解决措施。

3）、使用投影仪及退楼检查专用表，施工单位按下发的检查表种问题清单逐项汇报，跟进每天的整改进展，逐项消项，解决疑难问题。

4）、会后半小时整理会议纪要，打印检查表，于第二天早上8:30签到时会签并下发，做到各单位负责人人手1份，明确问题清单、部位及完成节点。

5）、日清会后第二天及时复检，处罚及时，管理闭合。

2、约谈问题单位领导实施细则
1）、会同监理向问题单位领导阐述现场质量问题及工期紧迫严重性，利用投影仪播放问题清单及照片。

2）、会同监理，带领问题单位领导有针对性地查看现场主要问题部位；必要时可
共同参观优秀项目、优秀做法，树立标杆、找到差距。

3）、与问题单位领导签订关键节点函，主要约定人、机、料到位时间及数量。

3、QQ及微信群使用细则
1）、建设单位及监理发布会议通知及指令，施工单位必须立即给予回复，旨在确认已收到指令。

2）、施工单位提出需协调解决的问题，建设单位及监理需及时给予回复、发表意见，旨在及时解决问题。

3）、施工单位在群内进行“晨报”及“晚报”，早上8:00-8:30汇报人、机、料到位情况及当天计划，下午5:00-5:30汇报当天完成情况及需协调解决的问题。

4）、监理负责对群内“晨报”及“晚报”进行考核，每周公布1次，按20元/次进行处罚。

4、负责人每日签到制度
1）、上午签到2次，时间为8:30、11:00，下午签到1次，时间为2:30 。

旨在切实保证各单位负责人能及时发现并解决现场问题，特殊情况发生时，建设单位及监理可及时安排相关负责人。

2）、监理负责进行签到考核，每周公布1次，按20元/次进行处罚，临时情况需要请假，需提前与标段工程师沟通。

第六章 高层住宅楼施工全过程
6.1前期施工准备阶段
地质单位受建设单位的委托，据设计提供的相关资料，对拟建场地通过各种勘察手段和方法对地质结构或地质构造：地貌、水文地质条件、土和岩石的物理力学性质等，做出分析
托机构依据国家、地方有关技术规范和相关的强制性条文，对建筑边坡与深基坑工程设计方案进行的安全、经济、合理等方面的技术性论证。

其目的是：为加强对建筑边坡与深基工程的管理，确保建设工程及其相邻建（构）筑物和地下管
是指建筑工程开工后的第一次放线，建筑物定位参加的人员是：城市规划部门（下属的测量队）及施工单位的测量人员（专业的），根据建筑规划定位图进行定位，最后在施工现个定位桩。

放线工具为“全站仪”或“比
水通、电通、路通和场地平整。

随着现场办公信息化，增加通讯、
米，米（用于企业宣传的围挡钢架及米。

大门内侧应设置门卫室，其内张贴门卫制度。

安全生产牌、
6.2 地基及基础施工阶段
雨、周边堆载、振动、施工不当等许多不利条件，其安全度的随机性较大，事故的发生往往具有突发性。

最常用的支护
接的单桩基础，简称桩基，按受力特点可分为摩擦桩和端承
28d 或预留同条件养护试块强度达到设计强度），开始做单桩静
超过设计桩顶标高的部分采用机械截除（个别低于设计标高按设计要求接桩），截桩完成后应保证同一基坑内桩顶标高
上做防水，且防水要延伸到砖胎模上，以便以后浇注完混凝
尤其注意：桩头防水应严格按设计要求施工确保与底板防水层整体一致，保护层施工完毕后，引定桩测设出筏板边线、剪力墙、柱子等位置（即基础放线，用红漆标示主要构件位
施工内容包括：钢筋绑扎、上下层钢筋支架制作、安装，墙基层处理、
地下防水层保护层完成开始施工，施工内容：分层摊铺，分
6.3主体结构施工阶段
施工内容：模板支架搭设、墙柱钢筋绑扎、梁板支模、梁板
施工内容：模板支架搭设、墙柱钢筋绑扎、梁板支模、梁板搭设、墙柱钢筋绑扎、梁板支模、梁板
）开始安装，（随
天，
天安装，施工内容：洞口清理、吊运、安
、窗台压顶等植筋，砌体砌筑，砼构件钢筋绑扎、支模、砼浇筑等，标
6.4节能工程施工阶段
6.5建筑装饰装修施工阶段
6.6屋面工程施工阶段
6.7电梯安装施工阶段
6.8给水排水及采暖系统安装
6.9电气工程施工阶段
6.10智能工程施工阶段
6.11通风与空调施工阶段
6.12施工电梯拆除
6.13室外工程施工阶段
6.14工程竣工验收。