什么是住宅底商

类型
住宅底商可以按照效劳区间及市场理念来划分。

下面分别对它们予以介绍。

1、按照效劳区间划分
按照效劳区间的区别，可以将住宅底商分为效劳于内部和效劳于外部两种。

有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商那么不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为效劳对象。

在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。

这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于效劳于小区外部的商铺，那么应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。

这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“今日家园〞、“似海怡家〞、“现代城〞的底商。

2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅工程进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同工程的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商工程市场运做将对住宅底商工程的成功发挥重要作用。

鉴于以上原因，下面按照住宅底商工程的市场理念对住宅底商进行分类。

按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

下面，分别对它们加以介绍。

1)概念型住宅底商
概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出工程的概念和主题包装。

从以“欧式商业步行街〞概念炒作成功的“现代城〞、“欧陆经典〞，到“珠江骏景〞，再到“老番街〞，住宅底商一改正去纯粹的配套效劳功能。

不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。

新颖的主题包装无疑为工程增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商工程。

相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商工程而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。

原因主要是巨大的市场潜力使此类工程被众多投资者所看好。

如位于亚运村的“风林绿洲〞，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容无视，是难得的投资宝地。

“潜力型〞住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间〞问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间〞。

因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业气氛，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商工程。

凭借有利位置，抓住市场需求点，局部住宅底商工程尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。

不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。

比方北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然开展商也采
取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，局部店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购置商铺，最终被高位“套牢〞。

特点和影响
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购置商铺，就不会面临大的投资风险。

下面按照零售型社区商铺和效劳型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

1、零售型社区商铺
(1)、规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。

其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比拟小，通常20-30平方米。

(2)、规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是根本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，防止柱网太密，影响使用效率。

(3)、经营特点
▲商铺的形式
社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场开展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、效劳型社区商铺
(1)、规模特点
效劳型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。

过去，社区商铺比拟多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他效劳设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

(2)、规划设计特点
效劳型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计平安可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。

商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

(3)、经营特点
▲商铺的形式
铺面商铺和铺位商铺
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社
区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺工程将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的“可视性〞肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲投资回收形式
目前，不少从事效劳类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力缺乏，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事效劳类经营的企业、个人已经具备了投资购置商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购置商铺。

从上面的分析可以得出结论，效劳型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。

为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产工程的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定工程定位、规模、市场策略等，否那么工程会面临开发困境。

2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。

铺位住宅底商良好的“可视性〞使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商工程开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否那么，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大工程的风险。

3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活效劳设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；效劳型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态
目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。

长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购置的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

编辑本段商业地产定位
无的放矢是指没有目的的射箭，射箭可以无的放矢，商业却不能没有定位。

按照商业地产工程市场调研的事实和数据进行市场定位是制定根本策略的重要步骤。

环境分析、市场分析、发现时机市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的根底，市场定位是工程成败的转折点。

工程定位释义
1.定位释义
简单地说，定位就是决定一个工程要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，工程定位就是通过市场调查研究，确定工程所面向的市场范围，并围绕这一市场而将工程的功能、形象做特别有针对性的规定。

本定义具有如下特点：定位建立在市场调查研究的根底上。

优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也能取得良好的效果。

但是房地产开发是输不起的行业，一个工程做砸了，全盘皆输。

所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的开展规律研判事物开展态势。

市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧到达必然结果的正确选择。

定位的核心是确定功能。

例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？
定位是系统工程。

确立了定位的同时。

也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。

单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。

2.工程定位内容
商业地产工程定位根本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括效劳定位和技术定位。

例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；效劳定位就是确立建筑使用过程中所提供的效劳水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供效劳。

如此等等，说明定位的内容非常丰富。

上述各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。

例如，一个工程的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。

但在确定功能的大方向下，功能设计细节那么要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。

形象定位、效劳定位是功能和客户定位的自然开展，也是客观要求。

技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。

价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。

例如，价值最大化方案不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。

风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。

工程定位程序
有些工程规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂，简单的市场分析就能得到比拟准确的市场结果。

但对于大型工程，规划部门功能定位笼统，存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下，就需要按照程序决定
1.辨析定位问题
在工程分析以及经验分析的根底上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究答复的问题。

例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商开展餐馆是否适宜？开展大型超市与产权市商铺哪个最好？谁有可能投资购置物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。

所以我们应该善于提出问题，提出的问题越锋利、越深刻，得到正确结论的时机也就越多。

2.识别细分市场
根据调研结果分析市场，进行细化。

例如，北京某大厦准备整层对外销售，筹划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：〔1〕政府机构转制出来的大集团〔公司〕以及将要转制的大集团〔公司〕。

〔2〕金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

〔3〕大型股份制公司及外省市集团〔公司〕，包括上市公司。

〔4〕行政职能型部委机构。

应该成认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。

3.选择目标市场并进行评价
别更上例中，为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和开展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。

标准分成A、B和C三级，逐级递减。

结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场〔政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司〕是理想目标
4.确立定位体系
所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购置者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。

5.评价定位体系
一个物业的市场定位是否正确，表达了物业的价值，我们应予以系统评价，比拟多方案。

编辑本段商业地产的分类
一.使用功能分类
泛指用途为商业、效劳业的物业。

国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。

二.地域性分类
根据不同的城市开展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。

如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。

上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。

分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。

三.效劳对象和辐射范围分类
有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。