旅游度假村开发项目可行性报告

某旅游度假村开发项目可行性报告
一、项目概况
1、项目名称：XX旅游区开发项目
2、投资总额：2000万元
3、筹建单位：XX省XX县旅游局
4、项目法人：汪XX(XX县旅游局局长)
5、项目选址：XX县XX乡XX村
二、项目建设的条件
1、有利条件
(1)婺源旅游业的概况
婺源——全国文化与生态旅游示范县，以秀丽的山光水色，古朴典雅的明清建筑，奇绝尘寰的灵岩洞窟，遍布山林的名木古树，星罗棋布的名人遗迹，独具地方特色的民俗风情和傩舞、徽剧、茶道、灯彩、加上名闻遐尔的“四色”特产，构成了婺源丰富的高品位的旅游资源。

被誉为中国乡村最美的地方，是全国著名的文化与生态旅游区。

2002年，游客已达100万人次。

2003年预计达到150万人次。

（2）、地理位置
考水位于婺源县中部偏南的丘陵地带，扁担山西北麓小溪旁，隶属婺源县高砂乡，距县城紫阳镇17.5公里。

（3）、气候条件
考水属中亚热带温暖湿润季风区，年平均气温16.6℃，平均降水量1800毫米，无霜期250天，年日照数约1860小时。

（4）、交通通讯
考水对外交通较为便利，省际干线景白公路通过村落南侧，每天都有直达营运班车。

程控电话、移动电话均已开通，农村电网改造也已完成。

2、旅游资源优势
(1)自然环境：村落四面环山，溪流环绕，茂林修竹，飞鸟游鱼。

这里生态环境纯净天然，没有噪音，没有污染，水质纯净，空气清新，终年云轻日丽，雨润风和，为有机农业产品提供了得天独厚的条件。

脉脉群山除生长着松、杉、竹木以外，还蕴藏着丰富的中草药材和山菜、山果等野生植物；亦是狗熊、穿山甲、锦鸡、雉鸡等珍稀禽兽活跃生息的安乐栖所。

这里盛产的茶叶特别清香浓郁；黄鳝、泥鳅、鲫鱼、荷包红鲤，肉嫩鲜美，是席上珍品。

可谓汲山川的灵秀、凝日月的精华，浓郁的天然韵味，独具一方。

（2）完美的古村落：考水聚落，山川秀色与古建筑艺术融为一体，布局合理，典雅别致。

如建于元代至大三年的明经书院和胡氏宗祠、进士第、藏云楼、石丘书院、孝友堂、世德堂、集义堂、云峰书院、文笔等，经数百载沧桑后，留下遗迹诸多。

现村中保存有明清古民居二十六幢，敦本堂（祠堂）壹幢，古石拱桥四座：即双灵桥、维新桥、迎恩桥、步云桥。

其中维新桥于清代康熙年间重建，桥上有亭（水口亭），亭联曰：“桥亭典雅疑别墅，寮阁峥嵘掩村扉”。

此外，村头莲塘亭、南熏亭、仰止亭、环秀亭，亭亭屹立，便于行旅与农人憩息。

村北溪上有座“四封桥”相传古代四位姑娘到彼岸前山坞私塾读书，有涉水之苦，后来四位姑娘出嫁后，丈夫都成了显宦达官，她们封了夫人，这座桥是她们捐资建造的，故又称“四姑娘桥”。

考水保留的古民居建筑，全是徽派特色，马头墙，飞檐翘戗，雕梁画栋，剔透玲珑，人物花卉，飞禽走兽，维妙维肖，栩栩如生。

为数虽不很多，却可集腋成裘，充分显示了我国古代劳动人民聪明的才智和浓郁的民族传统文化气息。

（3）神秘的千年古墓与儒学文化：令人瞩目的太子墓，有一千零四年的历史，至今保存完好。

稍有地理知识的人一看就知道这是一块八卦太极地，那墓顶上一块块
翘大拇指的瓦盖，可依稀辨识出这是一座“皇穴”。

墓碑上“始祖明经胡公之墓”八个大字历经千年风雨，残剥可认。

考水明经胡氏始祖胡昌翼。

据胡氏宗谱所载，唐天佑年(公元904年)，唐昭宗李晔，被梁王朱温劫持迁都洛阳，途经陕州(今河南陕县)时，何皇后产下昭宗之子，皇后估计，“自今大家夫妻委身贼手矣”。

前途险恶，生死难卜，为延传李唐香火，时近臣新安婺源人胡三，临危受命，把乳婴“护以御衣”，仿效“狸猫换太子”计，秘密将太子抱回徽州婺源考水老家，从胡姓，起名昌翼，意寓“辅佐太子日后兴盛”。

次年，昭宗诸皇子均被朱温杀害，唯独昌翼幸免于难，保住性命，公元925年以易学登明经科，隐居教授，不乐仕进，创明经学，立明经书院，成为一代儒宗，后人皆有重教崇儒之风，累代赞缨，科第接踵，其子孙蕃衍，播迁海内外，公元1048年，明经胡一支自婺源适居黟县西递村，另一支移居绩溪县龙塘乡胡里村，胡适先生为明经胡族32代裔孙。

3、开发建设的前景
考水——中国民俗文化村，群山环抱，古树、古桥、古谱、古民居一应俱全。

在宋、元、明、清四朝代，当时曾拥有“进士走廊、翰林院”等赫赫声名的中国历史上四大书院之一——明经书院就座落在该村。

可以说考水是集自然、人文景观为一体的旅游佳境，完全能够满足人们观光、科考旅游的需要。

置身于考水西面一个深山幽谷之中的千年古墓——太子墓，是一个可以满足人们研究“皇穴”风水，窥探当今伟人之轮回的寻幽探秘之所，可以填补我县考古探秘旅游的空白。

也可丰富西线旅游区(点)单薄局面。

仅2003年，来此寻幽探秘的游客就达近万人次，可以肯定地说，考水是一块极具开发前景的旅游胜地。

三、项目开发的主导思想
通过对考水深邃古奥的民俗文化和人文景观的开发，将高砂建成婺源乃至全国旅游休闲的后花园，让游客在这贴近自然的环境中尽情地享受回归自然式的休闲和娱
乐，欣赏地方民俗风情，探寻"皇穴"风水，科考古建、古谱。

四、项目建设的内容
1、项目建设的范围
以考水为中心，东至樟村，南至呈坑村，西至新村（含三官桥至太子墓的公路硬化绿化工程），北至大田村。

2、项目建设内容
(1)完善太子墓的景区点缀及路面硬化。

将太子墓作为主要景点进行综合开发，拓宽硬化绿化通往太子墓的路面，规划建造亭、阁、功德碑以点缀突出太子墓的神秘性、传奇性。

(2)恢复明经书院。

在明经书院原址上重建古色古香的明经书院，兼全国百家胡氏展览馆。

(3)清理修缮明清古民居等。

(4)组建民俗文化表演队，规划维新桥到考水村的沿溪路。

在水景台设钓鱼亭，恢复农家椿米水碾，增添旅游乐趣。

(5)建设游客服务中心。

建章立制，招聘、培训经营管理人员和导游。

五、投入与收益评估
1、投资估算
整个项目总投资2000万元，具体分项投资如下：
(1)征地50亩，75万元；
(2)青石板游步道2公里，40万元；
(3)村内前后街修复3000米，40万元；
(4)太子墓综合开发，50万元；
(5)胡三公墓开发，40万元；
(6)明经书院(兼全国百家胡氏展览馆)1500m2，750万元；
(7)文昌阁一座，30万元；
(8)修缮村内古民居5幢，30万元；
(9)修缮村内桥梁4座，120万元；
(10)村内三个古门楼建设，30万元；
(11)水口园林整治，15万元；
(12)停车场建设，50万元；
(13)游客服务中心(400m2),50万元；
(14)旅游公厕3座(210m2),30万元；
(15)农家旅馆，150万元；
(16)景区绿化(包括前山植树造林)，100万元；
(17)村庄整治，80万元；
(18)其它旅游配套设施，80万元；
(19)考水村河流整治(包括十口流水鱼塘建设)，160万元；
(20)前期规划费，35万元；
(21)不可预见费，45万元。

2、收益估算
考水旅游度假村地处婺源的中心地带，向西可作为文公山风景区、鸳鸯湖风景区等旅游中转站，同时还可依托县城，成为县城的后花园，是游客理想的休闲娱乐场所，年预计游客30万人次，门票每人次20元，合计600万元。

旅游服务业及其他收入200万元，扣除税、费支出，按50％的纯收入计算，投资者每年至少可获纯利400万
元。

项目建成约5年后即可收回全部投资。

文化与生态旅游已成为一种时尚，纯朴的山涧风情、民俗文化被越来越多的人们所寻觅，考水恰好是文化与生态完美结合的古村落，开发以后，旅游业一定火爆。

附赠材料
商业计划书的制作流程
不业计划书制作是一个复杂的系统工程,如何安排撰写计划往往会使创业者十分困惑
司的创业者都有自己的撰写思路和技术路线,一般都会遵循一定的写作程序来进行。

下
面介绍一种被普遍接受的商业计划书制作流程 1.商业计划构思细化阶段
刚刚获取一个新的创意和想法后,创业者需要与志同道合者或相关领域专家对创意进行初步的研判和构思。

首先,需要通过相关问题的讨论判断该创意是不是一个好的创业机会。

创业机会识别所需要关注的七大领域经典问题可以在第一章第三节中获取。

其核心问题包括:该项目提供什么产品与服务,目标人群是谁,市场容量多大,竞争对手是谁,竞争优势有哪些等。

如果对这些问题的分析都能得到一个激动人心的答案,那么这个创意和项目就可以进入到创业构思过程中。

在创业构思过程中,首先,最需要探讨的问题是创业项目的商业模式和发展规划,也就是该公司从0到1,从小到大的一系列发展过程。

其次需要讨论的是如何把公司发展构想阶段化,以及在每一个阶段需要关注哪些核心问题。

具体来说,就是提出创业公司的发展战略,并落实到纸面。

最后,根据产品与服务的特点设计出商业计划书制作的路径,一般都会经历产品分析、行业与市场分析、市场调研和访谈商业计划书制
作和完善等过程
2.资料获取和市场调研阶段
所要进入行业的市场结构、政策支持、技术水平等相关问题,这些资料和数据分析可以使对产品与服务需要进入的行业和市场进行初步研究,查询相关年鉴、报表和文献了解解该产品的发展思路。

创业者由表及里地了解该产品与服务在行业和市场中所处的位置,有利于创业者更好地理
收集定性的信息,如购买周期,对购买决策者来说可能导致他们拒绝本产品与服务的可能潜在客户的数量、他们愿意付的价钱、产品与服务对于客户的经济价值等。

此外,还应当己销售渠道的客户。

准备一份客户调查纲要,获取足够多的信息,这些信息包括:现有和同多个产品与服务的现有和潜在客户建立联系。

其中,至少有一个是你计划将选作自障碍,你的产品与服务为什么能够在你的目标用户和客户的应用环境之中起作用。

通过这些调查能让团队充分了解市场和客户。

竞争对手是另外一个需要重点调研的对象,需要在此环节确定竞争对手并分析本行业的竞争态势。

例如,竞争对手产品的特点和性能怎样,他们都采取什么方式参与竞争。

可以就你准备好的问题,采取调研和访谈方法进行深入研究,最后准备一份竞争者调查报告
3.商业计划书制作
第一，在进行了公司发展战略规划和行业与市场分析后,市场模块是在商业计划书制面的问题时,可以将问题量化为一份3~5页的文档。

此外,可以附上一些市场预测数据，客户证明、调查数据、从各种出版物上剪下来的材料、产品描述或市场营销材料等
第二,公司运营模块也需要花费大量的时间。

针对新公司的运作,准备一份3~5页的文档。

说明哪些是公司顺利运营的关键要素,如何在建立这家公司时体现这些要素,如何开发产品,如何建立一支销售队伍,如何建立分销伙伴关系,如何选择合适的地址,如何保护知识产权,新公司如何在长时间里进行大量生产。

简而言之,详细描述这家公司从现在到三年或五年后的运作方式。

仔细进行财务估算,把握这家公司如何从收入、销售量，客户以及其他推动因素上取得长足发展
第三,团队建设是商业计划书中的核心内容,可以通过2~3页的文档说明公司所需的各种知识和能力,并说明公司发展过程中的主要人员分工情况。

通常投资者并不是在向创意”投资,而是在向“创业者”投资。

所以,可以用单独一页纸阐述公司创业团队中每个成员所拥有的资产、股份和职位。

针对外来风险投资,可以用一段话说明本公司将出让多少股份来换取多少额度的风险投资
第四,财务是公司运行的价值化表现公司的完整财务计划,通常包括对公司的价值评估、收益率、三大报表等,你必须保证考虑到所有可能性第五,撰写摘要和设计封面,完善和统一全部商业计划书内容,最后完成整份商业计划书
4.答辩陈词和反馈在与投资者沟通之前,需要准备10分钟的答辩稿和PPT,以便推销自己的创业机会。

陈述应当强调创业公司获取成功的关键因素,但这并不是简单地把商业计划书摘要用口头方式表达出来,而是需要通过建立一套容易理解的逻辑把商业计划书的核心内容传递给投资者。

你既可以用看得见的一些东西来让投资者深入思考,也可以用简洁的市场分析和可靠的数据给投资者留下深刻的印象。

总之,准备越充分,就越能向投资者说明商业计划中的各种关键问题。