文化旅游小镇(含古镇)旅游规划和招商策略以铜官窑为例本专题培训课件
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• 利用古建筑修复性成为酒店和 民宿以及会议中心。
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键
二、典型古镇规划设计——乌镇
典型古镇规划设计
为更好的满足世界互联网大会永久会址需 要，实现旅游和经济社会协调发展，打造 一个融小桥流水传统特色和现代互联网基 因为一体，中西文化交相辉映的乌镇，在 浙江省领导指示下，由桐乡市政府统筹指 导，乌镇镇政府组织邀请国内知名规划单 位高起点高标准地对乌镇镇进行概念规划 咨询。
商业运营——招的进来，活的下去
2 “活的下去”是基础
商家根据商业规划招进来了，还得”活的下 去”。在非优势地段打造的商业项目或旅游商 业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。
1)优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能 动性，确保差异性
针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方 式，采取“低租金、免租期”等降低运营成本 的优惠政策，提倡视觉形象包括软装饰突出特 色，确保差异凸显。
博物 馆群
温泉 酒店
石渚 岛
大型 水秀
飞行 影院
楚街
铜官 阁
游客 中心
5D 影院
游船 码头
演艺 中心
丽景 酒店
瑞景 酒店
芙蓉 街
古镇景区 商业街区
铜官窑古镇招商团队的激励和约束
招商团队可以采用基本工资和招商奖励结合的方式， 总监级别年薪要达到30万元。招商经理要达到20万 元。招商专员要达到12万元标准，吸纳当地比较优 秀的招商人才。 招商人员每半年采用10%末位淘汰制度。 可以委托优秀商业管理公司招商整合部分优质资源， 弥补自身的资源不足，加快招商进程。
满了文化的韵 味。
初步完成古镇复原的乌镇，第一件事，就是把茅盾“请”
回了家乡。2000年11月11日，
第五届茅盾文学奖颁奖仪式首次回到茅盾的家乡乌镇举
办。活动过后，中国作协还宣布将乌 镇作为茅盾文学奖
的永久颁奖地。
2003年，黄磊自导自演的首部电视剧《似水年华》播出， 让乌镇成为“爱情童话”的最 佳发生地，更成为景区与影视文化双赢的典范。 因为
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
《似水年华》而与乌镇结缘的黄磊，十年后，又再次让 2013年5月8日，由陈向宏联合华语戏剧界知名导演赖声川、
乌镇成为人们关注的焦点。
孟京辉、黄磊共同发起的首届乌镇戏剧节在乌镇开幕，历
时11天的戏剧节，让乌镇拥有了国际范儿。
乌镇构建全场景展现、古今传承的文化体验空间
传承历史文化脉络，打造“乌镇历史文化环廊”。面向未来互联网时代发展，打造“乌镇互联网文 化体验核心轴”，构筑触手可及的数字文化体验空间。
特色品牌可以联营分成模式。
采用工资聘用员工表演模式为主
采用演出票价收入模式
部分演出可以免费，主要在于聚 集人气
文化旅游古镇的招商预算特点
• 第一根据招商内容不同确定招商费用，一般 餐饮类招商3万平方米，招商费用500万元比 较合适。
• 第二 非物质文化遗产招商需要考虑经营补贴， 也可以用工资形式聘请非物质文化遗产人员 表演，每年2000万元可以达到较高水平。
人群
湖南陶瓷博物馆为主
深圳新摩尔公司与长沙最大奇石
馆黄金海馆长长期合作
兼顾其他品种陶瓷
以湖南地道乡村美食为中心，确 可以将新化地道美食引进五个知
保原汁原味，例如，新化美食等 名品牌进驻
以非物质文化遗产为主，以陶瓷 1.城步吊龙 2.花鼓戏
艺术品为主，
3.黑茶制作 4.毛古斯舞
精心再开发，让顾客可以参与和 5.傩面制作 6.皮影戏
古建筑赋予现代功能复活
插上资本翅膀的乌镇，并没有偏离文化的轨道。 西栅景区内保存有精美的明清建筑25万平方米， 并巧妙利用部分老建筑，改建出各类风格的民居 特色客房和各种档次的度假酒店、会议中心和商 务会馆。
文化型的酒店会越来越多的存在于度假目的地中。 围绕着传统水乡的文化遗迹和生活氛围，所做的 开发，才真正吸引人。从几百元的民宿到一万元 的会所，乌镇旗下已经发育了十几个不同档次不 同风格的酒店品牌，满足不同游客的需求，让更 多的游客愿意在乌镇停留下来。
我们可以采取租赁经营为主，满 足一定条件销售模式 合作为主，引进一流学者
免费开放部分销售收入提成方式 深圳新摩尔公司与长沙最大奇石
馆黄金海馆长长期合作
珍品部分可以收取门票
成熟商家可以免半年租金，租金 零售商家租金策略可以采用基本
从第一年可以从40元月租金起步，租金和销售额提成结合的模式。
第三年达到60元左右。
院
中
心
乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键
一千多年前，世称邵明太子的萧统，跟随齐梁文坛领袖 沈约，在这里，留下了一段师生 共读的佳话，更留下了 邵明书院的文化传承。
之后，这里养育了著名的理学家张杨园、著名藏书家鲍
廷博，到近、现代的文学巨匠茅 盾、漫画家丰子恺、海
外华人文化界传奇大师孙木心等，他们使乌镇的历史充
三、古镇商业规划和招商的创新
• 古镇需要根据顾客特点进行商业规 划，将商业业态和品牌结构进行合 理组合，将合理的ＶＭＤ体系和装 修设计结合，尔后根据第一目标去 招商。对于优质品牌可以采取联合 经营，加盟经营等灵活的经营方式。
与传统地产开发相比，古城模式的核心差异主要体现在 商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象 的树立，古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实 现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的 提升。
通过招商团队外地与本地化结合的搭建充分发掘地域关系 网能效; 通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整
文旅古镇的招商方式方法
委托招商
招商方式
混合招商 自行招商
通常是指与专业商业管理公司 签订委托代理协议，由商业管 理公司帮助招商，发展商原则 上不干涉招商过程，只对的招 商目标提前确认，对招商条件 做最后拍板决策工作。此类方 式适合资源有限的开发商，希 望整合更多优质资源，提高文 化旅游地产项目的成功率。
本次概念性总体规划初步方案是在四家投 标方案基础上，由中标单位北京清华同衡 规划设计研究院有限公司博采各家方案之 长、并充分吸纳各部门意见基础上形成的 综合成果，作为指导后续乌镇镇城镇总体 规划修编的前期战略研究。
乌镇定位
空间营造与保护提升
在空间组织方面，规划提出构建互联网时代下的城乡共生 有机生长模式，形成“以水为脉、活力核、共生片区单元” 的空间组织结构，形成规模适度、小巧精致、体现生态田 园风情的城乡共生有机生长空间。规划延续江南水乡十字 传统格局，以水系交汇处为中心场所，面向乌镇居民、游 客和创客三类人群需求特征，营造十字活力聚合空间，促 进多元交流融合。
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仿古镇规划设计的美学高度
• 需要考虑空间的合理 秩序，合理高度的起 伏控制，景观设计的 合理美学布局，营造 国学意境，延续古镇 文脉，将古镇再开发 提升到美学境界。
古镇建筑美学
• 中西合璧，注重不同建筑组团和整体的融合。 • 注重建筑与周边风水的融合，提出建筑美学。
乌镇西栅功能布局乌镇西栅功能布局
民居：功能高度复合
酒 水 关 白益
乌
吧 剧 帝 莲大
将
区 场 庙 寺丝
军
塔号
府
和
乌
锦
工
坊
水 乌 国画 上 镇 际院 戏 邮 会、 台 局 议乌
中陶 心作
坊
三
农
乌
寸
耕
镇
金
体
莲
莲
验
馆
昭灵 明水 书居 院
矛草 盾木 纪本 念色 堂染
坊
KTV SPA
乌叙
游
镇昌
客
大酱
服
剧园
务
乌镇镇区城市设计总平面图
乌镇城市设计鸟瞰总效果图
水乡格局
水网： 各种层级 码头： 公交船码头 居民码头
水乡格局
大结构： 以主水为中心，线性平行 向两侧展开
古镇保护
在古镇保护方面，规划提 出保护第一的原则，对古 镇“十字形”传统格局进 行整体保护。规划古镇区 以休闲旅游功能为主，在 传统十字城市空间内植入 多元新兴功能，激活中市， 复兴南北栅。
成都洛带博客小镇与设计公司傅安平合影Leabharlann 商业运营——招的进来，活的下去
一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式， 形成“商业规划－招商—选商—活商—养商”的全程把 控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和 活商两大分支。即所谓”招的进来，活的下去”
1“招的进来”是前提 通过招商质量控制和销售控制的紧密对接控制房源;
2)建立同业组织统一管理商户，提供多种服 务营造便利经营环境
3)重点扶持优秀商家，以点带面促提升 重点扶持经营状况较好、经营理念符合标 准、特点差异化突出的商家，建立主力店、主 力商户和明星商家，形成强势经营业态，从而 以点带面，促使区域商业品质环比提升。
铜官窑古镇项目概况
颐养生活区 铜官窑遗址公园
招商洽谈由招商部门完成，合同条款由法务部门审 核和保管。
铜官窑古镇招商目标
类别 主题酒店 欧阳询书院 瓷器博物馆 特色餐饮 非物质文化遗产
湖南特色歌舞
招商目标
成功条件
特色主题文化酒店，以精品民宿 引进一流酒店管理人才
和特色收藏为主
联合岳麓书院，剑桥大学等合作，一流学者主持书院，聚集企业家
形成5000平方米以上规模
铜官窑古镇景区 休闲配套区
滨水商业街区
功能规划分区
用地规模
总占地约3000亩，是目前湖南为 数不多的大型成片综合开发旅游项 目；
五
大
建筑面积
片
总建筑面积预计超100万平方米，
区
基本以1~3层仿古建筑为主；
投资规模
总投资规模逾100亿元，目前投资 金额已逾20亿元；
铜官窑古镇项目概况
一期亮点项目如何强化：强大的中西书院带动每年两万以上企业家人流进来，带 动漫街10大著名陶瓷为代表的艺术品招商和销售
类别招商目标成功条件主题酒店特色主题文化酒店以精品民宿和特色收藏为主引进一流酒店管理人才欧阳询书院联合岳麓书院剑桥大学等合作形成5000平方米以上规模一流学者主持书院聚集企业家人群瓷器博物馆湖南陶瓷博物馆为主深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作兼顾其他品种陶瓷特色餐饮以湖南地道乡村美食为中心确保原汁原味例如新化美食等可以将新化地道美食引进五个知名品牌进驻非物质文化遗产以非物质文化遗产为主以陶瓷艺术品为主精心再开发让顾客可以参与和休闲1
意大利Ferragamo皮鞋博物馆
具有艺术表现力的文化遗产是重要旅游吸引物
达芬奇、米凯朗基罗、拉斐尔是公认的文艺复兴三杰，带动佛罗伦萨成为欧洲文艺复兴 的艺术中心，他们三人成为欧洲全球画家模仿和学习的榜样。
列奥纳多·达芬奇
米开朗基罗西斯廷天顶画
古镇修复类设计注入文化
• 古镇修复性规划设计，需要将 主要节点古建进行修复性建设， 其余根据历史文脉和业态进行 重建性设计。
商业规划
ＶＭＤ
古镇修复可以借鉴意大利佛罗伦萨
• 通过对佛罗伦莎和米兰等地的考察,佛罗伦萨是文 化复兴的遗产宝库，从文艺复兴三杰的艺术作品完 整地保留下来，佛罗伦萨有专门的文物修复机构和 古建筑维护机构。
• 很多古建筑在利用中，例如，作为博物馆，酒店和 商业街区。
• 我们深感中国古镇和城市综合体必须根据所在区域 客户特点,走主题文化之路,中国古镇重建和商业地 产迫切需要结束粗制滥造,中国商业地产需要主题 文化和文化复兴,让老百姓体会到商业和艺术的结 合,为我们的子孙后代留下具有商业与艺术空间。
留下来的游客，需要更多元化和生活化的文化体 验。为此，乌镇复原了具有当地特色的织染、酿 酒、缫丝、制酱等手工作坊，不仅能让游客感受 古老的传统工艺和文化，更能动手 体验，同时 带动旅游商品和纪念品的销量。
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
乌镇是一个江南水 乡的梦
在旅行中，真正感染人的部分，是每个不同的地方对自己 传统的珍视，同时，这种传统在当下的生活中依然保持着 生命力。 不要把乌镇看成是一个单纯的古镇，而是把它看 作是中国的迪斯尼，一个江南水乡版的主题公园，因为对 乌镇的改造不仅是对传统文化的复原，更把现代服务业的 品质感渗透到景区的每一个角落，无论是硬件还是软件。 事实上，乌镇是给游客们造了一个梦，一个江南水 乡的梦， 乌镇的建设者和经营者们更像是造梦师的角色。
1
彝人 古镇
长寿 古镇
滦州 古城
龙兴 古镇
周庄 古镇
文化旅游小镇(含 古镇)旅游规划和 招商策略以铜官窑
为例本
目 录 CONTENTS
1
古镇商业运营与旅游开发思路
2
典型古镇规划设计——乌镇
3
古镇商业规划和招商的创新
4
以经营管理举措支持招商
营与旅游开发思路
商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结 合、密不可分的。忽视了商业运营，企业会饿死;冷落了 旅游开发，游客又不买帐。系统研究古镇旅游开发如何 联动商业运营实现成功启动与开发。
• 第三 书院建筑面积一般需要5000平方米硬件 以外的书籍购买和收藏以及学者聘请一般需 要考虑三年1亿元，达到区域领头羊位置，带 动整个艺术交易和文化创意产业聚集。
休闲
7.剪纸 8.烟花制作与表演9.湖
南宋代酿酒技艺展示
能够从湖湘文化中提炼精华， 新化民歌表演
进行精心创作
铜官窑古镇招商租金和经营收益策略
类别 主题民宿酒店
欧阳询书院 瓷器博物馆 特色餐饮 非物质文化遗产 文艺演出
招商策略
成功条件
传统引进品牌酒店采用入门费用 引进一流酒店管理人才 和管理团队经营额提成方式
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键
二、典型古镇规划设计——乌镇
典型古镇规划设计
为更好的满足世界互联网大会永久会址需 要，实现旅游和经济社会协调发展，打造 一个融小桥流水传统特色和现代互联网基 因为一体，中西文化交相辉映的乌镇，在 浙江省领导指示下，由桐乡市政府统筹指 导，乌镇镇政府组织邀请国内知名规划单 位高起点高标准地对乌镇镇进行概念规划 咨询。
商业运营——招的进来，活的下去
2 “活的下去”是基础
商家根据商业规划招进来了，还得”活的下 去”。在非优势地段打造的商业项目或旅游商 业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。
1)优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能 动性，确保差异性
针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方 式，采取“低租金、免租期”等降低运营成本 的优惠政策，提倡视觉形象包括软装饰突出特 色，确保差异凸显。
博物 馆群
温泉 酒店
石渚 岛
大型 水秀
飞行 影院
楚街
铜官 阁
游客 中心
5D 影院
游船 码头
演艺 中心
丽景 酒店
瑞景 酒店
芙蓉 街
古镇景区 商业街区
铜官窑古镇招商团队的激励和约束
招商团队可以采用基本工资和招商奖励结合的方式， 总监级别年薪要达到30万元。招商经理要达到20万 元。招商专员要达到12万元标准，吸纳当地比较优 秀的招商人才。 招商人员每半年采用10%末位淘汰制度。 可以委托优秀商业管理公司招商整合部分优质资源， 弥补自身的资源不足，加快招商进程。
满了文化的韵 味。
初步完成古镇复原的乌镇，第一件事，就是把茅盾“请”
回了家乡。2000年11月11日，
第五届茅盾文学奖颁奖仪式首次回到茅盾的家乡乌镇举
办。活动过后，中国作协还宣布将乌 镇作为茅盾文学奖
的永久颁奖地。
2003年，黄磊自导自演的首部电视剧《似水年华》播出， 让乌镇成为“爱情童话”的最 佳发生地，更成为景区与影视文化双赢的典范。 因为
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
《似水年华》而与乌镇结缘的黄磊，十年后，又再次让 2013年5月8日，由陈向宏联合华语戏剧界知名导演赖声川、
乌镇成为人们关注的焦点。
孟京辉、黄磊共同发起的首届乌镇戏剧节在乌镇开幕，历
时11天的戏剧节，让乌镇拥有了国际范儿。
乌镇构建全场景展现、古今传承的文化体验空间
传承历史文化脉络，打造“乌镇历史文化环廊”。面向未来互联网时代发展，打造“乌镇互联网文 化体验核心轴”，构筑触手可及的数字文化体验空间。
特色品牌可以联营分成模式。
采用工资聘用员工表演模式为主
采用演出票价收入模式
部分演出可以免费，主要在于聚 集人气
文化旅游古镇的招商预算特点
• 第一根据招商内容不同确定招商费用，一般 餐饮类招商3万平方米，招商费用500万元比 较合适。
• 第二 非物质文化遗产招商需要考虑经营补贴， 也可以用工资形式聘请非物质文化遗产人员 表演，每年2000万元可以达到较高水平。
人群
湖南陶瓷博物馆为主
深圳新摩尔公司与长沙最大奇石
馆黄金海馆长长期合作
兼顾其他品种陶瓷
以湖南地道乡村美食为中心，确 可以将新化地道美食引进五个知
保原汁原味，例如，新化美食等 名品牌进驻
以非物质文化遗产为主，以陶瓷 1.城步吊龙 2.花鼓戏
艺术品为主，
3.黑茶制作 4.毛古斯舞
精心再开发，让顾客可以参与和 5.傩面制作 6.皮影戏
古建筑赋予现代功能复活
插上资本翅膀的乌镇，并没有偏离文化的轨道。 西栅景区内保存有精美的明清建筑25万平方米， 并巧妙利用部分老建筑，改建出各类风格的民居 特色客房和各种档次的度假酒店、会议中心和商 务会馆。
文化型的酒店会越来越多的存在于度假目的地中。 围绕着传统水乡的文化遗迹和生活氛围，所做的 开发，才真正吸引人。从几百元的民宿到一万元 的会所，乌镇旗下已经发育了十几个不同档次不 同风格的酒店品牌，满足不同游客的需求，让更 多的游客愿意在乌镇停留下来。
我们可以采取租赁经营为主，满 足一定条件销售模式 合作为主，引进一流学者
免费开放部分销售收入提成方式 深圳新摩尔公司与长沙最大奇石
馆黄金海馆长长期合作
珍品部分可以收取门票
成熟商家可以免半年租金，租金 零售商家租金策略可以采用基本
从第一年可以从40元月租金起步，租金和销售额提成结合的模式。
第三年达到60元左右。
院
中
心
乌镇启示:文化才是中国旅游业破题关键
一千多年前，世称邵明太子的萧统，跟随齐梁文坛领袖 沈约，在这里，留下了一段师生 共读的佳话，更留下了 邵明书院的文化传承。
之后，这里养育了著名的理学家张杨园、著名藏书家鲍
廷博，到近、现代的文学巨匠茅 盾、漫画家丰子恺、海
外华人文化界传奇大师孙木心等，他们使乌镇的历史充
三、古镇商业规划和招商的创新
• 古镇需要根据顾客特点进行商业规 划，将商业业态和品牌结构进行合 理组合，将合理的ＶＭＤ体系和装 修设计结合，尔后根据第一目标去 招商。对于优质品牌可以采取联合 经营，加盟经营等灵活的经营方式。
与传统地产开发相比，古城模式的核心差异主要体现在 商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象 的树立，古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实 现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的 提升。
通过招商团队外地与本地化结合的搭建充分发掘地域关系 网能效; 通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整
文旅古镇的招商方式方法
委托招商
招商方式
混合招商 自行招商
通常是指与专业商业管理公司 签订委托代理协议，由商业管 理公司帮助招商，发展商原则 上不干涉招商过程，只对的招 商目标提前确认，对招商条件 做最后拍板决策工作。此类方 式适合资源有限的开发商，希 望整合更多优质资源，提高文 化旅游地产项目的成功率。
本次概念性总体规划初步方案是在四家投 标方案基础上，由中标单位北京清华同衡 规划设计研究院有限公司博采各家方案之 长、并充分吸纳各部门意见基础上形成的 综合成果，作为指导后续乌镇镇城镇总体 规划修编的前期战略研究。
乌镇定位
空间营造与保护提升
在空间组织方面，规划提出构建互联网时代下的城乡共生 有机生长模式，形成“以水为脉、活力核、共生片区单元” 的空间组织结构，形成规模适度、小巧精致、体现生态田 园风情的城乡共生有机生长空间。规划延续江南水乡十字 传统格局，以水系交汇处为中心场所，面向乌镇居民、游 客和创客三类人群需求特征，营造十字活力聚合空间，促 进多元交流融合。
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
仿古镇规划设计的美学高度
• 需要考虑空间的合理 秩序，合理高度的起 伏控制，景观设计的 合理美学布局，营造 国学意境，延续古镇 文脉，将古镇再开发 提升到美学境界。
古镇建筑美学
• 中西合璧，注重不同建筑组团和整体的融合。 • 注重建筑与周边风水的融合，提出建筑美学。
乌镇西栅功能布局乌镇西栅功能布局
民居：功能高度复合
酒 水 关 白益
乌
吧 剧 帝 莲大
将
区 场 庙 寺丝
军
塔号
府
和
乌
锦
工
坊
水 乌 国画 上 镇 际院 戏 邮 会、 台 局 议乌
中陶 心作
坊
三
农
乌
寸
耕
镇
金
体
莲
莲
验
馆
昭灵 明水 书居 院
矛草 盾木 纪本 念色 堂染
坊
KTV SPA
乌叙
游
镇昌
客
大酱
服
剧园
务
乌镇镇区城市设计总平面图
乌镇城市设计鸟瞰总效果图
水乡格局
水网： 各种层级 码头： 公交船码头 居民码头
水乡格局
大结构： 以主水为中心，线性平行 向两侧展开
古镇保护
在古镇保护方面，规划提 出保护第一的原则，对古 镇“十字形”传统格局进 行整体保护。规划古镇区 以休闲旅游功能为主，在 传统十字城市空间内植入 多元新兴功能，激活中市， 复兴南北栅。
成都洛带博客小镇与设计公司傅安平合影Leabharlann 商业运营——招的进来，活的下去
一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式， 形成“商业规划－招商—选商—活商—养商”的全程把 控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和 活商两大分支。即所谓”招的进来，活的下去”
1“招的进来”是前提 通过招商质量控制和销售控制的紧密对接控制房源;
2)建立同业组织统一管理商户，提供多种服 务营造便利经营环境
3)重点扶持优秀商家，以点带面促提升 重点扶持经营状况较好、经营理念符合标 准、特点差异化突出的商家，建立主力店、主 力商户和明星商家，形成强势经营业态，从而 以点带面，促使区域商业品质环比提升。
铜官窑古镇项目概况
颐养生活区 铜官窑遗址公园
招商洽谈由招商部门完成，合同条款由法务部门审 核和保管。
铜官窑古镇招商目标
类别 主题酒店 欧阳询书院 瓷器博物馆 特色餐饮 非物质文化遗产
湖南特色歌舞
招商目标
成功条件
特色主题文化酒店，以精品民宿 引进一流酒店管理人才
和特色收藏为主
联合岳麓书院，剑桥大学等合作，一流学者主持书院，聚集企业家
形成5000平方米以上规模
铜官窑古镇景区 休闲配套区
滨水商业街区
功能规划分区
用地规模
总占地约3000亩，是目前湖南为 数不多的大型成片综合开发旅游项 目；
五
大
建筑面积
片
总建筑面积预计超100万平方米，
区
基本以1~3层仿古建筑为主；
投资规模
总投资规模逾100亿元，目前投资 金额已逾20亿元；
铜官窑古镇项目概况
一期亮点项目如何强化：强大的中西书院带动每年两万以上企业家人流进来，带 动漫街10大著名陶瓷为代表的艺术品招商和销售
类别招商目标成功条件主题酒店特色主题文化酒店以精品民宿和特色收藏为主引进一流酒店管理人才欧阳询书院联合岳麓书院剑桥大学等合作形成5000平方米以上规模一流学者主持书院聚集企业家人群瓷器博物馆湖南陶瓷博物馆为主深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作兼顾其他品种陶瓷特色餐饮以湖南地道乡村美食为中心确保原汁原味例如新化美食等可以将新化地道美食引进五个知名品牌进驻非物质文化遗产以非物质文化遗产为主以陶瓷艺术品为主精心再开发让顾客可以参与和休闲1
意大利Ferragamo皮鞋博物馆
具有艺术表现力的文化遗产是重要旅游吸引物
达芬奇、米凯朗基罗、拉斐尔是公认的文艺复兴三杰，带动佛罗伦萨成为欧洲文艺复兴 的艺术中心，他们三人成为欧洲全球画家模仿和学习的榜样。
列奥纳多·达芬奇
米开朗基罗西斯廷天顶画
古镇修复类设计注入文化
• 古镇修复性规划设计，需要将 主要节点古建进行修复性建设， 其余根据历史文脉和业态进行 重建性设计。
商业规划
ＶＭＤ
古镇修复可以借鉴意大利佛罗伦萨
• 通过对佛罗伦莎和米兰等地的考察,佛罗伦萨是文 化复兴的遗产宝库，从文艺复兴三杰的艺术作品完 整地保留下来，佛罗伦萨有专门的文物修复机构和 古建筑维护机构。
• 很多古建筑在利用中，例如，作为博物馆，酒店和 商业街区。
• 我们深感中国古镇和城市综合体必须根据所在区域 客户特点,走主题文化之路,中国古镇重建和商业地 产迫切需要结束粗制滥造,中国商业地产需要主题 文化和文化复兴,让老百姓体会到商业和艺术的结 合,为我们的子孙后代留下具有商业与艺术空间。
留下来的游客，需要更多元化和生活化的文化体 验。为此，乌镇复原了具有当地特色的织染、酿 酒、缫丝、制酱等手工作坊，不仅能让游客感受 古老的传统工艺和文化，更能动手 体验，同时 带动旅游商品和纪念品的销量。
深圳新摩尔－－文化 旅游专业公司
乌镇是一个江南水 乡的梦
在旅行中，真正感染人的部分，是每个不同的地方对自己 传统的珍视，同时，这种传统在当下的生活中依然保持着 生命力。 不要把乌镇看成是一个单纯的古镇，而是把它看 作是中国的迪斯尼，一个江南水乡版的主题公园，因为对 乌镇的改造不仅是对传统文化的复原，更把现代服务业的 品质感渗透到景区的每一个角落，无论是硬件还是软件。 事实上，乌镇是给游客们造了一个梦，一个江南水 乡的梦， 乌镇的建设者和经营者们更像是造梦师的角色。
1
彝人 古镇
长寿 古镇
滦州 古城
龙兴 古镇
周庄 古镇
文化旅游小镇(含 古镇)旅游规划和 招商策略以铜官窑
为例本
目 录 CONTENTS
1
古镇商业运营与旅游开发思路
2
典型古镇规划设计——乌镇
3
古镇商业规划和招商的创新
4
以经营管理举措支持招商
营与旅游开发思路
商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结 合、密不可分的。忽视了商业运营，企业会饿死;冷落了 旅游开发，游客又不买帐。系统研究古镇旅游开发如何 联动商业运营实现成功启动与开发。
• 第三 书院建筑面积一般需要5000平方米硬件 以外的书籍购买和收藏以及学者聘请一般需 要考虑三年1亿元，达到区域领头羊位置，带 动整个艺术交易和文化创意产业聚集。
休闲
7.剪纸 8.烟花制作与表演9.湖
南宋代酿酒技艺展示
能够从湖湘文化中提炼精华， 新化民歌表演
进行精心创作
铜官窑古镇招商租金和经营收益策略
类别 主题民宿酒店
欧阳询书院 瓷器博物馆 特色餐饮 非物质文化遗产 文艺演出
招商策略
成功条件
传统引进品牌酒店采用入门费用 引进一流酒店管理人才 和管理团队经营额提成方式