浅淡规范房地产价格评估行业的几点思考

浅淡规范房地产价格评估行业的几点思考房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产价格评估行业是房地产业的重要组成部分。

我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，其中一级资质的有150多家，全国取得房地产估价师资格的大概有35000多人，执业的有3万多，整个行业的从业人员，估计有25万。

建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。

目前，我国房地产估价业务范围已涉及房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让租赁、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询、中外合资与合作、企业改制、资产重组等多个方面。

房地产估价行业得到了较快的发展，为促进社会主义市场经济的发展发挥了积极作用，但由于我国房地产估价行业还处于不断发展和完善的阶段，现阶段还存在许多问题。

一、我国现阶段房地产估价行业存在的问题：
1.房地产相关法律法规不健全，影响对各类专业评估的统一管理
我们知道注册会计师有《中华人民共和国注册会计师法》、《中国注册会计师独立审计准则》、《中国注册会计师职业道德准则》等，规范了中国注册会计师的执业行为，而在评估行业中，尚未制定《注册评估师法》、《评估行业管理条例》等，同注册会计师和律师行业相比；我国评估行业的立法较为缓慢，评估行业立法滞后于行业的发展，造成对各类专业评估规范管理无法可依，对相关政府部门、评估行业协会、评估中介机构以及评估师的职责，缺乏必要和统一的法律约束，实际工作中，有关主管部门只能通过对各自归口管理的专业评估机构制定规范性文件进行管理，但这些文件往往引起部门之间的利益冲突。

2．各评估专业各自为政多头管理；收费标准与评估规程各异，不同评估专业之间缺乏必要的沟通、协调与合作
截至目前，政府部门管理的评估中介行业有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门；涉及注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿业权评估师和旧机动车评估
师等，评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。

如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。

如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。

其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。

但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。

3.部分评估机构和估价师行为不规范,影响了评估行业的公平诚信、估价师的专业形象在下降
评估机构和评估人员“道德滑坡”、仍然存在着较为严重的部门割据和行政干预导致的公平竞争机制不足，不断提高回扣比例和降低收费价格导致的行业利益被严重侵害，不论技术水平的单一执业资格制度和各级机构执业范围划分的模糊性导致的业内利益分配不公和价格无序竞争，某些职业主体以出具符合委托方要求的报告为工作目的而导致的行业公信力严重下降等，使房地产评估行业的发展严重受阻，也使其保障房地产交易中各方权益和稳定房地产市场秩序的功能严重弱化，最终使其作为国民经济至关重要行业的角色“名不符实”。

如在房地产抵押贷款评估上,有些评估机构为了迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾,评估结果与市场价值严重背离,损害了有关当事人的
合法权益;有些评估机构为了争取某项业务,大搞钱权交易、拿钱开路，搞强制评估、指定评估。

某些银行的人员私下或公开地要求想融资的企业到指定的评估机构评估，从中索取高额回扣；还有部分评估机构为了争取业务，过度降低收费标准，大搞价格战。

这些现象的存在严重影响了评估报告的独立、客观、公正和评估行业的公平诚信，损害了国家和集体的合法权益，为滋生腐败提供了温床。

4.政府行政性管理、行业自律性管理和职业道德标准建设滞后。

目前，由于各评估专业管理机构自立门户，个别评估专业主管部门又没有认真履行行政管理的职责，甚至还未建立行业自律性组织，缺乏对评估机构及执业人员的执业资质、执业行为和执业质量等有效监管。

专业主管部门监督管理不力和职业道德标准建设的严重滞后，不能适应评估业务发展的客观需要，在一定程度上影响了评估行业的健康发展。

房地产评估行业职业道德存在‘两高两低'（高回扣、高评估值、低收费、低评估质量）。

如某资产评估事务所3名评估人员为委托方作出了总价值为4.93亿元的虚高评估结果，尔后委托人又拿着这一评估结果向银行骗取贷款1.66亿元，造成国家资金的严重损失。

这一事件就显示了政府行政性管理、行业自律性管理和职业道德标准建设的严重滞后。

二、规范房地产评估行业的思考
1.制定统一的法律法规，改变现行评估行业管理的部门立法。

要依法规范评估行业，促进我国评估行业的健康发展，就必须有一套统一评估业的法律和法规。

我国应在总结国内外评估行业发展经验的基础上，研究制定统一的《注册评估师法》、《评估行业管理条例》等法律、法规，在法律上对评估行为进行约束和规范，明确行政主管部门对评估行业的管理职责以及评估行业协会的行业自律管理要求。

根据评估法规的要求，制订和完善统一的评估准则体系，出台统一的《评估准则》，制定相关的指南和具体准则；保证准则体系的完整性和可操作性，改变现行评估行业管理的部门立法，减少部门管理的随意性。

2.改变评估行业各自为政，多头管理的局面。

可以设想：先由国务院成立社会评估管理委员会，统一行使国家对评估行业的管理权，把财政部、建设部、国土资源部、国家计委对专业评估管理职能纳入管理委员会，然后把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会、中国土地估价师协会、中国价格鉴证师协会四会合并，组建一个统一的“中国注册评估师协会”，下设：中国资产评估协会、中国房地产估价师学会、中国土地估价师协会和中国价格鉴证师协会。

条件成熟后，还将其他的专业评估协（学）会纳入“中国注册评估师协会”，统一制定评估准则、专业标准、专业术语、收费标准、职业道德准则、行业准入标准等。

当然，四会合并需要一个时间过程。

当前，可根据实际情况，可先本着自愿的原则，由行业协会自主协商，建立评估行业协会联席会议制度，研究提出我国评估行业改革和发展以及加强评估行业自律性管理的意见和建议，研究提出规范评估执业人员执业行为的道德准则，协调各专业的评估执业准则和执业规则；参与评估行业法律法规的研究草拟工作等，加强沟通、协调与合作，尽量地避免各评估专业在执业准则、规则以及管理上的差异。

3.通过治理整顿，加强监管；营造公平竞争的房地产估价行业环境。

(1)通过制定相关的法律法规，以法律为依据，维护房地产估价活动的独立性。

加大对干预房地产估价机构和估价师工作的部门、组织和个人的惩治力度，确保估价结果的科学性、合理性。

在调查研究的基础上，尽快完善房地产估价行业运行和监管规则；加大对房地产估价违法违规行为的查处力度。

(2)协助评估协会建立和完善房地产估价信用档案。

房地产估价信用档案建设，实际上就是接受社会的监督，从而培养房地产估价机构和估价师的荣誉感、责任感和使命感，全面提高整个房地产估价行业的职业道德水平。

不仅如此，协会也应对信用不好的评估机构及评估人员加大处罚力度，对信用不好的评估机构及评估人员，可以进行批评教育直至撤消其评估资格。

4.加强对评估机构及执业人员自律性管理。

房地产评估涉及交易各方的利益，只有面向社会承担责任,才能使它的职业道德和执业质量有所保障。

这就要求评估机构必须排除外界的干扰和诱惑；恪守“公平诚信、独立客观”的原则，忠实遵守房地产评估行业的职业道德。

评估协会可以通过制定《评估准则—职业道德准则》等，建立和完善自律性管理制度;并定期开展对评估机构和执业人员执业质量的监督检查,从而推动评估行业的诚信建设。

对于评估机构还应该建立完善的风险控制制度，实现从项目接受到报告出具全过程的风险控制。

在接受项目时进行严格的独立性、胜任能力和客户风险评估；在评估项目执行过程中，应该严格遵守相关的业务规范，充分履行评估程序；在报告出具时，评估机构应该通过严格的复核制度或者追加独立复核制度控制报告风险，这不仅是估价人员职业道德的要求，也是对社会承担责任的表现。