武汉江汉路商圈购物中心商业项目分析

项目
新世界 百货 中心百货 ATM 潮流百货 江汉路 步行街
定位
中档品牌百货商场 潮流品牌百货店 中低档次店中店自 营商店 精品购物休闲旅游 一条街
主要客群
中青年段人群 年轻时尚消费 群体 大学生及青少 年 学生及游客群 体
主营业态
中档青春时尚男女品 牌服饰、知名餐饮 男女服饰、健身美发、 品牌餐饮 男女潮牌服饰、时尚 餐饮 涉及服装、家电、餐 饮、金融、百货等51 个行业 中档青春时尚男女品 牌服饰、居家办公用 品 精品首饰、化妆品、 主题餐饮、电影KTV 服饰、美容美发、主 题饮食、化妆品 杂牌服饰鞋帽、电玩、 特色美食
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类别
万达广场
Happy 站台 独特的外观设计、齐全 的消费品类、低廉的消 费价格使得Happy站台 在年轻人心目中的认知 度和忠诚度高。
新佳丽时尚广场
对项目的影响/借鉴
认知 度和 忠诚 度
万达知名度高，加之 大洋百货、沃尔玛、工贸 家电三大知名商家，整体 认知度、忠诚度高。
紧邻中山大道与王 府井百货接壤，加之餐 饮娱乐业丰富度高，认 知度和忠诚度均较高。
竞争对手分析选取的目标竞争对手为：
新佳丽时尚广场、万达 广场、Happy站台。
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竞争对手分析
整体而言，凯德民众乐园所处竟争环境异 常激烈，本案在与竞争对手共客源的前提下， 可着力吸引那些比Happy站台客群更高端、比万 达广场的更潮、比新佳丽更个性化的客群，与
万达广场
竞争对手差异化定位、错位经营，将是本案扭
购物氛围。
客群定位：时尚青年和白领阶层为主，档次偏中端。
项目区位：位于中山大道和江汉路交汇处的南侧，坐落于地铁2号线江 汉路站。 项目规划：占地面积13776 ㎡。地面1—5层，用于安置原地被拆迁的商 业店铺，6—7层为办公用房。地下一层做商业，地下2—3层，将兴建213 个停车位。预计2014年2月以前交付使用 。 竞争威胁：除还建外，项目整体体量不大。但其位于地铁2号线主要站 点，对人流汇聚的优势明显。加之其运营商港铁公司对房地产物业开发 和地铁物业管理的综合开发模式上有着极为丰富的经验，在香港、等地 缔造了众多成功和极具影响力的地铁商业项目。其强大的地铁商业运营 实力，将会使项目未来对本案造成一定威胁。 12
项目定位主要客群主营业态新世界百货中档品牌百货商场中青年段人群中档青春时尚男女品牌服饰知名餐饮中心百货潮流品牌百货店年轻时尚消费群体男女服饰健身美发品牌餐饮atm潮流百货中低档次店中店自营商店大学生及青少男女潮牌服饰时尚餐饮江汉路步行街精品购物休闲旅游一条街学生及游客群涉及服装家电餐饮金融百货等51个行业王府井百中高档百货商场中青年白领及成熟商务人群中档青春时尚男女品牌服饰居家办公用新佳丽时尚广场购物休闲娱乐餐饮为一体的大型综合广场1835岁的年轻消费群精品首饰化妆品主题餐饮电影ktv宝利金国际广场综合性消费中心服饰美容美发主题饮食化妆品happy吃喝玩乐购一条龙的商业娱乐中心年轻时尚休闲的消费群杂牌服饰鞋帽电玩特色美食项目定位主要客群主营业态大洋百货购物餐饮休闲娱乐一站式shoppingmall18到35岁的白领青年等精品百货主题餐饮万达广场全客层以年轻时尚人群为主超市家电电影电玩服饰特色餐饮品牌商品批发零售集散地年轻时尚运动人群中老年成熟人群服饰鞋帽老鼠街低档次年轻人群经销商服饰鞋帽汉正街低档次周边乡镇地级市民众及本地年轻人经销商服饰日杂目标竞争对手选取从定位分析新佳丽时尚广场万达广场happy站台与凯德民众乐园定位相似均为一站式消费商业体
•江汉路商圈商业密集度高 •HAPPY站台、新佳丽广场、 宝利金国际广场等大型商业
综合体抱团发展，形成一个
规模庞大的“钻石”区域。
•民众乐园与这一“钻石”区域，一街之隔却如鸿沟，造成明显的分割。 •项目离前后公交站、地铁站点均有500M距离 •停车场入口处狭窄，车流导入性差。 •与周边市场项目相比，民众乐园在体量、规划、配套上，均处于劣势。
定位
购物、餐饮、休闲 娱乐一站式 SHOPPING MALL
品牌商品批发零售 集散地 低档次 低档次
主要客群
18到35岁的白领、 青年等 全客层（以年轻时 尚人群为主） 年轻时尚运动人群、 中老年成熟人群 年轻人群、经销商 周边乡镇地级市民 众及本地年轻人、 经销商
主营业态
精品百货、主题餐饮 超市、家电、电影电 玩、服饰、特色餐饮 服饰、鞋帽 服饰、鞋帽 服饰、日杂
合理利用凯德民众乐园 在广大武汉民众心目中的 美好印象，适当添加一些 具有时代印记的景观小品， 或适时开展具有跨时代特 色的活动，巩固消费者对 其的认知度和忠诚度。
•纯租赁模式； 租售 模式 •租赁合同5年一签，租金 采用年缴方式，前两年以 6%-10%递增，第三年至第 五年租金不变；
•纯租赁模式； •租赁合同3年一签， 租金采用年缴方式，每 年递增10%。
Happy 站台
定位为年轻时尚休闲 的购物中心。 购物餐饮娱乐各持一 端。
对项目的影响/借鉴
在区域业态组合较为完善的前 提下，如何差别化定位目标客 群，良好利用物业形态优势， 摒除地段和物业结构劣势，以 求在夹缝中找寻生存之道是值 得深思的。 结合物业形态特点，考虑目标 消费客群特征及需求，品牌选 择以具有知名度和美誉度的商 业品牌结合优质商户为主。 以满足消费人群现在生活方式 的一站式消费需求设置商品品 类，同时以求同存异的原则与 周边商业拉开距离，作差异化 商品品类设计。
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商圈关键词
这个最古老的商圈却汇聚了最年 轻的消费人群。
密集的商业网点和丰富的业态，全面满 足他们的多层次的购物需求。
年轻
时尚活力
一站式
时尚潮流就是这个商圈的代名词。
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• 东北侧，众多项目抱团发展，完善的业 态组合和配套环境，强势抢占主流消费
群体；
• 西南侧，老鼠街、库玛大众低价的定位， 蚕食目标群体。 项目面临着左右两侧的强力竞争，未来崛起 亟待强势突围。 同质化严重，梯度分明 • 江汉路商圈消费群体特征明显，造成众 多商业体在定位上趋于一致 • 面对这种趋于饱和的商业现状，凯德民 众 乐园在定位上想要脱颖而出，将会有
•纯租赁模式；
•物业自持，便于统一管 •租赁合同3年一签， 理运营； 租金采用季度缴纳方式， •采取较短的租赁期限， 每年递增情况视经营情 租赁双方灵活经营。 况定； 整体平均租金300400元/㎡· 月，租金分层 现象不很明显。 •同一商圈同一地段租户 可接受租金范围在300-600 元/㎡· 月，本案可根据市场 反应定夺。 开发商适当结合本地 消费特色进行科学性定制 式管理，在追求经营效益 的同时适时适当的融入本 地民众的情感需求，以期 效益与品牌相得益彰。
目标竞争对手选取
从定位分析，新佳丽时尚广场、 万达广场、Happy站台与凯德民众乐 园定位相似，均为一站式消费商业体； 从主力消费群体分析，新佳丽时 尚广场、万达广场、Happy站台与凯 德民众乐园共客层——年轻时尚人群； 从主营业态分析，新佳丽时尚广 场、万达广场、Happy站台与凯德民 众乐园近似度较高——业态类别：购 娱食。 从消费者购物出行距离分析，新 佳丽时尚广场、万达广场、Happy站 台、宝利金国际广场、王府井百货与 凯德民众乐园在空间距离上接近，争 夺本案客户的机会均等； 综上所述，本次对凯德民众乐园
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曼哈顿商业中心
项目区位：位于汉口江汉区花楼街，紧邻地铁2号线站口。南侧 紧接宝利金广场一期，西北侧与万达广场隔街相望。 项目体量：商业部分40,000㎡
项目规划：一楼时尚潮牌、特色文化餐饮；二楼潮流前线商品、
青年电玩；三、四楼主力餐厅和书城。 整体定位：视觉、味觉、嗅觉、触觉的一站式极致体验—— “酷、乐、享突破式消费”。主打GO3立体街概念，打造立体式
转乾坤之要径！
凯德民众乐园
Happy 站台 新佳丽 时尚广场
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱappy站台
竟争等级： Happy站台的主流客群 是年轻时尚休闲群体， 并且在体量和定位上与 本案十分相似，对本案 部分年轻时尚客群的抢 夺有一定力度。
万达广场
竞争等级： 万达广场作为周边体量 最大的购娱食一站式消费场 所，加上大型知名主力店的 引入，使其具有强大的吸客 能力。大洋百货作为区域内 精品百货之一，将分流部分 本案的中高端白领客群。
业态功能 组合
品牌组合
A座大洋百货主要以 国内二、三线品牌为 主，Ｂ、C座主力店 外，以当地流行品牌 或杂牌为主。 国内二、三线的品牌 服装、皮具、珠宝首 饰等，国际知名超市、 湖北本地家电卖场及 电玩、万达影院。
零售业态主要经营杂 牌商品； 餐饮娱乐业引进消费 领导品牌及各地特色 小食。
商品品类
购物、餐饮、娱乐并 重，属地化大众化现 象突显。
王府井百 货
新佳丽 时尚广场 宝利金 国际广场 Happy 站 台
中高档百货商场
中青年白领及 成熟商务人群
购物、休闲、娱乐、 18-35岁的年轻 餐饮为一体的大型 消费群 综合广场 综合性消费中心 全客层 年轻、时尚、 休闲的消费群 体
吃喝玩乐购一条龙 的商业娱乐中心
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项目
大洋百货 万达广场 （B、C座） 库玛 老鼠街 汉正街
凯德 民众乐园
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类别
万达广场
定位为一站式消费的 shopping mall。 更偏重购物，餐饮和 娱乐占比不很突出。
新佳丽时尚广场
定位为综合性购物广 场。
与万达错位经营，加 重餐饮休闲娱乐的占 比。 经营部分国内知名二 三线品牌结合本地杂 牌商品； 餐饮娱乐主要引入国 内知名度高湖北接受 度高的品牌。 以国内二、三线品牌 珠宝首饰、化妆品、 餐饮、影院、KTV等 娱乐为主，湖北属地 化鞋服为辅。
和记黄埔—滨江大型综合项目
项目区位：紧接沿江大道，前临长江之滨，连接江汉路步 行街，紧邻武汉海关。 开发商：和记黄埔 项目体量：占地面积逾10万方，总建筑面积约50万平 项目规划：项目，拟建成商业、写字楼及高档江景高层住 宅。 整体定位：高端 开业时间：预计2014年底
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商圈地位
• 江汉路商圈，武汉最具代表性的商圈之一， 城市知名旅游景点。
商圈前景
商圈竞争 项目地处
• 面对城市商业环境的挤压，江汉路商圈的 号召力在不断弱化。
• 商圈内大中型商业项目爆发，竞争环境激 烈。
• 偏离东面核心商业区域，又遭西面低档商 业夹击，区位劣势凸显。
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凯德民众乐园位于交通主干道中山 大道上，地处武汉历史最悠久、消费最 时尚年轻的江汉路商圈，人气凝聚力强 大，商机四伏。 东面，万达广场、新佳丽时尚广场、 HAPPY站台、王府井百货、江汉路步行 街抱团发展，集“购、乐、饮、食”一 站式消费吸引全客层群体；西面，库玛、 老鼠街、汉正街如火如荼，购物全品类 超低价抢夺部分客群。
江汉路地铁商业
项目区位：位于汉口中山大道和武胜路交汇处西南角 项目体量：总建筑面积约13.5万平米 项目规划：规划地下一层为超市和快餐店；裙楼1~7层主要是商场及餐饮，
凯德广场武胜
约4万平米
项目定位：跨国界生活空间一站式购物体验 客群定位：18-35岁个性青年，以时尚青年和白领为主力客群 将汇聚全球知名时尚服饰品牌、创意名店、环球美馔、电玩天地、 美容美体及健身中心等多元业态，力求打造武汉新的潮流地标。
租金 分布 情况
•平均租金300-500元/ B座租金：230-600元/㎡· 月； ㎡· 月；以400元/㎡· 月左 C座租金：300-600元/㎡· 月。 右的居多。
管理 水平
万达管理水平成熟， 整体购物环境和消费体验 较好。
自我调整能力较强， 根据经营状况，及时调 整个别区域的散铺，已 运营模式业已成熟， 达物业价值最大化。 管理水平较高。 （据悉今年5月初将对 1F、3F的部分区域进行 重新规划）
大洋百货 凯德民众乐园 全兴街
定位趋同，千人一面。
不小的难度。
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4
3
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• 1 2 ：项目的西南和东南两侧是人口密集的居民社区。普遍是历史较长的老社区，因此常住居民 多是年龄偏大的中老年群体。项目客群均是外来青年群体为主，周边小区对项目客流支持不大。
• 3 ：项目西北侧临中山大道，车流密集，道路两旁是良莠不齐的临街商业。 • 4 ：项目的东北侧是江汉路商圈的核心区域，大洋百货、万达广场等大型商业网点集聚，商业完 善，配套齐全，吸引了大量的人气。