“营改增”后房地产企业的税务筹划思考

“营改增”后房地产企业的税务筹划思考
近年来，“营改增”政策的实施让很多企业都开始了积极的税务筹划，期望通过优化资本结构、合理调整业务模式、精准计算税款等方式来降低企业税负，提高经济效益。

尤其是对于房地产企业来说，税务筹划显得格外重要，因为房地产市场一直是国内企业税负较高的行业之一。

本文将从营改增后房地产企业的税务筹划角度出发，分析房地产企业营业税、增值税和所得税的计算方法与策略。

一、营业税的计算与策略
营改增前，房地产企业是缴纳营业税的行业之一，营业税的税率根据房产交易价格的不同而不同。

而营改增后，营业税被增值税所替代，房地产企业需要按照增值税的规定缴纳税款。

在增值税方面，房地产企业主要涉及到两种税率，一种是11%的一般纳税人增值税，另一种是5%的小规模纳税人增值税。

不同的增值税税率适用范围分别为：
- 11%的增值税适用范围：房地产企业主要从事房地产销售和房屋租赁服务的一般纳税人。

- 5%的增值税适用范围：房地产企业主要是从事房地产销售和房屋租赁服务的小规模纳税人。

房地产企业要进行营改增后的税务筹划，就需要根据自身实际情况，选择适合自己的增值税纳税方式。

对于一般纳税人来说，其销售额较大，且每月需要纳税额较高，所以适合选择11%的税率。

而对于小规模纳税人来说，其销售经营额较小，每月需要纳税的金额较少，因此适合选择5%的税率。

此外，房地产企业还可以利用增值税专用发票的开票和使用来进行税务优化。

在营改增后，房地产企业主要涉及到“5+5”模式的增值税计算方式。

具体而言，就是从商品房销售额中要减去开发建设成本，再加上此次销售的已征增值税额，来计算应纳税额。

其中，开发建设成本是指房地产企业在开发建设过程中所支付的人力、物力、财力等各种成本。

对于房地产企业来说，减少开发建设成本，降低企业的税负是非常重要的。

有以下几种方式来实现：
1. 合理控制工程建设成本：房地产企业应该在开展项目前，深入调研市场和周边环境情况，确定合适的建设标准和工程成本，避免工程建设成本过高。

2. 科学优化设计方案：在设计方案上，房地产企业应该注重科技创新，打破传统设计思路，通过优化设计来达到降低建设成本的效果。

3. 加强管理和控制费用：加强对于流程、材料等细节的把控，以避免费用的浪费和冗余。

除了营业税和增值税之外，房地产企业还需要缴纳所得税。

在计算所得税的时候，房地产企业需要根据收入来源和所涉及的税率来计算纳税金额。

在税务筹划方面，房地产企业可以采取合理的财务会计方法，实现合法避税。

例如可以采用资产减值的方法，及时关注可能出现的风险，提前进行拨备，避免逾期信贷和资产损失的重大产生。

总体而言，营改增对于房地产企业的纳税方式进行了较大的改革，也给企业带来了更多的优化空间。

通过合理筹划，房地产企业可以有效降低企业的税负，提高企业的经济效益，实现更好的发展。