房地产企业税务内部控制研究

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财税管理
随着我国经济的快速发展，人民对住房的需求越来越高，其中的幸福感很大一部分来自住房的满足感，房地产企业在国民经济中的卓越地位也越来越凸显。

房地产企业要想健康长久地生存发展，就必须遵守各种法律法规，而税务内部控制对房地产企业来说也越来越重要。

一、房地产企业税务内部控制存在的问题
（一）无专业部门进行税务业务的管理
房地产企业是一个前期投入时间长、开发周期长、前期投入成本高的行业，所以节约成本至关重要。

除了少数大规模的房地产企业，大部分的房地产企业没有设立专门的税务部门来防范企业运营过程中的风险。

会计部门的人员大多数局限在会计核算的业务上，对税收与会计的差异化处理或者其中的可选择性的处理涉猎不多。

有些虽然了解一些税收方面的优惠政策，但是没有动力去尝试，毕竟，与税务部门的沟通不同于跟客户、供货商之间的往来。

（二）公司管理层对财务部门不够重视
许多房地产企业领导对财务部门的定位只是算账而已，对财务部门的重要性认识不够。

但其实财务部门早已被认定为一个管理者的地位和身份，直接参与企业的管理，而不仅仅是事后核算。

尤其是现在，税收涉及企业的方方面面，从企业开始设立，从各项合同的签订，到生产、销售、售后，都牵涉到税务问题。

（三）企业内部各部门之间缺乏良好的沟通协调
在房地产企业中，最重要的几个部门就是前期管理部、工程部、财务部、销售部。

这几个部门与财务部门的沟通尤为重要。

因为具体的业务都是相关业务部门在处理，而产生结果之后才会传导到财务部门。

财务部门不了解业务，可能很多账面处理得未必准确，得知最后的结果时需要调整账目，甚至会调整以前年度的账目，给税收工作带来很多困难。

销售部门为完成销售任务，通过不同办法开展各种促销活动，赠送不确定人群各种礼品，而这些礼品的发放可能会涉及个人所得税的代扣、代缴。

如果财务人员事先不了解，可能造成税务工作的困扰。

（四）企业员工缺乏税务财务基本常识
工作都是由员工来完成的，每个员工都有可能带回发票
报销。

但是有些员工缺乏对发票的认识，不了解如何识别发票的完整性和正确性。

尤其是外地的发票，一旦取得，很难再去退换，这样就把财务人员置于两难的境地。

因为形式要件不合格，可以认可的成本费用却不能在所得税税前扣除，给企业带来不必要的税收损失。

比如，取得运输货物的发票，必须在备注栏注明五项内容：起运地、到达地、货物名称、运输车辆车型、车号，这五项内容缺一不可，否则，成本费用的所得税会增加，给企业带来损失。

二、房地产企业税务内部控制的对策与建议
（一）设置税务会计岗位，加强对员工相关税务财务常
识的培训
房地产企业如果不能做到设立税务部门，至少设置一个税务会计岗位，专门负责研判企业各项活动的税收风险，以便提前防范。

对业务部门人员，尤其是经常出差、接收发票的人员，培训发票的基本知识，了解合格发票的基本要素、开票的大类选择，包括货物、劳务、服务的区别，以及一些常用发票的特别规定，如建筑业务、成品油、运输业务、代开发票的相关规定。

只有从人人做起、从源头上把好关，税务内部控制的工作才会更有效果。

不要认为税收仅仅是财务部门的事情，要树立人人都是节税员的意识。

开展各种形式的培训工作，提高员工学习的热情和兴趣，为企业的税务工作增砖添瓦。

（二）树立税务贯穿业务全程的理念
税务涉及企业的方方面面，从签订经济合同开始，甚至从谋划业务开始，就需要税务会计的参与。

因为税务是根据业务的本质来进行征税的，不同的业务会有不同的税务处理方式，也会产生不同的税收效果。

例如，某房地产企业要出租盖好的商铺。

因为整个项目刚刚开发完成，人流不多、市场不旺，为了提高承租方的积极性，该房地产企业签约条款约定：考虑到房屋装修的时间，为减轻租房者负担，第一年房租全免，从第二年开始收房租。

如果按照这个约定，房地产企业在租赁的第一年就视同房屋交付使用，作为房主需要缴纳房产税，按照房屋原值的70%乘以1.2%的税率来计算税额。

而如果把合同条款变更一下：考虑到房屋装修的时间，
作者简介：姜黎明（1975—　），
女，汉族，北京人，中级会计师。

主要研究方向：房地产企业、工业企业财务税务管理。

摘　要：从整个房地产开发的流程来看，项目前期的可行性研究，土地规划审批，建设项目的设计、施工、监理、预售、验收、交房、后期的维修，一环扣一环，每个环节都有不同的部门根据行业法规进行监管。

某一环节如果不达标，就会及时得到反馈，不能够顺利地进入下一环节。

而唯有税收，不仅渗透到项目的方方面面，贯穿始终，还会在出现风险的时候及时报警。

所以，这就需要企业高度关注税务内部控制。

本文对房地产企业税务内部控制的重要性进行了简单分析，从内部控制的几个要素入手，指出了房地产企业税务内部控制的几个常见问题，并针对引发的税务风险，给出了相应的对策与建议。

关键词：房地产企业；税务内部控制；税务风险
房地产企业税务内部控制研究
姜黎明
（青岛和兴新型建材有限公司，山东　平度　266700）
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为减轻租房者负担，第一年至第二年，房租减半收取。

这样的条款对企业来说，房租金额没变，企业在这2年内按照房屋出租收入乘以1.2%的税率交税即可。

比起第一种说法，节省了出租第一年的自持房产缴纳的房产税。

再如，印花税。

2006年“营改增”之前，服务业缴纳价内税——营业税，只有一个价格。

“营改增”之后，服务业缴纳增值税，有含税价、不含税价之分。

现在只要在合同中明确约定不含税价格，就可以根据不含税的总金额来计算印花税。

房地产企业的建筑合同、购销合同金额尤其多，如果能在合同中约定不含税金额，就可以达到节税效果。

（三）加强财务部门与各业务部门之间的沟通
1.加强财务部门与工程部门的沟通
房地产行业相比其他行业有个非常重要的税种——土地增值税。

它的计算过程要复杂一点，跟所得税的成本有些许区别。

有些细节方面的成本核算就需要工程部门给出详细的数据。

比如，房地产企业开发的项目当中，经常会有商铺跟住宅同时开发，通常来说商铺定价高、利润高，交的土地增值税也多。

为了降低商铺的土地增值税，需要增加商铺的开发成本。

在计算土地成本的时候，可以根据商铺和住宅的占地面积来分配。

工程部门有相关的图纸，可以查到每一栋建筑物的占地面积。

通常，住宅楼层高、平均占地面积小，而商铺恰恰相反。

这样分配下来，商铺的成本明显高于住宅成本，再加上20%的加计扣除，可以节省一部分税款。

如果商铺跟住宅叠盖在一起，除了面积的基准，还要考虑到商铺的层高远大于住宅层高，将二者之比作为系数，乘以商铺面积作为商铺的建筑成本分配基数，再加上住宅的面积来分摊整个建筑物的建筑安装成本，这样就把成本向商铺倾斜，符合事实。

2.加强财务部门与销售部门的沟通
为了实现企业的销售目标，销售部门往往采用各种营销策略、促销手段，很可能牵涉税收业务。

比如，向潜在客户赠送礼品，开展砸金蛋之类的活动。

礼品虽然金额不多，但是严格来说，存在代扣代缴个人所得税的问题。

财务部门需要事先与销售部门做好沟通，告知其发放礼品时需要注意的问题，便于在申报个人所得税时有据可查。

有些房地产企业定价较高，所以房价的弹性比较大，配设了很多品类的促销优惠。

这些都需要财务人员做好记录，以便将来确定签约价格。

由于房屋价值高，对家庭来说都是重大投资，客户在购买房屋的时候可先签一个购买协议，分几次付清首付款或者全款。

财务人员需要对销售部门签订的购房协议做好登记，尤其是交款节点，一定要监督销售部门的工作，及时通知客户履行付款义务。

及时梳理解约、换房的客户，将其解约、退换的房产及时纳入正常的销售范围，避免耽误再次销售。

3.加强财务部门与办公室的沟通
房地产企业中，一般由办公室负责日常办公用品等物资的采购和保管发放。

各部门的商品需求汇总之后，办公室统一采买。

所有实物的购置发票都必须有仓管人员的入库签收、经办人签字，物资的领用也要有出库单或明细表，相关负责人审批发放。

目前，不能单纯地仅靠一张发票进行入账，需要有证据证明这笔业务发生的真实性、合理性，需要内部控制的监督。

4.加强财务部门与税务部门的沟通
有些税收政策新出台，或者首次要根据某项税收政策谋划业务时，需要事先跟税务部门或者税管员做好充分的沟通，避免因为对政策理解的歧义而给企业造成损失。

所以，一定要充分考虑税收风险，并且合理规避。

5.财务人员处理税务事务也要有节税的意识
正确区分开发成本与期间费用，开发成本一定要应收尽收。

比如，工程部门的费用，包括工资、社保、公积金、办公费用、办公设施费用，完全可以计入开发间接费用。

对房地产企业来说，工程部门相当于企业的生产部门，其相关费用可以计入项目的开发成本，最关键的是可以增加土地增值税的扣除项目金额。

三、结语
总而言之，对房地产企业来说，税务内部控制至关重要，直接关系到企业能否健康良性地发展。

希望房地产企业能够高度重视税务内部控制，在自身获得良好发展的同时，也积极地承担社会责任，实现良性循环。

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