浅谈城市建筑竣工验收测量

浅谈城市建筑竣工验收测量
竣工验收测量是工程竣工后管理的一道重要工序，是全面考核该工程是否符合城市整体规划和相关技术规定的重要依据。

竣工测量成果的质量，不仅关系到城市规划管理部门的行政决策和规划实施，还关系到建设单位的直接利益。

标签竣工验收；测量
一、引言
竣工验收测量是城市规划管理部门的一项具体工作，主要核实建设工程竣工后各项指标是否按规划审批的要求施工。

批后管理的一项重要程序，竣工验收测量的成果报告更是规划竣工验收审核的重要依据，竣工测量成果的质量，不仅影响测绘部门掌握现状地理信息的正确性，而且涉及到规划管理部门对规划的审批监督管理，因此，竣工测量成果的质量是关系到城市建设管理和规划实施、落实的一项重要测绘工作。

二、竣工测量的内容
竣工测量的内容主要由两大部分组成，即地形测量和竣工要素测量。

1、地形现状图测量是对该工和及周围已经变化了的地形、地物，采用数字全站仪重新进行数据采集。

根据外业采集的数据，利用CASS等内外业一体化软件进行编辑，生成满足要求的图件数据。

2、竣工要素测量是对筑物的长度、宽度、高度、面积、容积率、绿地率、建筑密度等进行实地测量，同时在地形图上标注建筑物与规划控制条件地物的距离、建筑物与界址线、规划红线等的关系。

三、技术要求
1、测图比例尺：一般采用1∶500比例尺
2、坐标高程系统：平面坐标系统采用92厦门坐标系；高程系统采用1985国家高程基准。

3、图幅分幅及编号：按厦门市现行规定执行。

4、测量要求：
主要采用《城市测量规范》（CJJ8-99）；《工程测量规范》（GB50026-2007）；《1：5001：10001：2000比例尺地形图图式》（GB/T7929-1995）；《国家三、四等水准测量规范》（GB12898-91）；《房产测量规范》（GB/T17986-2000）等技术
标准执行。

四、外业数据的采集及测算
竣工测量外业数据的采集及测算包括控制测量、现状数字化测图、数据测算三个方面。

1、控制测量：为确保测量精度，每一宗地的周边必须布设不少于三个固定点的城市二级以上（含二级）导线控制点；导线可布成结点网或附合路线，按照规范要求埋石，在城市水泥路面或沥青路面可以刻石代替，精度要求按规范相应规定。

一、二级导线点高程可采用水准测量方法测定，也可采用光电测距三角高程导线测定，高差应对向观测，仪器高、觇标高量至0.001m。

精度要求按规范相应规定。

内业平差前应对原始观测数据进行200%的检查，确保观测数据的准确性后方可进行平差计算，同时应对原始观测数据进行备份。

成果取位：角度的各项改正计算和方位角取至秒，边长和坐标取至0.001m。

高程取位：三角高程取至0.01m。

2、数字化测图：（1）采用全站仪极坐标法，按照1：500数字化地形图的要求详尽测绘表示。

地上、地下停车泊位应逐个测绘表示。

成图软件采用城市测绘与管理系统软件UDSMS编辑。

（2）范围：除了建设用地范围外，还应包括与建设用地范围线相邻的地物、地貌，具体分为下列几种情况：
a）相邻的是街道的，将相邻的街道施测完整。

b）相邻的是巷道的，施测相邻的巷道及靠巷道一侧建筑物的轮廓线。

c）相邻的是建筑物，则施测相邻一侧建筑物的轮廓线。

d）上述情况除外的，测至建设用地范围线外30米；当有斜坡、人工坎等地貌存在，测至其顶部即可。

e）分期建设的项目，测至主体建筑外轮廓线外30—50米。

（3）注意事项：
a）主要地物点在一、二级导线及图根布设时，应尽量考虑直接引测。

b）宗地内所有地物、道路，有宗地界址作用的围墙、人工坎等及邻宗主体建筑，一律按一级界址点精度要求准确测定和详尽表示，且必须从所布设的控制点上直接引测。

d）立尺点应保证与图式符号的定位点或定位线严格一致。

为了减少棱镜常数对细部点的误差影响，应根据棱镜规格不同在全站仪加常数设置中考虑加入棱镜改正常数。

亦可采用特制小棱镜或免棱镜全站仪施测，以保证点位精度。

e）高程注记应均匀分布、合理选注，要求注至0.01m。

f）为保证精度，每天上午、下午第一测站作业前必须检测仪器2C和i角一次，并重新设置于仪器内。

3、数据测算
（1）建筑面积测算：建筑面积测算，目的是为了反映建设项目的布局与规划设计是否相符合，了解建设工程是否存在违规的问题，是城市管理时的重要依据。

面积测算的内容主要依照《房产测量规范》（GB/T1798 6-2000）规定执行。

房屋建筑面积测量按照房产测绘“双线图”的形式，详细测绘体现房屋分层平面布局、单元户型结构、楼梯、公共过道、公建设施用房、设备用房、管理用房、核心筒、停车泊位等内容，并形成分层平面图。

边长量距应使用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪等工具，边长取位至0.01米。

底层骑楼的面积、层高小于2.20米（含2.20米）、架空绿化、消防通道面积均应将面积数在备注栏单列并准确描述。

（2）建筑高度测算
a）平屋面建筑高度：有挑檐屋面的自室外出入口地坪标高算至檐口顶；有女儿墙的屋面，自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶；坡屋面建筑高度：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶；屋面水箱、樓梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以下内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。

但当建筑物位于建筑保护区、建筑控制区和有净空要求的控制区时，上述突出部位应计算建筑高度。

b）建筑高度测量要求：使用手持式测距仪逐层测出各层层高，将汇总高度与全站仪测量高度比较，误差在±（0.03*层）m以内；各栋建筑主要室外出入口地坪高程及室内1层地坪高程均要实测，标注于总平面图上。

当建筑物位于建筑保护区、建筑控制区和有净空要求的控制区时，其建筑屋頂标高应采用全站仪实测表示；因地形、地貌影响，个别建筑室内地坪高程不一致，在总平面图上应合理标注，详尽表示。

（3）建筑间距测算
a）建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

裙楼部分以裙楼
的外墙面为准，裙楼的外墙面和主体楼的外墙面与相邻建筑物的间距应分别标注，如果相邻建筑物两侧间距不一致的应分别标注。

b）建筑间距量算采用1：500数字地形图成果为依据，结合该项目规划总平布置图，按CAD分层、颜色设置及样示要求，准确标注于竣工总平面图上。

（4）建筑退让红线距离测算
a）建筑退让红线距离指建筑物的外墙面与红线的垂直距离。

如果两侧退让距离不一致的必须分别标注；裙楼的外墙面和主体楼的外墙面退让红线的距离应分别标注。

b）将项目用地红线图上用地折点坐标，展绘至竣工平面图上，按要求标注出建筑角点或外墙面至红线垂直距离。

（5）建设用地面积
以批准的建设用地红线图面积为准，加上建设项目超出红线外的占用面积。

超出红线外的占用面积以品红色填充表示。

（6）建筑占地面积
建筑按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

地形高差形成建筑高低错层的应将高低错层所占地面积合并计算。

五、结语
由上述可知，城市建筑竣工测量，是工程建设的最后一个程序，是全面检验工程建设是否符合设计要求的重要环节，对于城市的规划和日常管理、城市基础信息及数字城市建设数据的更新、完善都是一项必不可少的工作。

因此，作为测绘生产单位对于建筑竣工测量从外业数据采集、内业计算等各环节的数据质量都应该进行严格把关，为城市规划管理部门提供准确、全面的建筑物竣工验收图纸，为城市建设奉献自己的一份力量。

参考文献：
[1]《房产测量规范》（GB/T17986-2000）
[2]《厦门市建设工程竣工规划条件核实测量作业指导书》
[3]《厦门市房产面积测算细则》（厦国土房[2003]277号文）
夏元发（1965年—），男，汉，工程师，研究方向：房产测量，竣工验收测量。