房地产住宅价格表的制作

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朝龙观路,楼下商业街广场,对面为5-8层汽车维修厂、医院
沙漏模式的应用
价格分布:拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林 价格可拔高些
5,000 低层看小面积园 林,起价可适中
高层视野采光 较好,价格可 适度拉高
单价=均价×综合系数 =均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数) =均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数) ×(1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积)
✓公式源自市场比较法; ✓以均价为基准进行各影响因素逐一修正(因素相乘,非相加); ✓系数的规律性更强; ✓通过综合系数,直观表现任意两个单位的价格差幅;
一、定价目标
二、价格制定

1、公式

2、取值

3、步骤

三、价格审核 四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数
步骤
垂直系数
增值系数
特殊系数
或=单价已考虑赠送面积×(建筑面积+折算后的赠送面积)÷建筑面积 ={[试算价×(1+水平系数)±层差 - 干扰] ×(建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率)} ÷建筑面积
修正基准与修正标准不统一,规律性不强
方法二、系数修正法(推荐)
借鉴:市场比较法公式
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
了!
客户
目标
• 快速、均衡、销售控制 • 合理的价位 • 定价方法取得发展商认同
一、定价目标
二、价格制定

1、公式

2、取值

3、步骤书
六、实例演示
原理
实收均价 = 销售总额折前×综合折扣 总建筑面积
∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 =
总建筑面积
单价折前
中高层视野好 价格开始攀升
单价
低层看小面积园 林,起价可适中
5,000
高层视野好, 但无景观,价 格不宜太高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
中低层无景观
视野差,价格
不宜高
4,500
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
椭圆模式----案例
价格分布:拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。
单位成本 单位建安成本×(1+30%)
保底折算率=
=
均价
均价
参数释义: 单位建安成本——取值参考(多层1100、小高层1600、高层2100)
综合折扣
R综合=(R一次性×P一次性+R按揭×P按揭)×(R关系×P关系+1-P关系)×(R前期×P前期+1-P前期) =(0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%)
中高层景观较差, 视野一般 应压低其价格
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
沙漏模式----案例
价格分布:拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向园林,楼距适中。
小区中间,看园林,被楼包围,距离适中
打分标准

9-10分
较好 7-8分
一般 5-6分
较差 3-4分

1-2分
四大水平因素重要性
噪声
朝向
户型
景观
普通住宅 高档住宅 一般公寓
朝向
-2.5
北 -1.5
可上下浮动1% 0
-2 西
+1.0
广东节能标准——窗墙比 东西≤0.3 北向≤ 0.45 南向≤ 0.5
+1.5 东
+2.5
+2.5 南
假设:同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
供求关系调整
0-10% 项目内部竞争;与其他项目现户型的竞争
5种基本垂直系数模式
矩形
3%
5种垂直系数层差系数图
梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
系数增加值
2%
2%
1%
1%
0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
五种垂直系数模式纺锤图
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
价格走势图(均价5000)
5,500
单价
5,000
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500
1
2
3
4
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6
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8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式----案例
价格分布:价格直线(y=x+b)上升,层差相同,各楼层单位价格适中; 适用范围:景观视野较佳的单元。
向小区,看水景,视野好
=0.977×0.999×0.988
≈0.9643
=0.964(取整到小数点后3位)
付款方式及优惠(实例): 一次性付款:96折(R一次性),假设占15%(P一次性) 银行按揭:98折(R按揭),假设占85%(P按揭) 关系户:额外99折(R关系),假设占10%(P关系) 销售前期:额外97折(R前期),假定销售率为40%(P前期) 注:销售中后期促销优惠也应考虑进去
价格走势图(均价5000)
5,500
高层无景观,楼距小, 应压低其价格(此曲 线不合理)
低层看园林 可拉高其价格
5,000
中层景观一般, 视野较窄,价格 不能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
倒梯形模式----案例
三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
四、 4.1 4.2 4.3 4.4
4.5 五、
6.1 6.2
平面设计 客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 卧室尺寸布局 厨房尺寸布局 卫生间尺寸布局 户内过道合理性 入户门私密性 实用率 户梯比 景观视野 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 朝向(日照\通风) 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 电梯间采光通风 噪声灰尘 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 阳台入户花园 其他调整 户型面积调整 供求关系调整
考虑因素:将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗:真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性; 阳台:室外、室内、景观、必要性、私密性; 露台:景观、朝向、噪声、必要性、私密性; 入户花园:景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性; 隐形衣橱:占所在功能区的面积比率、必要性; 夹层:高度、采光通风、景观视野、布局合理性。
户内过道合理性
0-1% 有没浪费现象
入户门私密性
0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等
实用率
最大与最小实用率之差
户梯比
0-1%
景观视野
看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%,无景观0
客餐厅有观景阳台(50-60%)/无观景阳台(30-40%)
主卧有观景阳台(30%)/无观景阳台(20-25%)
次卧(15%)
厨卫(5%)
朝向(日照\通风)
单边户型一般比中间户型高1-2%
客餐厅(50%)
主卧(25%)
次卧(15%)
厨卫(10%)
电梯间采光通风
0-1%
噪声灰尘
0-10% 需考虑是否采取了隔音措施
客餐厅
0-3%
主卧
0-3%
次卧
0-2%
厨卫
0-0.5%
阳台入户花园
0-1%
其他调整
户型面积调整
0-2% 小户型建造成本相对较高,可提高单价
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
梯形模式----案例
价格分布:压低低层和高层单位价格,拉高中层单位价格; 适用范围:向小区外,景观视野较差的单元。
朝社区路,对面拟建厂房或住宅区,楼距较小
倒梯形模式的应用
价格分布:拉高低层和高层价格,压低中层单位价格; 适用范围:看园林,楼距小(应用时须降低高层系数,慎用)。
单价折后 =
综合折扣
注意:折前销售总额不能用均价×总建筑面积
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =(总价不考虑赠送面积+总价赠送面积) ÷建筑面积 =(单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积)÷建筑面积 ={[试算价×(1+水平系数)±层差 - 干扰]×建筑面积 +单价赠送面积×赠送面积} ÷建筑面积
水平系数各因素差幅取值参考
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
1.10 二、
2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2
打分项目
取值范围
考虑因素
平面设计
0-21%
客厅尺寸布局
0-4% 开间、进深、位置的合理性;电视墙、沙发墙的利用性;
餐厅尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性;
卧室尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性;
厨房尺寸布局
0-2% 开间、进深、位置的合理性;
卫生间尺寸布局
0-3% 开间、进深、位置的合理性;
阳台入户花园
0-1% 开间、进深、位置的合理性;观景阳台与生活阳台设置的必要性
• 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。
• 增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等 (注:送装修的金额应以总装修款加到总房价中)。
• 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。
注意:综合系数需进行平均值归1处理
参数释义
• 均价—— 项目要实现的均价。
• 水平系数—— 反映各户型在同一水平面(一般以中间楼层为准)的价值差异。包括户 型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素;
• 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、 噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。
• 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。
• 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
一、定价目标
二、价格制定

1、公式

2、取值

3、步骤 三、价格审核

四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
水平系数修正项目
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
二、 2.1 2.2 2.3 2.4
水平系数
方法一:直接取系数 评价:系数取值和调整繁锁
方法二:各因素的价格差幅×分值 (推荐)
水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100
操作: 以中间的标准层作为打分基准层; 10分制,分5个等级; 项目组、售楼代表各人分别打分,取平均分或最优打分; 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅; 好处: 10分制相对于100分制更直观,简单;相对于直接取系数更客观; 只需调整各因素价格差幅,便可使水平系数合理化,无需再调分值;
10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面1栋北面6栋南面5栋南面1栋南面总价位置销售分阶段模拟图销售前期销售中期销售后期合理性一定价目标二价格制定1公式2取值3步骤三价格审核四价格统计五定价说明书六实例演示折前价格表统计合计均价0964折后总面积427023508907935930折前销售总额元22773000266810004945400047673656折前销售均价元5333524352845094合计均价0964折后平层面积387367471777859144202160002435400044570000429654805219516251885001合计均价0964折后复式面积396563713076786复式折前总额元2557000232700048840004708176复式折前均价元6448626763616132折后价格表统计合计均价总面积427023508907935930折后销售总额元219530022572017647673177折后销售均价元514150545094合计均价平层面积387367471777859144194884762347662842965104503149765001合计均价复式面积396563713076786复式总额元246452522435484708073复式均价元621560426131折前价格表分户型统计31合计套数套1111591091建筑面积7139685439592409109900859144折前销售额元3503000453700030522000600800044570000折后销售额元3376892437366829423208579171242965480306990397606498698579171472148折后均价元47305119496752705001让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平便于口头报价和引导客户购房以及促销措施的制定
价格分布:拉高低层和高层价格,压低中层单位价格; 适用范围:看园林,楼距小(应用时须降低高层系数,慎用)。
看小区园林,楼距小
椭圆模式的应用
价格分布:拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。
价格走势图(均价5000)
5,500
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,500
价格走势图(均价5000)
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
系数 单价
矩形模式的应用
价格分布:价格直线(y=x+b)上升,层差相同,各楼层单位价格适中; 适用范围:景观视野较佳的单元。
房地产住宅价格表的制作
一、定价目标
二、价格制定

1、公式(重点)

2、取值(重点)

3、步骤
航 三、价格审核(重点)
四、价格统计
五、定价说明书
六、实例演示
中原你给我卖高 点价,可以不用 开盘当天就卖完
发展商
代理商
定价唔好太高或者太 低,发展商同个客都 接受就得啦,快D卖晒 收钱
现在穷啊!! 房子都买不起
特殊系数
考虑因素:影响垂直方向局部价值突变的因素
干扰:机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层; 风水:带3、4、6、7、8、9的楼层; 奇偶层差异:非赠送面积的奇偶层差异; 其他:如复式的尊贵感、共享空中花园等。
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