重庆商业调查统计分析南滨路1854387102

商业调查方案
前言
海棠晓月A区在全体工作人员的努力下，已进入了尾房销售阶段。

接下来的工作重点将是海棠晓月B区——第一大道滨江商业街的推广和销售。

任何新产品的问市必须以市场为依托，以市场反馈为前提，根据市场定位产品推广策略将是产品成功的关键。

为此，针对第一大道的产品特性，企划部计划从以下几个方面展开了细致的前期市场调查，从中得到的一些数据将作为后期产品定位和营销推广中的重要市场依据，以下为本次全面市场调查的结果和统计分析。

宏观经济环境及政策
重庆直辖，西部大开发，三峡建设，重庆面临前所未有的发展机遇。

“把重庆建设成为长江上游的经济中心”，重庆的发展举世瞩目，我们就全市及项目区域——南坪的发展概况作浅略分析。

一、宏观背景分析：重庆在西部大开发中的新定位
“加快建设长江上游经济中心”在我国实施西部大开发战略中，作为西部惟一的直辖市，被称作大西南发展重要支撑点的重庆，明确提出了“一城两翼，建设三大经济发展区，托起长江上游经济中心”的发展思路。

主城内的9个区构成都市发达经济圈，西部是沿交通主干线展开的渝西经济走廊，东部建设以三峡库区为核心的生态经济区，三者遥相呼应，组成一城两翼的战略构架。

对三大经济发展区实行分类指导，分步推进，以中心城区的高速发展，实现重点突破，进而带动整个区域经济的发展，使三大经济区发挥各自的比较优势，实现优势互补。

都市发达经济圈按照建设“三中心、两枢纽、一基地”的要求，在重庆主城区逐步建设现代化的商贸中心、金融中心和科教文化中心，现代交通枢纽和通信枢纽。

为加快发展，重庆开辟了北部新区，建设以高新技术为基础的现代产业基地，建立了风险投资基金和贷款担保基金，并制定了新的推动性政策措施。

近两年来，重庆的高新技术保持了20%的发展速度。

重庆西部向成都平原延伸，层层山岭之外，“渝西经济走廊”10多个县（市），沿成渝、渝遂、渝黔高速公路和铁路轴线次第展开，沿线一批现代工业基地、现代农业示范区和专业批发市场如明珠散落，这里将形成大中城市连绵区和产业密集带。

经济专家认为，重庆和成都作为西南两个特大型城市，如能在西部大开发中密切配合好，完全有条件在成渝之间，形成像沪宁沿线那样经济发展相对快速的经济带。

三峡工程完工后，浩浩长江水将形成650公里的库区，这里将是三峡生态经济区的主体区域。

这一地区将按照可持续发展的要求，在国家投资的强有力的带动下，沿长江和乌江水道、渝万高速公路和渝怀铁路，以环境保护为核心，搞好优势资源开发，着力发展绿色产业、生态农业和旅游经济，加快工业结构调整，形成新的经济增长点。

打造“8
小时重庆”，建设地面、地下、空中、水上相互衔接的快速立体交通网络
重庆最初的繁华，得益于长江水运的便捷。

重庆今天的发展，却受阻于崇山峻岭。

新重庆要向现代化、国际化的大都市迈进，首先必须打破交通瓶颈，建设地面、地下、空中、水上相互衔接、畅快、通达的立体交通网络。

直辖之初，重庆交通滞后。

从市区到偏远的郊县县城，驱车竟需要3天，等于北京到上海打个来回。

因此，直辖后，以交通为龙头的基础设施建设提上重要位置，5年间，全市投入了巨额资金。

重庆提出了一个迷人的目标：打破交通瓶颈，即从市中心区域驱车至辖区内任何地方，能在8小时内到达。

而重庆市区更是旧貌换新颜。

昔日分散的组团式主城区，主要依赖轮渡连接，如今，一条全长75公里、6车道的环城高速公路，已于新世纪的第一年贯通，3座气势恢宏的特大桥飞跨长江和嘉陵江，把主城的9个大区连结得浑然一体。

2002年，更是打破城区交通的瓶颈——取消了主城区路桥收费的政策，让重庆交通变得更加通畅，带动了重庆经济的快速发展。

站在市中心高处眺望，可见市内的公共汽车、电车、出租车，水上轮渡、山城独特的客运索道、缆车、自动扶梯等交通工具，形成地面、水上、空中相互衔接的立体交通体系，成为重庆这个美丽的山水城市独有的景观。

由市中心出发，沿江岸蜿蜒延伸的是一条正在建设中的、现代化的快速轨道交通……
重庆地处我国东部地区和西部资源富集地区的结合部，是实施西部大开发的长江上游经济带、西陇海兰新经济带和南贵昆经济区的交汇点。

这种承东启西、左右传递的区位优势，使重庆可望在不久的将来，成为我国西部地区最重要的交通枢纽。

专家分析，重庆交通的快速发展，将带动整个西部地区的物流。

“十五”期间，重庆交通运输建设将再投入700亿元。

届时，将形成“米”字形的高速公路网，高速公路从重庆出发，西接成都，向东连通湖北，直达上海；向北，它连接西安，向南经贵阳，贯通大西南。

已经动工修建的渝怀铁路线，将贯通湖南，直达广州。

4条铁路、5条高等级公路和长江干流，将形成10条快捷、畅通的运输大通道。

三峡工程的修建，将使万吨轮直达重庆，带动长江沿线港口码头的建设，水运亦将重现辉煌。

确立把重庆建设成为长江上游的经济中心的战略定位，逐步发挥对西南地区的三大作用，打开中国地形图，重庆的特殊区位尽收眼底。

向东看，它处在长江经济带的龙尾。

直辖之初，我国的经济理论界曾有一个非常形象的比喻，他们把经济总量占全国40%的长江经济带，比喻成“H”形的经济结构：中间一横是长江，右边一竖是长江三角洲经济发达地区，其交点，就是龙头上海；左边一竖是西部资源富集地区，其横与竖的交点，就是龙尾重庆。

实施西部大开发，中央把特殊的战略任务交给了重庆，历史把一种机遇给予了重庆。

因此，在西部大开发中，把重庆建设成为长江上游的经济中心，形成一个以重庆为核心的经济增长极，逐步发挥全国人民代表大会赋予重庆的对西南地区的三大作用——战略支撑作用、窗口作用和辐射作用，就成了重庆的重大使命。

伴随着西部大开发的进程，重庆正成为最具活力的大都市。

破解了四大难题的重庆，经济获得持续发展，经济总量不断提高。

全市国内生产总值由1996年的1179亿元增加到2001年的1750亿元，年均增长8.9%；地方预算内财政收入实现翻番，由1996年的55亿元，增加到2001年的126亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长5.9%，人均居住面积由1996年的8平方米，提高到2001年的11平方米；5年间确定了219个市级重点建设项目，累计投入重点建设资金259.3亿元。

全方位、多层次、宽领域的对外开放格局基本形成，对外吸引力不断增强，全市累计利用外资项目3600多个，5年实际利用外资26.3亿美元，其中外商直接投资15.62亿美元，500强企业已有30家落户重庆。

重庆与140多个国家和地区建立了经济贸易合作关系，加拿大、英国、日本等国在重庆设立了领事机构。

对内区域经济合作不断扩大，2001年引进内资超过46亿元。

二、2002年宏观经济状况
去年，我市国内生产总值完成1970亿元，自1997年亚洲金融危机以来，5年首次突破两位数，比上年增长10.4%！而在通常拉动经济增长的“三架马车”中，出口增长略显不足，投资、消费成为经济增长的主动力。

⏹支撑：第二产业下的工业经济。

去年全年重庆实现，工业增加值642亿元，增长将达到13.4%。

汽车、摩托车、医药化工、建材等支柱产品产销全面增长，尤其汽车的产销量已经突破30万辆。

⏹主动力：投资与消费。

去年1—11月，我市全市固定资产投资完成762.5亿元，增长23%，全年完成投资近1000亿元，新争取国债资金44.7亿元，累计争取国债资金达201亿元。

到去年底，累计完成投资708亿元，88项市级重点项目将完成投资254亿元，资金到位率在90%以上。

消费价格基本稳定，全年居民消费价格指数为99.6，全年完成社会消费品零售额达762亿元，增长在9%以上。

⏹提速：农业和农村经济。

去年全市完成农业增加值318亿元，增长达3.5%，城镇化水平提高1.7个百分点，达到36.4%。

总的来说，2002年是我市直辖以来经济发展最好的一年！
由此我们有理由相信，未来的几年将是重庆高速发展时期！这是我们对宏观经济的基本判断，也是我们有信心建设第一大道滨江商业区的基本所在。

三、人口状况
人口问题是我们研究的主要问题之一，我们就重庆市及南岸区区域人口状况列表如下：表1：2001年全国第五次人口普查重庆六大主城区家庭户数统计数据(单位：万户)
表2：六大主城区人口数量变化情况(单位：万人)
表3：2001年六大主城区农业、非农业人口结构(单位：万人)
从以上人口数据当中我们可以看出，南岸区在6个主城区当中，人口比例较大，人作为市场经济的主体元素之一，他的数量将直接代表着该区域的整体经济实力及消费能力。

消费者随机调查
消费者代表着市场，代表着第一大道未来的市场消费客户终端。

准确的消费者定位，将是项目成功的基础。

因此企划部组织了本次对部分消费者进行的随机面对面市场问卷调查，了解消费者的消费习惯，并从消费者的角度去分析他们对第一大道商业街的看法，并根据消费者的消费习惯结合第一大道的产品特性定位目标客户群。

⏹ 调查方式：市调人员随机面对面问卷调查。

⏹ 调查对象：在南滨路消费的目标消费群体。

⏹ 样本数量：500份
⏹ 实际回收样本：500份(样本回收率达到100%) ⏹ 样本统计分析：
一、本人年龄
分析：从上表可以看出，到南滨路的消费者以中、青年为主，该消费群体年轻气盛，爱追求时尚，懂得享受
生活，有一定的消费能力，是社会的主角。

所以第一大道的市场定位应以该部分消费群体为主，适当兼顾中老年消费者的市场需求。

二、本人职业
分析：从调查的结果来看，专业技术人员所占比例最大，但经商人士所占的比例也不小，这一点从每天南滨路所停留的私家车数量也可以看出，而该群体的消费能力是最强的。

“第一大道”应该充分挖掘自身的独特产品品
质，吸引该消费群体的关注，将是成功的关键。

三、收入水平
分析：调查显示，在南滨路消费的大多数消费者普遍收入水平不高，其收入水平呈金字塔结构，这与社会收入水平结
构大体相当。

这也说明了南滨路具有相当的包容性。

虽然中高收入者数量偏少，但其消费能力确是最高。

第一大道将直接面对这样的消费者，通过市场的反映，只要将第一大道的产品品质和服务质量做到最好，对该群体的挖掘将具有相当大的市场潜力。

而且随着南滨路沿线的房地产项目逐渐成型，也将带来更多的高收入的消费群。

四、居住区域
分析：除南岸区的消费者最多外，其它区域的消费者均有，而且相对平均，说明南滨路已成为一个全市性的餐饮、
娱乐、休闲场所，它具有相当大的包容性。

在这样一个地段、环境绝佳的地块，修建一个集餐饮、娱乐、
休闲、购物等于一体的高档滨江花园主题商业区，将具有巨大的市场潜力，关键在于如何挖掘产品的独特品质，特色经营。

五、在南滨路的主要消费方式
分析：从调查可以看到，消费者到南滨路的消费方式更多还是以休闲为主。

这与前面的“消费者的收入水平普
遍不高”调查结果基本是吻合的。

可以想象，在南滨路就餐的消费者大多包含在前面调查结果中的中高收入者范围内。

六、到南滨路的交通方式
分析：交通是影响一个商业项目的重要的因素之一。

上表中“步行”所占比例约为35.6%，而该部分消费者大部
分为南滨路周边的居家者。

随着南滨路沿线的房地产项目的逐渐成型，该部分消费群的消费质量
将大大提升，对第一大道来说，这将是最重要的市场基础。

抛开这部分消费者，其它人到南滨路
均需要通过其它交通方式，所以尽量改善南滨路的交通环境，以吸引更多的人气，对第一大道的经营将十分重要。

从另一个角度来看，通过出租车和自驾车到南滨路的消费者其比例达到了42%，也充分说明了南滨路商业的消费潜力。

七、到南滨路的消费目的
分析：上表显示，消费者到南滨路消费的主要目的是以个人娱乐和亲朋聚会为主，其比例分别达到60%和48.2%。

可见消费者更多的是将南滨路作为一个休闲和朋友聚会的地方。

商务洽谈占了10.6%的比例，说明了更多人选择在南滨路进行商务活动，也充分体现了南滨路的商业价值。

在第一大道的规划中应充分考虑和挖掘商务的潜力。

八、到南滨路消费的理由
分析：通过上表的分析，我们可以了解到消费者的某些消费心理状态和影响消费者消费的一些因素。

南滨路的景观好是其最大的卖点，也是构成吸引消费者的最主要因素，同样是第一大道在产品定位和推广中最应该考虑的因素之一。

其它如人气旺、气氛好所占的比例很高，分别达到29%和33.6%，这一点充分说明了重庆人的个性：时尚，赶时髦，喜欢凑热闹，往人多的地方聚。

故第一大道应充分利用重庆人的性格特点和
南滨路目前的影响力，打造更具特色的休闲商业环境。

九、人均消费的金额
分析：从南滨路目前的人均消费金额中可以了解到南滨路目前的消费市场环境，从调查数据显示，南滨路已具有了比较高的消费水平和消费环境，随着南滨路沿线的配套和入住人口的不断成熟和完善，相信以第一大道的独有品
质，对该区域的消费潜力会有很大的带动和提升。

十、如在南滨路建商业街，该具备哪些经营项目
的考虑到这方面的因素。

市场环境调查
南滨路商业环境及市场容量调查
对南滨路商业环境和南滨路未来市场容量的市场调查，主要了解南滨路商业的目前容量、价格、人流量、消费能量及未来南滨路沿线的开发量、入住人口等客观市场情况，以此来分析第一大道在目前及未来的市场环境中即将面临的市场竞争及市场容量，以作好相应的市场策略，应付可能面临的市场竞争和市场压力。

一、南滨路商圈市场情况
南滨路自建成通车后，凭借其独有的景观品质和娱乐休闲氛围，成为广大消费者的理想聚集地。

第一大道作为南滨路沿线的商业项目，其推广销售的策略势必以南滨路的市场基础数据状况为基础，分析未来发展潜力，寻找本项目的独特销售主张。

前阶段通过一些渠道了解到南滨路部分要转让店面的租用情况，统计如下：
1、江岸人家酒楼：面积约500平方米，转让费35—40万元，月租金8000元/月，约16元/m2/月。

2、南滨路某茶楼：面积100平方米，租金45元/m2，
3、羊肉汤锅：位于南滨路入口处，面积140平方米，转让费12万元，租金1400元/月，约10元/m2/月。

4、金福山中餐：面积400平方米，租金7000多元/月，约17.5元/m2/月。

5、滨江鱼村：面积250平方米，租金6000多元/月，约24元/m2/月。

二、南滨路的市场容量
随着南滨路沿线的20个重点项目的同时动工，具初步估计，南滨路沿线今年入市的面积将达到100万方。

融侨半岛20万方，阳光华庭三期A区11万方，阳光100国际新城15万方，东原房产8万方，武夷山水天城10万方等等。

所有在建及将建的项目中商业用面积将达到20万方，其中阳光100商业面积5万方，东原商业面积5万方，阳光华庭估计也在2万方左右等等，如此大体量的住宅及商业项目同时聚集南滨路，充分说明了南滨路地段的优越性，带来的是南滨路巨大的增殖潜力和发展前景。

就第一大道的商业环境来说，众多项目的进驻，一方面为第一大道的商业带来巨大的人流和商机，但从另一种角度来看，也带来了巨大的市场竞争压力。

如何在如此巨大的市场环境优势和市场压力下找到出路，脱颖而出，抢占先机，将是我们项目成功的关键。

⏹区域商业环境及重点商业项目的调查
了解重庆市主城区主要商业区域，以及主要商业项目的整体价格水平、商业形态和商业规划等市场情况，得到一些基础市场数据，这些是今后“第一大道”的定位和推广中的重要市场依据。

想要实现一个项目的热卖，就必须以市场为导向。

作为目前重庆商业圈的一个新兴项目，以下重庆市商圈的市场情况，将是我们今后工作开展的最基础也是最重要的数据和参考依据。

●调查区域商圈明细
1、解放碑商圈：民族路、民权路、邹容路、八一路各取6个采样点，共计24个采样点。

2、南坪商圈：南坪东路：4个南坪南路：2个南坪西路：6个步行街：6个区府饮食街：4
个共计22个采样点。

3、沙坪坝商圈：小龙坎新街：2个汉渝路：2个步行街：6个沙正街：4个，共计14个采样点。

4、石桥铺商圈：渝洲路：3个石杨路：3个科园三路：4个科园四路：6个科技三路：4个，共计
20个采样点。

5、杨家坪商圈：杨家坪正街：2个石坪桥正街：2个西郊路：2个杨九路：2个直巷大道：6个，
共计14个采样点。

6、江北商圈：建新东路：4个建新西路：4个建新南路：4个建新北路：4个龙湖爱琴大道：4个，
共计20个采样点。

各区域重点商业项目明细：
1、南坪商圈：天龙广场、浪高、贝迪龙庭一、二期
2、渝中区商圈：大都会、得意世界
3、沙坪坝商圈：华宇广场、三峡广场
4、高新区商圈：华宇名都城
5、杨家坪商圈：跃华商都
6、江北区商圈：龙湖北城天街、协信黄金海岸
商圈调查统计分析一、高新区商圈
分析：高新区是重庆的高科技产业区，聚集了各种大大小小的公司，是重庆高科技人才的聚集地。

该区域的消费群体普遍年轻，有朝气、高学历、前卫，懂得享受生活，具有一定的消费实力。

在这部分消费者的带动下，形成了其独有的集IT、饮食为主导的消费圈。

通过调查显示，该区域商圈的商业环境除IT、餐饮相对成熟，其余产业相对薄弱。

尤其形成了以科园四路和科园三街为代表的饮食街。

调查显示，该区域的租金水平普遍不高，约在30—50元/m2，售价建筑面积约7000元左右。

二、解放碑商圈
另附：电话调查其它样本情况
1、原融侨半岛解放碑接待处商铺门面：套内面积70平方米，公摊60%，要求租金6万/月，约572元/m2/月，售价
4万/m2（建筑面积），总价约1000万元。

分析：解放碑作为传统的商业中心，在重庆有着举足轻重的地位，是重庆的核心CBD。

其平均租金水平为300—500元/㎡·月。

三、南坪商圈
分析：随着浪高、麦德龙等大型百货公司的进驻，南滨路和步行街的建成，南坪商圈逐渐成熟，路桥收费的改革等利好政策的带动下，南坪经济得到了快速的发展。

调查显示，南坪商圈的平均租金水平大约在100元/m2，个别商铺因其地段好，面积小，租金水平有所增加。

四、九龙坡区
分析：九龙坡区的平均租金水平约在150—300元/平方米·月，随着扬家坪商业步行街的建成，对扬家坪商圈带来了新的格局变化，也带来了九龙坡商圈的发展，特别是第三产业的发展，商圈的租金水平有所提高。

五、沙坪坝区
另附：其它调查样本情况
1、沙坪坝三峡广场浪琴中餐厅转让，三楼，面积280平方米，租金约为4200元/月，每月每平方米约15元。

2、沙坪坝中心地段临街门面转让，面积100平方米，租金约500元/m2。

分析：沙坪坝作为重庆的文化中心，聚集了众多大专院校和大小医院，也拥有了消费能力极强的消费者，在这群消费者的支撑下，沙坪坝商圈目前可以说是仅次于解放碑第二大商圈。

其平均租金水平约在120—350元/㎡·月。

其消费群体呈现年轻化，知识化、城市化的特点，主要是大中学学生、教师医生、律师及政府人员。

六、江北区
七、渝北区
分析：本次调查主要集中在渝北车站和龙湖西苑范围内。

由上表可看出，渝北附近的商业租金价格平均约在150元/m2，个别因其面积小和地段的关系，价格有所提高。

龙湖花园周边商业环境与第一大道有相似之处，都属成熟社区周围的商业区，故其调查结果对我们还是具有一定的参考价值。

龙湖周边的商业门面租金价格约在30元/m2，整体价格水平不高。

重点项目调查统计
附：大都会七楼“外婆桥餐饮店”租赁情况
“外婆桥餐饮店”面积1960平方米（套内），位于大都会七楼。

外婆桥与大都会的合作形式，采取保底租金和营业额完成定额后提成的方法计算，即外婆桥当月营业额超过一定数额，即按照营业额的一定比例提成，提成额作为当月租金，当月未完成一定的营业额，则按保底租金收取。

其租期为11年。

具体租赁情况如下：
保底金额明细：
2001—2003年保底金额：7228.92美元/月（约合人民币：60800元/月）
2003年保底金额：15662.65美元/月（约合人民币：132000元/月）
2003—2007年保底金额：16265.06美元/月（约合人民币：137000元/月）
2007—2011年待定
定额标准及提成比例：
例：2003年，若外婆桥当月未完成13.25万美元，即1113000元的营业额，则按照保底租金15662.65美元/月（约合人民币：132000元/月）收取租金，如果营业额超过13.25万美元，则按照当月营业额13%的提成作为当月租金。

附表一：
商圈比较分析表
附表二：
商圈市场供应量统计预测表。