楼宇经济概述

楼宇成都市产业新引擎
08年7月02日 13:49 来源：杭州日报已有0网友留言
我要留言“楼宇经济”，这是今年的热门词。

今年以来，杭州市委市政府主要领导的目光多次聚焦在“楼宇经济”上。

“楼宇经济”，这是今年的热门词。

今年以来，杭州市委市政府主要领导的目光多次聚焦在“楼宇经济”上。

楼宇经济，简单地讲，就是隐藏在商用楼宇中的经济形态——以商务商贸楼为载体，通过开发、出租楼宇，招商引资，从而引进税源，引进各类企业，增加税收。

因为占地少、污染少、产出高，有人形象地称“楼宇经济”具有新型财富效应，把“楼宇经济”比作都市里的“垂直印钞机”，并形容“一幢写字楼税收赛过一个县”。

比如，延安路上银泰百货所在的标力大厦，仅2006年就纳税1.15亿元左右，超过了部分县市的全年税收。

“楼宇经济”占用土地少，不产生工业污染，是一种新型城市经济业态。

整合盘活楼宇资源
在杭州，尽管黄龙重点商务区、武林商圈、庆春路金融街等地段的商务楼宇已成气候，但综观现有的163座商务楼宇，处于中高端的不多。

以上城区为例，47座商务楼宇中，80%建于上世纪90年代中期之前，楼层不高、外观陈旧。

另外，楼宇的周边环境、物业管理、交通及停车等不配套，难以吸引知名公司落脚。

针对楼宇存在的问题，我市成立了楼宇(总部)经济领导小组，计划在三年内对现有163座楼宇进行整合，引导有序发展，完善提升商务楼宇品质。

与此同时，有关部门计划着手整治杭州部分老商务楼。

整治建筑立面，改造楼外管线，让数字电视、数字光纤进入楼宇。

为了推进楼宇经济的发展，今明两年，我市还将推出位于中北桥的环球中心、新塘路的采荷嘉业等30幢特色楼宇，加大商务楼宇招商力度，吸引中介服务、文化创意、服务外包、金融科研企业入驻。

培育特色楼宇，已成为杭州招商引资的一大利器。

在引进了花旗银行、三井住友银行等10家国内外知名金融机构后，嘉德广场已成为“金融总部楼”。

据了解，推进楼宇经济集聚壮大，是杭州发展楼宇经济的下一步举措。

我市将引导楼宇业主招大引强，积极培育形成创意楼宇、研发楼宇、软件楼宇、外包楼宇、商务楼宇、总部楼宇等特色楼宇，实现高端化业态集聚。

提升商业地产价值
眼下，杭州发展“楼宇经济”的氛围越来越浓。

政府的大力提倡，以及可以预料的后续优惠政策，都给商业地产带来极大的升值空间。

另外，随着地铁的陆续开通，规划中的地铁站周边楼宇也进入升温阶段，对入住地铁站附近楼宇和配套商铺的企业来说，投资价值不言而喻。

今年，在巩固现有10座亿元税收楼宇的同时，我市将再培育11座有望达到亿元税收规模的楼宇。

这其中的增量楼宇，无疑是投资者最容易进入的阵地。

据悉，在今后3到5年内，杭州将推出1000万平方米左右的楼宇，打造全国文化创意产业中心、全国总部经济中心。

按照杭州规划的《楼宇(总部)经济发展规划纲要》，预计到2010年，市区新投入使用商务写字楼220座，总建筑面积达到1600万平方米以上，其中高档甲级写字楼70座，主要楼宇入驻率达到70%以上，实现年税收1亿元以上的商务楼宇达到30座。

我市对发展楼宇经济还将推出一系列的优惠政策。

我要留言“楼宇经济”，这是今年的热门词。

今年以来，杭州市委市政府主要领导的目光多次聚焦在“楼宇经济”上。

打响楼宇经济品牌
有关专家指出，总部经济作为高端经济，需要完善的城市功能予以支撑。

要有一个完善、及时和法制的商务环境，要有高度集聚的产业集群、大量高素质的人才、丰沛的资本供给以及便捷通畅的信息交流和物品流通网络，这些对于发展总部经济至关重要。

那么，靠什么吸引跨国公司来杭设立总部？杭州能为跨国公司总部提供什么样的服务？
“我们要向上海学习，但要走差异化道路。

因为我们最大的优势还是环境。

”许多企业做大之后通常会移师上海，但是阿里巴巴就没有走。

马云说，杭州是一座充满青春创业激情的城市，环境让人觉得舒适、自在。

在这里，只要是自己想要办的事，基本上都能实现。

至今，杭州已多次被评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”之首。

据悉，我市将继续推进八大门类服务业发展，尤其要大力发展现代物流、金融、商务、会展、咨询等生产性服务业。

以“楼宇经济”、“总部经济”为载体，积极发展现代商务区，加大投资力度，增强城市现代商业板块。

这些举措，对杭州营商环境的优化和提升将发挥显著的推动作用。

(刘乐平)
上海楼市新变局:住宅“退烧”写字楼“升温”
新华社记者慎海雄
“剃头的挑子－－一头冷一头热”，借这句俗语形容时下上海楼市的新变化可能是合适的。

进入5月份以后，房产新政策下的上海楼市出现了戏剧性的转折，多处新开的住宅楼盘终于憋不住市场的冷清寂寞，纷纷采取公开降价或打暗折等手段招徕顾客，但依然门可罗雀；而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到市场追捧，销售突然趋旺。

在最近的上海浦东楼宇经济论坛上，多位经济界人士对上海楼市出现的这一变局作出了诊断，较集中的观点是，上海楼市正在回归到与其经济中心地位相称的合理格局，开始步入良性循环。

上海楼市要闻
•沪上开发商不再为房价“执着”跌30%不在话下
•房价下调3000元/㎡沪九歌上郡3天卖掉80套房
业内论坛
• 让穷人离开城市，富人进来
•如果这样一来,上海内环的房价一定暴跌...
业主论坛
•房子毁了我们三年的感情
•图片：女人空间•如花似水
继3月份“国八条”出台之后，上海楼市随即进入调控期。

原本火暴的住宅市场在楼市新政策和地方政府的有机调控下，逐渐“败火”降温，市场成交量也一日短过一日。

进入5月以后，上海住宅一手房成交量更是跌入谷底，部分楼盘降价抛售也鲜有接手者。

据房产之窗网楼市监测的分析，7月份虽然上海普通住宅成交价和成交量环比均略有上扬，其中成交价为每平方米8350元，环比上涨3%，但从总体看，多数住宅楼盘还是跌多涨少。

监测表明，除了内环以内的价格微涨以外，其它区域楼价均告下跌，其中外郊环间的环比均价跌幅达到9.3%。

与死水微澜的住宅楼盘形成反差的是，上海写字楼市场却出现了日益红火的局面。

当年从杭州带着1亿元资金到浦东陆家嘴地段投资建设三大商务楼项目的中融集团董事长倪召兴，如今是房地产业界难得的忙人－－随着集团在陆家嘴地区的一幢建筑面积达10万平方米的中融·恒瑞国际大厦的竣工，海内外众多的知名公司希望购买这个楼盘作为办公场所。

“客户都是我们的上帝，但我们可提供的写字楼只能满足一部分客户的需求。

”不过，令倪召兴感到兴奋不已的是，当年他这1亿元的资金全部投到了浦东的商务楼开发上了，如今的回报是60亿元的市值。

“我们来到浦东之后，每年资产以50％的速度递增，而我们资产负债率却还是始终在45％以下。

”倪召兴说。

倪召兴的忙碌羡煞了许多难耐寂寞的房产商。

但专家发现，倪召兴的投资与其说是机遇，不如说是他的决策吻合了中国经济发展的节律和上海这座经济中心城市的定位。

根据仲量联行的调查，尽管今年是中国房地产市场的政策年，但中国内地的写字楼市场，依然是全球未来投资的首选。

而作为中国经济、金融、贸易和航运中心的上海，仍然是中国写字楼市场的高地。

浦东陆家嘴是目前上海顶级写字楼的富集区。

陆家嘴的区域流量、经济总量和ＧＤＰ贡献值在全国国家级开发区名列第一，证券市场交易额等单项指标已接近香港中环和新加坡
中心区。

其中，陆家嘴金融贸易区目前有外资企业2500多户，内资企业１４３００多户，2004年创造税收122亿元；目前在整个陆家嘴功能区范围内有24家跨国公司地区总部，有65家中外金融机构和60家驻沪大企业。

目前在整个陆家嘴区域内有128幢大楼，总建筑面积达615万平方米，其中80多幢用于商业和办公，平均入住率为87％。

陆家嘴每幢高楼平均营业收入超过１６亿元，楼均上缴税收超过６０００万元，一幢大楼的经济规模相当于一家大型企业。

放眼上海全市的商务楼市场，今年的情形同样乐观。

中融集团企划部经理倪晓芳介绍说，上海写字楼市场总体上没有受房产新政策的影响，而且日益显现出与经济功能相匹配的优势。

据统计，今年一季度上海全市甲级写字楼的整体租金攀升到0.81美元/平方米/天，较上一季度增长6.6%，比去年同期增长17.2%，创下了去年以来最大增幅。

其中，浦西甲级办公楼的平均租金已由去年的0.72美元/平方米/天，增长到0.88美元/平方米/天，个别楼盘租金达到1美元/平方米/天；在浦东，去年的平均租金为0.68美元/平方米/天，今年已经达到0.81美元/平方米/天。

仲量联行中国区董事陈立民认为，较之于住宅市场，上海写字楼市场更加成熟，抵御市场风险的能力也更强。

从整体调查看，上海写字楼市场总体吸纳量大于供给量，空置率一直处于5%－－10%之间。

根据国际标准，空置率在10%以下的市场等于满租。

此外，由于本次国家宏观调控的主要对象是住宅，平稳发展的写字楼市场并未在调控之列，政策上相对赢得了机遇。

调查表明，上海写字楼市场正在出现三大特征：一是写字楼市场价格的理性，销售价格和它的价值相符合。

写字楼的价格衡量标准就是它的租金，目前上海写字楼的租金和价格的回报率比大概是8％到10％之间；相比住宅而言，写字楼的投资回报率要高和稳定。

中融集团营销总监刘伟说，目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30％，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。

二是出现了“租不如买”的现象。

从去年开始，许多入沪的外资企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。

在中国投资设立了23家分公司的韩国韩进海运在13年的拓展后，最近终于买下中融·恒瑞国际大厦的部分楼面，将地区总部长期设立在浦东。

韩进海运董事长金煌中认为，包括韩进海运在内的许多跨国公司之所以决定购买写字楼，主要是由于经过十几年的发展，公司在中国的业务和市场逐渐稳定，需要谋求一个持续、长期的经营，不得不去考虑如何减少企业商务办公成本的事实；同时，近年来上海甲级写字
楼的租金在逐渐攀升，导致企业的商务办公成本不断上升，因此很多企业开始买楼自用。

三是商业地产发展空间巨大，潜力诱人。

搜房网全球机构顾问洪曦认为，土地作为不动产来考量时，要看资本密度和人口密度，最终考量的是这个地区的经济活跃程度，比如上海和北京，上海的金融区域是浦东，它的资本密度未必有北京的金融街高，因为北京有央行的总部，但是上海有一个巨大的市场，上海的楼宇经济必须从整个长江三角洲经济密集度和上海的经济密集度来把握。

长三角以1％的人口、6％的土地创造了全国２２％的GDP。

上海的商业地产同样要放在这个背景下考量；加上2010年的世博会和浦东新一轮改革的出台等机遇，上海写字楼市场不但不会进入低谷，而且会随着中国经济的发展而飞扬，投资和回报率必然节节上升。

（完）朱文沓：从“后土地经济”看18亿亩耕地红线
城市“土地经济”问题是一个比较现实的问题，也是安邦一直以来都重点观察和研究的问题，如今很多官员和学者都为此百感交集，但都未提出过什么建设性的解决方案，关键不是不知道问题所在，土地经济，谁不知道？关键是政策路径，怎么才能实现不依赖“土地经济”？这是一个政策路径实现的问题！只要一说到这里，大多数人恐怕就卡壳了。

因此，我认为，很有必要对此问题进行深入的研究，这是一个关乎中国今后城市发展方向的大问题，搞战略研究，自然要对这样的问题进行深入的探讨。

我们先来看看土地，客观的看看土地，而不是采用那种“活到哪天算哪天”的心态去看待这个问题。

我们都知道，中央对土地是抓的很紧的，因为土地是人类赖以生存和发展的物质基础，建立耕地安全体系，是保证中国粮食安全的基础。

2006年３月国务院明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线，认为这不仅关系到当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。

有数据统计说，现在全国耕地保有量人均不到1.4亩，是世界平均水平的三分之一，这是中国现有的一个重大国情，也是让莱斯特·布朗对“谁来养活中国”至今都担忧的主要原因之一。

当然，我们不能否认，“中国用占不到世界10%的耕地养育了占世界约22%的人口”，这一巨大成就，为世界所公认。

目前中国农产品产量大幅度增加，实现了主要农产品由长期短缺到总量大体平衡、丰年有余的历史性跨越，粮食近年来甚至出现了暂时性、结构性的过剩。

但是，这里要注意的是，这些并不能说明由于中国人口多、土地少、人均耕地少、耕地总体质量差、耕地后备资源不足而制约中国农业发展和社会经济发展的问题已经解决，影响中国粮食安全的因素已不存在了。

实际上，中国粮食生产的发展并不平稳，总产量的波动非常明显。

1980—1984年，中国粮食总产量出现了快速增长，但是，到1985—1989年间，出现了连续徘徊的局面，1989年的粮食总产量仅是1984年的水平。

从1990年起，中国的粮食生产结束了在4亿吨徘徊的局面，1993年跨上4.5亿吨的台阶后，粮食生产持续发展，到1996年，粮食总产量达到了5亿吨，1998年则达到创记录的5.12亿吨。

然而，从1999年开始，中国的粮食生产又出现了连续的滑坡，直到
2004年才又出现了粮食生产的回升局面。

所以，粮食生产不是真的“没问题”，而是在一定条件之下的“没问题”，而且这些个条件，似乎正在变得越来越紧。

因为粮食生产仅仅是土地资源这个问题的一头，还有一头是非农产业以及城市化造成的严重问题。

从现实情况来看，近年来我国城市经济持续快速发展，城市范围日益扩张，土地资源需求不断上升，土地资源紧张或者说相对不足的威胁已经成为一种现实。

与此同时，因土地资源过度开发、使用不当造成的环境破坏也在日益加深。

尤其是在城市化进程中，随着经济社会的进一步发展和人口的不断增加，各项建设对土地资源的需求越来越大，新一轮的“圈地运动”在不断上演，人地矛盾越来越突出。

客观地讲，的确，我们创造了过去无法比拟的城市生产力，但同时也正在创造着新的城市生活方式和消费模式。

可这其中的问题就在于，我们城市经济的发展在很大程度上还依赖于大量资源的消耗，尤其是依赖于不可再生的土地资源的过量消耗。

据国土资源部统计，1996年我国耕地面积为19.51亿亩，而到2006年我国耕地仅剩18.27亿亩，商品粮能够调出的省已经不多，可供开发的后备土地资源贫乏。

那么，自然就要发问了：难道我们非要像韩国和日本那样，以大量农田流失换回城市经济的发展，导致大部分的粮食依靠进口？
因此，我们必须清醒地看到，我国的土地资源国情不会改变；不可再生性资源的可用量不断减少的趋势也不会改变。

那么，随着中国人口不断增多、土地承载力下降以及生态环境压力不断上升，我国现有的对土地平面扩张过度依赖的城市经济发展模式是否可持续，这是值得我们深思的问题。

从安邦多年来的跟踪观察和全国实地研究结论来看，现在大多数地方政府依然都是靠获取土地出让金，来推动和支撑城市经济的增长，土地经济就是土地财政，土地成为最主要的财政资源，这个比例在有些地方高达60%以上。

很显然，这种发展模式是粗放的，对其土地财政的单边依赖，只会使城市的发展之路越走越窄。

所以说白了，我的观点就是对现有的中国城市经济过度依赖“土地财政”模式的否定，这种模式必将因为土地的稀缺性和不可再生性而最终以失败告终。

以土地换取GDP和地方财政收入的暂时高速增长，是一种极其短视的行为，我们有人称其为“吃子孙饭”，这是在预支和透支后代子孙的土地收益。

于是乎，不禁让我们担忧的是：紧缺的土地资源利用殆尽之后，政府又该拿什么来“生财”啊？未来中国城市经济可持续发展的方向何在？！这似乎是一个人人皆知答案的问题，但从结果上讲，又是一个人人皆无知的问题。

坦白讲，这也是困扰我多年的一个问题，这意味着需要寻找一条更有效和更稳健的发展路径，而这条路径是否存在、是否具有价值、是否走得通，大家都明白，这关系到今后中国城市的兴衰。

这不是危言耸听，现在国际上很多研究社会崩溃的学者，都在关注中国，看的就是中国这种不可持续的模式，还能走多远？又会以一种什么样的方式结束。

在做进一步的讨论之前，我先把自己的结论提出来。

在大量实地调研和研究的基础上，我认为服务业必然是今后推动中国城市经济可持续发展的出路，而主要的路径实现，就在于房地产与服务业的政策接轨。

为此，我特意挑选了杭州下城区发展模式，作为“后土地经济”的案例研究，希望对我们的政府领导和学者能够带来一些启示。

无工不富的观念陈旧了
长期以来，中国经济就以廉价劳动力等要素投入、以大量发展加工制造业为特
点，参与全球化竞争。

表现在城市经济上，基本上就是两条路：一条路是搞工业。

所谓“无工不富”嘛，这俨然已经成为多数城市经济发展的主导思想。

在这种发展思维的支配下，中国的经济增长，尤其是沿海地区的经济增长，带有明显的工业主导特色。

我们的研究数据显示，即使到了2007年，我国部分沿海城市第二产业仍占据着举足轻重的地位。

例如，在经过多年的国际金融中心建设推动、有着争夺服务业资源的上海，第三产业占GDP的比重也只是刚刚超过50%；在另一个长三角城市苏州，其第二产业增加值占GDP的比重甚至达到了63.7%。

另一条路就是“土地经济”。

第二产业的发展依赖于土地等自然资源的投入。

在中国大多数城市，土地是经济增长的关键资源和重要载体。

在分税制之下，特别是“城市经营”这个概念开始在中国的市长圈风靡之后，依靠土地增值来带动城市的经济增长，几乎成为了地方发展经济的最主要动力。

安邦的研究数据显示，中国城市第二三产业GDP总和增长1%，需增加的城市建成区面积平均为1186121.77公顷；其中，作为城市经济增长引擎之一的房地产投资便高度依赖土地供应——房地产投资增长1%，所需城市建设用地面积平均为577447.9538公顷。

我不知道大家怎样想，反正我看了这些数据是心惊肉跳啊。

这种相关性显示出来的是，中国城市经济发展和房地产投资对城市建设用地的增加都有着极大的依赖性。

我们未来的城市几乎将无限制的扩大、扩大、再扩大。

这样的情况如果发生在别的事情上，政府是会出来喊停的，因为政府是要监督公共资源使用的，但在土地这个问题上，政府丧失了监督者的地位，这就让土地的滥用及无止境。

根本原因，还是因为土地承担着为地方政府融资的重要任务。

而且由于政府垄断了土地供应，得以较低成本供应土地，然后通过市场拍卖的方式获得高额回报，这就使得中国的城市化被推向了灾难性的极端。

有资料显示，2007年地方政府获得的土地出让金超过1万亿人民币，而当年地方财政总收入不过2.3万亿。

土地出让金已成为政府最重要的预算外收入，地方财政逐渐退化成土地财政。

工业需要土地，房地产开发需要土地，财政收入需要土地，土地在满足这一切需求的同时，出现了急剧的总量萎缩和环境恶化。

客观地说，建立在土地之上的以工业为主导的经济发展模式，是不可持续的；建立在土地大规模开发基础上的房地产业以及城市化，也是不可持续。

前者带来了环境污染、技术升级乏力和长期竞争力低迷等诸多问题；后者则受中国国土面积以及粮食安全的限制，已经走向了极致。

根据国土资源部的统计，1996年我国耕地面积为19.51亿亩，而到2006年我国耕地仅剩18.31亿亩，根据“十一五”规划，到2010年末全国耕地面积必须守住不低于18亿亩这根“红线”。

2007年年底，监察部、国土资源部通报了10起土地违法违规典型案件，并对当地相关重要领导做出了严厉的惩罚。

可以预见，18亿亩“红线”的濒临“失守”，会让有关部门进一步紧缩“地根”，甚至不惜以地方官员最为看重的职位升迁及变动为代价。

这意味着，依靠不断地“圈地运动”满足工业投资来实现经济增长已经是不可持续。

随着中国耕地越来越紧张，中央对于“地根”紧缩的力度越来越大，房地产开发也会严重受控。

现实清楚的表明，未来不少地方的增长模式，必须要变革，恐怕将不得不在土地之外思考经济增长的办法了。

从城市的可持续发展来说，那个城市适应了、掌握了这个新的增长道路，那个城市就会在未来有很大的发展机会，就会有机会成为当年的深圳。

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